Summary
Samenvatting Vastgoedtransacties3
- Course
- Institution
Samenvatting van de cursus en notities van elke les. Was er van de 1ste keer door.
[Show more]
Seller
Follow
ElineG2000
Reviews received
Content preview
Vastgoedtransacties1)Verkooprechten en BTW
1. Verkooprechten
A. Wat is het Vlaamse verkooprecht?
Het Vlaamse verkooprecht is een belasting die wordt geheven op overdrachten ten
bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen die in het
Vlaamse gewest gelegen zijn. (Art. 2.9.1.0.1 VCF)
Onder een overdracht ten bezwarende titel worden niet alleen zuivere verkopen van
vastgoed begrepen, maar ook ruil, overdracht van naakte eigendom, overdracht van een
ander zakelijk (eigendoms)recht.
De koper betaalt de verkooprechten. Dit is een deel van de registratierechten.
B. De registratie
Bepaalde akten of geschriften moeten wegens hun aard, hun voorwerp of een later feit
verplicht worden geregistreerd.
-> Dat geldt onder meer voor elke akte of overeenkomst waarbij de eigendom of het
vruchtgebruik van een in België gelegen onroerend goed wordt overgedragen.
(Art. 19, 2° W. Reg. Vl. Gew.)
De maximale termijn voor de registratie bedraagt 4 maanden vanaf de datum van de
ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. (Art. 32 W. Reg.)
Bij overschrijding van de registratietermijn is er een belastingverhoging van 20%
verschuldigd. Maar dit was wat streng.
Het stelsel ziet er dus als volgt uit:
Registratie binnen de 4 maanden na de ondertekening van de onderhandse
verkoopovereenkomst -> Geen boete
Registratie binnen de 30 kalenderdagen na 4 maanden na de ondertekening van de
onderhandse verkoopovereenkomst -> Boete van 1% van de verschuldigde
belasting, met een minimum van €100
Registratie daarna -> Boete van 20% van de verschuldigde belastingµ
(Art. 3.18.0.0.11, 1ste lid, 1° VCF)
De verplichting tot het aanbieden ter registratie berust bij beide contracterende partijen.
(Art. 35 W. Reg.) De koper en de verkoper zijn dus ondeelbaar gehouden.
In de overgrote meerderheid van de gevallen zal de registratie van de verkoop van het
onroerend goed gebeuren in de vorm van de authentieke akte. De notarissen dienen steeds
hun aktes te registreren binnen een termijn van 15 dagen!
,De notaris zal de ondertekening van de authentieke akte inplannen, opdat tegelijkertijd aan
de termijnen van 4 maanden (waartoe de koper en verkoper zijn gehouden) en van 15 dagen
(waartoe notaris is gehouden) wordt voldaan.
(Art. 32 W. Reg.)
Wat zijn de opties indien de authentieke akte niet binnen de 4 maanden verleden kan
worden?
1. Registratie onderhandse overeenkomst: Binnen de 4 maanden laat de koper de
onderhandse overeenkomst registreren. Op moment van het registreren van de
onderhandse overeenkomst moet de koper de verkooprechten betalen, dit is een
nadeel. Het termijn van 4 maanden vervalt dus.
Een ander nadeel is dat je eventueel je meeneembaarheid van de registratierechten kan
verliezen als het niet verkocht wordt binnen de 2 jaar. Ook moet de volle pot (10%)
betaald worden.
2. Opschortende voorwaarde: Er wordt getekend maar op dat moment is er nog geen
overdracht. Pas als de opschortende voorwaarde vervuld is gaat het termijn van 4
maanden in.
3. Wederzijdse aan- en verkoopbelofte: De verkoper belooft aan de koper om te verkopen
en de koper belooft aan de verkoper om te kopen. Het is even bindend als een
compromis. In dit geval is er juridisch nog geen verkoop/koop. Totstandkoming van de
koop gebeurt bij de authentieke akte. Bij verlijden van de akte begint termijn voor
registratie te lopen. In principe hebben de verkoper/koper nog 4 maanden de tijd, maar
dan krijgt de notaris problemen dus een termijn van 15 dagen geldt voor de notaris om
de akte te registreren.
Wat als de akte toch niet kan doorgaan binnen de 4 maanden omdat ik mijn pand nog
moet verkopen?
De verkoper kan vragen voor een overbruggingskrediet bij de bank. Hierdoor heeft de koper
meer zekerheid dat de akte gaat doorgaan.
C. Wie moet het verkooprecht betalen?
De verkrijger van het zakelijk recht moet de verkooprechten betalen, de koper dus. Dit
gebeurt in de praktijk via de notaris.
Als er geen gelden ter beschikking zijn, dus als er nog geen geld op de rekening van de
notaris staat dan zal de notaris weigeren de authentieke akte te verlijden.
Bij verkoop tegen all-in prijs zitten de registratierechten er al bij (komt zelden voor).
