Hoofdstuk 2 De werkomgeving
§3 Huisvesting
Nagenoeg alles wat met gebouwen te maken heeft, valt onder huisvesting. Letterlijk
betekent huisvesten: onderdak bieden. Wat betreft gebouwen krijgt de facility manager
altijd op 1 of andere manier te maken met de wereld van vastgoedmanagement.
Vastgoedmanagers houden zich bezig met het ontwikkelen, beheren en afstoten van
gebouwen en terreinen, meestal met het doel op langere termijn financieel rendement te
behalen. Het verschil tussen facility management en vastgoedmanagement is dat facility
management zich richt op het intern ondersteunen van het primaire bedrijfsproces, terwijl
strategisch vastgoedmanagement zich bezighoudt met vastgoed als beleggingsobject.
Vastgoed kan een belangrijk strategisch bedrijfsmiddel zijn. De strategische vraagstukken
die spelen bij het evalueren, ontwerpen en realiseren van huisvesting zijn dan ook divers
van aard:
- In welke markt beweegt het bedrijf zich?
- Wat zijn het imago, de brand en identiteit van het bedrijf?
- Hoe wordt de bedrijfscultuur gekenmerkt?
- Wat zijn de missie en waarden van het bedrijf?
- Wat is het strategisch beleid en wat zijn de organisatiedoelen?
- Zijn er veranderingen nodig en, zo ja, wat houden die in?
- Valt de keus op nieuwbouw of verbouw?
- Komt het gebouw in eigendom of wordt het gehuurd?
- Welk werkplekconcept komt in aanmerking?
- Met welke scenario’s van groei en krimp moet rekening gehouden worden?
Gezonde spanning tussen vastgoedmanagement en facility management
Lang niet alle gebruikers van een gebouw zijn eigenaar van het gebouw; het huren van
kantoorgebouwen komt het meest voor. In zo’n huursituatie krijgt de facility manager
onvermijdelijk te maken met bedrijven die voor vastgoedmaatschappijen werken. Met de
makelaar worden de huurprijs en de huurtermijn afgesproken en de vastgoedbeheerder
draagt zorg voor het onderhoud van het gebouw. De eigenaar hoopt dat zijn vastgoed voor
een zo lang mogelijke periode verhuurd wordt tegen een zo hoog mogelijke huurprijs.
Daarmee heeft die eigenaar een heel ander belang dan de gebruiker. Zo ontstaat een
spanningsveld tussen eigenaar en gebruiker. Dat spanningsveld is gezond en zou niet
alleen moeten gelden als het gebouw in eigendom is van een vastgoedbelegger, maar ook
ingeval de organisatie waar de facility manager is dienst is zelf eigenaar is van het gebouw.
In dat geval dient er rivaliteit te zijn tussen 2 afdelingen: 1 die het eigenaarsbelang
behartigt, dus een zo hoog mogelijke bezetting wil en 1 die zich zal inzetten voor een
optimale hoeveelheid kantooroppervlak.
Hoewel gebouwmanagement in veel landen het belangrijkste aandachtsgebied van facility
managers is, wordt in Nederland vooral op de dienstverlening aan de gebruiker gefocust,
althans op operationeel en tactisch niveau. Hoe strategischer de positie van de facility
manager, des te groter de kans is dat hij tevens te maken krijgt met vastgoed. Veel van de
strategische vastgoed keuzes hebben grote invloed op de financiële positie van de
organisatie.
, Locatiekeuze
Als wordt besloten dat nieuwe huisvesting nodig is, volgt het zoeken naar een locatie. De
keuze voor een locatie heeft effect op de zichtbaarheid en uitstraling van een bedrijf, op de
bereikbaarheid voor klanten en medewerkers en hun veiligheid. Maar ook op de kosten. De
keuze voor een locatie heeft zowel effect op de vastgoedportefeuille, als op het gebruik van
de locatie. Bij de locatiekeuze werken de facility manager en de vastgoedmanager dan ook
nauw samen. Belangrijke afwegingen bij de locatiekeuze zijn:
- Financiële haalbaarheid met het oog op het budget
- Marktconformiteit van het gebouw, in prijs maar ook in type gebouw
- Imago en uitstraling van de locatie
- Gebiedsontwikkeling van de nabije omgeving
- Toegankelijkheid van het gebouw
- Beschikbare (of te creëren) parkeervoorzieningen en fietsenstalling
- Bereikbaarheid van openbaar vervoer
- Veiligheid en beveiliging van de omgeving
- De kwaliteit van het terrein en het groen
Gebouwtypen
In de werkomgeving worden veel typen gebouwen onderscheiden. Hieronder zijn
voorbeelden van gebouwtypen opgenomen, onderverdeeld in branches.
Er zijn ook speciale categorieën gebouwen, zoals musea, evenementhallen en crematoria.
