Summary
Samenvatting Registergoederenrecht (Minor Notarieel Recht)
- Course
- Institution
- Book
In deze samenvatting zijn de leerdoelen uitgewerkt. Tevens vindt je hierin opdrachten en aantekeningen van de les.
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
1 review
By: appellonia • 1 year ago
Seller
Followjaimygouweleeuw
Reviews received
Content preview
Registergoederenrecht - Les 1Les 1: Koopovereenkomst/Aannemingsovereenkomst → Brochure: Woning kopen
- Uitleggen hoe een koop van een registergoed tot stand komt (onderhandeling, aanbod, aanvaarding);
- Uitleggen wat gebruikelijke ontbindende voorwaarden zijn;
- Uitleggen wat de rol van de notaris is;
- Uitleggen wat de rol van de makelaar is;
- Gemaakte afspraken schriftelijk vastleggen;
- Benoemen wat de betaling via de kwaliteitsrekening (=derdengelden) van de notaris inhoudt;
- Uitleggen wanneer een koper overdrachtsbelasting en/of btw verschuldigd is;
- Diverse modelovereenkomsten (NVM, VEH, KNB) raadplegen.
Hoofdstuk 1: Inleiding
Art. 7:1 BW: Koop is een overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een
prijs in geld te betalen.
- De kovk kan betrekking hebben op alle soorten van zaken, te weten roerende en onroerende, art. 3:3 BW.
- Koop is een overeenkomst die wederkerig van karakter is. Immers, tegenover de verplichting van de verkoper
om een zaak te geven staat de verplichting van de koper om daarvoor een prijs te betalen. Het is een
meerzijdige rechtshandeling.
- Schriftelijk vastleggen (vormvoorschrift), art. 7:2 lid 1 BW; Niet? → nietig, art. 3:39 BW.
- Koper 3 dagen bedenktijd, (koop ontbinden zonder reden) art. 7:2 lid 2 BW.
- Kovk t.a.v. registergoederen is inschrijfbaar in de openbare registers, art. 7:3 BW.
Koopovereenkomst is:
- een meerzijdige rechtshandeling (boek 3) → titel 3.2;
- een obligatoire overeenkomst (boek 6) → titel 6.1 en 6.2;
- een wederkerige overeenkomst (boek 6) als bedoeld in art. 6:261 BW → afdeling 6.5;
- een bijzondere overeenkomst (boek 7) → titel 7.1.
Art. 7:5 BW: Consumentenkoop kan slechts betrekking hebben op roerende zaken. Tevens moet de verkoper iemand
zijn die handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, terwijl de koper juist een ‘consument’ dient te zijn.
Hoofdstuk 2: Totstandkoming van de kovk
§ De onderhandelingsfase
Ieder van de onderhandelende partijen is vrij om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het
gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de
andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de
mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandeling afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft
bijgedragen en met de gerechtsvaardigde belangen van deze partij. Drie fases in de onderhandeling:
1. Partijen kunnen nog zonder meer van elkaar af;
2. Partijen kunnen zich niet meer uit de onderhandelingen terugtrekken zonder vergoeding van de door de ander
gemaakte kosten aan te bieden;
3. Het afbreken van de onderhandelingen onder de concrete omstandigheden als in strijd met de redelijkheid en
billijkheid moet worden bestempeld, omdat partijen er over en weer op mochten vertrouwen dat enigerlei
overeenkomst in ieder geval uit de onderhandelingen zou voortvloeien.
§ Aanbod en aanvaarding
Een kovk komt tot stand door een aanbod en een daarop aansluitende aanvaarding, art. 6:217 BW. Zowel het aanbod
als de aanvaarding daarvan zijn op zichzelf eenzijdige gerichte rechtshandelingen waarop titel 3.2 inzake de
rechtshandeling van toepassing is.
§ Gebruik van een voor misverstand vatbare term
Wanneer een der partijen in de totstandkomingsfase een voor misverstand vatbare term gebruikt en de wederpartij
onder de gebruikte term iets heel anders begrijpt dan degene die het aanbod deed, dan zal in beginsel in het geheel
geen overeenkomst tot stand komen. Er zal dan geen wilsovereenstemming zijn tussen partijen en daarmee geen
overeenkomst tot stand komen, art. 3:33 BW j. 3:35 BW.
,§ Intrekking en herroeping
Wil een aanbod werking hebben dan dient zij de geadresseerde te hebben bereikt, art. 3:37 lid 3 BW.
