Minor Kantonrecht: onderdeel huurrecht samenvatting
34 views 0 purchase
Course
Minor Kanton
Institution
Hogeschool Leiden (HSL)
Book
Hoofdlijnen in het huurrecht
Samenvatting van het onderdeel huurrecht van de minor Kantonrecht die ik aan de Hogeschool Leiden heb gevolgd. Naast de samenvatting van de bovenstaande hoofdstukken staan er ook voorbereidingen van de lessen en aantekeningen uit de lessen in.
Les 1
1.3. Huurbepalingen
Art. 7:201-231: Algemene deel
Art. 7:201: Omschrijving begrip huur
Art. 7:203-211: verplichten van de verhuurder
Art. 7:212-225: verplichtingen van de huurder
Art. 7:226-231: bepalingen over de gevolgen van overdracht van verhuurde
zaken en eindigen huur
Art. 7:232-282: Woonruimtebepalingen (van toepassing op gebouwde
onroerende zaak die als zelfstandige woning of als niet zelfstandige woning is
verhuurd.)((ook woonwagens en standplaatsen, tenzij dit voor een tijdelijke
periode is, zoals vakantie)):
Huurprijs van de woonruimte
Rechtspositie van huisgenoten
Inzake eindigen van de huur
Huuropzeggingsbescherming: De verhuurder die de huur opzegt is daarbij
verbonden aan een limitatief aantal gronden.
Huurprijsbescherming: de partijen zijn vrij de huurprijs te bepalen, maar dat de
huurder de aanvangshuur kan laten toetsen en dat jaarlijks beide partijen een
voorstel tot huurprijsverhoging dan wel huurprijsverlaging kunnen doen, dat zij
door de huurcommissie en nadien door de kantonrechter kunnen laten toetsen.
Art. 7:290-310 BW: Bedrijfsruimtebepalingen
Te denken valt aan winkels, ambachtsbedrijven en het restaurant- en cafebedrijf.
Op een HO van twee jaar of korter zijn de bepalingen inzake duur en beëindiging
van de HO niet van toepassing.
Investeringsbescherming: huurovereenkomst die betrekking heeft op 290-
bedrijfsruimte in totaal tien jaar duurt, zij het dat er een mogelijkheid is om de
overeenkomst na vijf jaar te doen eindigen.
Huurprijsbescherming: partijen kunnen vrij de huurprijs afspreken, maar ruwweg
gesproken hebben partijen het recht om de huurprijs aan de kantonrechter ter
toetsing voor te leggen na afloop van de overeengekomen duur of telkens
wanneer vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de huurprijs laatstelijk
door partijen is vastgesteld.
,Ontruimingsbescherming: gedurende twee maanden na het tijdstip waartegen de
verhuurder hem ontruiming heeft aangezegd. Anders dan bij toepasselijkheid van
de woonruimtebepalingen en de 290- bedrijfsruimtebepalingen, rust op de
huurder het initiatief om te voorkomen dat hij na ommekomst van die twee
maanden daadwerkelijk moet ontruimen.
Veel bepalingen zijn van dwingen of semidwingend recht. het is niet of slechts
beperkt mogelijk om in de huurovereenkomst af te wijken van de wettelijke
bepalingen in kwestie.: art. 7:272-281 kan niet worden afgeweken ten nadele van
de huurder.
1.4.2. Algemene voorwaarden
Op grond van art. 6:233 is een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar
a. Als het onredelijk bezwarend is voor de wederpartij; of
Art. 6:236 BW (zwarte lijst) of art. 6:237 (grijze lijst)
b. Als de gebruiker van de algemene voorwaarden aan de wederpartij niet
een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene
voorwaarden kennis te nemen. moet voor of bij het sluiten ter handen
worden gegeven. zoniet = vernietiging.
1.5.1. / 1.5.3. Bijzondere wetten
Huisvestigingswet: biedt gemeenten instrumentarium om in te grijpen in de
woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimte voorraad voor het
bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan
goedkope woonruimte. Die soorten schaarsten:
Schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen;
Schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen;
Schaarste aan goedkope huurwoningen voor de eigen inwoners van een
gemeente.
Hoewel uitgangspunt is dat de gemeente alleen mag reguleren bij schaarste aan
goedkope woonruimte, mag de gemeenteraad altijd in een
huisvestigingsverordening een urgentieregeling opnemen die inhoudt dat voor
bepaalde categorieën woonruimte bij het verlenen van
huisvestigingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan urgent
woningzoekenden.
Leegstandwet = gemeenten kunnen in een leegstandverorderning bepalen dat
leegstand van bepaalde categorieën gebouwen moeten worden gemeld, waarna
overleg met de eigenaar volgt ver het gebruik van het gebouw en de gemeente
uiteindelijk een verplichtende voordracht van een gebruiker kan doen. kan
tijdelijk worden verhuurd met vergunning van de gemeente. Voorwaarden: in
redelijkheid kan niet worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een
andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten
dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting.
Woningwet = regels in het belang van de volkshuisvesting: toezicht tot bouwen,
slopen, gebruik en onderhoud van woningen.
Bouwbesluit = de kwaliteitseisen waar woningen aan moeten voldoen met
betrekking tot veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu.
