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DERECHO CIVIL II
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Apuntes de clase y de la profesora
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APUNTES DERECHO CIVIL ITEMA 1:El Derecho Real en General
TEMA 2: Contenido, Adquisición y Extinción
TEMA 3: Comunidad de bienes
TEMA 4: Posesión y Propiedad
TEMA 5: La prescripción Adquisitiva y Usucapión
TEMA 6: La Propiedad I
TEMA 7: Propiedad Horizontal. Propiedad intelectual
TEMA 1. EL DERECHO REAL EN GENERAL. CONCEPTO Y TIPOS
1. CONCEPTO Y CARACTERES.
La regulación básica de los derechos reales se encuentra recogida en el Libro II del CC, dedicado a los
bienes, a la propiedad y sus modificaciones. No existe en él una regulación general de derechos reales, ni
una enumeración, abierta o cerrada de los mismos.
A falta de una expresa definición legal, doctrina y jurisprudencia han delimitado tradicionalmente al
DERECHO REAL, como aquel poder o señorío directo e inmediato, pleno o parcial sobre una cosa, y que es
ejercitable de manera absoluta frente a cualquier persona no titular. Así, la STS de 30 de diciembre de 1986.
Por lo tanto, son dos las características que delimitan la categoría genérica de los derechos reales:
1. La concesión a su titular de un poder directo e inmediato sobre el bien sobre el que recaen.
Este poder directo o inmediato puede ser total o parcial, dependiendo del derecho real ante el que nos
encontremos, siendo total en el caso del derecho de propiedad, y parcial en el resto de derechos reales,
los derechos reales limitados o en cosa ajena.
Dicho señorío pleno o parcial concedido al titular puede ser de lo más diverso, variando en función de
los diferentes derechos reales: así, en el usufructo, con carácter general, su titular puede usar y disfrutar
(percibir los frutos) una cosa propiedad de otra persona, sin más limitaciones que las establecidas por la
ley o por el título constitutivo (art. 467 del Código Civil).
No obstante, este poder directo e inmediato sobre la cosa se ve muy reducido en algunos derechos
tradicionalmente considerados como reales: en los derechos de garantía, el único poder que goza su
titular es el de exigir la ejecución de la cosa y que ésta sea vendida en caso de que se incumpliese la
obligación garantizada por el derecho real; mientras que en los derechos de adquisición preferente, su
titular únicamente goza de la facultad de adquirir el bien sobre el que recaen con prioridad sobre el resto
de personas.
, 2. Su oponibilidad frente a terceros (erga omnes).
Ésta consiste en que el titular de un derecho real puede hacerlo valer frente a cualquier persona que entre
en relación con la cosa negando su titularidad o perturbando de cualquier forma el ejercicio del derecho,
pudiendo ejercitar en tales casos las correspondientes acciones de protección que le concede el
Ordenamiento jurídico (acciones reales).
Pero la eficacia del derecho real frente a terceros no puede predicarse de manera absoluta, ya que en
determinadas ocasiones la Ley concede prioridad a la tutela de la seguridad del tráfico jurídico,
posponiendo el interés del titular del derecho real. Ello acontece en dos supuestos: prescripción
adquisitiva o usucapión y adquisiciones a non domino de los arts. 464 del Código Civil y 34 de la Ley
Hipotecaria.
