Class notes
Onroerendgoedrecht I - Aantekeningen Hoorcolleges Week 1 t/m 6
- Course
- Institution
Aantekeningen van alle hoorcolleges van het vak 'onroerendgoedrecht I'.
[Show more]
2 reviews
By: vanhemertjulia • 1 year ago
By: jinseyamesz • 2 year ago
Seller
Follow
jessie1999m
Reviews received
Content preview
Week 1 - Koop» Inleiding.
» Totstandkoming van de koopovereenkomst (algemeen).
Inleiding
Gelaagde structuur
Koop is een duidelijk voorbeeld van de gelaagde structuur van het burgerlijk wetboek:
» Een koopcontract is een meerzijdige rechtshandeling, zoals is neergelegd in titel 3.2
en 3.3 BW (voor de volmacht). Denk hierbij aan de wilsvertrouwensleer die ook bij de
koop van onroerend goed kan spelen.
» Het koopcontract schept verbintenissen (obligatoire overeenkomst) zoals neergelegd
in titel 6.1 BW. Denk hierbij aan de gevolgen van niet-nakoming.
» Het koopcontract is een wederkerige overeenkomst, zoals is neergelegd in art. 6:261
BW en titel 6.5 BW. De verkoper heeft een verplichting tot levering en de koper heeft
een verplichting tot betaling van de koopsom.
» De koop is een bijzondere overeenkomst, zoals is neergelegd in titel 7.1 BW. De titel
is algemeen opgesteld, in beginsel zijn voor elke soort koop deze bepalingen van
toepassing. Echter, er zijn wel bijzondere bepalingen voor de koop van onroerend
goed.
Definitie koop
De koop wordt gedefinieerd in art. 7:1 BW:
“Koop is een overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om
daarvoor een prijs in geld te betalen.”
Hierin zie je de wederkerige overeenkomst terug, waarbij elke partij een verplichting op zich
neemt. De overeenkomst schept een verbintenis tot overdracht van de zaak tegen betaling
van een geldbedrag. Het is dus ook een meerzijdige rechtshandeling, aangezien er
medewerking van twee partijen vereist is voor totstandkoming.
» Voor woningen is een specifieke regel opgenomen in art. 7:2 BW. De verkoop van
andere onroerende goederen zoals bedrijfsgebouwen wordt geregeld door het
algemeen vermogensrecht.
Twee schakelbepalingen
Geen zaak maar een vermogensrecht – art. 7:47 BW
Art. 7:47 BW: koop kan volgens de definitie alleen een zaak betreffen, maar middels dit
artikel zijn artt. 7:1-46 BW van overeenkomstige toepassing voor zover in overeenstemming
met de aard van het recht. Denk hierbij aan beperkte rechten.
Bijvoorbeeld de koop van een appartementsrecht. Je koopt een vermogensrecht,
maar de koopbepalingen zijn van overeenkomstige toepassing – titel 5.9 BW.
Kijk ook naar art. 3:3 BW.
Ruil (geen prijs maar een andere zaak) – art. 7:49 BW
Art. 7:50 BW verklaart de bepalingen van koop van overeenkomstige toepassing op de
ruiling.
Ruil zonder toegift: het ene huis tegen het andere huis.
Ruil met toegift: er moet nog geld worden bijbetaald, naast de ruil van het huis.
,Consumentenkoop
Een koop van onroerende zaken kan nooit een consumentenkoop zijn, want
consumentenkoop staat gedefinieerd als de koop van een roerende zaak door een
professionele verkoper en een consumentenkoper, aldus art. 7:5 BW.
Onderscheiden van koop van woning door natuurlijk persoon die niet in beroep of bedrijf
handelt – art. 7:2 BW.
Bij een echte consumentenkoop van roerende zaken kan niet van de afdeling 7.1.1.-7.1.7
worden afgeweken ten nadele van de koper, aldus art. 7:6 BW. De koopregeling kleurt dan
naar dwingend recht. De term consumentenkoop biedt dwingendrechtelijke
rechtsbescherming aan de koper. Bij een consumentenkoop worden vrijwel alle wettelijke
bepalingen bestempeld tot dwingend recht ter bescherming. Dat is bij koop van een
onroerende zaak nooit het geval. Daar blijft titel 7.1 BW grotendeels van regelend recht.
Ook niet van de wettelijke bevoegdheden van koper ingeval van wanprestatie.
Gevolg: strijdige bepaling is vernietigbaar – art. 3:40 lid 2 BW.
NB: sommige bepalingen van titel 7.1 zijn alleen van toepassing op consumentenkoop, zoals
art. 7:18 BW of 7:24 BW. Deze artikelen zijn uitsluitend van toepassing op de
consumentenkoop, maar dat staat ook altijd in het artikel zelf.
