Summary
Samenvatting Huurrecht (Minor Notarieel Recht)
- Course
- Institution
- Book
In deze samenvatting zijn de leerdoelen uitgewerkt. Tevens vindt je hierin opdrachten en aantekeningen van de les.
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
Seller
Followjaimygouweleeuw
Reviews received
Content preview
Huurrecht – Les 1 – Inleiding● Woonruimte, bedrijfsruimte en andersoortige ruimte als huurobject in een casus kan herkennen
1.3.2. Art. 7:232-282 BW (Woonruimtebepalingen)
Art. 7:201-231 BW = algemene bepalingen die op alle huurovk van toepassing zijn, ongeacht het huurobject.
speciale bepalingen (woonruimtebepalingen) zijn ook van toepassing, art. 7:232-282 BW (huurprijs van woonruimte,
rechtspositie van huisgenoten, eindigen huur).
Woonruimtebepalingen zijn van toepassing op een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige woning (eengezinswoning) of
als niet zelfstandige woning (kamer) is verhuurd, alsmede op de onroerende aanhorigheden, art. 7:232–233 BW. Ook van
toepassing op woonwagens en standplaatsen, art. 7:233 BW.
→ N.v.t. bij huurovk van korte duur, art. 7:232 lid 2 BW (vakantiehuisje).
Huurprijsbepalingen geldt niet bij liberalisatiewoningen (huurprijs die hoger is dan de huurtoeslaggrens), art. 7:247 BW.
Bij hospitaverhuur (huur van een kamer in een ook door de verhuurder zelf bewoonde woning) geldt er een proefperiode van 9
maanden na het ingaan van de huurovk, waarin de verhuurder de huurovk (na opzegging) zonder opgaaf van redenen en zonder
rechterlijke tussenkomst kan beëindigen, art. 7:232 lid 3 BW.
Huurbescherming valt in 2 delen uiteen:
1. Huuropzeggingsbescherming, art. 7:274 BW.
De verhuurder die de huur opzegt is aan een limitatief aantal gronden gebonden, art. 7:271 lid 4 jo. art. 7:274 BW. Als de
verhuurder opzegt en de huurder niet reageert, moet de verhuurder zelf initiatief nemen door een procedure te starten bij
de ktr, art. 7:272 lid 2 BW.
2. Huurprijsbescherming, art. 7:246-265 BW.
Partijen zijn vrij de huurprijs te bepalen, maar de huurder kan de aanvangshuur laten toetsen en beide partijen kunnen
jaarlijks een voorstel tot huurprijsverhoging of verlaging doen, wat wordt getoetst door de huurcommissie en ktr.
1.3.3. Art. 7:290-310 BW (Bedrijfsruimtebepalingen)
Art. 7:290-310 = bedrijfsruimte (winkels, ambachtsbedrijven, restaurant- en cafebedrijf).
Huurovk minder als 2 jaar? = bepalingen inzake duur en beëindiging (7:291-300) n.v.t., art. 7:301.
Bepalingen die wél van toepassing zijn, kan ten nadele van de huurder worden afgeweken, omdat 7:291 BW eveneens
buiten toepassing blijft (art. 7:301).
Huurprijsbescherming: partijen zijn vrij de huurprijs af te spreken, maar partijen hebben het recht om de prijs aan de ktr ter toetsing
voor te leggen na afloop van de overeengekomen duur of telkens wanneer 5 jaren zijn verstreken, art. 7:303 lid 1 BW.
1.3.4. Art. 7:230a BW (huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken)
Na het einde van de huurovk die betrekking had op een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte, geen 290-bedrijfsruimte
is, kan de huurder gedurende in totaal max. 3 jaar aanspraak maken op ontruimingsbescherming, art. 7:230a BW.
Voorbeelden: fabrieken, banken, bioscopen, reisbureaus, opslagruimte praktijkruimte, kantoren, garageboxen, sportaccommodatie,
verenigingsgebouwen.
ontruimingsbescherming = 2 maanden. Huurder moet zelf initiatief nemen om te voorkomen dat hij na 2 maanden
daadwerkelijk moet ontruimen, hij moet de ktr binnen 2 maanden verzoeken om de termijn te verlengen, art. 7:230a
lid 3.
