Jurisprudentie
Algemeen
HR 24 dec 1993 (Amsem/Geelhoed)(‘Werkatelier’)
HR 6 juni 1997 (Van Bommel/Ruijgrok)
HR 8 maart 2002 (Hendrikx/Peters)
Gemengde (huur)overeenkomst
HR 5 nov 1993 (Fuks/Recourt)(gemengde huurovereenkomst)
HR 10 aug 2014 (Rotterdam/Utopia)
HR 10 maart 2017 (Groeneveld Catering/Staat)
Op het huurrecht zijn niet alleen de bepalingen van huurrecht van belang, maar ook bepalingen
voortkomend uit het algemene verbintenissenrecht:
- Algemene voorwaarden → art. 6:231 e.v. BW. Zwarte en grijze lijst, HR Heesakkers/Voets
- Redelijkheid en billijkheid → art. 6:248 jo. 6:2 BW. Aanvullende en derogerende werking,
HR van der Vliet/Berregate & HR kinderdagverblijf Snoopy
- Onvoorziene omstandigheden → art. 6:258 BW. Alleen in zeer uitzonderlijke
omstandigheden, HR Briljant Schreuders/ABP
Huurovk = duurovereenkomst
- Contract voor bepaalde tijd: eindigt in beginsel van rechtswege (art. 7:228 lid 1 BW)
- Contract voor onbepaalde tijd: Kan in beginsel eenzijdig worden opgezegd (art. 7:228 lid 2
BW) Opzegging met redelijke opzegtermijn die evt. afgesproken is door partijen en voldoet
aan redelijkheid en billijkheid.
Art. 7:228 BW geldt niet voor woonruimten en 290-bedrijfsruimten.
Wijze van beëindiging:
- Tijdsverloop (art. 7:228 lid 1 BW)
- Opzegging (art. 7:228 lid 2 BW)
- Ontbinding (art. 7:231 lid 1 BW) Tekortkoming of onvoorziene omstandigheid
- Wederzijds goedvinden
- (Door huurder of verhuurder) (art. 7:229 BW, regelend recht)
Bedrijfsruimte
ex. art. 7:290 BW. Heeft betrekking op de ‘middenstandsbedrijfsruimte’, winkel, supermarkt, horeca,
bakker etc. Ook grote detailhandelaren als HEMA. Beroepen zoals kleine fysiotherapeut of
sportschoolhouder vallen onder reikwijdte van art. 7:230a BW.
Huurregime
Welk huurregime van toepassing is, is afhankelijk van wat tussen partijen de overeengekomen
bestemming voor het gehuurde is. De bewoordingen van het contract zijn niet beslissend, maar
hetgeen aan partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het
gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (HR Amsem/Geelhoed (werkatelier)). Hierbij is van belang
wat partijen over en weer hebben verklaard met betrekking tot het gebruik van de zaak en wat zij in de
gegeven omstandigheden over en weer uit elkaars verklaringen hebben mogen/moeten afleiden
(Haviltex). HR stelt in ‘Werkatelier’:
,“Beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen met de inrichting van het gehuurde,
omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.”
Kortom:
- Benaming is niet relevant;
- Bestemming door partijen overeengekomen is wel relevant
Huurovereenkomst
Art. 7:201 BW
Een ovk is als huurovk te kwalificeren als het aan onderstaande onderdelen voldoet.
1. De verplichting een zaak in gebruik te verstrekken → Gaat om genotsverschafffing. Het
gebruik moet voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd zijn.
2. De verplichting tot het leveren van een tegenprestatie → Hoeft niet geldelijk te zijn. Gaat om
een strenge kwalificatie: sprake van huur indien huurder op enige wijze kosten oploopt als
gevolg van de uitvoering van de ovk en deze kosten ten goede komen aan de verhuurder
(exploitatiecontracten pompstations, winkeltje gedetineerdenopvang).
Andere rechtsfiguren
- Bruikleen → art. 7A:1777 BW. Geen tegenprestatie, maar kan wel sprake zijn van
onderhoudstaken.
- Vruchtgebruik (art. 3:201 BW), erfpacht (art. 5:86 BW) en koop met uitgestelde levering →
belangrijk wat partijen voor ogen hebben gehad bij ovk. Vruchtgebruik en erfpacht zijn
beperkte rechten, recht van gebruik en bewoning (art. 3:226 BW) zijn dat niet.
- Leasing → Operational lease is huur, financial lease heeft tot doel economische eigendom
overdragen dus geen huur.
- Huur van onroerende zaken → art. 7:101 BW. Bijzondere vorm van koop op afbetalingen.
Indien ovk ook voldoet aan art. 7:201 BW, prevaleert 7:101 BW en is huur n.v.t.
- Ingebruikgeving o.g.v. een publiekrechtelijke regeling.
Gemengde overeenkomsten
Verschil tussen:
a. Gemengde overeenkomsten: huurovereenkomst komt samen met een ander bijzonder
contract, zoals uitvoeren van werk.
b. Gemengde huurovereenkomst: Huurobject wordt met dubbele (huur)bestemming verhuurd en
de vraag is welk huurregime van toepassing is. Niet óf er sprake is van huur, maar welk
regime.