Totstandkoming koopovereenkomst van onroerende zaak
Een koopovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan, aldus art.
6:217 BW. Aanbod en aanvaarding zijn eenzijdige gerichte rechtshandelingen die de
essentialia van de te sluiten overeenkomst bevatten. Een rechtshandeling is een op
rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Kijk hierbij ook
naar de wilsvertrouwensleer van art. 3:33 en 35 BW.
Als het aanbod in een brief met een verkeerde koopsom staat, dan is er sprake van
discrepantie tussen wil en verklaring.
Hierbij speelt ook een wilscontrolerende functie van de notaris.
Er gelden in beginsel geen vormvereisten voor een koopovereenkomst, aldus art. 3:37 BW.
Een grote uitzondering hierop staat in art. 7:2 lid 1 BW: bij de koop van een woning door een
natuurlijk persoon die niet handelt in zijn beroep of bedrijf moet er een schriftelijke
koopovereenkomst zijn. De koper heeft daarbij ook drie dagen bedenktijd.
Stel iemand koopt een oud grachtenpand dat bestemd is tot kantoor om er te gaan
wonen, dan geniet de koper niet de bescherming van art. 7:2 BW. Feitelijke situatie
op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst is doorslaggevend
(parl. Gesch.)
Afhankelijk van de subjectieve bedoelingen van de koper kan de rechtspositie van de
verkoper variëren.
Art. 6:225 BW: een aanvaarding die afwijkt van het aanbod geldt als een verwerping van het
aanbod en het uitbrengen van een nieuw aanbod. Dit is erg gebruikelijk in het onroerend
goed door bijvoorbeeld een lager bedrag te bieden. Een spel van loven en bieden.
Art. 6:225 lid 2 BW: als een tot aanvaarding strekkend antwoord op ondergeschikte
punten afwijkt van het aanbod, dan kan er toch sprake zijn van aanvaarding. De
overeenkomst komt dan tot stand overeenkomstig de aanvaarding, tenzij de
aanbieder er bezwaar tegen maakt.
,Art. 6:221 BW: hoe lang een aanbod bindend is, is afhankelijk van de vorm van het aanbod.
Een mondeling aanbod moet onmiddellijk worden aanvaard, maar een schriftelijk aanbod
moet worden aanvaard binnen een ‘redelijke termijn’ die afhankelijk is van de
omstandigheden. Als een aanbod wordt verworpen is het ook niet meer bindend. De
werking van het aanbod verliest zijn kracht dus door tijdsverloop of verwerping.
Art. 6:219 BW: een aanbod kan in beginsel worden herroepen, tenzij hij zelf zijn aanbod voor
een bepaalde tijd onherroepelijk heeft gemaakt. Dit moet blijken uit zijn aanbod. Het
herroepen kan slechts wanneer het aanbod niet is aanvaard en het bericht van de
aanvaarding nog niet is verzonden. Twee uitzonderingen:
Als het aanbod een fatale termijn geeft voor aanvaarding.
Als de onherroepelijkheid blijkt uit het aanbod – art. 6:219 lid 1 BW.
Als een aanbod vrijblijvend is gedaan, dan kan de herroeping ook nog geschieden na de
aanvaarding ex art. 6:219 lid 3 BW.
Onderscheid herroeping van intrekking (art. 3:37 BW): met intrekking voorkom je dat je
aanbod werking heeft, met herroeping voorkom je dat er een koopovereenkomst tot stand
komt. De intrekking moet eerder dan het aanbod de wederpartij bereiken; bijvoorbeeld door
de intrekking middels e-mail te doen, of gelijktijdig met het aanbod komen.
Waarover moeten partijen het tenminste eens zijn?
» Essentialia: de bestanddelen zonder welke een bepaalde overeenkomst niet tot stand
kan komen. De verbintenissen moeten bepaalbaar zijn, aldus art. 6:227 BW. Dat wat
partijen zelf moeten beslissen en de wet niet zomaar voor ze kan invullen, denk aan
de onroerende zaak, de uiterste leveringsdatum.
» Naturalia: bestanddelen welke de aard van de overeenkomst met zich meebrengt en
ook zonder uitdrukkelijk beding daartoe behoren, aldus art. 6:248 lid 1 BW. Als geen
prijs is afgesproken, dan kun je een geschatte prijs nemen.
» Accidentalia: bedingen die “toevallig” aan de overeenkomst zijn toegevoegd, omdat
dit uitdrukkelijk door partijen is bepaald. Denk aan de ouderdomsclausule of een
verplichting tot een ‘schone-grond-verklaring’ of de ontbindende voorwaarde van
financiering.
