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Zusammenfassung Lernzettel Finanzanalyse in der Immobilienwirtschaft Hr. Reinert
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Zusammenfassung aller Skripte und Vorlesungen (mündlich) für die Klausur Hr. Reinert
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Finanzanalyse in der Immobilienwirtschaft – Lernzettel1. Definitionen:
Investition: langfristige Bindung finanzieller Mittel in Vermögensgegenständen – Wo geht das Geld hin?
Finanzierung: Maßnahmen der Kapitalbeschaffung – Woher kommt das Geld?
Cash Flows einer klassischen Investition:
^
Hinweis: Immobilien haben die Besonderheit, dass die Cash-Flows (Mietzahlungen) vorschüssig stattfinden
z.B. Immobilien ➔ (Ankauf, Mietzahlung, Verkauf)
Anleihen ➔ (Ankauf, Zinszahlung, Verkauf)
Aktien ➔ (Ankauf, Dividende, Verkauf)
Cash Flow einer tilgungslosen Finanzierung:
Bilanzierung:
Bilanz: (Jahres-) Abschluss des Rechnungswesens für einen bestimmten Zeitpunkt/Stichtag in Form einer Gegenüberstellung von Vermögen
und Kapital.
Arten von Immobilieninvestitionen:
Immobilien Investitionsarten:
Indirekt Direkt
Fremdkapital (FK) Anleihen, Pfandbriefe, MBS Kredit (Grundschuld, Hypothek,
(Finanzierungsseite) (Mortgage backed security) Rentenschuld)
Eigenkapital (EK) Fonds, AGs. REITs Direktinvestition
(Investierungsseite)
Eigenkapital & Direkt
Direktinvestition in Immobilien:
• Investor ist direkter Eigentümer der Immobilie
• Häufigste Art der Immobilieninvestition bei Privatpersonen
• In der Regel größter Einfluss auf die zukünftige Performance möglich
Fremdkapital & Direkt
Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden:
• Investor ist Kreditgeber für eine bestimmte Immobilie oder Immobilienportfolio
• Kredit wird durch Grundschulden, Hypotheken oder Rentenschulden im Grundbuch abgesichert
• Grundschuld mit Abstand am weitesten verbreitet
• Player sind hauptsächlich Banken und Kreditinstitutionen
• Grundschuld wird einmal eingetragen – Hypotheke ist an bestimmte Forderungen geknüpft und muss ggf. angepasst werden
,Eigenkapital & Indirekt
Immobilienfonds, Immobilien-Aktiengesellschaften (Immo-AGs) und REITs:
• Investor investiert in Anteilsscheine einer Gesellschaft deren Hauptaufgabe im Immobilienbereich liegt
• Unterteilung in private Anlagen (z.B. geschlossene. Spezialfonds) und öffentliche Anlagen (z.B. offene Publikumsfonds, AGs,
REITs)
• Die Investition beinhaltet nicht nur die Immobilien, sondern auch andere Vermögenswerte und Verbindlichkeiten der
Gesellschaft (z.B. Bargeld., Maschinen, Firmenkredite, Steuerschulden, etc.)
• Performance wird durch die zugrundeliegenden Vermögenswerte (meist Immobilien) und die Kapitalmärkte beeinflusst
• Netto-Inventarwert spiegelt das Vermögen der Investoren wider
• Netto-Inventarwert (auch Net Asset Value oder NAV) ist die verbleibende Summe aller Vermögenswerte nach Abzug aller
Verbindlichkeiten ➔ gutes Anzeichen für die Performance des Unternehmens
• Offene Immobilienpublikumsfonds sind in Deutschland die beliebteste Art der Indirekten Immobilienanlage (im Ausland i.d.R.
REITs oder AGs)
Fremdkapital & Indirekt
Anleihen, Pfandbriefe und Mortgage-Backed-Securities (MBS):
• Investor erwirbt festverzinsliche Wertpapiere die durch einzelne (Immobilien-) Kredite oder Portfolien von (Immobilien-)
Krediten gedeckt/gestützt sind
• Pfandbriefe sind die weitverbreitetste Art Wertpapiere in DE und sich auch im Ausland aufgrund ihres Risikoprofils bekannt
(sind sehr sicher)
o Banken kombinieren bestimmte Immobilienkredite in Portfolien und geben Pfandbriefe an Investoren aus, die durch
die Kredite gesichert sind
o Das so erwirtschaftete Kapital kann erneut fürs Kreditgeschäft verwendet werden (Refinanzierung genannt)
o Durch Kombinationen mehrere Kredite (Portfolio genannt), wird das Ausfallrisiko minimiert, ferner sind die Kredite
i.d.R. über Grundschulden gesichert
• Mortgage-Backed-Securities sind ähnlich wie Pfandbriefe, allerdings erwirbt der Investor einen Anteil an Krediten
o Der Kredit verlässt die Bilanz der Bank und geht, mitsamt dem Risiko, auf den Investor über
o Hauptauslöser der Finanzkrise 2007-2009
Bonds = festverzinsliches Eigenkapital
Abzinsung = Diskontierung
2. Investmentanalyse Grundlagen
Investmentregel I
„A Dollar today is worth more than a Dollar tomorrow.”