Intrekking van een aanbod houdt in dat men verhindert dat een aanbod haar werking krijgt. Daartoe zal de
intrekkingsverklaring de geadresseerde voor of gelijktijdig met het aanbod dienen te bereiken, art. 3:37 lid 5 BW.
Ieder aanbod kan, nadat het de geadresseerde heeft bereikt en daarmee haar werking heeft gekregen, in beginsel
worden herroepen. Op dit beginsel staan twee uitzonderingen; wanneer het aanbod een termijn voor aanvaarding
inhoudt of de onherroepelijkheid ervan op andere wijze uit het aanbod blijkt, art. 6:219 lid 1 BW. Indien een aanbod
als onherroepelijk valt te kwalificeren dan kan het gedurende zijn looptijd niet worden herroepen. Een herroepelijk
aanbod kan door degene die het aanbod deed worden herroepen zolang er door aanvaarding nog geen
overeenkomst is ontstaan en ook nog geen mededeling houdende een aanvaarding is verzonden, art. 6:219 lid 2 BW.
§ Verlies van de werking van het aanbod
Een aanbod kan haar werking verliezen door tijdsverloop en door verwerping, art. 6:221 BW. Bij de verwerping van
een aanbod kan sprake zijn van een uitdrukkelijke verklaring van die strekking, maar meestal zal geconcludeerd
moeten worden dat de aanvaarding afwijkt van het aanbod en daarmee sprake is van een nieuw aanbod en een
verwerping van het oorspronkelijke, art. 6:225 lid 1 BW. Lid 2 bepaalt dat wanneer een tot aanvaarding strekkend
antwoord slechts op ondergeschikte punten van het aanbod afwijkt, toch sprake is van een aanvaarding. Alsdan komt
de overeenkomst overeenkomstig die aanvaarding tot stand, tenzij de aanbieder onverwijld bezwaar maakt tegen de
geringe verschillen.
§ Wanneer stemmen aanbod en aanvaarding overeen?
Indien een verkoper een aanbod doet tot koop van een bepaalde onroerende zaak voor een bepaalde prijs en de
gegadigde aanvaardt tijdig dit aanbod dat de essentialia van de kovk bevat dan is er in beginsel sprake van een kovk.
§ Wilsgebreken
Ook nadat een kovk tot stand is gekomen kan ze nog worden vernietigd op grond van een van de wilsgebreken, te
weten: dwaling, bedreiging, bedrog en misbruik van omstandigheden, art. 6:228 jo. 3:44 BW. Bij vernietiging van een
kovk komt deze met terugwerkende kracht geheel te vervallen als ware er (achteraf bezien) nooit een kovk geweest,
art. 3:53 lid 1 BW.
§ Ontbindende voorwaarden
Bij de koop van woonhuizen is gebruikelijk dat een ontbindende voorwaarde wordt opgenomen voor het geval geen
voldoende financiering alsmede geen huisvestigingsvergunning wordt verkregen. Bij het stellen van een voorwaarde
in een overeenkomst maakt men haar werking afhankelijk van een toekomstige onzekere gebeurtenis. Bij een
ontbindende voorwaarde komt de verbintenis tussen koper en verkoper op het moment dat zulks vaststaat te
vervallen, art. 6:21 en 6:22 BW.
De vervulling van de ontbindende voorwaarde heeft geen terugwerkende kracht, maar wel zakelijke werking indien
reeds op grond van een koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarde zou zijn geleverd, art. 3:38 lid 2 jo. art.
3:84 lid 4 BW. Doorgaans zal de betrokken notaris er scherp op toezien dat de ontbindende voorwaarden bij de
levering niet meer in vervulling kunnen gaan. Mocht echter een levering plaatsvinden, terwijl nadien blijkt dat een
ontbindende voorwaarde alsnog in vervulling gaat, dan is de koper die immers slechts voorwaardelijk verkreeg nooit
volledig beschikkingsbevoegd geworden.
Hoofdstuk 3: Inschrijfbaarheid van de koop in de openbare registers
§ Wat is inschrijfbaar
Om de koper van een registergoed te beschermen tegen de rechten van derden die ontstaan na de koop maar voor
de levering en in beginsel aan de koper kunnen worden tegengeworpen, schept art. 7:3 lid 1 BW de mogelijkheid van
inschrijving van koopovereenkomsten t.a.v. registergoederen in de openbare registers. Deze mogelijkheid tot
inschrijving is geschapen t.a.v. in beginsel alle registergoederen. Hoewel in art. 3:17 BW het uitgangspunt is dat in
beginsel slechts feiten kunnen worden ingeschreven die voor de goederenrechtelijke rechtstoestand van een
onroerende zaak van belang zijn, wijkt art. 7:3 BW lid 1 BW daar in belangrijke mate van af.