Er geld geen huurprijsbescherming. Partijen kunnen de huurprijs vrij overeenkomen.
Bepalend voor het antwoord op de vraag welk huurregime op de huur van een gebouwde onroerende zaak van toepassing is, is de
tussen partijen overeengekomen bestemming. Hierbij is het van belang wat partijen over en weer hebben verklaard m.b.t. het
gebruik van de zaak en wat zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit elkaars verklaringen hebben mogen afleiden
(Haviltex criterium).
Wettelijke regeling Van toepassing op
Art. 7:201 – 231 = Algemene bepalingen Roerende en onroerende zaken, gebouwd of ongebouwd.
Art. 7:232-282 = Specifieke bepalingen Gebouwde onroerende zaken die als woning zijn verhuurd, en
op woonwagens en standplaatsen.
Art. 7:290a-310 + algemene bepalingen Bedrijfsruimten in de zin van art. 7:290 lid 2
(kleinhandelsbedrijf, ambachtsbedrijf).
Art. 7:230a + algemene bepalingen Gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte, noch
290-bedrijfsruimte (kantoren, fabrieken, loodsen,
opslagplaatsen, praktijkruimten, beroepsruimten.
,● Kan uitleggen aan een natuurlijk persoon welke verplichtingen hij heeft m.b.t een huurobject
Voldoen van een voldoende bepaalbare tegenprestatie (huurprijs), art. 7:212;
Uitgangspunt is dat de tegenprestatie verschuldigd is vanaf het moment dat de verhuurder het gehuurde aan de huurder
in gebruik heeft verstrekt.
Als een goed huurder gedragen, art. 7:213;
De meeste huurovk voor woonruimte bevatten een bepaling dat huurder verplicht is zijn hoofdverblijf in de woning te
hebben. Als een dergelijke bepaling ontbreekt, hangt het af van de omstandigheden af of sprake is van een tekortkoming.
Het gehuurde uitsluitend gebruiken conform de overeengekomen bestemming, art. 7:214.
Een als woonruimte gehuurd pand mag alleen als woonruimte worden gebruikt en een als bedrijfsruimte gehuurd pand als
bedrijfsruimte. Bedrijfsruimte zal in waarde dalen als het als woonruimte wordt gebruikt; het gehuurde mag derhalve alleen
voor het overeengekomen doel worden gebruikt, art. 7:214 BW. Welke bestemming is overeengekomen kan worden
afgeleid uit hetgeen partijen in de gegeven omstandigheden over en weer van elkaar mochten begrijpen. Indien geen
bestemming is overeengekomen, bepaalt art. 7:214 BW dat het gebruik beperkt is tot dat waartoe de zaak naar zijn aard
bestemd is.
Kleine herstellingen verhelpen, art. 7:217 BW
● Kan uitleggen aan een woningbouwvereniging of particuliere verhuurder welke verplichtingen hij
heeft met betrekking tot zijn huurobjecten
Het in gebruik verstrekken en ervoor zorgen dat de huurder voldoende huurgenot heeft, art. 7:203 BW;
Naleven gebrekenregeling, art. 7:204 – 211 BW.
Art. 7:206 lid 2, bepaalt dat de verhuurder gebreken dient te verhelpen, met uitzondering van de kleine herstellingen waartoe de
huurder op grond van art. 7:217 verplicht is.
Vertrekpunt m.b.t. de verplichtingen van de verhuurder, is ‘het genot dat de huurder ingevolge de huurovk verwachten mag’. Of de
verhuurder aansprakelijk is voor de omstandigheden die dit genot hebben belet, wordt geregeld met behulp van het begrip ‘gebrek’
art. 7:204 lid 2 BW. Ter zake van een gebrek rusten op de verhuurder de in art. 7:206-208 bedoelde verplichtingen.
De wet kent geen expliciete verplichting van de verhuurder om (preventief) onderhoud te verrichten. Verplichtingen ontstaan pas
als sprake is van een gebrek. Het plegen van onderhoud voorkomt juist dat een dergelijk gebrek ontstaat. Uit de wetsgeschiedenis
blijkt dat deze verplichting wél onder art. 7:204 BW valt. De enkele dreiging van verstoring van het genot moet al als een gebrek
worden aangemerkt.
