Uitgebreide samenvatting van het boek 'Hoofdlijnen in het huurrecht' (Kloosterman), 10e druk (nieuwste druk), voor het vak Huurrecht. Alle hoofdstukken zijn samengevat (hf 1 t/m 14).
Hoofdstuk 1 Algemene inleiding in de huurwetgeving
Er zijn verschillende huurobjecten, zoals winkels en woningen. Bij de wettelijke regels wordt steeds
aangegeven voor welke objecten de regeling geldt. Het is van belang om het object waarop de
huurovereenkomst betrekking heeft op de juiste wijze te rubriceren, want de gevolgen van de
verschillende regelingen lopen nogal uiteen.
De huurwetgeving is per 1 augustus 2003 ingrijpend gewijzigd. Per die datum is de
vernieuwde regeling van de bijzondere overeenkomst huur in titel 7.4 BW in werking getreden. Ook
de uitvoeringswet huurprijzen woonruimte geldt sindsdien.
1.1 Inleiding
In het privaatrecht hebben partijen een grote mate van vrijheid om hun rechtsverhouding zelf vorm en
inhoud te geven. De regels van het privaatrecht zijn voor een groot deel van regelend recht. Pas als
partijen zelf geen regeling hebben getroffen, gelden deze bepalingen.
Op een aantal gebieden geef de wetgeving regels waarvan niet of nauwelijks kan worden
afgeweken. Met name bij langdurige rechtsverhoudingen is het wenselijk om economisch zwakkere
partijen te beschermen. Zowel in het arbeidsrecht als in het huurrecht is dat een vergaande mate
gebeurd. Dit is ook gedaan bij de regeling van de algemene voorwaarden. Die regeling is ook voor het
huurrecht van belang. Bijna altijd maakte verhuurder bij het sluiten van de overeenkomst gebruik van
algemene voorwaarden, die door de huurder worden geaccepteerd. Zijn de daarbij overeengekomen
bedingen echter voor de huurder onredelijk bezwarend, dan kan de huurder die bedingen vernietigen.
Nog een ander voorbeeld van bescherming van economisch zwakkere partijen, is de rechtspositie van
de huurder jegens hypotheekhouder (art. 3:264 BW).
Het arrest Spruijt/autoverhuur ging om de huur van roerende zaken. Een professionele
verhuurster verhuurde een auto voor 1 dag. door verduistering - gepleegd door degene die met de
huurder de langeafstandsrit meereed - Kon de huurder de auto aan het einde van de dag niet aan de
verhuurster teruggeven. Kern van het geschil was of de niet nakoming aan de huurder moest worden
toegerekend. De hoge raad legde het risico in dit geval bij de professionele verhuurster neer. Kern:
wanneer een auto voor een betrekkelijke korte tijd is gehuurd van een professionele verhuurder van
auto's en de huurder niet in staat is die auto op een overeengekomen tijdstip weer aan de verhuurder af
te geven kom maar omdat zij is gestolen zonder dat te dier zake sprake is van schuld van de huurder,
komt deze tekortkoming van de huurder naar de in het verkeer geldende opvattingen in beginsel niet
voor zijn rekening.
Steeds meer bescherming
Het huidige recht bevat huurbescherming. Deze kan worden onderscheiden in twee elementen:
1. Bescherming tegen beëindiging: huuropzeggingsbescherming
De verhuurder die de huur wil opzeggen, is gebonden aan limitatief opgesomde gronden.
Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan zal de kantonrechter zich over de beëindiging
van de huur moeten uitspreken.
2. Bescherming tegen te hoge huurprijzen: huurprijsbescherming.
Huuropzeggingsbescherming zonder huurprijsbescherming biedt in feite weinig bescherming.
Want de huurder die niet instemt met de huuropzegging, zou door een forse huurprijs
verhoging de facto toch tot ontruiming worden gedwongen. Daardoor zou
opzeggingsbescherming een illusie worden.
In verband met huuropzegging is nog een ander aspect van belang. Namelijk de vraag wie, nadat de
verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd, vervolgens het initiatief moet nemen om het tot een
gerechtelijke procedure te laten komen. Moet de huurder na ontvangst van een opzegging van de
verhuurder en procedure beginnen om beëindiging van de huur te voorkomen? Of moet een
verhuurder die op zijn opzegging een afwijzende reactie of geen reactie van de huurder krijgt het
initiatief nemen? Art. 7:230a Bepaald dat het procesinitiatief op de verhuurder ligt.
