Grundlagen der Projektentwicklung 2
- Wie funktioniert eine erfolgreiche Projektorganisation?
Herausforderungen:
Technologie
Globalisierung
Umwelt
Nutzerprioritäten
Marktentwicklung (Kapital, Bau-, Grundstücks-, Investment- u. Mietermarkt)
Chancen vs. Risiko (Partnerunternehmen, Staat)
Bauherr = Vorbereitung und Durchführung einer baulichen Anlage im eigenen Namen oder
auf eigene Verantwortung | Welcher Funktionsträger die Bauherrnrolle tatsächlich
wahrnimmt, hängt von seiner Einbindung in die Trägerorganisation ab
Aufgaben des Bauherren
unmittelbarer Interessenvertreter des Initiators
Bauantrag im eigenen Namen
Aufbau eines Projektteams
Anträge, Anzeigen und Nachweise
Koordination von Kosten, Terminen und Qualität
Finanzierung
Make or buy Entscheidungen = Ist es zweckmäßiger, Kapazitäten aufzubauen (eigene
Mitarbeiter schulen etc.)oder sie einzukaufen (externe spezialisierte Unternehmen)
Weisungsrecht gegenüber den am Bau Beteiligten
Maß zws. Prozessmanagement und Projektmanagement finden
Entscheidungen bei Unsicherheit treffen können (Unsicherheit wird mit der Zeit
immer weniger da immer mehr Informationen verfügbar sind)
Projektleiter = in die Linienorganisation des Projektentwicklers eingebunden, schuldet
Dienst
Projektsteuerer = in Stabsfunktion, per Werkvertrag gebunden, schuldet Erfolg
Beteiligte am Immobilienprojekt
Öffentlichkeit (Nachbarn, Bürgerinitiativen)
Politik / Verwaltung (Behörden, Bauaufsicht)
Planer / Berater (Architekten, Juristen)
Bauunternehmen, Facility Management
Objektvermarktung
Bank, Investoren
Ziele für den Projektentwickler
Wertsteigerung von Bauland durch Bebauung
Erfolgreiches Nutzungskonzept mit markgerechter Miete
Ertrag durch Developerrechnung (Frontdoor/Backdoor Approach)
,Grobablauf eines Immobilenprojekts:
1. Ideenproduktion
2. Akquisition -> Grundstück sichern/erweben, Finanzierung
3. Projektdefinition -> Machbarkeitsstudie, Organisation, diverse Analysen,
Risikoabwägung
4. Planung -> Abläufe, Lieferanten, Bauherrinteressen, Architekt, Bauunternehmen,
Bauantrag/-genehmigung
5. Ausführungsvorbereitung -> Ausschreibung, Vergabe
6. Steuerung der Bauausführung -> Architekt, Bauarbeiten
7. Projektabschluss -> Abnahme/Übergabe, Inbetriebnahme, wirtschaftlicher Abschluss
→ zwischen den Phasen immer Meilensteine festlegen!
, Prozesse:
Kernprozesse = unmittelbar auf die Erstellung der Lieferobjekte gerichtet, Wertschöpfung
Führungsprozesse = Projektleitung managet alles um Projektziele zu erreichen
(Projektablauf, Organisation, Budget, Qualität, Risiko, Stakeholder)
Supportprozesse = unterstützen die Kern und Führungsprozesse (Ressourcenmanagement,
IT-Unterstützung, Informationsmanagement, juristische Angelegenheiten, Vertrags- und
Nachforderungsmanagement, Steuerliche Beratung, Rechnungswesen, Marketing)
Controlling-Prozesse = Mess- Analyse- und Informationsprozesse (Reporting,
Dokumentation, Änderungsmanagement)
1. Projektinitiierung / Akquisition
Initialzündungen = Anlagedruck, günstige Darlehen, Bevölkerungswachstum, verfügbare
Grundstücke, Nachfrage nach Nutzflächen
Hauptbestandteile der Initiierung:
• permanente Ideenentwicklung / Akquisition durch Research, Kontakte zu
Investoren/Politik, technologische Innovationen, Umweltschutz, demographische
Entwicklung, soziologische Trends (Segregation, Trend zu kleinen Haushalten, Sinus-Milieus
etc.)
• Analyse der Absatzmärkte (Vermietung, Verkauf)
• Analyse der Grundstücksmärkte
• Analyse der Finanzierungsbedingungen
• Impuls → Ideenfindung für neue Produkte → Skizzierung der Projektidee →
Grobkalkulation → Entscheidung realisierbar oder nicht?
Opportunistischer Ansätze - neue Idee, neuer Standort
Mit welcher Projektidee erzielen wir auf einem bestimmten Grundstück den
höchsten Gewinn?
Welches verfügbare Grundstück ist für eine vorhandene Projektidee am besten
geeignet?
Ansatz eines Spezialisten – bewährtes Konzept an speziellen Standort
An welchem Standort können wir unser bestehendes Konzept (z. B. Bau von Hotels,
Supermärkten, Ferienhäusern) am besten umsetzen?
Wer gibt Kapital zur Umsetzung unseres Konzeptes an einem bestimmten Standort?