De enige bepaling in de wet inzake de onderhoudsverdeling is art. 7:217 BW, waarin is vastgelegd dat de huurder klein onderhoud
dient te verrichten. Ook als er sprake is van overmacht. Alle kleine reparaties zijn derhalve voor rekening van de huurder m.u.v.
reparaties die nodig zijn geworden doordat de verhuurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen
van gebreken, art. 7:217 BW.
Kleine reparaties = werkzaamheden die eenvoudig zijn en die door de huurder zelf kunnen worden verricht en waarbij het niet
nodig is de verhuurder lastig te vallen. Bij AMvB is een lijst vastgesteld waarin kleine herstellingen worden opgesomd, art. 7:240
BW. Van deze lijst kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
●Contractbepalingen uit een huurovereenkomst kan beoordelen op hun geldigheid aan de hand van
de relevante dwingende/semi-dwingende en aanvullende wetsartikelen;
▪ Dwingend: partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovk die afwijken van dwingendrechtelijke wetsartikelen. Doen
partijen dat toch, dan is de bepaling nietig.
▪ Semi-dwingend: huurder en verhuurder kunnen van de afspraken afwijken voor zover deze niet nadelig voor de huurder zijn. Moet
wel schriftelijk! (Bijv. een kortere opzegtermijn dan dat de wet voorschrijft in belang van de huurder).
▪ Aanvullend/regelend: zijn bepalingen die zo ruim zijn, dat het aan partijen wordt overgelaten om die in te vullen. Privaatrecht is
gebouwd op contractsvrijheid. Je mag met alles en iedereen afspraken maken.
● Onredelijke bedingen kan herkennen;
De huurder wordt beschermd tegen onredelijke bedingen die in de huurovk zijn opgenomen, art. 7:264 BW. Deze bedingen mogen
geen betrekking hebben op de huurprijs. Een beding is onredelijk als dit een onredelijk voordeel oplevert voor een van de partijen
of een derde. Dit beding is nietig. Het maakt voor de nietigheid niet uit of de huurder ermee heeft ingestemd.
→ Voorbeelden: sleutelgeld, onredelijk hoge administratiekosten, een waarborgsom die hoger is dan drie keer de huur.
,● De standaardovereenkomst van het huren van woonruimte kunt gebruiken.
https://roz.nl/de-roz-modellen/model-woonruimte/
Overige aantekeningen
1.4.2 Algemene voorwaarden
De vraag of de algemene voorwaarden van de verhuurder onderdeel vormen van de huurovk wordt niet beheerst door art. 6:231
e.v., maar door de algemene regels die de wet voor het sluiten van een ovk geeft (art. 3:33-35 en art. 6:217 e.v.). Het gaat erom of
de huurder (door ondertekening van een schriftelijk stuk of op andere wijze) de gelding van het geheel van de algemene
voorwaarden van de verhuurder heeft aanvaard. Als de huurder dit heeft gedaan, is hij eraan gebonden, ook als de verhuurder bij
het sluiten van de huurovk begreep of moest begrijpen dat de huurder de inhoud van de concrete bedingen niet kende, art. 6:232
BW.
Op grond van art. 6:233 BW is een beding in (tussen partijen overeengekomen) algemene voorwaarden vernietigbaar.
a. onredelijk bezwarend;
b. geen kennisname.
4.1 Inleiding
De huurder die tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting, kan worden geconfronteerd met verschillende acties van de
verhuurder:
- schadevergoeding, art. 6:74 BW
- vordering tot ontbinding van de huurovk, art. 6:265 jo. 7:231 BW.
Boetebeding
‘’ieder beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn verbintenis tekortschiet, gehouden is een
geldsom of een andere prestatie te voldoen, art. 6:91 BW. De rechter kan, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen
boete matigen, art. 6:94 lid 1 BW.
Schade door wanprestatie van de huurder willen vaststellen;
Huurder stimuleren om aan zijn verplichtingen uit de huurovk te voldoen.
Verder kan een boete onredelijk bezwarend zijn in de zin van art. 6:233 onder a BW.
5.4 Koop breekt geen huurt (art. 7:226 BW)
Art. 7:226 BW bepaalt dat overdracht van het verhuurde door de verhuurder (bijv. op grond van koop) geen einde maakt aan de
huurovk. De rechten en verplichtingen van de verhuurder die na de overdracht opeisbaar worden gaan over op de verkrijger van de
zaak.
