Economie 2013 – Blok 1
COLLEGE 01
INSTAPTOETS, zie uitwerking WORD
Nr Vraag Antwoord: punt
Vastgoed financieel p217:
1. Waarom is het niet juist om een IRR berekening te maken bij - zeer wisselende kasstromen maken uitkomst 2
grondexploitaties? onbetrouwbaar
Vastgoed financieel:
2. Geef een uitleg wat de DCF waarde is en verklaar dat de DCF waarde DCF waarde is de Contante Waarde van 2
niet gelijk is aan de IRR waarde. toekomstige kasstromen In EUR)
De IRR is het rentepercentage wat gehanteerd
wordt bij de berekening van de DCF waarde
waarbij de DCF-waarde 0 is.
3. Het Europese monetaire stelsel staat onder druk als gevolg van de Vraag naar Nederlands schuldpapier bij 4
overheidstekorten van een aantal lidstaten zoals Griekenland. Nederland beleggers neemt toe (minder Griekse
en Duitsland hebben binnen de EU nog relatief nog de kleinste staatsleningen)->toename van geldaanbod
overheidstekorten. Verklaar / beredeneer wat dit op de kapitaalmarkt voor de Nederlandse overheid-> rente daalt -
betekent voor de uitgifte van nieuwe Nederlandse staatsleningen >de rendementseis voor vastgoed wordt veelal
(vraag/aanbod/rente) en wat hiervan de gevolgen zijn voor de bepaald door de rente op een 10-jarige
rendementseisen van Nederlandse beleggers in Nederlands vastgoed staatslening + een risico opslag voor vastgoed-
(BAR)? > dus als de rente daalt dan daalt ook de BAR
4. Een belegger verwacht dat de huur uit een aan te kopen kantoorpand Vastgoed financieel hoofdstuk 6, pagina 188 4
meer gaat stijgen dan de inflatie. Bij een vooraf vastgestelde IRR-eis van (2+2)
de belegger, wat betekent dit voor: Antwoorden :
a. de BAR-eis. Kan deze hoger, gelijk of lager zijn? Motiveer je
antwoord a. BAR mag lager zijn (om zelfde IRR te halen,
b. De NAR van dit kantoorpand komt uit op 6,0%. De en hoog stijgende huren, kan er meer betaald
rendementseis van de belegger is 9%. Welke stelling is juist: worden voor het pand)
1. om de rendementseis te halen moeten b. stelling 3 is juist
de huren jaarlijks 3,0 % stijgen
2. om de rendementseis te halen moet de
waarde met van het opstal met 3,0%
stijgen
3. om de rendementseis te halen moeten
de huren en de waarde van het opstal
jaarlijks 3,0% stijgen
5. Effectieve rente: de bank verstrekt een lening van 6 ¾ % op jaarbasis. Vastgoed financieel p. 129: 2
De rente zal per maand moeten worden betaald (elke maand 1/12 deel).
Wat bedraagt de effectieve rente op jaarbasis? 6 ¾ % /12 = 0,56 % per maand
Per jaar : (1,0056)^12 = 6,96%
6. Leg het verschil uit tussen het rendementsbegrip TRR (Totale rate of Vastgoed financieel p 178: 2
return) en IRR (Internal Rate of Return)
TRR : rendement in een tijdvak (bijv. 1
kalenderjaar)
IRR : kijkt naar totale looptijd van een
belegging vanaf aankoop t/m verkoop en alles
wat zich daartussen gebeurt.