Beperkingen aan de inschrijfbaarheid van koopovereenkomsten:
− Niet inschrijfbaar zijn koopovereenkomsten t.a.v. toekomstige goederen;
− Kovk kunnen niet worden ingeschreven gedurende de periode dat de bedenktijd van drie dagen loopt,
tenzij de koopakte is opgesteld en medeondertekend door een in Nederland gevestigde notaris, art. 7:3 lid 2
BW;
− Gedurende een periode van zes maanden is geen inschrijving mogelijk tussen dezelfde partijen m.b.t
, dezelfde onroerende zaak wanneer t.a.d tussen hen eerder een kovk was ingeschreven waarvan de
inschrijving inmiddels haar werking heeft verloren, art. 7:3 lid 5 BW.
Gevolgen van de inschrijving → Art. 7:3 lid 3 BW.
Art. 7:3 lid 4 BW, De inschrijving van de koop verliest werking met terugwerkende kracht, indien het goed niet binnen
zes maanden na de inschrijving aan de koper geleverd is.
§ Vorm van de inschrijving
Voor de inschrijving van een kovk als bedoeld in art. 7:3 lid 1 BW is vereist een notariële verklaring die is opgemaakt
met inachtneming van art. 26 jo. 36 en 37 Kadw. Aan de notariële verklaring dient de koopakte te worden gehecht.
Onder de kovk moet een verklaring van een notaris zijn opgenomen, vermeldende zijn volledige namen, plaats van
vestiging en kwaliteit en waarin tevens verklaard wordt dat de leden 1, 2 en 5 van art. 7:3 BW niet aan inschrijving in
de weg staan, art. 7:3 lid 6 BW. De notaris zal moeten onderzoeken of de verkoper beschikkingsbevoegd is, de
eventuele drie dagen bedenktijd is verstreken en of er reeds eerder binnen een periode van zes maanden voordien
een kovk tussen dezelfde partijen ten aanzien van hetzelfde goed was ingeschreven.
Samenvattend:
Door inschrijving van de koopakte in het Kadaster wordt de koper beschermd tegen latere kopers en latere rechten
van derden. Inschrijving biedt dus meer zekerheid dat de notariële overdracht zal doorgaan.
§ De koop-/aannemingsovereenkomst
Een koop-aannemingsovereenkomst is een combinatie van een koopovereenkomst voor de grond en een
aannemingsovereenkomst voor het op die grond te bouwen gebouw (bijv. een woning). Als je een nieuwbouw woning
koopt heb je te maken met een koop-aannemingsovereenkomst.
Enerzijds zal de kovk verplichten tot het leveren van een onroerende zaak tegen een bepaalde prijs en anderzijds zal
de aanneming van werk verplichten tot het tot stand brengen van een bepaald stoffelijk werk, art. 7:1 jo 7:750 BW.
Wanneer de wederpartij van de koper zowel een onroerende zaak moet leveren als bepaalde werkzaamheden met
betrekking daartoe dient te verrichten, zal in de meeste gevallen sprake zijn van een gemengde overeenkomst
waarop in beginsel zowel de bepalingen inzake koop als die inzake aanneming van werk van toepassing zijn, art.
6:215 BW.
Met de 5% regeling wordt bedoeld: het recht om totdat de oplevering van de laatste onderdelen van de woning naar
behoren is geschied 5% op de volledige koopsom achter te houden (in depot te storten bij de notaris). Zie art. 7:768
BW. De regeling is een stok achter de deur voor de aannemer om eventuele gebreken te herstellen.
Dit levert een behoorlijke administratieve last op voor het notariskantoor: bedragen beheren, rentes berekenen,
correspondentie voeren etc. Als (nieuwbouw)project-notaris behoort dit wel tot de gebruikelijke werkzaamheden!
Aantekeningen les
Wat zijn de essentialia van een koopovereenkomst? (Wat moet er in staan, anders geen koop)
o Object (omschrijving van het verkochte + kadaster);
o Koopprijs, in sommige gevallen niet essentieel → art. 7:4 BW;
o Leveringsdatum.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller jaimygouweleeuw. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $4.47. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
83662 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now