2. REGULACIÓN LEGAL.
A la ausencia de una definición legal del derecho real se une la falta de una regulación unitaria,
produciéndose por el contrario una considerable dispersión normativa de la materia: básicamente, ésta se
encuentra en la Constitución de 1978 (CE, arts. 33; 38; 45.2; 46; 47; 128; 130; 131; 132; 148.1, 3, 4, 6, 7, 8,
9, 10 y 13; 149.1, 8, 9, 13, 22, 23, 25 y 28), en el Código Civil (CC, Libros II -arts. 333 a 608-, III –arts. 609
a 617 y 834 a 840, y IV –arts. 1095, 1462 a 1464, 1521 a 1525, 1604 a 1664, 1887 a 1886, y 1930 a 1960), y
en la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 (LH) y su Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947
(RH). Además, aspectos aislados de la regulación de los derechos reales aparecen en el Texto Refundido de
la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (TRLS), Ley de
Enjuiciamiento Civil, Texto Refundido de la Ley de Aguas, Ley de Montes, Ley de Arrendamientos
Urbanos, Ley de Arrendamientos Rústicos, Ley de Minas, Ley de Expropiación Forzosa, Ley de Patrimonio
de las Administraciones Públicas…
Esta dispersión normativa aumenta a causa de la existencia de una diversidad de regímenes civiles forales o
especiales, que se aplican a diferentes territorios (aplicándose la anterior normativa sólo por defecto). En
materia de derechos reales existe una íntegra regulación en el Derecho Civil especial de Cataluña,
concretamente, en el Libro quinto del Código Civil de Cataluña, aprobado por Ley autonómica 5/2006, de
10 de mayo. De igual forma, existe una regulación muy amplia de los derechos reales en las Leyes 346 a 487
y 542 a 545 de la Compilación de Derecho Foral de Navarra de 1 de marzo de 1973. Finalmente, aspectos
concretos de la materia son abordados en los arts. 56 a 98 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, del Derecho
Civil de Galicia, en los arts. 112 a 130 y 140 a 145 de la Ley 3/1992, de 1 de junio, del Derecho Civil Foral
Vasco, en los arts. 54 a 63, 68 y 85 del Texto Refundido de la Compilación del Derecho Civil de las Islas
Baleares de 6 de septiembre de 1990, y en los arts. 537 a 598 del Código del Derecho Foral de Aragón
aprobado por Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo.
A ello ha de sumarse, que la concesión de las competencias sobre urbanismo y vivienda a las CCAA (art.
148.1.3 de la CE) ha ocasionado que la normativa emanada de éstas sobre dicha materia afecte parcialmente
, a nuestra disciplina, desde un triple punto de vista: a) Imposición de limitaciones al dominio a los
propietarios de suelo rústico y urbano. b) Regulación parcial del derecho de superficie. c) Regulación de
ciertos derechos de tanteo, retracto y opción. Se irán mencionando con posterioridad.
3. DISTINCIÓN CON LOS DERECHOS DE CRÉDITO.
Dentro del Derecho Civil patrimonial es clásica la distinción entre dos categorías de derechos: los derechos
personales o de crédito (informadores del Derecho de obligaciones) y los derechos reales (integradores del
llamado Derecho de cosas).
Así, atendiendo a las dos características anteriormente señaladas del derecho real, se contrapone a él el
derecho personal o de crédito:
1. Mientras que el derecho real concede a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa,
por su parte, el derecho de crédito otorga a su titular (acreedor) la facultad de exigir a otra
persona (deudor) que lleve a cabo una conducta o prestación (dar, hacer o no hacer). El objeto de
los derechos reales son los bienes, mientras que el objeto de los derechos de crédito puede
constituir la entrega de un bien, pero igual mente un servicio, en un hacer o no hacer.
Sin embargo, este rasgo que en la teoría es perfectamente claro, en la realidad práctica encuentra
en alguna ocasión dificultades de apreciación, tal y como ocurre con el derecho de usufructo
(real) y el arrendamiento de bienes (de crédito): mientras que el usufructuario de un bien puede
usar y disfrutar de éste en virtud de su derecho de usufructo, el arrendatario de un bien ostenta
similares facultades (si bien parece que ello es así porque el arrendador presta de manera
continuada el goce pacífico de la cosa, tal y como señala el art. 1554.3º del CC).
2. Asimismo, el derecho real es oponible erga omnes con carácter general, de manera que el titular
puede exigir a todos los terceros una conducta de abstención respecto de su derecho. Es decir, los
derechos reales se ejercen frente a todos, de manera que nos derechos exclusivos que permiten
excluir a todos los demás de las facultades que atribuyen sobre el bien que constituye su objeto.
En el caso del derecho de crédito, su titular únicamente sólo puede exigir la conducta a su
deudor, conforme al principio de relatividad de la eficacia contractual (art. 1257, párrafo 1º del
CC). En relación con ello, se sostiene que los derechos de crédito únicamente pueden ser
lesionados por el deudor, pero no por terceros ajenos a la relación obligatoria, a diferencia de lo
que acontece con los derechos reales, que pueden ser lesionados por cualquiera ( por ello se les
llama derechos relativos).
Pero esta característica se ha visto diluida desde hace algún tiempo en un doble sentido: de un
lado, los derechos de crédito pueden ser lesionados por terceros ajenos a la relación contractual
(como ocurre en los supuestos de violación por terceros de pactos en exclusiva). En tal caso, la
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