Essentiala zijn noodzakelijk/het minimum, maar niet altijd voldoende!
Tijdens de onderhandelingsfase is ieder der partijen vrij om de onderhandelingen af te
breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij of
andere omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn. Er wordt rekening gehouden met de mate
waarin en de manier waarop de afbrekende partij tot het ontstaan van het vertrouwen heeft
bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij (Arrest CBB/JPO). Uit
Baris/Riezenkamp vloeide ook voort dat partijen tijdens onderhandeling in een
rechtsverhouding komen te staan die wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid.
Inhoud wilsovereenstemming
Het gaat om de essentialia van de koopovereenkomst zoals de zaak, de prijs en de indicatie
van de leveringsdatum. Plus alle punten die voor een der partijen van wezenlijke betekenis
zijn en dit voor andere partij kenbaar is.
Andere bijkomende punten waarover niet is onderhandeld (bijvoorbeeld de risico-overgang
van waardeverandering en tenietgaan van het gekochte en roerende zaken) zijn voor de
, totstandkoming niet relevant. Heel titel 7.1 is van regelend recht (op een enkele
uitzondering na). Als er niets is afgesproken, dan geldt het regelend recht.
Bijkomende kwesties die nog moeten worden besproken zorgen er niet voor dat een
koopovereenkomst niet tot stand komt, aldus art. 6:217 jo. 7:1 BW.
Waar art. 7:2 BW niet geldt, daar zul je al snel gebonden zijn als men het eens is over de
essentialia indien er geen vormvoorschrift geldt. Je kan dit dus ook doen onder de
voorwaarde dat er een uitgewerkte schriftelijke overeenkomst tot stand komt.
Aflevering: de feitelijke macht krijgen, de notariële akte van levering.
Levering: de inschrijving.
Aanbod of uitnodiging daartoe?
Arrest Hofland/Hennis
Casus: woning werd geadverteerd in woninggids, waarbij de onroerende zaak voor een
bepaalde prijs te koop wordt aangeboden. Iemand wilde het huis voor deze prijs kopen.
Rechtsvraag: is hier sprake van aanbod en aanvaarding?
Rechtsregel: niet alleen de prijs en eventuele verdere voorwaarden, maar ook de persoon
van de gegadigde kunnen voor verkoper van belang zijn. De advertentie is slechts een
uitnodiging om in onderhandeling te treden. Als je in persoon met elkaar gaat
onderhandelen, dan is er sprake van aanbod en aanvaarding.
Idem dito voor de openbare inschrijving: mensen tegelijkertijd door het huis laten lopen met
als gevolg dat er veel wordt overboden. Ook dan kan een verkoper nog zeggen dat hij niet
met die persoon in zee ging.
Arrest Bunde/Erckens-arrest
Casus: hier is een aanbod geweest met een daarop sluitende aanvaarding, maar er wordt
een term/begrip gebruikt waarover een misverstand is ontstaan. De boer zou een bepaalde
prijs krijgen alsmede vergoeding van alle “belastingschade” die hij zou ondervinden van het
staken van zijn onderneming door de verkoop van zijn boerderij/bedrijf. De gemeente dacht
echter aan schade van een ‘onteigeningsrecht’.
Rechtsvraag: was hier wel sprake van wilsovereenstemming? Gebruik van containerbegrip,
waar verschillende juridische betekenissen aan konden worden gehecht.
Rechtsregel: of er een overeenkomst is hangt af van wat partijen over en weer hebben
verklaard en wat zij hieruit hebben afgeleid overeenkomstig de zin die zij daaraan
redelijkerwijs mochten toekennen. Daarbij kan een rol spelen:
a. Een betekenis die meer voor de hand ligt;
b. Of de partij die van een vaste technische betekenis uitging (hier: de gemeente)
mocht verwachten dat de ander die ook kende;
c. Of de andere partij deskundige bijstand had die de betekenis kende;
d. Of een betekenis zou leiden tot een resultaat dat niet goed te rijmen was met wat
partijen beoogden.
Het gaat hier om de problematiek van artt. 3:33 en 35 BW, waarmee het gebrek aan
wilsovereenstemming soms kan worden geheeld door een beroep op de
wilsvertrouwensleer.
De problematiek over ontbreken van wilsovereenstemming moet worden onderscheiden
van de problematiek over uitleg. Bij uitlegproblemen is er een overeenkomst, maar is
onduidelijk wat precies de betekenis is van een zinsnede. Bij misverstanden kan het zo zijn
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller jessie1999m. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $5.71. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
67474 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now