7. Een gebouw is 3 jaar oud en werd 2 ½ jaar geleden voor het eerst in Handboek p.246: 2
gebruik genomen door de vorige gebruiker. - neen (gebouw langer dan 24 maanden in
e
Moet de koper BTW betalen? gebruik sinds 1 ingebruikname dus
Zo ja waarom, zo neen, waarom niet? overdrachtsbelasting verschuldigd)
, Economie 2013 – Blok 1
Vastgoed financieel algemeen:
8. U koopt een oude woning die u nog 4 jaar exploiteert/verhuurt en daarna 8
verkoopt als koopwoning (‘uitponden’). Gegevens: 1. uitwerking: kasstromen : (2+2+
- huurinkomsten : € 650,- per maand jaar 1: 7.800 huur – 500 kosten = 7.300 2+2)
- huurstijging per jaar : 1,5% jaar 2: 7.917 huur – 510 kosten = 7.407
- exploitatiekosten: € 500,- per jaar, stijging 2% p.j. jaar 3: 8.036 huur – 520 kosten = 7.516
- restwaarde na 4 jaar : € 165.000,- jaar 4: 8.156 huur – 530 kosten + 165.000 =
- IRR :9% 172.626
- factor kosten koper : 8%
met IRR contant maken:
Vragen: 7.,09^1 =6.697
1. bereken de kasstromen voor 1 t/m 4 7.,09^2 = 6.234
2. wat kunt u voor deze woning nu betalen? 7.,09^3 = 5.804
3. tegen welke BAR koopt u? 172.,09^4 = 122.293
4. tegen welke NAR koopt u?
Totaal CW = 141.028
Af : kosten koper : 141.,08 =
€ 130.581,-
2. Koopsom: € 130.581 k.k.
3. BAR :
Jaar 1 : 7.800 huur jaar .028 (totale
investering) = 5,53%
4.NAR :
Jaar 1 : 7.300 netto kasstroom / 141.028 =
5,17%
9. 1. Geef de BAR-formule en Vastgoed financieel p 175: 6
2. bereken de BAR-waarde aan de hand van de volgende gegevens: (2+2+
2)
Bedrijfsverzamelgebouw : 700 m2 VVO (volledig BTW-belaste verhuur) Vraag 1. BAR = markthuur jaar 1 bij volledige
Markthuur : € 125,- per m2 VVO exclusief BTW verhuur / totale investering object
Koopsom k.k. : € 1.350.000,-
Kosten koper : 7,5% Vraag 2.:
Achterstallig onderhoud : € 185.000 inclusief BTW Markthuur (700x 125) =87.500,-
3. geeft dit financieel beeld perspectief op een goede Investering:
vastgoedbelegging? Houd rekening met de risico’s en alternatieve (1.350.000 + 7,5%) = 1.451.250 VON
beleggingsmogelijkheden als (staats-)-obligaties, aandelen en een + 155.462 (185.,19) achterstallig
spaarrekening. onderhoud = 1.606.712
BAR = 87..606.712 = 5,44%
3. Neen, te lage BAR. NAR wordt nog lager
(ca. 3-4%), en IRR zal niet boven de 5 a 6%
uitkomen. Dit is te laag gegeven risicoprofiel
van beleggen in commercieel o.g. afgezet
tegen de rendementen die behaald kunnen
worden bij andere veilige
beleggingscategorieën, zelfs een
spaardeposito komt in de buurt
10. Bereken het bedrag (Netto Contante Waarde in jaar 0) dat kan worden Contant maken : 4
geïnvesteerd aan het begin van de exploitatie volgens bijgaand
kasstroomschema. Reken alsof alle betalingen en ontvangsten als het Jaar 1 : 6500-1500 = ,0925 = 4.577
ware aan het einde van een jaar worden gedaan. Jaar 2: ,0925 ^2 = 4.189
Jaar 3 : ,0925 ^3 = 3.834
Jaar 4 : ,0925^4 = 3.510
Jaar 5 : 6500+285.000 = 291.,0925^5 =
187.297
Totaal NCW = 203.407.-
11. Bereken de NAR (2 decimalen) indien een investeerder een winkelpand Vastgoed financieel: herhaling 2
koopt voor een koopsom van € 525.000, K.K. is 8% . Investering = 525.000 + 8% = 567.000
Gegevens : totale huuropbrengst is € 44.500 Netto opbrengst : 44.500 – 6.300 = 38.200,-
Bekende lasten per jaar € 6.300 NAR = 38..000 = 6,73%
COLLEGE 01
INSTAPTOETS, zie uitwerking WORD
Nr Vraag Antwoord: punt
Vastgoed financieel p217:
1. Waarom is het niet juist om een IRR berekening te maken bij - zeer wisselende kasstromen maken uitkomst 2
grondexploitaties? onbetrouwbaar
Vastgoed financieel:
2. Geef een uitleg wat de DCF waarde is en verklaar dat de DCF waarde DCF waarde is de Contante Waarde van 2
niet gelijk is aan de IRR waarde. toekomstige kasstromen In EUR)
De IRR is het rentepercentage wat gehanteerd
wordt bij de berekening van de DCF waarde
waarbij de DCF-waarde 0 is.
