Summary
Samenvatting Huurrecht
- Course
- Institution
Samenvatting van alle hoorcolleges
[Show more]
Seller
Follow
meryemkoksal
Reviews received
Content preview
Huurrecht Alle HC’sHC 1
Huurovk is wederkerige ovk. Geregeld in boek 7 BW. Titel 7.4 BW.
Gelaagde structuur dus ook bepalingen boek 3 en 6 zijn van toepassing op de huurovk. Tenzij in titel
4 bijzondere bepaling is te vinden waarin wordt afgeweken bijv 7:231 lid 1 BW (verhuur onroerende
zaak, ontbinding huurovk ogv tekortkoming huurder kan uitsluitend voor de rechter plaatsvinden. Dit
is afwijking 6:267 BW, want daar staat bij tekortkoming ook buiten rechter om kan ontbinden).
Gelaagde structuur
Titel 3.2 (rechtshandeling)
Titel 6.5 (overeenkomst).
Huur = ovk
Aanbod en aanvaarding
Wederzijdse verbintenissen
DUURovk (dus voor bepaalde of onbepaalde tijd)
Bescherming huurder --> heel vergaand.
Definitie huur:
7:201 BW
-verschaffen huurgenot van zaak
-betaling huurprijs
-(gedurende bepaalde/onbepaalde tijd: duurovk)
Huur (algemeen)
Huurovk onderscheiden van:
Bruikleen (7A.13 BW)
Huurkoop (7:2B:2 BW)
Alsmede van goederenrechtelijke varianten:
-vruchtgebruik (3.8 BW)
-erfpacht (5.7 BW)
-gebruik en bewoning (3:226 BW)
Boek 6 ook belangrijk bij huur
Onderscheiden
Huur roerende zaken
Huur woonruimte (afdeling 7.4.5 BW)
Huur bedrijfsruimte (afdeling 7.4.6 BW)
Huur overige gebouwde onroerende zaken
Bij huur overige gebouwde onroerende zaken en huur roerende zaken geldt dat daarop alleen van
toepassing zijn algemene bepalingen uit de afdelingen 1 tm 4 van titel 4. Huur overige gebouwde
onroerende zaken ook 7:230a BW (ontruimingsbescherming)
Huur= duurovk (Een duurovereenkomst is een overeenkomst waarbij is afgesproken voor langere tijd
eenzelfde soort prestatie te leveren. Het kenmerk van een duurovereenkomst is dat deze niet afloopt
door het voldoen van een bepaalde prestatie.)
Onderscheiden:
- Contract voor bepaalde tijd: eindigt in beginsel van rechtswege (7:228 lid 1). Je geeft dan bijv
gwn auto terug. Niet opzeggen.
,- Contract voor onbepaalde tijd: kan in beginsel door opzegging eenzijdig worden beëindigd
(7:228 lid 2). En redelijke opzegtermijn. Als je beide wil dan wederzijds goedvinden.
Bij huur woonruimte en bedrijfsruimte waarop afdeling 5 en 6 van toepassing is geldt 7:228 in
beginsel niet. Dus algemene regeling 228 geldt in beginsel alleen bij roerende zaken en onroerende
zaken die niet vallen onder afdeling 5 en 6. Tweede opmerking ook hier geldt contract kan te allen
tijde tussentijds eindigen met wederzijds goedvinden. Soort beeindigingsovk dan, dit kan altijd.
Wijzen van beeindiging
Duurovk:
- Tijdsverloop (7:228 lid 1 BW)
- Opzegging (7:228 lid 2 BW)
- Ontbinding (bij tekortkoming of onvoorziene omstandigheden) (7:231 lid 1 BW)
- Wederzijds goedvinden
Nb: dood huurder of verhuurder (7:229 BW), maar is regelend recht.
Huur (algemeen)
Kenmerkend voor regeling in BW: bescherming huurder van woon- en bedrijfsruimte tegen
OPZEGGING van de huurovk door de verhuurder. Huurder dwingendrechtelijk beschermd. Dit gaan
we uitgebreider bespreken. 272 boek 7. Opzegging doet niet eindigen?
