AEW Samenvatting
Inhoud
Bedenktijd koper................................................................................................................................2
Overeenkomst....................................................................................................................................3
Specifieke koopovereenkomst registergoederen...............................................................................4
Verborgen gebreken...........................................................................................................................4
Zekerheidsrecht..................................................................................................................................4
Beding in hypotheekakte....................................................................................................................6
Bevoegdheden hypotheekhouder......................................................................................................6
Voorrang bij verhaal...........................................................................................................................6
Beoordeling hypothecaire financieringsaanvraag..............................................................................6
Loan to income...................................................................................................................................7
Loan to value (LTV).............................................................................................................................8
Annuïteitenhypotheek........................................................................................................................8
Lineaire hypotheek.............................................................................................................................8
Eisen financieringen...........................................................................................................................8
NHG Nationale Hypotheek Garantie...................................................................................................9
Hoe werkt NHG?.............................................................................................................................9
Voorwaarden voor kwijtschelding..................................................................................................9
Rentekorting met NHG.................................................................................................................10
Afsluiten financiering........................................................................................................................11
Rente................................................................................................................................................11
Renteperiode................................................................................................................................11
Rentemeeneemconstructie..........................................................................................................11
Rentedoorgeefregeling.................................................................................................................11
Overbruggingsfinanciering............................................................................................................12
Overdrachtsbelasting........................................................................................................................12
Eigendomsverklaring....................................................................................................................13
Uitzonderingen overdrachtsbelasting...........................................................................................13
Oversluiten.......................................................................................................................................14
Boete............................................................................................................................................14
AFM-norm boeteberekening........................................................................................................14
Rentemiddeling............................................................................................................................15
Definitie eigen woning......................................................................................................................15
1
, Box 1: Inkomsten uit EW..................................................................................................................16
Eigenwoningforfait (EWF).............................................................................................................16
Uitzonderingen EW.......................................................................................................................16
Aftrek i.v.m. geen of geringe EWS................................................................................................18
Beperking aftrekbare kosten EW..................................................................................................18
Toerekening partners...................................................................................................................19
Tijdelijk verhuur............................................................................................................................19
Verhuur kamer..............................................................................................................................19
Kamerverhuurvrijstelling..............................................................................................................20
Eigen woning schuld (EWS)...............................................................................................................20
Verwerving of financieringskosten...............................................................................................20
EWS per persoon bepalen............................................................................................................20
Maximale EWS..................................................................................................................................21
Bijleenregeling..............................................................................................................................21
Berekening maximale EWS...........................................................................................................21
Partnerregeling.................................................................................................................................22
Bijzondere situaties EWR..................................................................................................................23
Antimisbruikbepalingen EWS........................................................................................................23
Aftrekbare kosten EWS.....................................................................................................................23
Vooruitbetaalde rente..................................................................................................................24
Voorwaarde EWS..............................................................................................................................24
Verplicht aflossen EWS.................................................................................................................24
Aflossingsstand.............................................................................................................................26
Het overgangsrecht..........................................................................................................................27
Spaar en bellegingshypotheek..........................................................................................................28
Principe spaarhypotheek..............................................................................................................28
Principe beleggingshypotheek......................................................................................................28
KEW/SEW/BEW (kapitaalverzekering EW / spaarrekening EW / beleggingsrecht EW).................28
Voorwaarden KEW (kapitaalverzekering EW)...............................................................................29
Voorwaarden SEW/BEW (spaarrekening EW / beleggingsrecht EW)............................................29
Bandbreedte-eis 1:10...................................................................................................................29
Verschillen KEW vs. SEW/BEW.....................................................................................................30
KEW/SEW/BEW in box 1...............................................................................................................30
Overgangsrecht KEW/SEW/BEW..................................................................................................31
Bedenktijd koper
Wettelijk heeft de koper recht op 3 dagen (niet minder meer mag wel) bedenktijd.
