Ars notariatus 120 - Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed
Een document van maar liefst 131 bladzijdes bestaande uit de hoorcollege aantekeningen voor het vak Registergoederenrecht. Met deze aantekeningen heb ik het tentamen in één keer behaald. Bij de casussen zijn uitwerkingen toegevoegd.
,Hoorcollege maandag 12 april: Registergoederen en registratie
Programma
§ Begripsbepaling
- Registergoederen
- Openbare registers
- Basisregistratie Kadaster
- Schepen en luchtvaartuigen
De wet schrijft voor levering registergoederen altijd betrokkenheid notaris voor. Wetgever
vindt registergoederen belangrijke goederen, dus belangrijk persoon moet met
rechtshandelingen bemoeien.
Wat zijn registergoederen?
§ Art. 3:10 BW:
“Registergoederen zijn goederen voor welker overdracht of vestiging inschrijving in
daartoe bestemde openbare registers noodzakelijk is.”
§ De wet bevat nergens opsomming van alle registergoederen. Je moet opzoek gaan in de
wet om na te gaan of iets een registergoed is. Dat kun je doen naar de handeling door
naar overdracht of vestiging van goed kijken. Als een van de elementen is dat iets moet
worden ingeschreven in openbare registers, dan heb je te maken met een registergoed.
§ Goederen waarvan wetgever van bijzonder belang vond dat rechtstoestand op adequate
wijze bekend is voor derden.
§ Een van de grondbeginselen van goederenrecht = publiciteitsbeginsel. Iedereen moet
eigendomsrecht op registergoed respecteren. Dus logisch dat je derden mogelijkheid
biedt om op de hoogte te zijn van de rechtstoestand van het registergoed, dat is het
publiciteitsaspect.
§ Onroerende zaken vooral. Als je huis koopt, wil je dat derden weten dat jij de eigenaar
bent van het huis, erg duur. En ook dat er eventueel beperkte rechten op het huis zijn
gevestigd. Voor roerende zaken, minder duur, minder belangrijk. Op onroerende zaken
kun je makkelijker beperkte rechten vestigen dan op roerende zaken.
§ Typen registergoederen:
o Onroerende zaak; waarom is dat registergoed? Art. 3:89 BW; voor levering
onroerende zaak is vereist dat een notariële akte wordt opgemaakt en dat akte
wordt ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers.
o Beperkte rechten op onroerende zaken zijn ook registergoederen; art. 3:98 BW.
Is de schakelbepaling die voor overdracht geldt. Enorm toepassingsbereik, art.
3:98 BW zorgt ervoor dat de bepaling uit 3:89 BW van overeenkomstige
toepassing op beperkte rechten op onroerende zaken. Je haalt stukje uit
eigendomsrecht, bevoegdheden worden overgeheveld naar beperkt
gerechtigden. Laat eigendomsrecht intact.
o Teboekgestelde schepen en luchtvaartuigen; Boek 8 BW; steeds inschrijving in
openbare registers vereist dus zijn registergoederen.
o Appartementsrechten; Boek 5 BW. Lijkt op beperkt recht, maar ander type recht
dan een echt beperkt recht. Je haalt hier niet stukje uit eigendomsrecht, je
splitst eigendomsrecht op, eigendomsrecht verdwijnt. Art. 5:118 BW:
overdracht appartementsrechten geschiedt door inschrijving in openbare
registers.
, o Aandeel in registergoed; bijv. onroerende zaak komt gemeenschappelijk toe aan
2 of meer personen, hebben zij beide aandeel in die onroerende zaak.
Schakelbepaling; art. 3:96 BW. Regels die zijn voorgeschreven voor levering of
overdracht van een goed zijn van overeenkomstige toepassing voor aandeel in
dat goed. Aandeel zelf is dus ook registergoed.
§ Registergoed is dus niet gelijk aan onroerende zaken, registergoed is ruimer dan
onroerende zaak.
‘Overdracht of vestiging’
§ Niet iedere vorm van verkrijging hoeft te worden ingeschreven, bijv.:
- Erfopvolging; als iemand overlijdt, treden zijn erfgenamen van rechtswege in het
vermogen van de erflater en worden automatisch eigenaar van de registergoederen.
Overgang onder algemene titel is wijze van verkrijging van registergoed, omdat dit
automatisch met overlijden plaatsvindt, brengt dit mee dat verkrijging buiten
registers plaatsvindt en registers dus geen juiste weergave geven van toestand van
registergoed. Je zult in registers lezen dat erflater nog eigenaar is, terwijl de
erfgenamen dit nu zijn.
- Verjaring; als iemand zich gedurende 10 of 20 jaar (hangt af of goede trouw)
bezitter is, dan vindt op den duur verkrijgende verjaring plaats. Als degene niet wist
dat hij verkrijgende rechthebbende was, 10 jaar (te goeder trouw), als hij het wel
wist (niet te goeder trouw) dan na 20 jaar. Gebaseerd op bezit, dus enkele feit dat je
bezitter bent, kun je eigenaar worden.
