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APUNTES CIVIL IV
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TEMA 1LOS DERECHOS REALES: CARACTERES, CLASE, ESTRUCTURA Y DINÁMICA
1. CONCEPTO
Derecho real: es un derecho subjetivo
confiere a su titular un poder inmediato y directo sobre la cosa, que le permite imponerlo
a frente a cualquiera que interfiera en él
Protegido por una acción real
Se distinguen de las acciones personales.
Es una categoría que encuentra su origen en el Derecho Romano.
En derecho romano se distinguía entre acciones personales (dirigidas contra un concreto
y determinado deudor, obligado a entregar la cosa) y acciones reales (competían contra
cualquier persona que perturbara el derecho del demandante).
2. CARACTERISTICAS
Los derechos reales son:
A) Inherentes a la cosa sobre la que recaen: su titular puede actuar su contenido sin
necesidad de que intervenga la conducta de otra persona.
No se precisa un acto ajeno para satisfacer su interés.
En los derechos que acarrean contacto físico con la cosa, la inherencia significa
inmediatividad.
Sin embargo, existen derechos reales donde no existe tal relación física (p. ej. Hipoteca)
B) Absolutos: pueden hacerse valer frente a todos (oponibles erga omnes)
Su titular puede impedir cualquier tipo de influencia sobre el objeto del derecho que
perjudique o perturbe su ámbito de poder.
De ahí la reipersecutoriedad - el derecho va con la cosa allá donde esté y la tenga quien
la tenga.
Además, el derecho real recae íntegro sobre la cosa (pese a que, eventualmente, se
concentre en una parte de la misma (p.ej. servidumbre de paso).
Si la cosa se modifica, el derecho real pasa a recaer sobre la cosa modificada.
Solo cuando no deja de ser la misma cosa.
Salvo excepciones
Si la cosa se divide en partes, el derecho subsiste sobre todas ellas.
No pueden ser objeto de derechos reales las cosas futuras.
DERECHOS REALES IN FACIENDO, OBLIGACIONES PROPTER REM, Y CARGAS
REALES
La titularidad de los derechos reales va acompañada en ocasiones -cuando hay un
elemento comunitario que obliga a una cierta cooperación entre los sujetos
particularmente afectados- de verdaderas obligaciones, de deberes de realizar una
conducta de prestación en favor de un determinado sujeto.
,Estas obligaciones son conocidas como obligaciones propter rem, porque la condición de
deudor no nace de un acto autónomo de constitución de la relación obligatoria, sino que
va unida a la titularidad del derecho real considerado, si esta cambia por pasar a otro
sujeto, será este ahora el obligado.
La ley en algunos casos prevé expresamente que el deudor pueda liberarse de realizar la
prestación debida mediante la renuncia o abandono del derecho real.
Si las obligaciones propter rem se caracterizan por ser accesorias del derecho real, tal
accesoriedad se invierte de algún modo y se convierte en vinculación, en las llamadas
cargas reales, que obligan al que en cada momento sea propietario de un inmueble, a
ejecutar periódicamente determinadas prestaciones, de cuyo pago o cumplimiento
responde el inmueble mismo con su valor.
Las cargas reales no pueden clasificarse como derechos reales in facendo, porque en
ellas son distinguibles y separables un contenido obligatorio, del que surge el deber de
prestación, y otro real, en el que se hace efectiva la responsabilidad por el incumplimiento
de aquel.
No puede identificarse tampoco con las obligaciones propter rem, la diferencia estriba
nuevamente en la mera accesoriedad que se da entre las ultimas y el derecho real
considerado y la vinculación entre contenido obligatorio y contenido real que se da en las
cargas reales.
3. DIFERENCIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS DE
CREDITO
DERECHOS REALES
Tienen carácter absoluto (sujeto pasivo universal)
Son inscribibles en el Registro de la Propiedad (art. 2 LH)
El objeto del derecho es la cosa.
Poder directo e inmediato sobre el objeto.
Tienden a la estabilidad y a la permanencia
Sometidos a prescripción adquisitiva y extintiva.
DERECHOS DE CRÉDITO
Tienen carácter relativo (sujeto pasivo determinado: deudor)
No son objeto de inscripción en el Registro en general (excepciones: arrendamiento,
opción, etc…)
El objeto del derecho es la prestación.
Intermediación del sujeto pasivo.
Tienen a la extinción por el cumplimiento.
Únicamente sometidos a prescripción extintiva.
4. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES
– Derecho de propiedad o dominio, poder mas pleno y absoluto sobre una cosa,
comprende las facultades de uso, disfrute y disposición. Se define como la plenitud
de las facultades de dominación sobre una cosa, a partir de la cual será posible la
atribución a otros de facultades de dominación parciales o limitadas sobre la misma
cosa. Es el derecho real por antonomasia y la base de todo el Derecho patrimonial.
, – Derechos reales limitados (o en cosa ajena):
Derechos de goce. Representan el disfrute total o parcial de la cosa. Ese disfrute del bien
puede consistir en usarlo (derechos de uso y habitación), usarlo y obtener sus frutos
(usufructo), servidumbres prediales, servidumbres personales, derecho de superficie, etc.