2
, De bedenktijd vangt aan de dag nadat de koper een getekende koopovereenkomst heeft
ontvangen (getekend door zowel koper als verkoper)
Minimaal 2 dagen mogen geen zaterdag, zondag of feestdag zijn.
De bedenktijd mag niet eindigen op een zaterdag, zondag of feestdag zijn.
Overeenkomst
Voor een overeenkomst moet altijd sprake zijn van:
Handelingsbekwaam (algemeen)
Handelingsbevoegd (toestemming?)
Aanbod en aanvaarding (bij woning schriftelijk)
Wilsovereenstemming of voorwaardelijke wilsovereenstemming
Het mag niet on strijd zijn met de wet, openbare orde of goede zede
Handelingsbekwaam:
Meerderjarig zijn, dus 18 jaar of ouder en men mag niet onder curatele staan. (geestelijke stoornis,
Verkwisting en drankmisbruik).
Handelingsbevoegdheid heeft alleen betrekking op de betreffende rechtshandeling. Een
handelingsonbevoegde kan wel handelingsbekwaam zijn, maar kan/mag bepaalde rechtshandelingen
niet verrichten. Zo is bijvoorbeeld de verkoper van een woning, die niet de rechtmatige eigenaar is,
handelingsonbevoegd.
Er zijn een aantal bijzondere partijen te benoemen waarbij handelingsonbevoegdheid een rol speelt
bij de koop/verkoop van een onroerende zaak. Er bestaat bijvoorbeeld een koopverbod voor
advocaten, deurwaarders en notarissen. Zij mogen door overdracht geen eigenaar worden van een
onroerende zaken waar zij ambtshalve (vanuit hun functie) bij betrokken zijn of waarover in hun
rechtsgebied een geding aanhangig is.
Wilsgebrek bestaat uit 4 vormen:
Dwaling, niet met opzet verkeerde info geven.
Bedrog, wel met opzet verkeerde info geven.
Bedreiging
Misbruik van omstandigheden, bijv. als er net iemand overleden is o.i.d.
Opschortende voorwaarde = aan deze voorwaarde moet zijn voldaan wil de overeenkomst tot stand
komen.
Nietigheid:
Handelingsonbevoegdheid;
Overeenkomsten die gesloten zijn in strijd met openbare orde of goede zeden
Vernietigbaar:
Onbekwaamheid;
Een Wilsgebrek;
Of niet voldaan is aan het Toestemmingsvereiste.
Toestemmingsvereiste geldt alleen voor gehuwden en geregistreerd partners. Je hebt toestemming
nodig voor de volgende handelingen:
Verkoop van de echtelijke woning of inboedel het moet hierbij gaan om de regelmatig
bewoonde woning
3
, Bezwaren of verhuren van de echtelijke woning
Bovenmatige giften wat bovenmatig is, is afhankelijk van het inkomen en vermogen
Borgstellingen
Koop op afbetaling
Specifieke koopovereenkomst registergoederen
We noemen de koopovereenkomst een ‘voorlopige’ koopovereenkomst omdat het nog maanden kan
duren voordat de koper eigenaar wordt van de woning.
Mocht de koper de woning toch niet kopen en er kan geen beroep worden gedaan op de bedenktijd
of één van de ontbindende voorwaarden, dan zal een boete verschuldigd zijn. Deze boete bedraagt
meestal 10% van de koopsom.
Om er zeker van te zijn dat de koper deze boete kan betalen, wordt in de koopovereenkomst
afgesproken dat er ter hoogte van deze boete een bankgarantie geregeld moet worden bij de
geldverstrekker waar de hypotheek wordt afgesloten. Mocht de koper voldoende eigen middelen
hebben, dan kan hij er ook voor kiezen het bedrag over te maken naar de notaris als zekerheid voor
de eventuele boete.