1.2 Titel 7.4 – algemeen
1.2.1 Totstandkoming titel 7.4
Niet belangrijk naar mijn mening
1
,1.2.2 Overgangswet
Voor titel 7.4 geldt het algemene overgangsrecht, zoals in de Overgangswet Nieuw Burgerlijk
Wetboek (NBW) staat. Soms wordt van die algemene regels afgeweken in de bijzondere bepalingen.
Die staan in titel 8 Overgangswet NBW (art. 205-208j). De hoofdregel is dat de bepaling van titel 7.4
vanaf het tijdstip van hun inwerkingtreding ook gelden voor huurovereenkomsten die al vóór dat
tijdstip waren gesloten, maar alleen voor wat betreft de periode na inwerkingtreding (art. 68a
overgangswet NBW). Hierbij is vooral artikel 206 overgangswet NBW van belang. Daaruit volgt dat
bepalingen die tot nietigheid of vernietigbaarheid van een beding in een huurovereenkomst leiden, met
ingang van 1 augustus 2003 van toepassing zijn op reeds bestaande huurovereenkomsten (anders dan
uit het algemene artikel 79 overgangswet NBW zou voortvloeien).
1.3 Verschillende huurregimes
1.3.1 Art. 7:201-231 BW (algemeen deel)
Artikelen zijn duidelijk
1.3.2 Art. 7:232-282 (woonruimtebepalingen)
Artikelen zijn duidelijk
1.3.3 Art. 7:290-310 (bedrijfsruimtebepalingen)
Artikelen zijn duidelijk
1.3.4 Art. 7:230a (huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken)
Dit artikel geldt voor bedrijfsruimtes die niet onder art. 7:290 lid 2 vallen, bijv. de huur van een ruimte
voor een fabriek, bank, bioscoop, reisbureau en opslagruimte. Daarnaast geldt dit artikel ook voor
‘beroepsruimte’, zoals een gehuurde praktijkruimte, kantoor, garagebox, sportaccommodaties en
verenigingsgebouw. Voor de huurder van art. 230a-ruimten geldt geen huurprijsbescherming. Partijen
kunnen de huurprijs vrij overeenkomen. Verder is dit artikel duidelijk, zie artikel.
1.3.5 (Semi)dwingend recht
Veel bepalingen in titel 7.4 zijn van dwingend of van semidwingend recht. Het is dan niet of slechts
beperkt mogelijk om in de huurovereenkomst af te wijken van de wettelijke bepalingen. Zie art. 209,
215 lid 6, 226 lid 4, 230a lid 9, 231 lid 3, 242, 243 lid 1, 265, 268 lid 7 en 8, 270 lid 3 282 en 291 van
Boek 7. Een contractueel beding met een verboden afwijking ten nadele van de huurder is
vernietigbaar en kan (alleen door de huurder) worden vernietigd op de wijze als voorzien in art. 3:49.
1.3.6 Schematisch overzicht van huurregimes
Art. 7:201-231 (m.u.v. art. 230a) roerende zaken en onroerende zaken, gebouwd, of ongebouwd
en voorts – voor zover de strekking van de bepalingen of de
aard van het recht zich daartegen niet verzet op
vermogensrechten.
Art. 7:232-282 gebouwde onroerende zaken die als woning zijn verhuurd en
voorts op woonwagens en standplaatsen van woonwagens
Art. 7:290-310 bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2
(kleinhandelsbedrijf, ambachtsbedrijf enz.)
Art. 7:230a gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte, noch
290-bedrijfsruimte (kantoren, fabrieken, loodsen,
opslagplaatsen, praktijkruimten, beroepsruimten)
1.3.7 De overeengekomen bestemming bepaalt het huurregime
Vaak is het eenvoudig vast te stellen of sprake is van huur van een woonruimte of van 290-
bedrijfsruimte. Soms is het echter lastig, bijvoorbeeld omdat in de schriftelijke huurovereenkomst staat
dat sprake is van bedrijfsruimte, terwijl het gehuurde feitelijk in gebruik is als woning of andersom.
Bepalend voor het antwoord op de vraag welk huurregime op de huur van een gebouwde onroerende
zaak van toepassing is, is de tussen partijen overeengekomen bestemming. Beslissend is hetgeen aan
2
,partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan
voor ogen heeft gestaan (zie o.a. Amsem/Geelhoed). Hierbij is van belang wat partijen over en weer
hebben verklaard met betrekking tot het gebruik van de zaak en wat zij in de gegeven omstandigheden
redelijkerwijs uit elkaars verklaringen mogen en moeten afleiden (Haviltex-criterium).