Veel bedrijven maken behalve van branchespecifieke gebouwen gebruik van
§3 Huisvesting
Nagenoeg alles wat met gebouwen te maken heeft, valt onder huisvesting. Letterlijk
betekent huisvesten: onderdak bieden. Wat betreft gebouwen krijgt de facility manager
altijd op 1 of andere manier te maken met de wereld van vastgoedmanagement.
Vastgoedmanagers houden zich bezig met het ontwikkelen, beheren en afstoten van
gebouwen en terreinen, meestal met het doel op langere termijn financieel rendement te
behalen. Het verschil tussen facility management en vastgoedmanagement is dat facility
management zich richt op het intern ondersteunen van het primaire bedrijfsproces, terwijl
strategisch vastgoedmanagement zich bezighoudt met vastgoed als beleggingsobject.
Vastgoed kan een belangrijk strategisch bedrijfsmiddel zijn. De strategische vraagstukken
die spelen bij het evalueren, ontwerpen en realiseren van huisvesting zijn dan ook divers
van aard:
- In welke markt beweegt het bedrijf zich?
- Wat zijn het imago, de brand en identiteit van het bedrijf?
- Hoe wordt de bedrijfscultuur gekenmerkt?
- Wat zijn de missie en waarden van het bedrijf?
- Wat is het strategisch beleid en wat zijn de organisatiedoelen?
- Zijn er veranderingen nodig en, zo ja, wat houden die in?
- Valt de keus op nieuwbouw of verbouw?
- Komt het gebouw in eigendom of wordt het gehuurd?
- Welk werkplekconcept komt in aanmerking?
- Met welke scenario’s van groei en krimp moet rekening gehouden worden?
Gezonde spanning tussen vastgoedmanagement en facility management
Lang niet alle gebruikers van een gebouw zijn eigenaar van het gebouw; het huren van
kantoorgebouwen komt het meest voor. In zo’n huursituatie krijgt de facility manager
onvermijdelijk te maken met bedrijven die voor vastgoedmaatschappijen werken. Met de
makelaar worden de huurprijs en de huurtermijn afgesproken en de vastgoedbeheerder
draagt zorg voor het onderhoud van het gebouw. De eigenaar hoopt dat zijn vastgoed voor
een zo lang mogelijke periode verhuurd wordt tegen een zo hoog mogelijke huurprijs.
Daarmee heeft die eigenaar een heel ander belang dan de gebruiker. Zo ontstaat een
spanningsveld tussen eigenaar en gebruiker. Dat spanningsveld is gezond en zou niet
alleen moeten gelden als het gebouw in eigendom is van een vastgoedbelegger, maar ook
ingeval de organisatie waar de facility manager is dienst is zelf eigenaar is van het gebouw.
In dat geval dient er rivaliteit te zijn tussen 2 afdelingen: 1 die het eigenaarsbelang
behartigt, dus een zo hoog mogelijke bezetting wil en 1 die zich zal inzetten voor een
optimale hoeveelheid kantooroppervlak.
Hoewel gebouwmanagement in veel landen het belangrijkste aandachtsgebied van facility
managers is, wordt in Nederland vooral op de dienstverlening aan de gebruiker gefocust,
althans op operationeel en tactisch niveau. Hoe strategischer de positie van de facility
manager, des te groter de kans is dat hij tevens te maken krijgt met vastgoed. Veel van de
strategische vastgoed keuzes hebben grote invloed op de financiële positie van de
organisatie.
, Locatiekeuze
Als wordt besloten dat nieuwe huisvesting nodig is, volgt het zoeken naar een locatie. De
keuze voor een locatie heeft effect op de zichtbaarheid en uitstraling van een bedrijf, op de
bereikbaarheid voor klanten en medewerkers en hun veiligheid. Maar ook op de kosten. De
keuze voor een locatie heeft zowel effect op de vastgoedportefeuille, als op het gebruik van
de locatie. Bij de locatiekeuze werken de facility manager en de vastgoedmanager dan ook
nauw samen. Belangrijke afwegingen bij de locatiekeuze zijn:
- Financiële haalbaarheid met het oog op het budget
- Marktconformiteit van het gebouw, in prijs maar ook in type gebouw
- Imago en uitstraling van de locatie
- Gebiedsontwikkeling van de nabije omgeving
- Toegankelijkheid van het gebouw
- Beschikbare (of te creëren) parkeervoorzieningen en fietsenstalling
- Bereikbaarheid van openbaar vervoer
- Veiligheid en beveiliging van de omgeving
- De kwaliteit van het terrein en het groen
Gebouwtypen
In de werkomgeving worden veel typen gebouwen onderscheiden. Hieronder zijn
voorbeelden van gebouwtypen opgenomen, onderverdeeld in branches.
Er zijn ook speciale categorieën gebouwen, zoals musea, evenementhallen en crematoria.
Veel bedrijven maken behalve van branchespecifieke gebouwen gebruik van