Het kan ook voorkomen dat de koop niet doorgaat door overmacht. Als er sprake is van overmacht,
bijvoorbeeld doordat de woning is afgebrand of ingestort is door een storm, wordt de
koopovereenkomst in principe ontbonden. Koper en verkoper kunnen anders overeen komen.
Als alles goed gaat, vindt op de afgesproken datum de overdracht plaats bij de notaris. De juridische
overdracht waarmee de koper officieel eigenaar wordt van de woning. Hiervoor moet de
transportakte passeren en vervolgens vindt er inschrijving plaats in het openbare register (het
kadaster). De feitelijke levering, eigenlijk het moment dat je de sleutels krijgt van de nieuwe woning,
vindt nagenoeg altijd tegelijk plaats met de officiële juridische levering, maar dat hoeft niet.
De geldigheidstermijn van een koopakte is 6 maanden.
Verborgen gebreken
Je kunt hier alleen beroep op doen als de verkoper niets heeft medegedeeld en het gebrek dusdanig
ernstig is dat het een normaal gebruik als woning in de weg staat
Bij een gebrek dat normaal gebruik van de woning niet in de weg staat, kan de verkoper nog
aansprakelijk zijn als het gebrek er al was voor de overdracht, en als de verkoper wist van het
bestaan ervan, maar niets heeft gezegd. In dat geval is de mededelingsplicht geschonden.
Zekerheidsrecht
De geldverstrekker krijgt hiermee voorrang op verhaal van zijn schulden.
Zaaksvervanging als het voorwerp waar het zekerheidsrecht op rust kapot gaat (bijvoorbeeld een
huis die afbrand) dan zal de uitkering van de verzekering als eerste de schuld af betalen.
Pandrecht er zijn 4 soorten:
Vuistpandrecht; het goed is in de handen van de geldverstrekker, je kunt hier als schuldenaar
niet bij.
Bezitloos pandrecht; het goed is in bezit van de schuldenaar, de geldverstrekker heeft geen
zicht op het goed.
Stil of openbaar pandrecht; licht op voorderingen (bijv. debiteuren of spaarrekening).
4
Inhoud
Bedenktijd koper................................................................................................................................2
Overeenkomst....................................................................................................................................3
Specifieke koopovereenkomst registergoederen...............................................................................4
Verborgen gebreken...........................................................................................................................4
Zekerheidsrecht..................................................................................................................................4
Beding in hypotheekakte....................................................................................................................6
Bevoegdheden hypotheekhouder......................................................................................................6
Voorrang bij verhaal...........................................................................................................................6
Beoordeling hypothecaire financieringsaanvraag..............................................................................6
Loan to income...................................................................................................................................7
Loan to value (LTV).............................................................................................................................8
Annuïteitenhypotheek........................................................................................................................8
Lineaire hypotheek.............................................................................................................................8
Eisen financieringen...........................................................................................................................8
NHG Nationale Hypotheek Garantie...................................................................................................9
Hoe werkt NHG?.............................................................................................................................9
Voorwaarden voor kwijtschelding..................................................................................................9
Rentekorting met NHG.................................................................................................................10
Afsluiten financiering........................................................................................................................11
Rente................................................................................................................................................11
Renteperiode................................................................................................................................11
Rentemeeneemconstructie..........................................................................................................11
Rentedoorgeefregeling.................................................................................................................11
Overbruggingsfinanciering............................................................................................................12
Overdrachtsbelasting........................................................................................................................12
Eigendomsverklaring....................................................................................................................13
Uitzonderingen overdrachtsbelasting...........................................................................................13
Oversluiten.......................................................................................................................................14
Boete............................................................................................................................................14
AFM-norm boeteberekening........................................................................................................14
Rentemiddeling............................................................................................................................15
Definitie eigen woning......................................................................................................................15
