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Sumario DERECHO CIVIL III - TEMA 11 - DERECHOS REAL DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
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Resumen completo de Derecho Civil III, Universidad de Oviedo,
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TEMA 111.- Derechos reales de adquisición preferente: caracteres y efectos
CONCEPTO
Derechos reales sobre cosa AJENA que conceden a su titular el poder o facultad de adquirir una cosa
a título ONEROSO con preferencia a cualquier otra persona.
Por tanto, el titular de este tipo de derechos puede, por su propia decisión unilateral, adquirir la cosa
que su titular pretende transmitir o ha transmitido sin que la voluntad del transmitente condicione el
ejercicio del derecho. Se trata de un derecho que elimina la voluntad del titular del bien que es objeto
de enajenación y sobre el que recae este derecho real de una 3ª persona.
ALCANCE
En si mismos no otorga poder directo sobre una cosa (podría haber duda si consideración de derecho
real es adecuada si no hay esa inmediación (esa disponibilidad sobre la cosa directamente) pero lo su
titular puede hacerlos efectivos no solo contra el propietario o contra una persona que lo ha
enajenado sino también frente a 3os (erga omnes), en este caso frente a su comprador y los sucesivos
adquirentes de la cosa. Este efecto erga omnes frente a 3os adquirientes de la cosa ratifica la
consideración general y, por tanto, les dota de uno de los rasgos definidores de la idea de derecho
real. Es cierto que esta eficacia frente a 3º ha hecho que un sector de la doctrina no los considere
derechos reales, pero lo consideraremos como tales por esa concurrencia del efecto erga omnes
TIPOS
Existen 3 tipos de derechos reales de adquisición preferente: tanteo (puede ser legal o voluntario),
retracto (puede ser legal o convencional) y opción.
-Tanteo y el retracto: son dos caras de la misma moneda. Tienen antecedentes históricos, una
función determinada y aparecen para cumplir una función. Vamos a ver de carácter legal y de
carácter voluntario. El derecho de tanteo supone que el titular de un bien que decide enajenarlo debe
comunicar su intención al titular del derecho que puede adquirirlo con preferencia a cualquier otra
persona en las condiciones fijadas, de modo que si decide adquirirlo el dueño de la cosa debe
enajenársela a él.
El derecho de tanteo opera ANTES de la enajenación, no ha habido transmisión del bien, solo hay
intención por parte del dueño de enajenarla, y debe notificar al titular del tanteo su deseo o
intención de enajenarla y esperar a que este ejercite o no su derecho dentro de un plazo
determinado, transcurrido el plazo sin que se haga uso del derecho de adquisición puede el
propietario disponer libremente de la cosa. Por tanto, faculta para adquirir una cosa ANTES que
otro pagando el precio que éste otro daría. Limita el derecho de disposición del propietario porque
no es libre de vender a quien quiera, y puede tener un origen bien legal (establecido expresamente
por la ley) o bien convencional (pactado por los propios interesados en ese negocio jurídico de
venta o enajenación).
Sin embargo el de retracto faculta para adquirir la cosa DESPUÉS de ser enajenada por el precio
que pagó el adquiriente. En los dos supuestos se trata de una capacidad de adquisición de un
, determinado bien que se planea enajenar o se ha enajenado a un 3º, pagando un precio que se va a
pagar o se ha pagado.
El retracto, se utiliza para referirse a dos situaciones distintas, por un lado, a la que le código civil
llama retracto legal, que se define en el art. 1521CC como el derecho de subrogarse, con las mismas
condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en
pago. En el retracto legal ha habido ya una enajenación de un bien que ha sido adquirido por un
tercero, pero la adquisición de este queda sin efecto porque hay otra persona, el titular del derecho
de retracto, a la que la ley atribuye el derecho preferente para adquirirla, de modo que el tercero
adquirente queda sin ella pues debe entregarlo al retrayente. Aquí el derecho de adquisición
preferente entra en juego después de realizada la enajenación por el propietario sin contar con su
voluntad porque es la ley la que concede la preferencia adquisitivita que se ejercita no contra el
dueño sino contra el tercero que ha adquirido el bien.
El derecho de tanteo y el de retracto legal tiene entre si un cierto grado de interdependencia pues
normalmente las situaciones en las que hay un derecho de tanteo que ha sido vulnerado se atribuye
también al mismo sujeto un derecho de retracto legal, pero la inversa no puede darse. El retracto
opera cuando el tanteo no se ha producido o no se ha comunicado.
El retracto convencional llamado también pacto de retroventa o venta a la carta de gracia, según el
artículo 1507cc, tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de
recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás
que se hubiese pactado. El dueño de la cosa la vende, pero se reserva poder recuperarla dentro de un
determinado plazo de modo que el comprador adquiere la propiedad de la cosa, pero de modo
provisional pues si el dueño decide recuperarla debe devolverla, solo si el vendedor no manifiesta
su intención de recuperarla dentro del plazo fijado la adquiere de modo definitivo.
-La opción: concede la facultad de adquirir un determinado bien durante un determinado plazo y a
cambio del pago del precio pactado, se trata de una preferencia adquisitiva que se parece al tanteo
pero se diferencian que en el derecho de opción quien decide la adquisición es su titular y no el
dueño de la cosa que se adquiere, mientras que en el derecho de tanteo es el dueño de la cosa el que
decide enajenarla y el titular del derecho el que libremente la compra o no.
Es decir, el derecho de adquisición es la facultad para adquirir un bien con su simple voluntad,
durante un plazo de tiempo y a cambio del precio pactado. Con la simple manifestación de
voluntades y el pago el precio queda consumada esa adquisición. La adquisición del bien, la
iniciativa queda en manos del optante, de si la ejercita o no.
RASGOS COMUNES:
1. Son derechos REALES porque otorgan a su titular facultades que recaen directa e
inmediatamente sobre la cosa, aunque sea en supuestos o momentos temporales específicos, y
son proyectables erga omnes porque 3os adquirientes quedan condicionados de tal manera
que si estos derechos son ejercitados se revoca el negocio jurídico.
2. Derecho reales LIMITADOS: su contenido consiste en la facultad de adquirir restringiendo la
libertad de elección del propietario de la adquisición de un tercero.
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