In het bestand tref je een uitgebreide samenvatting over hoofdstuk 3, economie en markt, uit de reader. De termen worden toegelicht en belangrijke tentamenstof is onderstreept/ dikgedrukt.
Veel succes!
BK3MA1 (hoofdstuk 3) Economie & Markt
Vastgoedmarkt vraag en aanbod naar vastgoed.
De vastgoedmarkt is in te delen in twee hoofdcategorieën:
1. Commerciële vastgoedmarkt: kantoren, bedrijfspanden, winkels, hotels en parkeergarages
2. Niet-commerciële vastgoedmarkt: woningen, ziekenhuizen, verzorgingstehuizen, scholen en
gevangenissen.
Een woning is consumptiegoed en behoort tot woondiensten. Zowel bij huren als kopen is er sprake van
gebruikskosten (jaarlijkse kosten die in rekening worden gebracht voor woondiensten).
- Huurwoning: netto huur en servicekosten (-) individuele huursubsidies
- Koopwoning: netto rentelasten (hypotheek), onderhoudskosten en kapitaalopbrengsten
Kosten van vermogen: (-) rente over vermogen;
Kosten van beheer: (-) onderhoudt, opstalverzekering, OZB en transactiekosten;
Waardeverandering van de woning: (+/-) prijsverandering woning & (-) afschrijving;
Fiscaal: (+) hypotheekrente aftrek en (-) eigenwoningforfait.
Kosten van vermogen bestaan uit hypotheekrente (rent over vreemd vermogen) en “opportunity cost”
(rente over eigen vermogen).
Waardeverandering van de woning kent twee componenten: afschrijving vanwege veroudering &
(zuivere) prijsverandering. Door veroudering neemt de prijs af van de woning. Prijsverandering komt voor
uit veranderende marktomstandigheden.
Gebruikskosten zijn de werkelijke economische lasten en niet de nominale woonlasten.
De woningmarkt wordt verder onderverdeelt naar eigendomsverhouding in 3 markten: Deze 3
segmenten kennen hun geheel eigen marktdynamiek:
1. Koopwoningen: in bezit van eigenaar-bewoner;
2. Sociale huurwoningen: in bezit van corporaties;
3. Vrije sector huurwoningen: in bezit van particulieren verhuurders.
Echter is er op de sociale huurwoningmarkt nauwelijks sprake van marktwerking, doordat ze sterk
afhankelijk zijn van de (huurprijs)regulering.
Sociale huurmarkt: huurprijzen onder de liberalisatiegrens; Huurprijsregulering is geldend: De
huurprijsmaximering is vastgesteld in het woningwaarderingsstelsel en zorgt ervoor dat huurprijzen niet
excessief hoog kunnen zijn in gebieden waar (te) weinig (huur)woningen beschikbaar zijn.
Het woningwaarderingsstelsel bepaalt volgens een puntsysteem of een woning in gereguleerde (sociale
sector) of geliberaliseerde segment (vrije sector) valt. Zo krijgt elk onderdeel van een woning (bv.
Oppervlakte, sanitair etc.) punten. Indien de punten (bij elkaar opgeteld) onder de 146 punten zitten
en/of een maandhuur minder dan 710 euro dan is de woning een gereguleerde woning.
Als de woning > 146 punten heeft en de huur boven de 710 euro is dan behoort de woning tot de vrije
huursector. LET OP! Eenmaal in de vrije huursector is het puntensysteem niet meer geldig om de hoogte
van de huur vast te stellen.
Gemeente stimuleren het aanbod van sociale huur om de segregatie in de steden beperkt te houden en
huishoudens met lage inkomens aan de stad te binden.
De sociale huursector kamt momenteel wel met veel scheefwoners, lange wachtlijsten en onderverhuur
problematiek.
Scheefwoners: Hebben een relatief hoog inkomen t.o.v. de hoogte van de sociale huur.
