Summary
Samenvatting Projectontwikkeling ELS HAENTJENS
- Course
- Institution
Samenvatting van 43 pagina's voor het vak Projectontwikkeling aan de HoGent (/)
[Show more]
Seller
Follow
VASTGOEDSTUDENT77777
Reviews received
Content preview
Projectontwikkeling (Els Haaentjes)HOOFDSTUK 1: Doorloop project
DOORLOOP PROJECT
Overzicht
Iedere ontwikkeling heeft een uniek en eenmalig karakter als gevolg van de specifieke
omstandigheden van de locatie, de omgevingsfactoren, de verschillende mogelijke bestemmingen en
gebruik van het op te richten gebouw en de steeds wisselende samenstelling van het team van
actoren. De rechtsregels en administratieve formaliteiten die bij een ontwikkeling gevolgd moeten
worden verschillen dan ook van project tot project. Voor ieder project zal afzonderlijk ingeschat
moeten worden of het project al dan niet binnen het toepassingsgebied van de ene of de andere
rechtsregel valt.
Homogene en gemengde projecten
§ Private projectontwikkeling (op privaat terrein)
§ Private projectontwikkeling (deels privaat deels publiek terrein)
§ Publieke projectuitvoering (op overheidsgoederen)
§ Gemengde publiek-private uitvoering (op overheidsgoederen)
§ Gemengde publiek-private uitvoering (op private gronden)
Actoren
Bouwheer = Projectontwikkelaar (PO)
Bezig met tot stand brengen van een of meerdere (grootschalige) bouwprojecten.
Projectontwikkelaars kunnen op eigen initiatief projecten vormgeven, maar werken ook in
opdracht van de overheid, vaak op gemeentelijk niveau.
Architect (AT)
Veiligheidscoördinator (VC)
EPB
Aannemer (AR)
Bij de verschillende fasen staat telkens welke actie per fase wordt verwacht door welke actor in het
traject.
Worst en best case scenario
VERSCHILLENDE FASEN + RISICOFACTOREN
Administratieve fase
HAALBAARHEID
Uit te voeren acties:
o OP: eerste aftoetsing van de mogelijkheden
(Bouwprogramma, budget en planning)
o OP: contact met ontwerper voor begeleiding in onderzoeksproces
Looptijd: projectafhankelijk
Mogelijke risicofactoren: te beperkte kennis van de context of actuele visie van de
overheidsinstanties.
VISIE GEMEENTE/ STAD
Van belang te weten in welke context je werkt
Wederzijdse verwachtingen
1
, Ontwikkelaar wil van de overheid:
o Actieve ondersteuning
o Redelijke eisen
o Duidelijkheid
o Snelheid
o Betrouwbaarheid
o Standvastigheid
o En … voldoende ontwikkelingsvolume
Overheid wil van de ontwikkelaar:
o Kwalitatieve ontwikkeling
o Maatschappelijke meerwaarde
o Waardevolle elementen behouden
o Publieke lasten
o Communicatie en ruimte naar de buurt
o Betrouwbaarheid
o En … hoopt op draagvlak bij de bewoners
Kwaliteitsbewaking door o.a. kwaliteitskamers/ stadbouwmeesters
Grote steden organiseren dit zelf
Vb. Gent
KWALITEITSKAMER
Externe commissie die op vraag van de Stadsbouwmeester Gent adviseert in functie van
het waarborgen van ruimtelijke en architecturale kwaliteit. Dit advies staat autonoom ten
aanzien van de werking van de stedelijke diensten
Tweewekelijkse samenkomst. Voor elk dossier één uur voorzien, waarbij ook de
bouwheren en opdrachtgevers het dossier kunnen toelichten. Binnen de 14 dagen wordt het
advies overgemaakt aan de betrokken diensten.
Enkel voor beeldbepalende projecten. Op basis van 5 parameters:
o Schaal: > 15 entiteiten en > 2.500 m² BVO
o Context: cultuurhistorische esthetische zone
o Programma: atypisch programma ten aanzien van omgeving
o Kader: RUP of masterplan waaraan een project moet worden afgetoetst
o Stedenbouwkundige figuur: projecten die stedenbouwkundige figuur ingrijpend
wijzigen, van verkavelingen tot stadsontwikkelingsprojecten
STADSBOUWMEESTER
Peter Vanden Abeele
Belichaamt het architectuurbeleid, staat mee in voor de selectie van ontwerpen, ontwerpers
of ontwikkelaars en adviseert CBS bij beeldbepalende bouw- en ruimteprojecten. Hij heeft de
taak om bewustmaking te bevorderen rond architectuur en ruimtelijke kwaliteit in het
algemeen met als doel de kwaliteit en diversiteit van de architectuur en ruimte te
bevorderen en verzekeren in Gent.