Vroom verkoopt een woning aan Duif. Na het sluiten van de kovk maar vóór de levering aan Duif sluit Vroom een huurovk
met Hoeting. Is Duif gebonden aan deze huurovk?
Ja. Vroom is voor de levering nog eigenaar van de woning. Ook hier wordt de huurder, Hoetink, beschermd door de werking van
art. 7:226 BW. Duif zal Vroom kunnen aanspreken op grond van wanprestatie.
Stel, De Vries verkoopt en levert aan Driessen een huis dat hij al enkele jaren als woonhuis verhuurt aan Holwerda. Welke
rechten en verplichtingen m.b.t. de huurovk gaan over van De Vries op Driessen?
De rechten en verplichtingen die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door
de huurder te betalen prijs. Daarbij komt het in beginsel aan op de zin die De Vries en Holwerda over en weer aan de bepalingen
van de huurovk mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien van elkaar mochten verwachten.
5.5. Het huurbeding (art. 3:264 BW)
Beding op grond waarvan de hypotheekgever (eigenaar) de zaak niet mag verhuren zonder toestemming van de hypotheekhouder
(bank). De bank kan bewerkstelligen dat de opbrengst van de zaak in geval van executoriale verkoop niet wordt gedrukt door
aanwezigheid van huurders. Art. 3:264 BW maakt inbreuk op de rechten van huurders door te bepalen dat de koper onder
bepaalde voorwaarden niet gehouden is de huurovk gestand te doen. De hypotheekhouder kan huurovk die zijn gesloten na
inschrijving de hyp akte met het huurbeding vernietigen met een beroep op dat huurbeding.
Uitzondering: lid 4.
6.2 Wat is woonruimte? (art. 7:233-7:236 BW)
In art. 7:233 BW wordt het begrip ‘woonruimte’ omschreven als ‘’een gebouw onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige
dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende
aanhorigheden.’’
1. Gebouwde onroerende zaak → art. 3:3 lid 1 BW;
2. Zelfstandige / onzelfstandige woning.
6.2.6 Zelfstandige woning – niet zelfstandige woning
Zelfstandige woning: de woning die een eigen toegang heeft en die de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van
wezenlijke voorzieningen (sanitaire voorzieningen, kookgelegenheid) buiten de woning, art. 7:234 BW. De woning moet aan beide
criteria voldoen (Bronkhorst en Bastiaans/Van Eijk).
Een woning die alleen bereikt kan worden via een gang, hal of overloop die de huurder slechts met toestemming van anderen kan
betreden, is geen zelfstandige woning.
, Als de woning echter bereikt moet worden via een gemeenschappelijke ruimte t.a.v. waarvan de huurder dezelfde rechten kan
doen gelden als de andere gebruikers, kan wel sprake zijn van een zelfstandige woning. De buitendeur hoeft niet aan de straat te
zijn.
Onzelfstandige woonruimte: woonruimte zonder eigen toegang en/of zonder wezenlijke voorzieningen buiten de woning zelf (kamer
+ hospita-verhuur).
Het verschil is relevant voor beantwoording van de vraag of de onderhuurovereenkomst kan worden voortgezet, art. 7:269 BW en
bij de mogelijkheden van tijdelijke verhuur en bij de waardering van de kwaliteit van de woonruimte.
Stelling: Een zelfstandige woning heeft altijd een eigen, niet met anderen gedeelde, buitendeur aan de straat.
Niet juist. Als de woning een afsluitbare toegangsdeur heeft, die uitkomt op een ‘gemeenschappelijke verkeersruimte’, waarover
anderen dan de huurder niet krachtens zakelijk of persoonlijk recht bij uitsluiting zeggenschap hebben, is ook sprake van een
zelfstandige woning (=onvrije zelfstandige woning).
Aantekeningen Les
Huurrecht
Gelaagde structuur;
Boek 3 BW → titel 3.2 algemene bepalingen over rechtshandeling → nietigheid en vernietigbaarheid.
Boek 6 BW → titel 6.1 verbintenissen in het algemeen + titel 6.5 overeenkomsten in het algemeen.