- Wie funktioniert eine erfolgreiche Projektorganisation?
Herausforderungen:
Technologie
Globalisierung
Umwelt
Nutzerprioritäten
Marktentwicklung (Kapital, Bau-, Grundstücks-, Investment- u. Mietermarkt)
Chancen vs. Risiko (Partnerunternehmen, Staat)
Bauherr = Vorbereitung und Durchführung einer baulichen Anlage im eigenen Namen oder
auf eigene Verantwortung | Welcher Funktionsträger die Bauherrnrolle tatsächlich
wahrnimmt, hängt von seiner Einbindung in die Trägerorganisation ab
Aufgaben des Bauherren
unmittelbarer Interessenvertreter des Initiators
Bauantrag im eigenen Namen
Aufbau eines Projektteams
Anträge, Anzeigen und Nachweise
Koordination von Kosten, Terminen und Qualität
Finanzierung
Make or buy Entscheidungen = Ist es zweckmäßiger, Kapazitäten aufzubauen (eigene
Mitarbeiter schulen etc.)oder sie einzukaufen (externe spezialisierte Unternehmen)
Weisungsrecht gegenüber den am Bau Beteiligten
Maß zws. Prozessmanagement und Projektmanagement finden
Entscheidungen bei Unsicherheit treffen können (Unsicherheit wird mit der Zeit
immer weniger da immer mehr Informationen verfügbar sind)
Projektleiter = in die Linienorganisation des Projektentwicklers eingebunden, schuldet
Dienst
Projektsteuerer = in Stabsfunktion, per Werkvertrag gebunden, schuldet Erfolg
Beteiligte am Immobilienprojekt
Öffentlichkeit (Nachbarn, Bürgerinitiativen)
Politik / Verwaltung (Behörden, Bauaufsicht)
Planer / Berater (Architekten, Juristen)
Bauunternehmen, Facility Management
Objektvermarktung
Bank, Investoren
Ziele für den Projektentwickler
Wertsteigerung von Bauland durch Bebauung
Erfolgreiches Nutzungskonzept mit markgerechter Miete
Ertrag durch Developerrechnung (Frontdoor/Backdoor Approach)
,Grobablauf eines Immobilenprojekts:
1. Ideenproduktion
2. Akquisition -> Grundstück sichern/erweben, Finanzierung
3. Projektdefinition -> Machbarkeitsstudie, Organisation, diverse Analysen,
Risikoabwägung
4. Planung -> Abläufe, Lieferanten, Bauherrinteressen, Architekt, Bauunternehmen,
Bauantrag/-genehmigung
5. Ausführungsvorbereitung -> Ausschreibung, Vergabe
6. Steuerung der Bauausführung -> Architekt, Bauarbeiten
7. Projektabschluss -> Abnahme/Übergabe, Inbetriebnahme, wirtschaftlicher Abschluss
→ zwischen den Phasen immer Meilensteine festlegen!
, Prozesse:
Kernprozesse = unmittelbar auf die Erstellung der Lieferobjekte gerichtet, Wertschöpfung
Führungsprozesse = Projektleitung managet alles um Projektziele zu erreichen
(Projektablauf, Organisation, Budget, Qualität, Risiko, Stakeholder)
Supportprozesse = unterstützen die Kern und Führungsprozesse (Ressourcenmanagement,
IT-Unterstützung, Informationsmanagement, juristische Angelegenheiten, Vertrags- und
Nachforderungsmanagement, Steuerliche Beratung, Rechnungswesen, Marketing)
Controlling-Prozesse = Mess- Analyse- und Informationsprozesse (Reporting,
Dokumentation, Änderungsmanagement)
1. Projektinitiierung / Akquisition
Initialzündungen = Anlagedruck, günstige Darlehen, Bevölkerungswachstum, verfügbare
Grundstücke, Nachfrage nach Nutzflächen
Hauptbestandteile der Initiierung:
• permanente Ideenentwicklung / Akquisition durch Research, Kontakte zu
Investoren/Politik, technologische Innovationen, Umweltschutz, demographische
Entwicklung, soziologische Trends (Segregation, Trend zu kleinen Haushalten, Sinus-Milieus
etc.)
• Analyse der Absatzmärkte (Vermietung, Verkauf)
• Analyse der Grundstücksmärkte
• Analyse der Finanzierungsbedingungen
• Impuls → Ideenfindung für neue Produkte → Skizzierung der Projektidee →
Grobkalkulation → Entscheidung realisierbar oder nicht?
Opportunistischer Ansätze - neue Idee, neuer Standort
Mit welcher Projektidee erzielen wir auf einem bestimmten Grundstück den
höchsten Gewinn?
Welches verfügbare Grundstück ist für eine vorhandene Projektidee am besten
geeignet?
Ansatz eines Spezialisten – bewährtes Konzept an speziellen Standort
An welchem Standort können wir unser bestehendes Konzept (z. B. Bau von Hotels,
Supermärkten, Ferienhäusern) am besten umsetzen?
Wer gibt Kapital zur Umsetzung unseres Konzeptes an einem bestimmten Standort?