Art. 6:215 BW van toepassing op gemengde overeenkomsten. In beginsel gelden de regels van beide
contracten naast elkaar, indien deze niet verenigbaar zijn prevaleert één regime op grond van:
1. Eerst kijken of de ovk in twee onafhankelijke ovk’s kan worden gesplitst (bv huur en ovk van
opdracht). Beiden gebieden vinden toepassing naast elkaar (HR Kasteel Hoensbroek).
2. Bij geen mogelijkheid tot splitsing, kijken a.d.h.v. uitleg van de ovk welke bepalingen dienen
te prevaleren. In uitzonderlijke gevallen kunnen dwingende bepalingen aan de kant worden
gezet (HR Groeneveld catering/Staat).
Dienstwoning
Voorbeeld van gemengde huurovereenkomst.
Eigenlijke dienstwoning
,De werknemer is verplicht om de woning te bewonen omdat deze woning een goede vervulling van
zijn functie bevordert (noodzakelijkheid niet vereist). Bewoning is dus nodig met het oog op de aard
van de werkzaamheden en de woning is ondergeschikt gemaakt aan de werkzaamheden uit de
arbeidsovk. De ovk heeft alleen kenmerken van een arbeidsovk en huurrecht heeft geen werking.
Gebruiksrecht eindigt indien arbeidsovk eindigt. (boswachterswoning of conciërgewoning).
Oneigenlijke dienstwoning
Hier is meestal sprake van. De werknemer is niet verplicht om de woning te bewonen en/of deze
draagt niet bij aan een goede taakvervulling. Er is sprake van een gemengde ovk (art. 6:215 BW). In
beginsel beide bepalingen van toepassing, de huurder geniet huurbescherming.
Actualiteit
Uitspraak Rb Den Haag. Huurder bedrijfsruimte (horeca) moest bedrijf verplicht sluiten i.v.m.
coronamaatregelen en wilde huurkorting. Komt dit risico voor huurder of verhuurder? Het niet kunnen
gebruiken van gehuurde kan beperking huurgenot opleveren ex. art. 7:204 lid 2 BW. Kan
tekortkoming verhuurder opleveren en huurder is dan bevoegd huur op te schorten en
huurvermindering te vorderen. Art. 7:204 lid 2 BW is van regelend recht voor 290-ruimten. Er wordt
vaak gebruik gemaakt van standaard ROZ-modellen waarin mogelijkheid tot opschorting of
huurvermindering is uitgesloten. In beginsel toegestaan. In kort geding heeft huurder beroep gedaan
op 6:262 en 6:258 BW. Huurvermindering vereist partiële ontbinding ex. art. 6:258 jo. 6:270 jo. 7:207
BW. Kantonrechter stelde: sprake van onvoorziene omstandigheden. HEt kan niet zo zijn dat het
risico volledig bij huurder of verhuurder neergelegd wordt, daarom huurvermindering over die
maanden dat café gesloten moest zijn van 50%. Risico werd evenredig verdeeld.
Het gaat hier niet om de vraag óf er sprake was van een huurovereenkomst, maar welk regime van toepassing behoorde te
zijn.
Casus: een ruimte in Amsterdam werd verhuurd en was geschikt om in te wonen. In het verleden was deze ruimte ook als
zodanig gebruik. De verhuurder wilde echter voorkomen dat de nieuwe huurder bescherming voor woonruimte zou krijgen.
In de schriftelijke overeenkomst is de ruimte omschreven als werkatelier, zo werd het ook wel enigszins gebruikt.
Huurder deed een beroep op bepalingen van woonruimte en HR gaf uitleg wanneer hier sprake van is:
“Beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen met de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik
daarvan voor ogen heeft gestaan.”
Kortom:
- Benaming is niet relevant;
- Bestemming door partijen overeengekomen is wel relevant.
- Van belang is wat partijen over en weer hebben verklaard met betrekking tot het gebruik van de zaak en wat zij in
de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit elkaars verklaringen hebben mogen afleiden.
In deze casus was wel sprake van woonruimte en dus afd. 7.4.5. van toepassing.
HR 6 juni 1997 (Van Bommel/Ruijgrok)
Opschorting en partiële ontbinding
Opschorten wegens een tekort aan het gehuurde waardoor een verhuurder herstelplicht heeft op grond van art. 7:206 BW is
rechtsgeldig, tenzij het gaat over zeer kleine gebreken, dat is in strijd met de proportionaliteitstoets van art. 6:262 lid 2 BW.
Voordat er sprake is van opschorting, moet de verhuurder geïnformeerd worden over het gebrek. HR stelt dat er wel mag
worden opgeschort zonder ingebrekestelling, maar in een huurverhouding brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid
met zich mee dat de huurder de verhuurder moet informeren over het gebrek. Tot die tijd mag de huurder niet opschorten.