- Intreden van opschortende of ontbindende voorwaarde. Kunnen worden
verbonden aan overdracht, vermeldt in leveringsakte. Zodra voorwaarde in vervulling
gaat, dan gaat automatisch eigendom over van de een op de ander. Bijv. overdracht
onder ontbindende voorwaarde van niet-betaling binnen bepaalde termijn. Als
termijn verstrijkt zonder betaling dan treedt ontbindende voorwaarde in werking en
valt eigendom terug aan vervreemder, dan is vervreemder weer eigenaar van
registergoed.
§ M.a.w.: de uit de openbare registers blijkende rechtstoestand van een goed kan
onjuist zijn. Het is niet uitgesloten dat iemand registergoed verkrijgt, zonder dat het
in register is ingeschreven. Kan tot moeilijkheden lijden als derden afgaan op de
registers. Wat is positie van derde die afgaat op suggestie in register die onjuist blijkt
te zijn? Voor de verkrijgingen hierboven vindt verkrijging plaats buiten inschrijving
registers (niet verplicht), maar het is wel mogelijk om het in te schrijven in de
registers. Aan de mogelijkheid van inschrijving is de positie van derden gekoppeld.
Als je nalaat om derden op de hoogte te brengen van deze rechtsfeiten dan is het
redelijk dat derden worden beschermd tegen deze feiten als zij niet worden
ingeschreven.
Wat zijn de openbare registers?
§ Een verzameling van aktes, chronologisch gerangschikt. Verslag leggen wat er met
registergoederen is gebeurd. Registers geven niet aan dat X eigenaar is, maar u zult
wel aktes vinden dat registergoed aan X is geleverd. Dus meer onderzoek doen; ook
kijken wie aan X geleverd heeft of hij wel eigenaar was. Hele keten bij langs gaan.
Openbare registers geven geen garantie dat X eigenaar is geworden, alleen dat
levering aan X heeft plaatsgevonden.
, § In iedere akte zijn een of meer rechtsfeiten opgenomen, die van belang zijn voor de
rechtstoestand van het desbetreffende goed, zoals;
- Levering
- Erfopvolging
- Vervulling van voorwaarde
- Rechterlijke uitspraak
§ N.B.:
- De inschrijving van een akte brengt niet zonder meer mee dat de verkrijger
rechthebbende is geworden
- Omgekeerd is de inschrijving van een akte niet steeds noodzakelijk om
rechthebbende te worden.
§ 2 categorieën van hierboven uitgewerkt (de N.B.):
o Inschrijving zorgt ervoor dat rechtsgevolg intreedt. Dat is het geval van
overdracht en vestiging van (beperkt recht) van onroerende zaak. Als geen akte is
ingeschreven dan is het ondenkbaar dat levering registergoed heeft
plaatsgevonden. Constitutieve vereiste. Ook wel boekingsfeiten. Dus bij
overdracht en vestiging kan dit niet plaatsvinden zonder dat inschrijving heeft
plaatsgevonden. Het is niet zo dat het omgekeerde waar is; als onroerende zaak is
geleverd kunt u niet afleiden dat de overdracht of verkrijging heeft
plaatsgevonden, er is ook titel en beschikkingsbevoegdheid vereist. Dus als u in
registers leveringsakte vindt kan het nog wel zo zijn dat titel of
beschikkingsbevoegdheid niet klopt en heeft derhalve geen overdracht
plaatsgevonden. Als er niets is ingeschreven heeft feit niet plaatsgevonden, maar
als het is ingeschreven is het geen garantie dat overdracht heeft plaatsgevonden.
o Facultatieve inschrijving; signalerende functie. Derde op de hoogte te brengen
dat verkrijging heeft plaatsgevonden. Als je het niet doet, kunnen derden
beroepen op derdenbescherming. Bijv. overdracht onroerende zaak is vereist dat
titel bestaat voor overdracht; koopovereenkomst. Als onrechtmatigheden hebben
plaatsgevonden bij koopovereenkomst, bijv. door dwaling tot stand gekomen, als
rechter overeenkomst vernietigd op grond van dwaling dan heeft deze uitspraak
als gevolg dat overeenkomst achter gezien niet heeft plaatsgevonden
(terugwerkende kracht). Door vernietiging is overeenkomst niet tot stand
gekomen en heeft geen overdracht plaats kunnen vinden. Je vindt in registers dus
wel levering, maar geen overdracht want mankeert wat aan titel. Overdracht A
aan B; vind je in openbare registers leveringsakte A-B, als koopovereenkomst A-B
wordt vernietigd, dan wordt geacht A altijd eigenaar te zijn gebleven door
vernietiging titel. Openbare registers suggereren dat A-B heeft plaatsgevonden,
maar in werkelijkheid is A altijd eigenaar gebleven.
Basisregistratie Kadaster; onderscheiden met openbare registers
§ Ontsluiting van de openbare registers via rechtssubjecten (kadastrale registratie;
tekst) en rechtsobjecten (kadastrale kaart; de tekening)
Openbare registers zijn toegankelijk via basisregistratie kadaster. Kadaster is
toegangspoort tot openbare registers. Als u wilt weten welke inschrijvingen hebben
plaatsgevonden in registers, doe je dat via BRK. Art. 48 Kadasterwet: beschrijving
rechtsobjecten en beschrijving rechtssubjecten.
§ BRK heeft in de eerst plaats een publiekrechtelijke achtergrond
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller Elsemiek61. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $6.96. You're not tied to anything after your purchase.
