Summary
Samenvatting vastgoedexploitatie
- Course
- Institution
- Book
Samenvatting vastgoedexploitatie, van de minor vastgoedmanagement.
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
1 review
By: haalenm • 3 months ago
To-the-point and copied the insightful images from the book where possible
Seller
Followromeemeijdam1
Reviews received
Content preview
Samenvatting VastgoedmanagementHoofdstuk 1: de markt voor vastgoedexploitatie
1.1 Wat is vastgoedexploitatie
De vastgoedmanager is de persoon, de vastgoedorganisatie is de organisatie die in opdracht van 1 of meerdere
belegginsorganisaties het management van de vastgoedportefeuille uitvoert.
1.2 Vastgoedmanagementpiramide
Bij vastgoedexploitatie wordt er onderscheid gemaakt tussen 3 beleidsniveaus:
Strategisch (portefeuillemanagement)
Tactisch (assetmanagement)
Operationeel (propertymanagement)
Naast het exploitatieproces zijn een acquisitie- en een
dispositieproces te onderscheiden. Met de vastgoedpiramide wordt
de gelaagdheid in beleid en besluitvorming aangeduid. In de
strategische en de tactische laag leidt de sturing de kaders en
richtlijnen voor lagen daaronder. De tactische laag heft als functie
om de strategie te vertalen in concrete keuzen en uitvoerbare
plannen. Tussen de beleidsniveaus vindt interactie plaats.
De blauwe pijlen illustreren de informatiestroom van lagere naar
hogere beleidsniveaus. Op basis van deze managementinformatie
worden op tactische en strategisch niveau respectievelijke object- en
portefeuilledoelstellingen geformuleerd. De rode pijlen zijn taakstellend
en gaan om die reden van het hoge naar het lage beleidsniveau.
1.2.1 Strategisch beleidsniveau
Op dit niveau wordt het plan geformuleerd voor de gehele vastgoedportefeuille. Dit dient een uitvloeisel te zijn van de
doelstellingen van de organisatie. indien er wordt gesproken over een beleggingsorganisatie (OB) wordt er nog een 4e laag
toegevoegd --> fund management. Op dit niveau wordt besloten welk deel van de beleggingsportefeuille wordt belegd in
vastgoed.
Het portefeuilleplan omvat de uitgangspunten voor de gewenste wijzigingen in de portefeuilleopbouw en voor de exploitatie in
hoofdlijnen.
1.2.2 Tactisch beleidsniveau
Hier vindt een vertaling plaats van het strategisch plan in een concreet objectbeleid. Als basis voor de besluitvorming dienen de
performance analyses van de objecten in portefeuille. Ongeacht het type vastgoedeigenaar zal op basis van de performance
analyse beoordeeld worden of de objecten in portefeuille voldoen aan de in het strategisch portefeuille plan opgestelde criteria.
Per object kan dit inhouden:
Door exploiteren
Renoveren
Herontwikkeling
Dispositie (verkopen)
,1.2.3 Operationeel beleidsniveau
Hier vindt de uitvoering van het objectbeleid plaats. Hier wordt duidelijk hoe multidisciplinair het vakgebied eigenlijk is. Hier zijn
voornamelijk deze disciplines te onderscheiden:
Administratief management
Financieel management
Technisch/facilitair management
Commercieel management
Alle stappen op een rij van verschillende niveaus:
1. Strategisch plan wordt er geformuleerd
2. Dit plan is op basis van de doelstellingen van de organisatie
3. Managementinformatie vanuit het tactische beleidsniveau is van groot belang
4. Er vindt een vertaling plaats naar een objectbeleid
5. Performance analyse
6. Conclusies leiden tot een objectbeleid
7. Uitvoering objectbeleid
1.3 Taken van de vastgoedmanagementorganisatie
Uit het vastgoedbeleidsproces kunnen afgebakende taakgebieden worden afgeleid:
De beleidsprocessen en managementtaken zijn
toepasbaar op elke willekeurige eigendomssituatie. De
invulling van de beleidsprocessen vereist doorgaans
specifieke kennis over de interne bedrijfsprocessen en
gebruiksfuncties van het vastgoed. Er zullen verschillen
zijn bij de invulling van het operationele management,
om de volgende redenen:
Uit de verhuur van vastgoed vloeien specifieke
activiteiten voort
Bepaalden typen vastgoed vragen om specifieke
managementactiviteiten
Specifieke managementactiviteiten zijn gekoppeld
aan het feit dat het vastgoed door de eigenaar zelf
wordt gebruikt.