Nb: dwingendrechtelijk karakter
Bescherming huurder
- Huurder woonruimte (afd 7.4.5 BW): bescherming tegen opzegging
- Huurder bedrijfsruimte (afd 7.4.6 BW): bescherming tegen opzegging (gedurende met name de
eerste 10 jaar en drna wel makkelijker tot einde)
- Huurder overige gebouwde o.z. (7:230a BW): bescherming tegen ontruiming (gedurende max 3
jaar). 228 BW. 230a boek 7:
1. Huurder wnnr 230a van toepassing is niet wordt beschermd tegen beindiging huur, alleen
beschermd dat zijn ontruimingsverplichting wordt opgeschort dus wel beindiging maar hoeft nog niet
te ontruimen.
2. Dit artikel afkomstig uit oude huurrecht 230a. gaan we nog over spreken.
Titel 7.4 BW
- Afd 7.4.1-7.4.4 (art 201-231): algemene bepalingen, van toepassing op elk huur, meeste van
regelend recht dus je mag er contractueel van afwijken. Echter bij huur woonruimte onder 5 en
bedrijfsruimte onder 6 dan algemene bepalingen van toepassing tenzij in die afdelingen anders is
bepaald en bij woonruimte zijn sommige artikelen niet van regelend recht maar dwingend bijv 242
boek 7: niet afwijken ten nadele huurder bij 204, 206, 207 enzo.
- Afd 7.4.5 (art 232-282): woonruimte (wel dwingendrechtelijk van aard)
- Afd. 7.4.6 (art 290-310): bedrijfsruimte (dwingendrechtelijk van aard)
Bij dwingendrechtelijk kunnen partijen er niet van afwijken.
Afdeling 7.4.1 – 7.4.4 BW
7.4.1: algemene bepalingen
7.4.2: verplichtingen verhuurder
7.4.3: verplichtingen huurder
7.4.4: einde huurovk
Afdeling 7.4.5 BW (woonruimte)
7.4.5.1: algemeen
7.4.5.2: huurprijzen: kijken we maar heel globaal naar (voorheen: huurprijzenwet Woonruimte)
7.4.5.3: medehuur en voorzetting huur
,7.4.5.4: eindigen huur
We doen uitgebreid 3 en 4.
Afdeling 7.4.6 BW (bedrijfsruimte)
- Art 7:290 lid 2 BW: middenstandbedrijfsruimte. Dus afdeling alleen van toepassing bij deze. 10
jaar bescherming en drna minder. Oorspronkelijke bedoeling wetgever bij deze wetgeving was
bescherming middenstandsbedrijven. Want locatie belangrijk. Want je moet als slager investeren
om te huren en om die reden vond wetgever wenselijk om iig eerste 10 jaar zijn investeringen terug
te verdienen. Maar begrip middenstander was moeilijk te definiëren. Nu wel definitie in artikel. Aan
de ene kant ondernemers die miss wel bescherming afdeling nodig hebben worden door de definitie
niet beschermd en soms ook andersom. Hij geeft voorbeeld: definitie lid 2: ook detailhandel (winkel)
valt onder bereik van deze afdeling. Dus als de contractuele bestemming is dat de huurder er een
winkel heeft dan wordt hij beschermd maar bijv als het Hema is dan wordt die ook beschermd.
Terwijl fysio of sportschoolhouder valt niet onder bereik afdeling 6 en heeft alleen beperkte
ontruimingsbescherming 230a BW boek 7. Stel je bent advocaat en komt onderneming bij je en die
zegt ik wil locatie huren en wil investeringen doen dus wil wel 10 jaar kunnen blijven zitten om terug
te verdienen wat is uw advies? Hoe zorg je dat ondernemer gedurende 10 jaar op die locatie kan
blijven zitten? Contractsvrijheid! Als de afdeling niet van toepassing is dan is het contractsvrijheid dus
eig wil je gwn afspreken dat huurcontract voor 10 jaar wordt gesloten. Wrm voordelig voor huurder
dan contract voor onbepaalde tijd? Contract voor 10 jaar dan geldt de regel dat zon huurcontract
voor bepaalde tijd niet tussentijds opgezegd kan worden. Bij onbepaalde tijd 228 lid 2 boek 7 dus
opzeggen. In beginsel niet tussentijds bij bepaalde tijd dus tenzij in contract is afgesproken maar dat
wil je niet als huurder. Contract kan wel tussentijds eindigen als huurder tussentijds tekortschiet
natuurlijk want dan ontbinding. 230a zegt alleen iets over ontruiming (zit een max aan en huurder
moet naar rechter dus hiermee kan je niet 10 jaar blijven zitten).
