Summary
Complete samenvatting fiscale aspecten van het vastgoed
- Course
- Institution
Deze samenvatting omvat alle leerstof van het vak fiscale aspecten van het vastgoed gedoceerd aan de hogeschool pxl.
[Show more]
Seller
Followortaksehakan
Reviews received
Content preview
Samenvatting Fiscale aspecten van het vastgoedFinanciering van de aankoop van vastgoed
Financiering:
Geld ontlenen omdat eigen inbreng onvoldoende is
Rente of interest betalen
Zekerheid van terugbetaling: waarborg
Soorten waarborgen:
Borgstelling: persoon
o Anderen (al dan niet familieleden) beloven de lening af te betalen als de kredietnemer dat
niet meer kan
o Door de ondertekening van een zogenaamde ‘borgakte’ in het voordeel van de
kredietverstrekker
Pand: waardepapieren (obligaties, aandelen en dergelijke)
o Degene die de waardepapieren in pand geeft, blijft de eigenaar
o Als de kredietnemer de lening niet meer zou afbetalen, dan kan de kredietverstrekker (na het
vervullen van een aantal formaliteiten) de waardepapieren verkopen om het krediet
terugbetaald te krijgen
Hypotheek of hypothecaire volmacht op OG Cf. Hierna
Hypotheek:
o Een juridisch mechanisme: Kan de kredietnemer het krediet niet meer terugbetalen, dan kan
de kredietverstrekker de woning verkopen om zijn geld te recupereren
o Een hypotheek wordt genomen ten belope van de som die de kredietverstrekker als
waarborg wil of aanvaardt
o In beginsel ten belope van het kredietbedrag, vermeerderd met wat de
“aanhorigheden” worden genoemd
o Doorgaans 10 %
o Daarmee dekt de kredietverstrekker de kosten (beslagkosten, enz.) die moeten
gemaakt worden als u uw lening niet meer kan afbetalen en er wordt gewacht op de
gedwongen verkoop van uw woning
o De hypotheek wordt gevestigd en de inschrijving op het hypotheekkantoor (cf. infra) kan
alleen via een authentieke akte (notariële akte), genaamd de hypothecaire kredietakte
o Deze hypothecaire kredietakte is voor de schuldeiser de uitvoerbare titel om bij
wanbetaling onmiddellijk de beslagrechter te vatten voor de gedwongen openbare
verkoop van het onroerend goed
o Bekendmaking: Na de ondertekening van de akte zorgt de notaris ervoor dat de
hypotheek (m.a.w. de bevoorrechte positie van de schuldeiser) op de woning wordt
ingeschreven in het register van een staatsinstelling, het hypotheekkantoor, zodat
belanghebbende derden (“eender wie”) daar tegen betaling kennis van kunnen
nemen (het “hypotheekregister”)
o Een hypothecaire inschrijving geldt altijd voor 30 jaar
o Op die akte moeten registratierechten en registratiebelasting worden betaald (cf. later)
o Het “recht op hypotheekvestiging” (Vlaams)
o 1% op het door de hypotheek gewaarborgde bedrag
o “Hypotheekrechten” (federaal)
o 0,3% op het door de hypotheek gewaarborgde bedrag
1
,Er kunnen verschillende hypotheken op één woning genomen worden. Dan speelt ‘de rang’ een
belangrijke rol. De rang verwijst naar de plaats van de bank onder de schuldeisers die na de eventuele
verkoop van de woning geld kunnen opeisen. De eerste schuldeiser die zijn hypotheek inschrijft, krijgt
de ‘eerste rang’. Elke nieuwe hypothecaire inschrijving krijgt een nieuwe rang.cDe kredietverstrekker
vraagt meestal een hypotheek ‘in eerste rang’. Op die manier wordt de bank als eerste uitbetaald bij
een gedwongen verkoop. Een schuldeiser ‘in tweede rang’ wordt pas terugbetaald nadat de eerste
schuldeiser kreeg waar hij recht op heeft. Hoe lager de rang (de eerste rang is lager dan de tweede
rang…), hoe lager het risico voor de kredietverstrekker
Soorten financieringen met hypotheek
1. De hypothecaire lening
- Vast bedrag
- Terugbetaling in schijven
- Kapitaal en interest
2. De hypothecaire kredietopening
- Toekenning kredietlijn
- Een bepaald bedrag waarover men gedurende een bepaalde of onbepaalde periode
vrij kan beschikken
- Vaak voor woningkredieten (bv: extra opname bij verbouwingen)
3. De hypothecaire volmacht / mandaat
- Nog geen hypotheek: de ontlener geeft een volmacht aan de bank om het het
mandaat zonder enige formaliteit of motivering om te zetten in een effectieve
hypotheek wanneer het dat nodig vindt omdat het vertrouwen geschonden wordt.
Bv: wanneer aflossingen niet meer verricht worden
- Geen authentieke akte, geen inschrijving op het hypotheekkantoor wat wilt zeggen
dat dit veel minder kost voor de ontlener
i. Slechts €50 registratierecht
ii. Één vierde ereloon van de notaris
- Minder kosten voor de ontlener maar kleinere zekerheid voor de kredietgever (als hij
meent de hypotheek te moeten nemen kan het al te laat zijn omdat het goed reeds
door iemand anders bezwaart is)
- Kredietgever zal dit enkel toestaan voor cliënten waarin hij vertrouwen heeft
- Let wel dat een mandaat geen belastingsvoordeel oplevert dus best nooit voor 100%
een mandaat aangaan.
Gebruik en fiscaliteit hypotheek
Gebruik: Een hypothecaire krediet wordt meestal aangegaan voor het verwerven van een
bouwgrond of voor het verwerven, bouwen, renoveren van een woning of appartement.