, Vrije huursector: 8-10% van alle huurwoningen in Nederland. Het aanbod van woningen in de vrije
huursector ligt lang niet altijd binnen het financiële bereik (betaalbaarheid) van starters en
woningzoekende met een laag- en/of middeninkomen. Dit komt met name ook door de
inkomenseisen die worden gesteld door de verhuurders om betaalrisico’s en huurachterstanden te
voorkomen.
Inkomenseis: vereist bruto maandinkomen van 4 tot 5x de huurprijs…
Door de fiscale stimulering van lenen voor de aanschaf van een woning, hypotheekrenteaftrek, zijn
de gebruikskosten voor koopwoningen lager dan de gebruikskosten bij het huren van een
gelijkwaardige woning.
Koopmarkt: Het fiscale regime van hypotheekrenteaftrek en een relatief lage bijtelling van het
woningforfait heeft ertoe geleid dat koopwoningen financieel meestal aantrekkelijker zijn dan
huurwoningen.
Eigenwoningforfait: Mensen die een eigen woning hebben, bouwen daarmee vermogen op en
profiteren meer van hun woning dan iemand die huurt. Daarom tel je voor het bezit van een woning
een bedrag op, op je belastbare inkomen: het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een
bedrag dat bij de belastingaangifte bij het inkomen wordt opgeteld. Het wordt bepaald door een
percentage van de WOZ-waarde van de woning. In de meeste gevallen 0,75% van de WOZ-waarde.
Tevens kun je de hypotheekrente aftrekken van je inkomen.
Een huis is naast een consumptiegoed ook een beleggingsobject waarmee vermogen kan worden
opgebouwd. De kosten van woondiensten voor woningeigenaren bestaan onder meer uit de rente
op de hypotheek en het onderhouden van een woning. Naast deze woonlasten worden tevens de
misgelopen rentebaten, inflatievoordelen en kapitaalopbrengsten meegenomen. Huiseigenaren
kunnen kapitaalopbrengsten boeken als de huurprijzen stijgen.
Angst: veel mensen zijn vaak terughoudend doordat het beleggen in een huis met geleend geld. Een
plotselinge huizenprijsdaling kan ervoor zorgen dat de waarde van je huis veel lager wordt dan de
schuld in de vorm van de hypotheek veel hoger uitkomt. In het ergste geval is de prijs voor het huis
lager dan de hypotheek die erop rust en kan het huis niet worden verkocht. Maar zelfs in dat geval
doet het huis nog steeds dienst als consumptiegoed. Zolang de rente op de hypotheek kan worden
betaald, is er geen probleem. Dalende woningprijzen als gevolg van laagconjunctuur of ingrijpende
beleidsmaatregelen leiden tot vermogensverlies voor alle huiseigenaren. Indien dit het geval is
worden de eigenaren blootgesteld aan restschuldrisico. De hypotheek overstijgt de woningwaarde.
Deze woningen worden dan ook wel aangeduid als woningen die ‘onder water’ staan. Bij verkoop van
de woning komt het huishouden feitelijk in de schulden terecht.
MARKTWERKING:
Als bij bepaalde prijs het totaal aantal gevraagde koopwoningen gelijk is aan het totaal aantal
aangeboden koopwoningen dan is de regionale woningmarkt in evenwicht. In de regionale
woningmarkt vallen de nieuwkomers, maar ook de huishoudens die al een koopwoning hebben. De
‘verlaters’ van de koopwoningmarkt worden hiervan afgetrokken.
VOORRAADMART: de woningmarkt is een typische voorraadmarkt. De ontwikkeling van de prijs van
de totale ‘bestaande’ voorraad woningen is bepalend voor de verkoopprijs van nieuwgebouwde
woningen, maar nieuwbouw heeft slechts een heel beperkt effect op de prijsvorming van de
bestaande voorraad. Dit komt doordat de netto toevoeging per jaar relatief klein is t.o.v. bestaande
voorraad. Een toename van de woningvoorraad heeft een prijsdrukkend effect bij gelijke vraag.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller TKyb. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $3.96. You're not tied to anything after your purchase.