1
, Box 1: Inkomsten uit EW..................................................................................................................16
Eigenwoningforfait (EWF).............................................................................................................16
Uitzonderingen EW.......................................................................................................................16
Aftrek i.v.m. geen of geringe EWS................................................................................................18
Beperking aftrekbare kosten EW..................................................................................................18
Toerekening partners...................................................................................................................19
Tijdelijk verhuur............................................................................................................................19
Verhuur kamer..............................................................................................................................19
Kamerverhuurvrijstelling..............................................................................................................20
Eigen woning schuld (EWS)...............................................................................................................20
Verwerving of financieringskosten...............................................................................................20
EWS per persoon bepalen............................................................................................................20
Maximale EWS..................................................................................................................................21
Bijleenregeling..............................................................................................................................21
Berekening maximale EWS...........................................................................................................21
Partnerregeling.................................................................................................................................22
Bijzondere situaties EWR..................................................................................................................23
Antimisbruikbepalingen EWS........................................................................................................23
Aftrekbare kosten EWS.....................................................................................................................23
Vooruitbetaalde rente..................................................................................................................24
Voorwaarde EWS..............................................................................................................................24
Verplicht aflossen EWS.................................................................................................................24
Aflossingsstand.............................................................................................................................26
Het overgangsrecht..........................................................................................................................27
Spaar en bellegingshypotheek..........................................................................................................28
Principe spaarhypotheek..............................................................................................................28
Principe beleggingshypotheek......................................................................................................28
KEW/SEW/BEW (kapitaalverzekering EW / spaarrekening EW / beleggingsrecht EW).................28
Voorwaarden KEW (kapitaalverzekering EW)...............................................................................29
Voorwaarden SEW/BEW (spaarrekening EW / beleggingsrecht EW)............................................29
Bandbreedte-eis 1:10...................................................................................................................29
Verschillen KEW vs. SEW/BEW.....................................................................................................30
KEW/SEW/BEW in box 1...............................................................................................................30
Overgangsrecht KEW/SEW/BEW..................................................................................................31
Bedenktijd koper
Wettelijk heeft de koper recht op 3 dagen (niet minder meer mag wel) bedenktijd.
2
, De bedenktijd vangt aan de dag nadat de koper een getekende koopovereenkomst heeft
ontvangen (getekend door zowel koper als verkoper)
Minimaal 2 dagen mogen geen zaterdag, zondag of feestdag zijn.
De bedenktijd mag niet eindigen op een zaterdag, zondag of feestdag zijn.
Overeenkomst
Voor een overeenkomst moet altijd sprake zijn van:
Handelingsbekwaam (algemeen)
Handelingsbevoegd (toestemming?)
Aanbod en aanvaarding (bij woning schriftelijk)
Wilsovereenstemming of voorwaardelijke wilsovereenstemming
Het mag niet on strijd zijn met de wet, openbare orde of goede zede
Handelingsbekwaam:
Meerderjarig zijn, dus 18 jaar of ouder en men mag niet onder curatele staan. (geestelijke stoornis,
Verkwisting en drankmisbruik).
Handelingsbevoegdheid heeft alleen betrekking op de betreffende rechtshandeling. Een
handelingsonbevoegde kan wel handelingsbekwaam zijn, maar kan/mag bepaalde rechtshandelingen
niet verrichten. Zo is bijvoorbeeld de verkoper van een woning, die niet de rechtmatige eigenaar is,
handelingsonbevoegd.
Er zijn een aantal bijzondere partijen te benoemen waarbij handelingsonbevoegdheid een rol speelt
bij de koop/verkoop van een onroerende zaak. Er bestaat bijvoorbeeld een koopverbod voor
advocaten, deurwaarders en notarissen. Zij mogen door overdracht geen eigenaar worden van een
onroerende zaken waar zij ambtshalve (vanuit hun functie) bij betrokken zijn of waarover in hun
rechtsgebied een geding aanhangig is.
Wilsgebrek bestaat uit 4 vormen:
Dwaling, niet met opzet verkeerde info geven.
Bedrog, wel met opzet verkeerde info geven.
Bedreiging
Misbruik van omstandigheden, bijv. als er net iemand overleden is o.i.d.