, HR 8 maart 2002 (Hendrikx/Peters)
Casus: Huurovereenkomst tussen verhuurder Peters en huurder Hendrix voor bedrijfspand. Na een brand is het bedrijfspand
door verhuurder niet geheel hersteld waardoor huurder er geen volledig gebruik van kan maken. v.o.f. Hendrikx neemt
huurovk over en is op de hoogte van de brand en niet herstellen pand. Huurprijs daalt echter niet. Peters vordert
achterstallige huur van drie maanden, v.o.f. beroep zich op opschortingsrecht, want Peters is niet overgegaan tot verplicht
herstel brandschade. Peters vordert ontbinding.
Rechtsvraag: Opschorting. Dit is een verweermiddel en mag ook pas voor het eerst in de procedure naar voren worden
gebracht. Er is geen sprake van een tekortkoming van huurder, indien hij zich in de procedure rechtsgeldig kan beroepen op
opschorting wegens een tekortkoming van het huurgenot o.g.v. art. 6:262 lid 1 BW. Verder is voorafgaand aan opschorting
wegens tekortkoming in de nakoming geen ingebrekestelling vereist. Dit is alleen van belang wanneer er verzuim heeft te
gelden (schadevergoeding en ontbinding).
Gemengde (huur)overeenkomst
HR 5 nov 1993 (Fuks/Recourt)(gemengde huurovereenkomst)
Woonruimte of 290-bedrijfsruimte?
Men dient eerst na te gaan of splitsing van de overeenkomst mogelijk is. ‘Om het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als
woonruimte aan te merken indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik
voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is.’
HR 10 aug 2014 (Rotterdam/Utopia)
Bepalen welk huurregime van toepassing is.
De gemeente verhuurt een gebouwencomplex aan Utopia. Het gebruik is 60% woonruimte, 35% 230a-ruimte en 5%
290-bedrijfsruimte.
Hoge Raad: r.o. 3.5. Of bij een gemengde huurovk splitsing mogelijk is, moet worden bepaald a.d.h.v. de omstandigheden
van het geval (Haviltex), waaronder het gebruik dat partijen voor ogen heeft gestaan.
Allereerst moet er worden gekeken of de huurovk gesplitst kan worden, zodat twee verschillende huurregimes kunnen
worden toegepast. Dit doe je a.d.h.v. alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat thans van het gehuurde
wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het
gebruik door de huurder. Aan geen enkele omstandigheid komt vooraf een doorslaggevend gewicht toe, ook niet de
omstandigheid dat sprake is van een zodanige samenhang en economisch verband tussen ruimten dat zij niet zonder
overwegende praktische bezwaren door verschillende huurder kunnen worden gebruikt.
Is splitsing niet mogelijk, dan is slechts één huurregime van toepassing. In de regel gelden dan de woonruimtebepalingen
(vanwege hun dwingende karakter), tenzij het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het
gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor woning in gebruik is.
HR 10 maart 2017 (Groeneveld Catering/Staat)
Gemengde overeenkomst
Casus: De staat is eigenaar van het kasteel. Deze werd enerzijds gebruikt om belangrijke buitenlandse gasten met
overheidsfunctie te ontvangen en daarnaast een publieksfunctie. Het contract voor bepaalde tijd loopt af en de Staat wil dat
gedeelte aan een ander gaan exploiteren. Groeneveld stelt dat ze bescherming heeft op grond van de beschermingsbepalingen
voor 290-bedrijfsruimten.
overeenkomst tussen Staat en Groeneveld Catering b.v. stelt dat er sprake is van opdracht aan Groeneveld na aanbesteding
catering, Staat draagt de exploitatie van het restaurant op aan Groeneveld en deze laatste is vaste & variabele kosten
verschuldigd. Groeneveld stelt dat de exploitatie ook de huur van een 290-bedrijfspand inhoudt.
Eerst moet er gekeken worden of de overeenkomsten kunnen worden gesplitst zodat een huurovereenkomst naast een ander
soort overeenkomst werkzaam is. Indien dit niet kan gaat art. 6:215 BW werken. HR r.o. 3.3.5: Hof heeft terecht onderzocht
of splitsing mogelijk is. Na ontkennende beantwoording heeft het Hof juist geoordeeld dat de cateringsdiensten overheersend
(staan zodanig centraal) zijn (Haviltex) en derhalve de regels voor opzegging van de opdracht moeten worden toegepast.
HR: Voor zover bepalingen, geldend voor de onderscheiden soorten overeenkomsten niet met elkaar te verenigen zijn, dient
door uitleg van de gemengde ovk te worden beoordeeld welke bepalingen in het concrete geval dient te prevaleren. In
voorkomend geval kan dit ertoe leiden dat bepalingen van dwingend recht buiten toepassing worden gelaten. Bepalingen van
dwingend recht zullen meestal prevaleren, maar er is ruimte voor uitzonderingen.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller mnksmit. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $11.23. You're not tied to anything after your purchase.