, Als er meerdere kopers zijn, dan moeten zij het deel betalen dat verband houdt met hun
aandeel in het gekochte goed. (Art. 3.10.3.1.1, §2, 3de lid VCF)
Bij een ruilovereenkomst is de belastingplichtige de verkrijger van het onroerend goed
met de hoogste waarde. (Art. 2.9.7.0.2, 1ste lid VCF)
Bij een minnelijke ontbinding is de belastingplichtige de persoon die als eerste met naam
wordt vermeld.
D. Verkooprecht is een evenredige belasting
De te betalen bedrag is afhankelijk van de inhoud van de verkoopovereenkomst. Hoe
duurder dat je koopt, hoe meer dat je moet betalen (= evenredig).
Algemeen verkooprecht is 10%.
E. Waarop wordt men belast/de heffingsgrondslag
De heffingsgrondslag is het bedrag waarop we de verkooprechten op gaan berekenen.
= bedrag van de overeengekomen prijs en lasten met als minimum de verkoopwaarde van
het onroerend goed.
-> Tekortschatting: Als de koper overeengekomen is met de verkoper om het huis voor
€180.000 te kopen, maar de minimum verkoopwaarde €200.000 dan zal de
heffingsgrondslag €200.000 zijn.
De overeengekomen prijs: De prijs die de koper en de verkoper hebben afgesproken.
Lasten: Toekennen van genot aan de verkoper als hij langer in het huis wil wonen, ereloon
van de makelaar
-> Lasten moeten omgezet worden in een monetaire waarde, zodat ze bij de verkoopprijs
kunnen worden bijgeteld.
Bv:
Willy, een gepensioneerde tuinier, koopt van Kris, een dakwerker, een woning gelegen te
Wondelgem bij Gent voor een bedrag van 180.000€. Deze prijs ligt 5.000€ hoger dan de
initiële geraamde waarde uit het schattingsverslag van de vastgoedmakelaar die bij het
dossier heeft bemiddeld. Er is dus geen reden om aan te nemen dat de overeengekomen
prijs aberrant is en te laag ligt in vergelijking met de normale verkoopwaarde. Willy betaalt
daarbij een voorschot van 20.000€ en kent aan Kris verder nog het recht toe om gedurende
6 maanden na de authentieke akte in het pand te blijven wonen. Bovendien is er een
akkoord dat Willy de bemiddelingskosten van de vastgoedmakelaar op zich neemt.
, Voor de bepaling van de belastbare basis is het eerst en vooral belangrijk dat er geen sprake
lijkt te zijn van een tekortschatting. De belastbare basis zal dus worden bekomen door de
som te nemen van de overeengekomen verkoopprijs met de lasten, die in monetaire waarde
moeten worden omgezet. Er zijn drie zaken die als lasten kunnen worden aangeduid:
1. Het voorschot van 20.000€: dit is een voorschot van 11,1% wat in beginsel een fiscale
last uitmaakt. Dankzij de tolerantie van VLABEL hoeft hierdoor echter geen extra bedrag
te worden opgeteld bij de belastbare basis. Er is een fiscale last maar de impact daarvan
is 0€.
2. Het toekennen van een genotsrecht van 6 maanden: Deze fiscale last wordt door
VLABEL begroot op ((180.000€/12)*4%)*6=3.600€.
3. Het op zich nemen van het ereloon van de vastgoedmakelaar door de koper: Het
ereloon bedroeg in dit concrete geval 3,63%. Niet-onbelangrijke randopmerking hierbij:
voor de berekening van de fiscale last gaat men uit van het totale door de koper aan de
verkoper betaalde bedrag. Het ereloon moet hier dus inclusief BTW gerekend worden.
Het door Willy aan Kris extra betaalde bedrag is zo 180.000*3,63%=6.534€.
De belastbare basis bedraagt: 180.000€ + 3.600€ + 6.534€ = 190.134€.
Altijd kijken uit perceptie van de koper, als het een voordeel is voor de verkoper is het een
last voor de koper.
Bv: Als de verkoper 3 maanden langer in het huis wil wonen tegen een conforme huurprijs
-> geen last
Oefeningen
1. André koopt van Julie een appartement in Gent om te verhuren. De overeengekomen
prijs is €150.000,00. Julie betaalt haar vastgoedmakelaar, die haar appartement op
140.000,00 geschat had, een ereloon van 5.500,00 euro inclusief BTW .
Partijen komen overeen dat Julie nog 3 maanden in het appartement mag blijven wonen.
Bereken de belastbare grondslag.
Prijs = €150.000
Last = 3 maanden bewoning -> (150.000/12)*4%)= €500 -> €500*3= €1.500
(Makelaarskosten niet want het is geen last voor de koper)
=> Belastbare grondslag: €151.500
=> De koper moet 10% van de belastbare grondslag betalen dus €15.150
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller ElineG2000. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $12.87. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
77333 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now