Een volledige samenvatting van het vak vastgoedrecht gegeven in het 3e jaar vastgoed-makelaardij.
Deze samenvatting bevat zowel deel verkoop, geven door M. Meulemans en deel verhuur gegeven door M. Kamoen.
Het is een groot document maar bevat wel alles van het volledige vak.
Vastgoedrecht – Samenvatting
Deel Verkoop
Deel 1 De verkoopovereenkomst
Hoofdstuk 1 De verkoop van een onroerend goed. Bespreking van de
wettelijke regeling
1 Inleiding
2 regimes inzake verkoop van onroerend goed:
1. Gemeen recht: gedeeltelijk van dwingend recht en gedeeltelijk aanvullend recht
2. Woningbouwwet = Wet Breyne:
bijzondere regeling voor de verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning. Is
van dwingend recht.
Voor al wat niet in de woningbouwwet geregeld is valt de verkoopovereenkomst onder
de bepalingen van het BW.
2 Begrippen en situering
2.1 Definitie
De koop- verkoopovereenkomst is een contract waarbij de verkoper zich er toe verbind om de
eigendom van een zaak over te dragen aan de koper die zich verbind een geldprijs te betalen.
2 basiselementen:
1. Overdracht van eigendomsrecht
2. Betaling van een prijs in geld
Ontbreekt 1 van de 2 bestanddelen dan is het contract geen koopovereenkomst.
2.1.1 Onroerend goed overdragen aan de vennootschap
Hierbij zijn 3 mogelijkheden:
1. Vennootschap betaald de eigenaar in geld
2. Vennootschap betaald in aandelen of andere effecten die het eigen vermogen
vertegenwoordigen
3. Vennootschap vergoed in obligaties of andere effecten die het vreemd vermogen
vertegenwoordigen
2.1.2 Onderscheid
2 soorten overeenkomsten:
1. Zuivere koopovereenkomst
2. Met koop gelijkgestelde overeenkomst
= wel eigendomsoverdracht maar een prijs in geld schenking, ruil, obligaties…
Pagina 1 van 81
,2.2 De kenmerken van de verkoopovereenkomst
Koopovereenkomst is geen plechtig contract, tussen verkoper en koper heb je geen notariële akte
nodig.
Men moet enkel naar de notaris, niet voor de geldigheid of bewijzen tussen partijen, maar voor
tegenwerpelijkheid aan derden publiciteitsbeginsel. = Overschrijven op het hypotheekkantoor
van het kantoor rechtszekerheid. Notariële akte is noodzakelijk om dit tegenwerpelijk te maken.
Registratie van een koop op het Federale registratiekantoor, is het vervullen van een fiscale
verplichting (heffing registratierechten), maar is ook niet nodig/volstaat niet om koop tegenwerpelijk
te maken aan derden. Zolang de notariële niet overgeschreven is, moeten derden hiermee geen
rekening houden.
7 kenmerken van de koopovereenkomst:
1. Overeenkomst onder bezwarende titel tegenprestatie nodig
2. Wederkerige overeenkomst beide partijen nemen rechten en plichten op zich
3. Consensuele overeenkomst komt tot stand door loutere wilsovereenkomst tussen
partijen
4. Vergelend contract partijen weten vanaf begin wat zij verschuldigd zijn
5. Hoofdcontract niet afhankelijk van andere contracten
6. Geen contract intuïtu personae niet persoonsgebonden
7. Ogenblikkelijke overeenkomst prestaties worden ineens uitgevoerd
De verkoper moet instaan voor verborgen verbreken. Anterioriteitsvereiste = verborgen
gebreke moet op het ogenblik van het sluiten van de koopovereenkomst als in de kiem aanwezig
zijn.
3 Het sluiten van de koopovereenkomst
3.1 Geldigheidsvereisten
4 algemene geldigheidsvereisten:
1. Een geldige toestemming van de partijen
2. Bekwaamheid van partijen
3. Bepaald voorwerp
4. Geoorloogde oorzaak
3.1.1 Toestemming van partijen
De koop is tussen partijen volstrekt zodra ze tot een akkoord over gaan.
Toestemming moet volledig zijn
Wanneer partijen een beslissing hebben genomen om nog andere zaken, moet men het
daarover beide eens zijn
tostemming mag niet aangetast zijn door een wilsgebrek.
Eenzijdige verkoopbelofte (= verkoper beloofd te verkopen)
Verkoper belooft te verkopen tegen de bepaalde prijs als de koper dat binnen een bepaalde
termijn wenst.
Pagina 2 van 81
, indien de termijn van optie tot aankoop vervalt mag de verkoper vrij aan iemand anders
verkopen.
Eenzijdige aankoopbelofte (= aankoper beloofd te kopen)
Koper belooft te kopen binnen een bepaalde termijn. Er word een aankoopoptie toegekend
aan de verkoper.
Conventioneel voorkeurbeding
De eigenaar van een goed gaat ten aanzien van de huurder de verbintenis aan om in geval hij
besluit het goed te verkopen, dit bij voorkeur aan de huurder verkoopt.