Hoy comparten la propiedad y los derechos reales de goce, la posibilidad de ser
adquiridos por usucapión.
Derechos de garantía. En cuya virtud el valor de venta del bien asegura contra el eventual
incumplimiento de una obligación. Prenda e hipoteca.
Derechos de adquisición. Permiten reclamar en beneficio propio la transmisión de
derechos sobre la cosa a quienquiera que la tenga. Tanteo, retracto y opción.
La ordenación de los derechos reales limitados:
La absolutividad de los derechos reales impide que, en cuanto su respectivo contenido
sea incompatible, puedan recaer varios a la vez sobre un mismo objeto. En caso de
concurrir varios derechos reales limitados, se debe establecer un orden de prelación entre
ellos. Como regla general, el criterio que rige esa prelación es el temporal, de modo que el
derecho real mas reciente debe ceder ante el mas antiguo en cuanto sea incompatible
con él: el primero en el tiempo tiene mejor derecho. Al lugar que se ocupa en ese orden
de prelación se le llama rango.
4.1 DERECHOS REALES LIMITADOS: CONCEPTO
Son aquellos derechos subjetivos reales que atribuyen a su titular unas facultades
limitadas en relación con el bien sobre el que recaen.
Son limitativos del dominio, en cuanto que comprimen su esencial tendencia a la
generalidad.
El régimen del Código Civil excluye la posibilidad de que pertenezcan al dueño, pues no
caben sobre cosa propia.
4.2 NOTAS COMUNES
Las notas comunes a los derechos reales limitados en nuestro ordenamiento jurídico son:
1. Ajenidad
Los derechos reales limitados no caben sobre cosa propia.
Los derechos reales limitados se extinguen por consolidación si coincide en la misma
persona su titularidad y la del dominio sobre la cosa.
Ejemplo: un propietario que tenga un derecho de usufructo sobre la cosa objeto de su
propiedad.
2. Jerarquización
Nada impide la coexistencia de varios derechos reales limitados sobre una cosa, incluso
aunque sean del mismo tipo: diversas hipotecas o usufructos, por ejemplo.
¿Como se resuelve dicha concurrencia?
Regla de jerarquía, prior in tempore, patior in iure. Los derechos ante-puestos no se ven
perjudicados por la concurrencia de otros posteriores.
La posibilidad de concurrencia de derechos reales es teóricamente ilimitada, restringida
solo por la propia limitación de la utilidad económica de la cosa.
, 3. Temporalidad
La doctrina y la jurisprudencia reconocen la esencial temporalidad de los derechos reales,
por ejemplo, usufructo, uso y habitación, superficie urbana, los censos en cuanto
redimibles...
Sin embargo, existen muchos otros sin limite temporal, típicamente, la servidumbre, pero
también la hipoteca o la prenda, por lo cual, tal carácter no puede predicarse de modo
general.
5. FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DE
CRÉDITO
– Derechos reales in faciendo: presentes en determinadas servidumbres en las que
el titular del predio sirviente parece obligarse a hacer frente al dueño del predio
dominante, articulo 533 CC. No hay verdadera obligación, pues el abandono del
bien = extinción del deber. Los DDRR no consisten en un hacer.
– Obligaciones propter rem: obligaciones caracterizadas porque el lado positivo de la
misma viene determinado por el hecho de ser titular real de un bien, por ejemplo,
articulo 500 CC. El hecho de ser deudor no nace de un pacto/relación obligatoria,
sino que se vincula a la titularidad del derecho real. Si esta cambia, cambia el
deudor.
6. EL SISTEMA DE DERECHOS REALES LIMITADOS: ¿numerus clausus o
numerus apertus?
Punto de partida: ¿pueden los sujetos distintos de los contenidos en la ley crear nuevos
derechos reales?
En nuestro OJ la doctrina se encuentra dividida:
a) Partidarios del numerus apertus: art. 1255 CC y arts 2.2 Lh y 7 Rh …. y otros
cualesquiera reales.
b) Partidarios del numerus clausus: articulo 1255 CC, ha de interpretarse a contrario.
Entienden que cualesquiera otros = DDRR no citados expresamente en el articulo.
En la practica, sin embargo, se admiten tipos distintos de los regulados en normas
reglamentarias - Nulidad (TS) porque vulnera la reserva de ley (art.s 33.2 y 53.1 CE)
La reserva de ley afecta, lógicamente, a los derechos reales limitados, pero este
argumento no sirve para resolver el problema.
Solución: RRDGRN y TS, reiteran la vigencia del principio de numerus apertus, con
cautela y criterio restrictivo. Autonomía de la voluntad (articulo 1255 CC).
Los nuevos DDRR encajarían dentro unos tipos estructurales amplios.
Casos dudosos: efectos meramente obligacionales.
Todos los casos dudosos, se entiende que son obligaciones, y no derechos reales.
7. EL OBJETO DE LOS DERECHOS REALES
Los derechos reales recaen generalmente sobre las cosas, corporales. Por eso, esta
rama ha sido denominada Derecho de cosas.
Sin embargo, existen bienes inmateriales, como obras literarias, artísticas, patentes y
marcas, cuyos derechos sobre los mismos se enmarcan en la propiedad intelectual o
propiedad industrial. Tienen un régimen jurídico propio.
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