Bijzondere overeenkomst = Boek 7 (Geen gelijke partijen. Verhuurder = professionele partij / Huurder = particulier, burger. Je ziet
een verschil in kennis en kunde en daarvan vinden we het belangrijk dat de zwakkere partij, die minder beschikt over kennis en
kunde, wordt beschermd);
1. Waarom is er een verschil tussen een onzelfstandige woonruimte en zelfstandige woonruimte?
Verschil zit hem in de sociale huur sector in de waardering van de kwaliteit van de woonruimte. Daar hangt de huurprijs aan vast.
Iedere woning wordt in punten beoordeeld. Hoe meer punten, hoe hoger de huurprijs. Geld voor particulier huur, als sociale huur.
Onzelfstandig betekent een lage huurprijs. Zelfstandig heeft een hogere huurprijs.
De positie van een eventuele onderhuurder. In sommige gevallen legaal. Daarbij is het verschil ook relevant. In sociale sector is
geen legale onderhuur mogelijk van zelfstandige woonruimte omdat het expliciet is verboden omdat je de daarmee de
woningvoorraad verstoord. Je mag alleen maar een gedeelte van je zelfstandige woonruimte onderverhuren, als je er zelf blijft
wonen.
2. Waarom dient de verhuurder bij opzegging de huurder en de medehuurder apart aan te schrijven?
Het huurcontract wordt pas beëindigd als de huurder, en eventuele medehuurder(s) schriftelijk instemt met de huuropzegging. Je
kunt met meerdere personen de woning huren. Je hebt een zelfstandige huurrecht. Daarom moet de verhuurder aan iedereen
opzeggen, art. 7:271 lid 3 BW.
3. Wat is het belang van een inspectierapport?
Met een inspectierapport leg je de staat van het gehuurde vast en creëer je bewijs. Je maakt gebreken vooraf duidelijk. De huurder
is verplicht om de woning in dezelfde staat op te leveren zoals hij deze heeft aangetroffen. Daarom is het van belang dat er
daarover geen twijfels, misverstanden of onenigheden bestaan. Hier kun je voor zorgen door het te onderbouwen met sluitend
bewijs (inspectierapport). Zo kan de huurder aansprakelijk gesteld worden in geval van schade of andere gebreken.
4. Dienen de algemene bepalingen bij de huurovk gelijktijdig met de huurovk te worden verstrekt of vooraf en waarom?
Op grond van art. 6:233 sub b BW. Een redelijke mogelijkheid bieden om de huurder in de gelegenheid te stellen de algemene
voorwaarden aan te bieden. Gebeurt dit niet? → algemene voorwaarden vernietigbaar.
5. Wat verstaan we onder huurbescherming?
Als huurder zijnde wordt je beschermd tegen de macht van de verhuurder. Verhuurder kan niet zomaar de huur opzeggen.
Er is ook een huurprijsbescherming. Verschil zelfstandig/onzelfstandig. Wordt bepaald aan de hand van wat je in je huurobject
hebt, waar je zelf toegang tot hebt. Daar zitten punten aan gekoppeld (2 toiletten, of 1) Huurprijs wordt bepaald door de wetgever.
Overheidsbepaling. Er is ook een huurgrens, huurtoeslag er is een sociale huurprijs, maximale grens. Die huurbescherming heeft
met de huurprijs te maken. Wij vinden in NL dat iedereen een dak boven zijn moet krijgen. Dus op het moment dat je sociaal huurt,
moet je het ook kunnen betalen.
6. Wat is geliberaliseerde huur?
Er is sociale huur en vrije sector huur (commerciële). Daar zit geen huurtoeslag op, geen maximale huurprijs aan vast. Het werkt
gelijk met puntenstelsel. Alle huur overeenkomstig alle huurverhoudingen die niet vallen onder de sociale huursector.
Een belangrijk deel van de beschermende huurprijsbepalingen geldt niet bij huur van een zelfstandige woning in het duurdere
segment, namelijk indien bij aanvang van de bewoning een huurprijs gold of geldt die hoger is dan de huurtoeslaggrens, art. 7:247
BW.
7. Beschrijf een beëindiging door opzegging in stappen.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller jaimygouweleeuw. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $4.29. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
53340 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now