1.4 De invloed van het algemeen vermogensrecht op het huurrecht
1.4.1 Gelaagde structuur van het vermogensrecht
Het vermogensrecht heeft een gelaagde structuur. Het algemene deel van het vermogensrecht staat in
Boek 3. Van belang is titel 3.2 met algemene bepalingen over de rechtshandeling. Hierover ging
parkeerexploitatie/Amsterdam.
De tweede vermogens laag staat - wat het verbintenisrechtelijke aspect betreft - in Boek 6.
Titel 6.1 neemt een centrale plaats in en is van toepassing op alle verbintenissen, ongeacht de bron van
het ontstaan. Rechtstreeks van belang voor de huurovereenkomst is verder titel 6.5 die betrekking
heeft op de obligatoire of verbintenis scheppende overeenkomst (art. 6:213 lid 2). Het wilsgebrek
dwaling staat in artikel 6:228. Hierover gaat Inbev/Van der Valk, waarin een onderhuurder van 290-
bedrijfdruimte zich beriep op dwaling, op de grond dat het door hem gehuurde bedrijfspand niet
overeenkomstig de bestemming als horecabedrijfsruimte gebruikt kon worden. Het hof honoreerde het
beroep op dwaling, maar de HR casseerde. De HR overwoog onder meer dat van een ‘behoren in te
lichten’ in het algemeen slechts sprake zal zijn als de wederpartij van de dwalende zelf van de juiste
stand van zaken op de hoogte was.
De derde laag van het vermogensrecht staat in de bijzondere bepalingen van Boek 7. Voor
zover Boek 7 geen specifieke bepalingen geeft, zijn op een bijzonder overeenkomst ook de meer
algemene bepalingen uit Boek 3 en 6 van toepassing.
1.4.2 Algemene voorwaarden
De vraag of de algemene voorwaarden van de verhuurder onderdeel vormen van de huurovereenkomst
worden niet beheerst door artikel 6:231 e.v., maar door de algemene regels die de wet voor het sluiten
van een overeenkomst geeft (art. 3:33-35 en art. 6:217 e.v.). Het gaat erom of de huurder de gelding
van het geheel van de algemene voorwaarden van de verhuurder heeft aanvaard. Als de huurder de
gelding van het geheel van de algemene voorwaarden heeft aanvaard, is hij eraan gebonden, ook als de
verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst begreep of had moeten begrijpen dat de huurder
de inhoud van de concrete bedingen niet kende (art. 6:232). Gebondenheid aan de algemene
voorwaarden van de verhuurder kan dus vrij gemakkelijk ontstaan. Daar tegenover staat dat
aanvaarding van de gelding van een complex van algemene voorwaarden niet betekent dat de huurder
onder alle omstandigheden vastzit aan de concrete bedingen in dat complex van algemene
voorwaarden (zie art. 6:233). Op grond van artikel 6:233 is een beding in algemene voorwaarden
vernietigbaar:
a. Als het onredelijk bezwarend is voor de wederpartij, of
b. Als de gebruiker van de algemene voorwaarden aan de wederpartij niet een redelijke
mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen (zie concreter
art. 6:234 → wordt in de rechtspraak strikt toegepast).
De wederpartij (meestal de huurder) kan op grond van art. 6:233 sub a onredelijk bezwarende
bedingen in algemene voorwaarden vernietigen. Stelplicht en bewijslast rusten in het kader van deze
open normen in beginsel op de wederpartij. De wederpartij die een natuurlijke persoon is kan soms
een beroep doen op art. 6:236 of 6:237.
Bij toetsing aan art. 6:233 sub a is ook Richtlijn 93/13/EEG met betrekking tot oneerlijke
bedingen in consumentenovereenkomsten van belang. Althans als het gaat om bedingen in de
huurovereenkomsten van woonruimte tussen een professionele verhuurder en een als privépersoon
optredende huurder. De rechter moet dan ambtshalve toetsen of sprake is van een oneerlijk beding (zie
Jahani, Heesakkers/Voets en Ebecek/Trudo). Daarnaast moet ook worden nagegaan wat het
cumulatieve effect is van alle bedingen van een overeenkomst (art. 4 lid 1 Richtlijn en Radlinger,
Lewis/Stam c.s. en Boetes en winstafdracht).