• Zeitwert des Geldes (Time Value of Money)
• Investoren verlangen Kompensation dafür, dass Sie für eine gewisse Zeit nicht über ihr Kapital verfügen können und Konsum
zurückstellen müssen
• Wenn wir den Dollar, den wir heute erhalten investieren könnten, hätten wir morgen mehr als einen Dollar zur Verfügung
Beispiel: Sparbuch
Formel: Aufzinsung
• Aufzinsungsformel zur Errechnung des Zukunftswertes eines Cash-Flows
• Compounding formula to derive future value (FV)
Investmentregel II
“A risky Dollar is worth less than a safe Dollar”
• REDNITE RISIKO ABTAUSCH (Risk-Return-Trade-Off)
• Investoren verlangen Kompensation, wenn Sie Risiko auf sich nehmen sollen
, • Wenn zwei Investments dieselbe Rendite bieten, sich aber in ihrem Risikoprofil unterscheiden, bevorzugen Investoren das
sichere Investment (Risk Minimazation)
• Wenn zwei Investments dasselbe Risikoprofil aufweisen, aber die Rendite unterschiedlich ist, bevorzugen Investoren das
Investment mit der höheren Rendite (Return Maximisation)
• ➔ die beiden letzten Punkte: unter der Prämisse, dass Investoren rational handeln
Exkurs: Festlegung des Berechnungszinssatzes
• Investoren verlangen Kompensation für den Zeitwert des Geldes und das Risiko der Investition
• Beide Aspekte müssen im Zinssatz berücksichtigt werden
risikoloser Zinssatz: i.d.R. Staatsanleihen
Formel: Abzinsung:
• Abzinsungsformel/Diskontierungsformel zur Errechnung des Gegenwartswertes eines Cash Flows
• Discounting formula to derive present value (PV)
• Barwert/Gegenwartswert/Present Value/PV
Aufzinsung / Abzinsung:
• Mit Hilfe der Auf- bzw. Abzinsung kann man den Cash-Flow einer Investition
zeitlich verschieben
• Zur Investitionsbewertung werden alle zukünftigen Cash-Flows in die Gegenwart
geholt und zum Present Value (PV) addiert
• Die Present Values verschiedener Investitionen können so vergleichbar gemacht
werden, auch wenn die Cash-Flows sehr unterschiedlich sind
• ➔ Abzinsungsformel: X0=XT * (1+Z)-T
3. Internal Rate of Return:
Net Present Value:
• Bisher haben wir Investitionen nach dem Net Present Value bewertet:
• Dafür haben wir das Present Value (den Gegenwartswert des zukünftigen Cash-
Flows) mit dem Kaufpreis verglichen
o Wenn das Present Vlaue größer ist als der Kaufpreis
(NPV > 0), dann lohnt sich die Investition
o Wenn das Present Value kleiner ist als der Kaufpreis
(NPV < 0), dann lohnt sich die Investition nicht
Net present Value VS. Internal Rate of Return
• Die Finanzbranche hat eine Vorliebe für Kennzahlen in Prozent
• In Prozent können verschiedene Investitionen schneller und einfacher
vergleichen werden („pro Cent“ = „von hundert“)
• Bsp.: Welche dieser sich gegenseitig ausschließenden (mutually
exclusive) Investitionen ist rentabler?
• Anhand der tatsächlichen Rendite (IRR) kann man schneller die
Rentabilität vergleichen
Beispiel: Festverzinsliche Wertpapiere
• Die zukünftigen Cash-Flows von festverzinslichen Wertpapieren stehen fest (Ausnahme Insolvenz, etc.)
• Der Preis des Wertpapiers an der Börse kann als Present Value des abgezinsten Cash-Flows gesehen werden
o Beispielen: Anleihen von Vonovia
o Wie kann man die Rentabilität der einzelnen Wertpapiere vergleichen? –> Anhand der Rendite/IRR
Was ist der Internal Rate of Return?
• Der interne Zinsfuß /Internal Rate of Return / IRR gibt die tatsächliche Rendite von Investitionsprojekten wieder
• Beispiel:
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