3. Het Europese monetaire stelsel staat onder druk als gevolg van de Vraag naar Nederlands schuldpapier bij 4
overheidstekorten van een aantal lidstaten zoals Griekenland. Nederland beleggers neemt toe (minder Griekse
en Duitsland hebben binnen de EU nog relatief nog de kleinste staatsleningen)->toename van geldaanbod
overheidstekorten. Verklaar / beredeneer wat dit op de kapitaalmarkt voor de Nederlandse overheid-> rente daalt -
betekent voor de uitgifte van nieuwe Nederlandse staatsleningen >de rendementseis voor vastgoed wordt veelal
(vraag/aanbod/rente) en wat hiervan de gevolgen zijn voor de bepaald door de rente op een 10-jarige
rendementseisen van Nederlandse beleggers in Nederlands vastgoed staatslening + een risico opslag voor vastgoed-
(BAR)? > dus als de rente daalt dan daalt ook de BAR
4. Een belegger verwacht dat de huur uit een aan te kopen kantoorpand Vastgoed financieel hoofdstuk 6, pagina 188 4
meer gaat stijgen dan de inflatie. Bij een vooraf vastgestelde IRR-eis van (2+2)
de belegger, wat betekent dit voor: Antwoorden :
a. de BAR-eis. Kan deze hoger, gelijk of lager zijn? Motiveer je
antwoord a. BAR mag lager zijn (om zelfde IRR te halen,
b. De NAR van dit kantoorpand komt uit op 6,0%. De en hoog stijgende huren, kan er meer betaald
rendementseis van de belegger is 9%. Welke stelling is juist: worden voor het pand)
1. om de rendementseis te halen moeten b. stelling 3 is juist
de huren jaarlijks 3,0 % stijgen
2. om de rendementseis te halen moet de
waarde met van het opstal met 3,0%
stijgen
3. om de rendementseis te halen moeten
de huren en de waarde van het opstal
jaarlijks 3,0% stijgen
5. Effectieve rente: de bank verstrekt een lening van 6 ¾ % op jaarbasis. Vastgoed financieel p. 129: 2
De rente zal per maand moeten worden betaald (elke maand 1/12 deel).
Wat bedraagt de effectieve rente op jaarbasis? 6 ¾ % /12 = 0,56 % per maand
Per jaar : (1,0056)^12 = 6,96%
6. Leg het verschil uit tussen het rendementsbegrip TRR (Totale rate of Vastgoed financieel p 178: 2
return) en IRR (Internal Rate of Return)
TRR : rendement in een tijdvak (bijv. 1
kalenderjaar)
IRR : kijkt naar totale looptijd van een
belegging vanaf aankoop t/m verkoop en alles
wat zich daartussen gebeurt.