1.4 Opdrachtgevers van de vastgoedmanagementorganisatie (VMO)
Om hier een goed begrip van te geven is het belangrijk om een verschil te maken tussen verschillende typen BO’s, daarnaast is het
van belang het onderscheid te kennen tussen een directe vastgoedbelegging en een indirecte vastgoedbelegging.
Een belegging in direct vastgoed is een belegging is stenen. --> De BO is dan rechtstreeks eigenaar van het vastgoed en heeft ook
de zeggenschap over het management van het vastgoed. Een indirecte belegging in vastgoed is een belegging in
vastgoedaandelen. Men koopt dan een financiële vermogenstitel en heeft recht op de opbrengsten van het vastgoed. Hierbij
heeft de BO geen zeggenschap over het management van het vastgoed.
De volgende typen vastgoedbeleggers investeren direct in vastgoed:
Particuliere beleggers: beleggen in vastgoed met het doel --> het zekerstellen van een toekomstig inkopen, de
koopkrachthandhaving van een vermogen, het maximeren van de opbrengsten van de belegging of een combinatie
daarvan.
Institutionele BO’s: belangrijkste zijn verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen. Zij beleggen premiegelden in ruil
voor toekomstige opbrengsten.
Vastgoedfondsen: nationale en internationale vastgoedfondsen zijn ondernemingen die zelf beleggen in direct vastgoed.
Vastgoed-cv’s of -maatschappen: de fondsen worden aangedaan voor een bepaalde periode, waarna de participanten
kunnen besluiten het vastgoed te verkopen. Richt zich vooral op deelname voor particulieren.
VMO’s kunnen werkzaam zijn voor alle genoemde partijen die direct beleggen in vastgoed.
,1.6 Toekomst van vastgoedexploitatie in Nederland
Een nieuwe fase
Met de verdergaande professionalisering van de VMO is het vakgebied een nieuwe fase ingegaan. Een fase waarin de kennis van
de VMO zich verder uitbreidt en waarin de VMO zich specialiseert.
Vier groeistrategieën
Er worden 4 groeistrategieën onderscheiden langs de dimensies product en markt voor het verbeteren van de marktpositie van
een organisatie. De 4 strategieën:
1. Marktpenetratie: meer van de huidige managementactiviteiten
aanbieden aan bestaande opdrachtgevers.
2. Ontwikkeling van diensten: nieuwe managementactiviteiten
aanbieden aan bestaande opdrachtgevers.
3. Marktontwikkeling: huidige managementactiviteiten aanbieden aan
een nieuw type opdrachtgevers.
4. Diversificatie: nieuwe managementactiviteiten aanbieden aan een
nieuw type opdrachtgevers.
De managementactiviteiten van VMO’s kunnen worden verdeeld over de 3 beleidsniveaus.
Marktpenetratie
Hier wordt bedoeld dat de VMO’s meer van de
managementactiviteiten waarmee zij vertrouwd zijn,
aanbieden aan traditionele opdrachtgevers --> de BO’s. Er zal
een verschuiving plaatsvinden in het bezit van
beleggingsobjecten --> van institutionele BO naar particuliere
BO of van Nederlandse naar buitenlandse investeerders.
VMO’s dienen zich te verdiepen in de doelstellingen van dit
type BO, omdat deze van invloed kunnen zijn op de wijze
waarop relaties met huurders wordt aangegaan en het
vastgoedmanagement moet worden verricht.
Ontwikkeling van diensten
De eisen die worden gesteld aan managementrapportages nemen toe.
Marktontwikkeling
Vergeleken met de gehele Nederlandse vastgoedvoorraad is het bezit van BO’s klein. Bij grote bedrijven, zorg- en
onderwijsinstellingen, en bij gemeenten is de exploitatie van vastgoed sterk in ontwikkeling. Professionalisering van
vastgoedexploitatie uit zich onder andere in een centrale vastgoedafdeling, die de organisatie of instelling ondersteunt.
Als gevolg van de schaalvoordelen die optreden door het centraliseren van de vastgoedportefeuille, kan de exploitatie van
vastgoed rendabel in eigen beheer worden uitgevoerd.
Diversificatie
De volgende diensten liggen dicht bij de competenties van VMO’s: facility management en parkmanagement. Facility
management houdt de ondersteuning in van alle processen in een organisatie.
