! Gemakkelijk te studeren aan de hand van wetboek !
Duidelijke en omvangrijke samenvatting vastgoedrecht (koop) inclusief:
- lesnotities
- oefeningensessies
- wetsverwijzingen (in italic).
Perfect om met een wetboek te studeren > alles wat in wetboek te vinden staat, staat perfect verwe...
Hoofdstuk 1. Verkoop van een onroerend goed: bespreking wettelijke regeling ..... 1
0. Inleiding ............................................................................................................ 1
1. Begrip en situering ............................................................................................ 1
2. Het sluiten van de koopovereenkomst .............................................................. 5
3. De verkochte zaak .......................................................................................... 10
4. De prijs ............................................................................................................ 11
5. Eigendomsoverdracht en overgang van risico ................................................ 12
6. Levering van het goed .................................................................................... 13
7. Betaling van de prijs ....................................................................................... 15
8. Vrijwaring voor uitwinning ............................................................................... 17
9. Recht van wederinkoop .................................................................................. 19
Hoofdstuk 2. Vrijwaring verborgen gebreken en aansprakelijkheid gebreken ....... 20
0. Inleiding .......................................................................................................... 20
1. Vrijwaring voor verborgen gebreken ............................................................... 20
2. De weerslag van Wet op Handelspraktijken op vrijwaring voor verborgen
gebreken ................................................................................................................ 23
3. Wet Productaansprakelijkheid ........................................................................ 25
4. Wetten verkoop aan consumenten (bijzondere regeling) ............................... 29
Hoofdstuk 3. Verkoop verhuurde goed – tegenwerpelijkheid huur aan koper ....... 36
0. Inleiding .......................................................................................................... 36
1. Algemeen ........................................................................................................ 36
2. Verkoop verhuurde goed: conventioneel voorkeurbeding en wettelijk recht
voorkoop ................................................................................................................ 36
3. Verkoop verhuurde goed: tegenwerpelijkheid van de huur aan de koper ...... 41
Hoofdstuk 4. Verkoop van verhuurde goed – oefeningen ..................................... 55
0. Inleiding .......................................................................................................... 55
1. Toepassingsgebied ......................................................................................... 57
2. Vaste datum .................................................................................................... 57
3. Ogenblik van vervreemding ............................................................................ 58
, Hoofdstuk 1. verkoop onroerend goed – wettelijke regeling
Hoofdstuk 1. Verkoop van een onroerend goed: bespreking wettelijke regeling
0. Inleiding
• Twee wettelijke regimes bij verkoop onroerende goederen:
• gemeen recht inzake koop (BW Boek III, Titel VI ‘koop’ art. 1582 – art. 1701);
• gedeeltelijk dwingend recht (50%);
• gedeeltelijk aanvullend recht (50%);
• > zorgvuldige opgestelde koopovereenkomst is belangrijk;
• > van toepassing wanneer koop in geld of gelijkgestelde handeling*;
• woningbouwwet (Wet Breyne – wet van 09 juli 1971);
• bijzondere regeling verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning;
• specifiek toepassingsgebied (alleen wanneer alle voorwaarden voldaan);
• dwingend recht (dus niet consensueel);
• > alles wat niet in Woningbouwwet geregeld is > BW;
1. Begrip en situering
1.1. Definitie
• Koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich
ertoe verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij
(de koper), die zich jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen
(art. 1582 B.W.).
• Twee basiselementen:
• de overdracht van eigendomsrecht (zowel BE als VG als VE);
• de betaling van een prijs in geld (anders schenking)*;
• > geen andere wezenlijke bestanddelen;
• indien één van deze twee bovenstaande ontbreekt > geen koopovereenkomst.
• *bij koop altijd een geldsom, anders is het een andere soort overeenkomst:
• aandelen, winsteffecten of andere effecten die vermogen vertegenwoordigen
> inbreng in vennootschap;
• obligaties… die vreemd vermogen vertegenwoordigen > ruil (Boek III, titel VII).
1
, Hoofdstuk 1. verkoop onroerend goed – wettelijke regeling
1.2. De kenmerken van de koopovereenkomst
• Zeven kenmerken van de koopovereenkomst:
• onder bezwarende titel > er is een tegenprestatie >< overeenkomst om niet;
• wederkerig > beide partijen nemen rechten en plichten op;
• consensueel > louter wilsovereenstemming essentiële elementen;
• ogenblikkelijk > >< voortdurende overeenkomst (bv. huur);
• vergeldend > partijen weten wat te leveren/krijgen (excl. verkoop lijfrente);
• hoofdcontract > staat op zich, niet afhankelijk van een andere;
• geen intuïtu personae > aangegaan voor kenmerken van een partij.
• Gelijkgestelde handelingen van de koopovereenkomst:
• ruil;
• schenking;
• inbreng in vennootschap;
• > eerste orde eigen regels toepassen (bv. vennootschapsrecht);
• > tweede orde complementair toepassen wanneer er niets in eerste orde
over te vinden is (bv; gemeenrecht toepassen na vennootschapsrecht).
• Voorschriften die enkel gelden voor zuivere koopovereenkomsten > niet
voor met koop gelijkgestelde koopovereenkomsten:
• vernietiging van de koop wegens benadeling van de verkoper;
• voorrecht van de niet-betaalde verkoper;
• wettelijk voorkooprecht van de pachter en de conventionele
voorkooprechten aan de huurders;
• bedongen recht van wederinkoop.
2
, Hoofdstuk 1. verkoop onroerend goed – wettelijke regeling
• *koopovereenkomst kan mondeling afgesloten worden, toch afgeraden:
• drie uitzonderingen op deze regel:
• plechtige contracten (notariële overeenkomsten);
• vormelijke overeenkomsten (onderhandse overeenkomsten);
• zakelijke overeenkomsten.