7. Een gebouw is 3 jaar oud en werd 2 ½ jaar geleden voor het eerst in Handboek p.246: 2
gebruik genomen door de vorige gebruiker. - neen (gebouw langer dan 24 maanden in
e
Moet de koper BTW betalen? gebruik sinds 1 ingebruikname dus
Zo ja waarom, zo neen, waarom niet? overdrachtsbelasting verschuldigd)
, Economie 2013 – Blok 1
Vastgoed financieel algemeen:
8. U koopt een oude woning die u nog 4 jaar exploiteert/verhuurt en daarna 8
verkoopt als koopwoning (‘uitponden’). Gegevens: 1. uitwerking: kasstromen : (2+2+
- huurinkomsten : € 650,- per maand jaar 1: 7.800 huur – 500 kosten = 7.300 2+2)
- huurstijging per jaar : 1,5% jaar 2: 7.917 huur – 510 kosten = 7.407
- exploitatiekosten: € 500,- per jaar, stijging 2% p.j. jaar 3: 8.036 huur – 520 kosten = 7.516
- restwaarde na 4 jaar : € 165.000,- jaar 4: 8.156 huur – 530 kosten + 165.000 =
- IRR :9% 172.626
- factor kosten koper : 8%
met IRR contant maken:
Vragen: 7.,09^1 =6.697
1. bereken de kasstromen voor 1 t/m 4 7.,09^2 = 6.234
2. wat kunt u voor deze woning nu betalen? 7.,09^3 = 5.804
3. tegen welke BAR koopt u? 172.,09^4 = 122.293
4. tegen welke NAR koopt u?
Totaal CW = 141.028
Af : kosten koper : 141.,08 =
€ 130.581,-
2. Koopsom: € 130.581 k.k.
3. BAR :
Jaar 1 : 7.800 huur jaar .028 (totale
investering) = 5,53%
4.NAR :
Jaar 1 : 7.300 netto kasstroom / 141.028 =
5,17%
9. 1. Geef de BAR-formule en Vastgoed financieel p 175: 6
2. bereken de BAR-waarde aan de hand van de volgende gegevens: (2+2+
2)
Bedrijfsverzamelgebouw : 700 m2 VVO (volledig BTW-belaste verhuur) Vraag 1. BAR = markthuur jaar 1 bij volledige
Markthuur : € 125,- per m2 VVO exclusief BTW verhuur / totale investering object
Koopsom k.k. : € 1.350.000,-
Kosten koper : 7,5% Vraag 2.:
Achterstallig onderhoud : € 185.000 inclusief BTW Markthuur (700x 125) =87.500,-
3. geeft dit financieel beeld perspectief op een goede Investering:
vastgoedbelegging? Houd rekening met de risico’s en alternatieve (1.350.000 + 7,5%) = 1.451.250 VON
beleggingsmogelijkheden als (staats-)-obligaties, aandelen en een + 155.462 (185.,19) achterstallig
spaarrekening. onderhoud = 1.606.712
BAR = 87..606.712 = 5,44%
3. Neen, te lage BAR. NAR wordt nog lager
(ca. 3-4%), en IRR zal niet boven de 5 a 6%
uitkomen. Dit is te laag gegeven risicoprofiel
van beleggen in commercieel o.g. afgezet
tegen de rendementen die behaald kunnen
worden bij andere veilige
beleggingscategorieën, zelfs een
spaardeposito komt in de buurt
10. Bereken het bedrag (Netto Contante Waarde in jaar 0) dat kan worden Contant maken : 4
geïnvesteerd aan het begin van de exploitatie volgens bijgaand
kasstroomschema. Reken alsof alle betalingen en ontvangsten als het Jaar 1 : 6500-1500 = ,0925 = 4.577
ware aan het einde van een jaar worden gedaan. Jaar 2: ,0925 ^2 = 4.189
Jaar 3 : ,0925 ^3 = 3.834
Jaar 4 : ,0925^4 = 3.510
Jaar 5 : 6500+285.000 = 291.,0925^5 =
187.297
Totaal NCW = 203.407.-
11. Bereken de NAR (2 decimalen) indien een investeerder een winkelpand Vastgoed financieel: herhaling 2
koopt voor een koopsom van € 525.000, K.K. is 8% . Investering = 525.000 + 8% = 567.000
Gegevens : totale huuropbrengst is € 44.500 Netto opbrengst : 44.500 – 6.300 = 38.200,-
Bekende lasten per jaar € 6.300 NAR = 38..000 = 6,73%