De vraag naar parkmanagement is er in 3 vormen: bij nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen, bij de herontwikkeling van
bestaande terreinen en bij de terreinen in eigendom van grote bedrijven of instellingen.
, Hoofdstuk 2: De vastgoedmanagementorganisatie
2.1 Plaats binnen de vastgoedmanagementpiramide
2.1.1 Portefeuillemanagement
Het portefeuillemanagement is primair verantwoordelijk voor de volgende strategische activiteiten. Deze worden schriftelijk
vastgelegd in een strategisch document --> Portefeuille- of portfoliobeleidsplan.
Allocatiebeleid
Portefeuillemanagers van vastgoedfondsen beslissen op basis van het door BO’s gewenste rendement-risicoprofiel in welke
sectoren wordt belegd. Zoals winkels of kantoren.
Risicomanagement
Richt zich op de risico’s die worden onderscheiden op strategisch, tactisch en operationeel niveau, en de wijze waarop deze
worden beheerst. Zoals debiteurenrisico of leegstandrisico. Het is belangrijk dat het fund management kan beschikken over
adequate managementinformatie en dat taken, verantwoordelijkheden, bevoegdheden en procedures op alle niveaus helder zijn.
Uitbesteding van asset- en propertymanagement
Een belangrijk onderdeel van de maatregelen om risico’s te beheersen is de wijze waarop werkzaamheden worden uitbesteed. -->
asset- en propertymanagement. Dit is enerzijds belangrijk omdat de performance van de beleggingen voor een belangrijk deel
afhangt van het functioneren van het asset- en propertymanagement, anderzijds omdat wet- en regelgeving steeds verdergaande
eisen stellen aan de manier waarop uitbestedingsrelaties worden aangegaan en ingevuld.
Acquisitie- en dispositiebeleid
om te zorgen dat een portefeuille optimaal presteert is het noodzakelijk dat een actief acquisitie- en dispositiebeleid wordt
gevoerd. Hiervoor worden criteria opgesteld op basis van rendement, risicoprofiel, sector, volume en landen/regio’s waarin mag
worden geïnvesteerd. --> vallen objecten buiten deze criteria, moeten deze worden verkocht.
Portefeuilleoptimalisatie
Ook exploitatie moet worden getoetst op performance. --> wordt bedoeld het directe rendement verkregen uit bijvoorbeeld
huuropbrengsten. De portefeuille kan worden geoptimaliseerd door zorgvuldig de performance van de objecten in kaart te
brengen, het verloop te volgen en deze objecten te spiegelen aan vergelijkbare vastgoedobjecten.
2.1.2 Assetmanagement
Assetmanagement is een moeilijk vorm te geven activiteit:
1. Er moet worden voldaan aan de continu groter wordende informatiebehoefte van het fund management
2. Het uitbesteden van operationele activiteiten vraagt om adequaat en arbeidsintensief toezicht.
Het is in de praktijk moeilijk om beide activiteiten te verenigen in 1 persoon of organisatie.
--> wordt vaak in 2 afdelingen gesplitst of er wordt een deel van de activiteiten toegevoegd aan het portefeuillemanagement of
propertymanagement.
Assetmanagement is verantwoordelijk voor een aantal activiteiten:
Voorstellen voor investeringen en desinvesteringen
Assetmanagement bereidt de aan- en verkooptransacties voor, legt deze ter goedkeuring voor aan het portefeuillemanagement
en voert de genomen beslissingen uit.
Formuleren van beleid op objectniveau
Per object moet duidelijk zijn hoe de performances ervan kan worden geoptimaliseerd. Er zijn hiervoor 4 scenario’s: door
exploiteren, renoveren, herontwikkeling en dispositie.
Bij door exploiteren is het vastgoed langjarig verhuurd en verkeert het onderhoud technisch in goede staat.
Bij renovatie beschikt het vastgoed nog steeds voor de functie waarvoor het in oorsprong gebouwd is, maar is het economisch
en/of technisch verouderd.
Bij herontwikkeling voldoet het vastgoed niet meer aan de eisen van de markt.
Bij dispositie voldoet het vastgoed niet meer aan de opgestelde criteria en ook renovatie of herontwikkeling heeft geen
perspectief meer.
Initiëren en monitoren van de budgetcyclus
Ieder jaar wordt er per object een begroting gemaakt, die per kwartaal wordt getoetst op voortgang.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller romeemeijdam1. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $3.24. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
56326 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now