,3.6. Onderhoudsplicht
De verhuurder moet gebreken verhelpen. De wet kent geen regelingen dat de
verhuurder onderhoud moet verrichten. Alle kleine reparaties zijn thans derhalve
voor rekening van de huurder met uitzondering van reparaties die nodig zijn
geworden doordat de verhuurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn
verplichting tot het verhelpen van gebreken. Kleine reparaties: werkzaamheden
die eenvoudig zijn en die door een gemiddelde huurder zelf kunnen worden
verricht en waarbij het niet nodig is de verhuurder lastig te vallen.
4.1. Tekortschieten verhuurder
Bij tekortschieten van de nakoming van de verplichtingen van de verhuurder kan
de huurder verschillende acties ondernemen. De twee belangrijkste zijn:
1. Vordering tot schadevergoeding.
2. Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Boetebeding, vaak opgenomen in de algemene voorwaarden, is ‘ieder beding
waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn
verbintenis tekortschiet, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te
voldoen’. Doelen = schade door wanprestatie vaststellen OF huurder stimuleren
om aan zijn verplichtingen te voldoen.
4.2. Tegenprestatie
De verplichting tot voldoening van de tegenprestatie is de hoofdverplichting (art.
7:212 BW) Uitgangspunt is dat de tegenprestatie verschuldigd is vanaf het
moment dat de verhuurder het gehuurde aan de huurder in gebruik heeft
verstrekt.
Bij een tekortkoming in de verplichting tot betaling van de huurprijs, heeft de
verhuurder de mogelijkheid om nakoming te vorderen. Ook een vordering tot
ontbinding is mogelijk. Ook het gedrag voor slepers (huurder die de huur
stelstelmatig te laat betalen) kan dus reden zijn voor ontbinding en ontruiming.
4.3. gebruik als goed huurder
De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak
als ene goed huurder te gedragen. (art. 7:213)
4.4. gebruik bestemming
Hetgeen waarvoor het gehuurd wordt moet zo gebruikt worden. Dit staat
omschreven in het huurcontract.
Roerende zaken, gebouwd of ongebouwd: art. 7:201-231 BW
Onroerende zaken, gebouwd of ongebouwd: art. 7:201-231
Vermogensrechten: art. 7:201-231 BW
Gebouwde roerende zaken die als woning zijn verhuurd: art. 7:232-282 BW
Woonwagens en standplaatsen van woonwagens: art.
5.4. Koop breekt geen huur
Art. 7:226 BW bepaalt, dat overdracht van het verhuurde door de verhuurder
geen einde maakt aan de huurovereenkomst. De rechten en verplichtingen van
de verhuurder die na de overdracht opeisbaar worden gaan over op de verkrijger
, van de zaak. Dit recht is dwingend voor woonruimte, 290-bedrijfsruimte en 230a-
bedrijfsruimte, maar niet voor roerende zaken en onbebouwde grond.
Indien een onroerende zaak met hypotheek wordt bezwaard, wordt doorgaans de
hypotheekakte het zogenaamde huurbeding opgenomen. Dat beding houdt in dat
de hypotheekgever de onroerende zaak niet zonder toestemming van de
hypotheekhouder mag verhuren.
5.5. Huurbeding
Na inschrijving van de hypotheekakte met het huurbeding in de openbare
registers kan het huurbeding worden ingeroepen tegen derden. Dat betekent dat
een huurovereenkomst gesloten vóór de inschrijving van het huurbeding niet
door het beding wordt geraakt, maar dat het beding in beginsel wel kan worden
ingeroepen tegen huurders die ná de inschrijving van het huurbeding een
huurovereenkomst hebben gesloten.
6.1. Woonruimte
Regels zijn niet van toepassing op huur van slechts korte duur. Een bijzondere
regeling geldt voor de huur van een kamer in een ook door de verhuurder zelf
bewoonde woning: er geldt een proefperiode va n negen maanden na het ingaan
van de huurovereenkomst, waarin de verhuurder de huurovereenkomst zonder
opgaaf van redenen en zonder rechterlijke tussenkomst kan beëindigen.
Woonruimte = een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige
dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een
standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.
Als de huurovereenkomst betrekking heeft op een ongebouwd stuk grond, terwijl
de huurder de verplichting op zich neemt om op die grond een woning te
bouwen, blijft sprake van huur en verhuur van grond, ook nadat de huurder de
woning heeft gebouwd. Pas als partijen daarna een nieuwe huurovereenkomst
sluiten kan toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen worden
bewerkstelligd.
Les
Dwingend/semidwingend/aanvullend recht: wat doet het ertoe voor een huurder
Door dwingend recht mag er niet afgeweken worden van wettelijke bepalingen.
Bij semi-dwingend recht mag er bij een schriftelijke overeenkomst worden
afgeweken van de wettelijke bepalingen, zolang dit niet nadelig is voor de
huurder. Bij aanvullend recht mogen de verhuurder en huurder daar van
afwijken, zolang de wet dit toestaat.
Vragen:
1. Waarom is er een verschil tussen een onzelfstandige woonruimte en
zelfstandige woonruimte?
Er is sprake van een zelfstandige woonruimte (art. 7:234 BW) als de woning ten
eerste een eigen toegang heeft, eventueel vanuit een gemeenschappelijke
ruimte. Ten tweede moet de huurder de woning kunnen bewonen zonder
afhankelijk te zijn van belangrijke voorzieningen buiten de eigen woning. Een
onzelfstandige woonruimte heeft dus geen eigen toegang en afhankelijke
voorzieningen.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller sophievanderholst. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $7.01. You're not tied to anything after your purchase.