• Plechtige contracten waarvoor de geldigheid een notariële akte vereist >
sanctie indien niet is absolute nietigheid:
• bv. schenking van een onroerend goed;
• bv. hypotheek op een onroerend goed.
• Vormelijke overeenkomsten > waarvoor de geldigheid minimaal een
onderhandse akte vereist (ev. ook notarieel) > sanctie indien niet is relatieve
nietigheid:
• bv. verkoop onder Woningbouwwet (Wet Breyne);
• bv. overeenkomst van consumentenkrediet of hypothecair krediet;
• bv. overeenkomst van timesharing;
• bv. opdrachtenovereenkomst tussen syndicus en VME.
• Zakelijke overeenkomst komt pas tot stand door afgifte van de zaak.
• bv. lening (komt tot stand wanneer geld uitgeleend is).
• Alle huurovereenkomsten (excl. Vlaamse woninghuurdecreet en pacht):
• registratie van huur;
• > huurder heeft persoonlijk vorderingsrecht en geen zakelijk recht;
• Uitz. bepaalde huur meer 9 jaar > notarieel tegenwerpelijkheid AAPD.
• Meeste huurcontracten zijn consensueel, enkele uitzonderingen:
• Woninghuurwet en Vlaams woninghuurdecreet (vormelijk contract);
• verhuring van studentenkamers (vormelijk contract);
• handelshuur van korte duur (vormelijk contract).
3
, Hoofdstuk 1. verkoop onroerend goed – wettelijke regeling
1.2.2. Ogenblikkelijke overeenkomst
• Gevolgen ogenblikkelijke overeenkomst (direct uitvoer) (>< huur voortdurend)
wanneer de andere partij verplichtingen niet nakomt:
• vrijwaring voor verborgen gebreken (art. 1641 B.W.);
• ontbinding van overeenkomst bij wanprestatie.
• Anterioriteitsvereiste bij koop (verborgen gebreken):
• verborgen gebrek al aanwezig bij het sluiten van overeenkomst (zelfs
minimaal is voldoende);
• >< huur ook de gebreken die tot stand komen tijdens huurperiode.
• Ontbinding ex tunc:
• koopovereenkomst met terugwerkende kracht ontbonden;
• >< huur enkel met toekomstige kracht (men kan gebruiksgenot niet
terugvorderen – ex nunc).
1.2.3. Vergeldend
• Toepassen van interpretatieregels uit algemeen verbintenissenrecht.
• Bijzondere regel: verkoper moet duidelijk uitdrukken waartoe hij zich verbindt.
Elk duister of dubbelzinnig bedien wordt tegen verkoper uitgelegd
(art. 1602 B.W.).
• Twee beperkingen:
• bijzondere regel is subsidiair > eerst gemeenrechtelijke interpretatieregels;
• bijzondere regel is niet van toepassing op buitengewone clausules die de
koper in zijn voordeel gemaakt heeft.
1.3. Verschil huur en koop
• Huur: gebruik en genot over een onroerend goed + betaling van huurprijs:
• wettelijke definitie van huur > niet verplicht om geld > kan ook in natura;
• bij koop niet mogelijk want betaling in geld is essentiële eigenschap;
• anti witwas wetgeving > verboden in contanten te betalen, huurprijs kan wel.
1.4. Overdracht van een onroerend goed aan een vennootschap
• Drie verschillende mogelijkheden:
• vennootschap betaalt eigenaar in geld (loopovereenkomst);
• vennootschap betaalt aandelen of andere effecten die het eigen vermogen van
de vennootschap vertegenwoordigen (contract van inbreng in vennootschap);
• vennootschap vergoed in obligaties of in andere effecten die het vreemd
vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen (ruilovereenkomst).
4
, Hoofdstuk 1. verkoop onroerend goed – wettelijke regeling
2. Het sluiten van de koopovereenkomst
2.1. Geldigheidsvereisten
• Vier algemene vereisten voor sluiten van koopovereenkomst (art. 1108 B.W.):
1. geldige toestemming van de partijen;
2. bekwaamheid van de partijen;
3. bepaald voorwerp;
4. geoorloofde oorzaak.
2.1.1. Geldige toestemming van de partijen
• De koop is tussen partijen voltrokken zodra ze akkoord gaan over de zaak en
de prijs (art. 1583 B.W.):
• de toestemming moet volledig zijn;
• de toestemming mag niet aangetast zijn door een wilsgebrek.
• Praktisch verloop:
• onderhandelingen;
• aanbod;
• aanvaarding van het aanbod;
• > overeenkomst komt tot stand.
• Eénzijdige beloften (opties):
• éénzijdige verkoopbelofte: verkoper belooft te verkopen tegen een
bepaalde prijs als de koper zulks binnen een vastgestelde termijn wenst;
• éénzijdige aankoopbelofte: koper belooft te kopen tegen een bepaalde prijs
als de koper zulks binnen een vastgestelde termijn wenst.
• Conventioneel voorkeurbeding:
• eigenaar van een goed gaat ten aanzien van een bepaalde persoon (bv.
huurder) de verbintenis aan om, ingeval hij zou besluiten zijn goed te
verkopen, dit bij voorkeur (boven ieder ander) aan hem te verkopen;
• pachter heeft bv. een wettelijk recht van voorkoop;
• > wanneer een huurder een conventioneel voorkooprecht heeft kan dit
ontweken worden door de zaak in te brengen in een vennootschap.
5
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller TopVastgoedmakelaar2021. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $11.19. You're not tied to anything after your purchase.