Fiscaliteit: Om het fiscaal voordeel van de woonbonus te hebben moet een hypothecaire lening of
krediet in België:
o Aangegaan zijn voor het verwerven of verbouwen van de eigen woning
o Een looptijd hebben van minstens 10 jaar.
Woonbonus in het kort:
o Basisbedrag van 1520 verhoogd met €760 voor de eerste 10 jaar van het contract
o Een belastingsvermindering tegen een vast tarief van €40%.
2
,Vaste of variabele intrestvoet
De intrestvoet op de lening bepaalt hoeveel intresten men moet betalen, bovenop het ontleende
kapitaal. 2 types intresten:
Vaste rentevoet:
o De rentevoet overeengekomen bij de ondertekening van de overeenkomst blijft
toepasbaar zolang het krediet loopt
o Kan een goed idee zijn als de rente laag staat
o Zekerheid dat men vooraf het bedrag kent dat men maandelijks moet afbetalen
Variabele rentevoet:
o De basisrentevoet die bij ondertekening van het contract is vastgelegd wordt op
bepaalde tijdstippen aangepast in functie van de evolutie van een referentie-index
o Meer risico maar ook voordelen omdat de rentevoet in het begin van de afbetalingen
meestal lager is
o Maandelijks bedrag kan dus stijgen of dalen
Terugbetalingstermijn
De terugbetalingstermijn voor het hypothecair krediet heeft rechtstreeks invloed op het bedrag dat
men maandelijks moet terugbetalen en op hoeveel de lening in totaal zal kosten. Er zijn verschillende
contracttypes maar meestal 10 tot 25 jaar.
Hoe langer de looptijd van het hypothecair krediet, hoe lager het bedrag dat men maandelijks moet
aflossen (ceteris paribus)
Maar: Als men het hypothecair krediet over een langere termijn spreidt, zal men in totaal meer
intresten moeten betalen.
Aflossingsvermogen
Vaste maandelijkse bedragen (mensualiteiten)
VERSUS
Vaste kapitaalaflossingen
Vaste mensualiteiten:
o + Vaste mensualiteit te betalen over de gehele looptijd (deze mensualiteit zal in het begin
lager zijn dan het bedrag onder een systeem van vaste kapitaalsaflossingen)
o - Totale intrestkost is hoger (omdat men in het begin minder kapitaal aflost en proportioneel
meer intrest in vergelijking met een systeem van vaste mensualiteiten)
Vaste kapitaalsaflossingen:
o + Totale intrestkost is lager (omdat men in het begin meer kapitaal aflost in vergelijking met
een systeem van vaste mensualiteiten)
o Hoger bedrag af te betalen in het begin, wanneer de aflossingscapaciteit vaak kleiner is)
Speciale vormen:
Accordeonlening
o Jaarlijks herzienbare rente
o Als rente stijgt, wordt de termijn van de lening verlengd met enkele maanden of
jaren in plaats van meer te betalen
Opeetlening
o = Omgekeerd woonkrediet
3
, o Eigen woning omzetten in een aanvullend inkomen. Voorwaarde: eigenaar zijn van
een volledig afbetaalde woning
o De bank schat de woning en stelt het geschatte kapitaal ter beschikking. Het kapitaal
kan ter beschikking gesteld worden in termijnen of in één som
o Als waarborg voor de terugbetaling van het krediet, neemt de bank een hypotheek
op de woning
o Voordelen: eigenaars kunnen in woning blijven wonen + oplossing pensioenen
Financieringsvoorwaarden
Meestal domicilliëring inkomsten bij kredietverlenende bank
Maandelijkse aflossingen mogen niet meer bedragen dan een bepaald % van het netto-
inkomen
Afsluiting schuldsaldo- of levensverzekering
Afsluiting brandverzekering
De belangrijkste kosten bij de aankoop van een onroerend goed.
Dossierkosten kredietverstrekker
o Sinds 1 april 2017 mag een bank maximum 500 eur dossierkosten bij een hypothecair
krediet aanrekenen
o Eventueel: schattingskosten (om de waarborgen te kunnen schatten)
Notariskosten
o Aankoopakte en hypothecaire kredietakte
o Ereloon notaris opstellen akte(s), administratieve kosten (opzoekingswerk enz.),…
Bijv. stedenbouwkundige uittreksels, kadastrale uittreksels, bodemattesten,
hypothecaire getuigschriften, enz.
o Grotendeels wettelijk vastgelegd
Registratierechten:
o Aankoop: de “verkooprechten”
Normaal tarief = 10%
Verlaagde tarieven bijv. 7% voor de “enige gezinswoning”
o Hypothecair krediet: het “recht op hypotheekvestiging” en de “hypotheekrechten
Drie slotbemerkingen:
Wie een OG koopt, moet zich de vraag stellen of hij de kosten wil meefinancieren of niet
Een belangrijke kostencomponent in het geval van een vervroegde terugbetaling of een
herfinanciering van een krediet is de wederbeleggingsvergoeding:
o Max. 3 maanden (intresten) op het terugbetaalde gedeelte!
Hoge kosten bij herfinanciering mét bankwissel:
o Kosten van handlichting/doorhaling hypotheek
o Nieuwe dossierkosten, eventueel nieuwe schattingskosten, notariskosten, recht op
hypotheekvestiging en hypotheekrechten
Financiering in de praktijk
Meest gangbare looptijden: 10 tot 30 jaar
Meest gangbare tarieven
o Herziening om de 5 jaar (5-5-5)
o 10 jaar vast, dan elke 5 jaar herzienbaar (10-5-5)
o 20 jaar vast
Nadelen van leningen op zeer lange termijn (bijv. 30 jaar of nog langer)
4
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller ortaksehakan. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $7.01. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
56326 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now