De pachter heef een wettelijk recht van voorkoop
3.1.2 Bekwaamheid
Iedereen mag kopen over verkopen als de et het niet voor hen verbied.
Onbekwamen moeten vertegenwoordig of bijgestaan worden door een derde. Mogen zelf een
contract ondertekenen, de vertegenwoordiger tekent in hun naam, mits toestemming van de
vrederechter.
Verkoop is een daad van beschikking goed van een patrimonium afscheiden
Koop is een daad van beheer handeling die kadert binnen het normaal beheer van vermogen.
Geen daad van beheer als het om een koop met uitgestelde betaling (=lening) gaat.
De verkoop moet openbaar gebeuren tenzij het goed toebehoort aan een onbekwaam iemand, dan
is verkoop uit de hand mogelijk.
Bijzondere bekwaamheden
Gevallen van tegenstrijdige belangen: de met de verkoop belaste persoon mag het goed niet
zelf kopen.
Tussen echtgenoten: verkoop tussen echtgenoten is verboden
3.2 Lastgeving – sterkmaking – commandverklaring
Volgende mogelijkheden van rechtsfiguren zijn van toepassing als iemand niet aanwezig kan zijn:
1. Lasgever
2. Sterkmaking
3. Commandverklaring
3.2.1 Lastgeving
De lasthebber sluit de koopovereenkomst in naam en voor rekening van de lasgever. De rechten en
plichten ontstaan rechtstreeks in hoofde van de lastgever.
3.2.2 Sterkmaking
De sterkmaker beloofd dat een ander persoon (= de derde) de overeenkomst zal aangaan. De derde
is vrij al dan niet toe te stemmen. Als de derde zijn toestemming niet geeft, dan is de sterkmaker
enkel schadevergoeding verschuldigd de sterkmaker is niet persoonlijk gehouden de
koopovereenkomst uit te voeren.
3.2.3 Commandverklaring
De schijnbare koper houdt zich het recht voor om de werkelijke koper aan te duiden die zijn plaats
zal innemen. geen verplichting, hij kan zelf ook kopen.
Pagina 3 van 81
, Commandverklaring kan enkel voor de koper en niet voor de verkoper. Kan alleen als dat
uitdrukkelijk is bedongen. Als dit recht in de koopovereenkomst is voorzien. Bij een openbare
verkoop moet men nagaan of commandverklaring mogelijk is of niet.
Van rechtswege mogelijk bij verkoop na uitvoerend beslag op een ORG.
Commandverklaring dient te gebeuren binnen 2 termijnen, burgerrechtelijke termijn en fiscale
termijn:
burgerrechtelijke termijn: dient overeen gekomen te worden. Als deze langer is dan da
fiscale termijn heeft dit wel als gevolg dat er 2 verkopen zijn. En er 2 keer verkooprechten
moeten betaald worden.
fiscale termijn: is een wettelijke termijn, Vlaanderen 5 werkdagen.
De commandverklaring moet worden meegedeeld aan het registratiekantoor. Als men op de laatste
dag, dag 5, nog de commandverklaring wil laten registreren, moe dit via de deurwaarder gebeuren.
Wanneer gebruikt men in de praktijk commandverklaring?
1. Wanneer een onroerend goed een gelegenheidswaarde heeft voor een bepaalde persoon.
(bvb huis naast winkel wordt verkocht, men kan dus winkel dubbel zo groot maken door
aankoop naastliggende huis) Dit kan als gevolg hebben dat de verkoper de prijs opdrijft.
Men kan dus iemand anders laten aankopen en de ander als koper aanwijzen.
2. Wanneer er vetes zijn. Familie 1 wil niet dat familie 2 dat goed aankoopt.
3. Wanneer iemand koopt maar nog niet zeker weet of de aankoop privé of met
vennootschap is.
3.3 Vorm van de koopovereenkomst
Er zijn 3 niveaus binnen de koopovereenkomst:
1. Totstandkoming van de koop
2. Bewijs tussen partijen
3. Tegenwerpelijkheid aan derden
3.3.1 Totstandkoming van de koop
De koop is een consensuele overeenkomst overeenkomst die tot loutere wilsovereenkomst tussen
partijen tot stand komt.
Men kan mondeling of bij geschrift kopen.
Verkoopovereenkomst die onder de Wet bBeyne valt is geen consensuele overeenkomst, is een
vormelijke overeenkomst.
Voor de geldigheid van de overeenkomst tussen partijen is een onderhandse akte vereist.
Met koop gelijkgestelde overeenkomst:
Ruilen
Inbreng in een vennootschap
Schenking => notariële akte vereist
3.3.2 Bewijs tussen partijen
3.3.2.1 In burgerlijke zaken
Wordt toegepast als beide partijen burgers/ consumenten zijn.
Een geschrift is vereis voor elke rechtshandeling boven 3500 euro. onderhands is voldoende.
Bij aankoop van een ORG zit men altijd over deze drempelwaarde en is een onderhandse akte dus
vereist.
Pagina 4 van 81
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller verstuyftmerel. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $9.11. You're not tied to anything after your purchase.