Opschortende voorwaarde = aan deze voorwaarde moet zijn voldaan wil de overeenkomst tot stand
komen.
Nietigheid:
Handelingsonbevoegdheid;
Overeenkomsten die gesloten zijn in strijd met openbare orde of goede zeden
Vernietigbaar:
Onbekwaamheid;
Een Wilsgebrek;
Of niet voldaan is aan het Toestemmingsvereiste.
Toestemmingsvereiste geldt alleen voor gehuwden en geregistreerd partners. Je hebt toestemming
nodig voor de volgende handelingen:
Verkoop van de echtelijke woning of inboedel het moet hierbij gaan om de regelmatig
bewoonde woning
3
, Bezwaren of verhuren van de echtelijke woning
Bovenmatige giften wat bovenmatig is, is afhankelijk van het inkomen en vermogen
Borgstellingen
Koop op afbetaling
Specifieke koopovereenkomst registergoederen
We noemen de koopovereenkomst een ‘voorlopige’ koopovereenkomst omdat het nog maanden kan
duren voordat de koper eigenaar wordt van de woning.
Mocht de koper de woning toch niet kopen en er kan geen beroep worden gedaan op de bedenktijd
of één van de ontbindende voorwaarden, dan zal een boete verschuldigd zijn. Deze boete bedraagt
meestal 10% van de koopsom.
Om er zeker van te zijn dat de koper deze boete kan betalen, wordt in de koopovereenkomst
afgesproken dat er ter hoogte van deze boete een bankgarantie geregeld moet worden bij de
geldverstrekker waar de hypotheek wordt afgesloten. Mocht de koper voldoende eigen middelen
hebben, dan kan hij er ook voor kiezen het bedrag over te maken naar de notaris als zekerheid voor
de eventuele boete.
Het kan ook voorkomen dat de koop niet doorgaat door overmacht. Als er sprake is van overmacht,
bijvoorbeeld doordat de woning is afgebrand of ingestort is door een storm, wordt de
koopovereenkomst in principe ontbonden. Koper en verkoper kunnen anders overeen komen.
Als alles goed gaat, vindt op de afgesproken datum de overdracht plaats bij de notaris. De juridische
overdracht waarmee de koper officieel eigenaar wordt van de woning. Hiervoor moet de
transportakte passeren en vervolgens vindt er inschrijving plaats in het openbare register (het
kadaster). De feitelijke levering, eigenlijk het moment dat je de sleutels krijgt van de nieuwe woning,
vindt nagenoeg altijd tegelijk plaats met de officiële juridische levering, maar dat hoeft niet.
De geldigheidstermijn van een koopakte is 6 maanden.
Verborgen gebreken
Je kunt hier alleen beroep op doen als de verkoper niets heeft medegedeeld en het gebrek dusdanig
ernstig is dat het een normaal gebruik als woning in de weg staat
Bij een gebrek dat normaal gebruik van de woning niet in de weg staat, kan de verkoper nog
aansprakelijk zijn als het gebrek er al was voor de overdracht, en als de verkoper wist van het
bestaan ervan, maar niets heeft gezegd. In dat geval is de mededelingsplicht geschonden.
Zekerheidsrecht
De geldverstrekker krijgt hiermee voorrang op verhaal van zijn schulden.
Zaaksvervanging als het voorwerp waar het zekerheidsrecht op rust kapot gaat (bijvoorbeeld een
huis die afbrand) dan zal de uitkering van de verzekering als eerste de schuld af betalen.
Pandrecht er zijn 4 soorten:
Vuistpandrecht; het goed is in de handen van de geldverstrekker, je kunt hier als schuldenaar
niet bij.
Bezitloos pandrecht; het goed is in bezit van de schuldenaar, de geldverstrekker heeft geen
zicht op het goed.
Stil of openbaar pandrecht; licht op voorderingen (bijv. debiteuren of spaarrekening).
4