Kwaliteitsbewaking door o.a. kwaliteitskamers/ stadbouwmeesters
Kleinere steden en gemeenten doen beroep op gezamenlijke organisaties:
Vb. Veneco
o Samenwerking tussen verschillende intercommunales/ krachten bundelen om
architecturale en ruimtelijke kwaliteit in de regio te verhogen
2
, o Ondersteunen de lokale besturen
o Is een adviescommissie bestaand uit multidisciplinair team van experten met
deskundigheid op vlak van stedenbouw, ruimtelijke planning, architectuur en
landschap.
o Begeleidt lokale besturen bij zoektocht naar
Het ideale voortraject wordt gedefinieerd aan de hand van 5 concrete engagementen die de
samenwerking tussen lokale besturen, architecten en vastgoedprofessionals ten goede
komen:
1. Communicatie over ruimtelijke regelgeving en projecten: De benodigde informatie
wordt actief uitgewissels, opgezocht en/of vlot vindbaar gemaakt.
2. Respect voor ieders rol: De betrokken partijen stellen heldere vragen en geven
duidelijke antwoorden, gericht op oplossingen.
3. Goed voorbereid aan de slag: Door de regelgeving inzichtelijk te maken en dossier
volledig samen te stellen, kan vlot en correct samengewerkt worden.
4. Communicatie op maat: van het project en de vraag: voor elke vraag wordt het
meest geschikte kanaal gebruikt.
5. Een transparante dialoog binnen de voorbespreking: Een voorbespreking op basis
van een goed idee of ontwerp kan tijdverlies voor gemeenten en architecten
voorkomen. Na afloop van een voorbespreking worden vervolgafspraken vastgelegd.
Bouwshift
o Strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) moet voor een
vernieuwende aanpak van het ruimtelijk beleid zorgen.
o Doel: bijkomende inname van open ruimte terugdringen en reeds ingenomen ruimte
beter benutten.
o Ambitie: in 2040 geen nieuwe open ruimte meer innemen
OPMAKEN DEFINITIEF ONTWERP
Uit te voeren acties:
o AT: op basis van de uitgewerkte visie en standpunten concreet ontwerp opmaken
o AT: terugkoppeling naar budget
o AT/PO: overleg betrokken diensten (brandweer/ onroerend erfgoed/ …)
o PO: overleg – regie behouden en visie bewaken
o EPB: 1e voorberekening
Looptijd: afhankelijk grootte project
Mogelijke risicofactoren: verlies overzicht
Terugkoppeling naar de markt
Budget bepalen
Bouwtechniek bepalen
AANVRAGEN OMGEVINGSVERGUNNING
Uit te voeren acties:
o PO: Ondertekening van de aanvraag
Looptijd: zie hoofdstuk 5 en 6
Mogelijke risicofactoren: onvolledig dossier/ weigering/ bezwaren
VERKRIJGEN OMGEVINGSVERGUNNING
3
, Uit te voeren acties:
o PO: Uithangen beslissing + melden aan gemeente/ stad
Looptijd: 35 dagen
Mogelijke risicofactoren: beroepen/ bezwaren
LOOPTIJD – 1 aanvraag of meerdere nodig?
Vereenvoudige vergunningsprocedure
o 30 dagen om dossier volledig en ontvankelijk te verklaren
o 60 dagen
o 35 dagen uithangen beslissing
Gewone vergunningsprocedure
o 30 dagen om dossier volledig en ontvankelijk te verklaren
o 105 of 120 dagen (inclusief openbaar onderzoek)
o ! Mogelijk te verlengen via o.a. administratieve lus
o 35 dagen uithangen beslissing
Verkavelen van gronden
o 30 dagen om dossier volledig en ontvankelijk te verklaren
o 105 of 120 dagen (inclusief openbaar onderzoek)
o ! Mogelijk te verlengen via o.a. administratieve lus
o 35 dagen uithangen beslissing
MOGELIJKE KNELPUNTEN OMGEVINGSVERGUNNING
Stedenbouwkundige visie?
Bezwaarschriften en hoger beroep
Ongewenste ontwikkelingen
AANDACHTSPUNTEN OMGEVINGSVERGUNNING
Belang van goed voortraject en verstandhouding
PO: belang van goed gecast ontwerpteam, maatschappelijk verantwoord ondernemen,
onderschrijven beleidswensen en gevoeligheden buurt
Overheid: er is een visie, consequent handelen, actieve rol opnemen, onderschrijven van
economische haalbaarheid
Gemeenschappelijke wil om te slagen
VALKUILEN OMGEVINGSVERGUNNING
PO: rekening verkeerd gemaakt, te veel betaald voor eigendommen, zwak ontwerp, gebrek
aan betrokkenheid en empathie
Overheid: passief ambtelijk optreden, wispelturige standpunten, wijzigingen ten gevolge van
omwonenden en pers
Personele wissels
Wantrouwen en juridische aanpak
Aanbesteding
AANBESTEDINGSDOSSIER
Uit te voeren acties:
o Input door STAB/ EPB / VC / …
o AT: opmaken aanbestedingsdossier
4
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller VASTGOEDSTUDENT77777. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $9.20. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
72841 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now