Art. 6:235 is ook van belang, vooral voor de huur van een bedrijfsruimte. Daaruit volgt dat
grote wederpartij geen beroep kunnen doen op de in art. 6:233 en 6:234 bedoelde vernietingsgronden.
3
, 1.4.3 De werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW en art. 6:2 BW)
Uit lid 1 en 2 van art. 6:248 BW blijkt dat de redelijkheid en billijkheid in de verhouding tussen
contractspartijen zowel een aanvullende als een beperkende werking kan hebben (zie ook art. 6:2).
Voor huurovereenkomsten zie bijvoorbeeld Van der Vliet/Berregratte. Het ging daarin om een
huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot onbebouwde grond. Een dergelijke
huurovereenkomst kan op grond van art. 7:228 lid 2 eenvoudig worden beëindigd, zonder
bescherming van de huurder. Maar de eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de
aard en de inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat
opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat,
aldus de HR.
Wat de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid betreft, staat voorop dat partijen in
beginsel gebonden zijn en blijven aan hetgeen zij zijn overeengekomen. Dat is alleen anders, voor
zover toepassing daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en
billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn (van beide artikelen lid 2). Zie Kinderdagverblijf Snoopy. Het
betrof een huurovereenkomst waarbij de gemeente Apeldoorn aan kinderdagverblijf Snoopy twee
lokalen en een hoofd een kamer in een schoolgebouw hadden verhuurd. De overeenkomst bevat een
een beding dat de huurster verbood om zonder schriftelijke toestemming van de verhuurster ‘opstallen
te stichten op het tot het verhuurde behorende onbebouwde terrein’. De huurster vroeg aan de
gemeente toestemming tot het plaatsen van een verplaatsbare unit op het schoolplein. De gemeente
weigerde haar toestemming, waarna de huurster toch een noodlokaal op het schoolplein plaatste. In de
procedure waarin de gemeente verwijdering van het noodlokaal vorderde ging het om de vraag of de
gemeente zich tegenover de huurster op het beding kon beroepen. De rechtbank kwam tot de conclusie
dat aan de zijde van de gemeenten niet was gebleken ‘van enig civielrechtelijk belang’. Volgens de
rechtbank kon niet anders worden geoordeeld ‘dan dat de gemeente in strijd handelt met de
redelijkheid en billijkheid door toestemming voor het noodlokaal te weigeren’. De HR vernietigde het
vonnis van de rechtbank en overwoog onder meer dat handelen in strijd met de redelijkheid en
billijkheid een andere maatstaf is dan ‘die wordt uitgedrukt met de meer terughoudende woorden naar
maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’.
1.4.4 Onvoorziene omstandigheden (art. 6:258)
Toepassing van art. 6:258 BW ligt in zekere zin in het verlengde van de R&B. Dit artikel biedt de
rechter de mogelijkheid Om de overeenkomst te wijzigen of geheel of gedeeltelijk te ontbinden op
grond van onvoorziene omstandigheden die van diens aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van
R&B ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten (lid 1). Het begrip
onvoorziene omstandigheden ziet op de veronderstelling waarvan partijen zijn uitgegaan bij aanvang
van de huur. Het gaat er niet om wat partijen hadden kunnen of moeten voorzien, maar uitsluitend of
de mogelijkheid van het intreden van de omstandigheden in de overeenkomst is verdisconteerd.
Voorwaarden voor de toepassing van dit artikel is dat de onvoorziene omstandigheden van
dien aard zijn, dat de wederpartij de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag
verwachten. De onvoorziene omstandigheden moeten ingrijpen van aard zijn. Daarvan zal niet snel
sprake zijn. Daar komt nog bij dat wijziging of ontbinding u lid een niet wordt uitgesproken voor
zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende
opvattingen voor rekening komen van diegene die zich erop beroept.
De rechtspraak is zeer terughoudend (zie o.a. Aerts/Kneepkens, Amicitia en Briljant
Schreuders/ABP).
De wereldwijde uitbraak van het coronavirus leidde tot veel problemen voor huurders en verhuurders.
Bedrijven waren tijdelijk gesloten en winkelstraten bleven leeg. Ondernemers hadden dalende omzet.
Sommige verhuurders beriepen zich op dit artikel. Is de coronacrisis aan te merken als een
onvoorziene omstandigheid? Sommige rechters oordeelden dat dit inderdaad zo is.
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller at33. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $5.98. You're not tied to anything after your purchase.