- Voorbeelden:
-winkel: ook hema
-supermarkt
-horeca (restaurant, cafe)
-bakker
-slager
Huur ‘overige onroerende zaken’
- Overige bedrijfsruimte:
-kantoor
-bank
-fabriek
-pakhuis
-artspraktijk
- Andere (gebouwde) onroerende zaken:
-sportkantine
-garagebox
- Art 7:230a BW (ontruimingsbescherming)
Benadering in praktijk
Benadering probleem: bij kwestie beantwoord je dus 2 vragen
1. Is er een huurovk (7:201 BW)?
2. Zo ja: welk regime is van toepassing?
HR Amsem/Geelhoed (‘werkatelier’)
Hier was sprake van een huurovk. Wat onduidelijk was, was welk regime. Ging om een ruimte die in
Amsterdam werd verhuurd. Ruimte was geschikt om te worden bewoond, badkamer toilet keuken
, enzo. Was in verleden ook als woonruimte gebruikt. Maar de verhuurder wilde eig proberen te
voorkomen dat huurder bescherming zou krijgen van woonruimte en drm stond in huurcontract dat
sprake was van werkatelier. Huurder zou ook schilderen ofzo in het huis. In huurcontract werkatelier.
Huurder doet op enig moment beroep op bescherming woonruimte. Is er nou sprake van huur
woonruimte of huur van een ruimte waarvoor niet afdeling woonruimte geldt maar algemene
bepalingen en 230a BW. HR zegt beslissend is hetgeen partijen mede in aanmerking genomen de
inrichting van het gehuurde omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan en niet beslissend
de naam in huurcontract. Soort haviltex. Hier woonruimte. Ook vanwege dwingendrechtelijke aard
woonruimte toch woonruimte regime.
Kortom:
- Benaming niet relevant
- Bestemming door partijen wel relevant
Gemengde (huur)ovk
- onderscheiden:
a. gemengde ovk
b. gemengde huurovereenkomsten
Ad a:
-dienstwoning
-verzorgingsovereenkomst
Ad b:
-Woon- en praktijkruimte in 1 pand (NJ 1994/228)
-woonruimte + 7:290-bedrijfsruimte
Dienstwoning (gemengde overeenkomst)
- (eigenlijke) dienstwoning:
-bewoning nodig met het oog op de AARD van de werkzaamheden:
-derhalve VERPLICHTING uit arbeidsovereenkomst
- Oneigenlijke dienstwoning:
Twee overeenkomsten:
-arbeidsovk
-huurovk
Gemengde ovk: ovk met elementen van huur maar ook elementen van een andere overeenkomst.
Voorbeeld is dienstwoning. Stel bedrijf in Nijmegen wat een WN een arbeidscontract aanbiedt maar
omdat WN uit Groningen komt regelt WG ook woonruimte voor WN, dus in contract staat WN gaat
werken en krijgt loon maar hij krijgt ook woning ter beschikking gesteld en vergoeding van woning is
mindering salaris. Stel na enkele jaren arbeidscontract eindigt en WG zegt arbeidsrelatie eindigt dus
je moet ook uit de woning en WN zegt ik heb geen andere woonruimte en ik blijf zitten en ik betaal je
gwn vergoeding voor gebruik woning. Kan WN aanspraak maken op bescherming ogv titel 4? HR
maakt onderscheid tussen de eigenlijke dienstwoning en de oneigenlijke dienstwoning. Boek
paragraaf 2.5. Meeste gevallen oneigenlijke dienstwoning dus arbeidsovk en huurovk moeten
worden gescheiden en dat brengt mee dat WN aanspraak kan maken op huurbescherming. In
uitzonderingen soms eigenlijke dienstwoning, dat is als woning ter beschikking is gesteld gelet op de
aard van werkzaamheden die door WN moeten worden verricht dus eig is wonen in woning
noodzakelijk voor kunnen verrichten werkzaamheden bijv conciergewoning (woning op de oprit van
de school) en boswachterswoning. Bewonen woning is noodzakelijk voor verrichten werkzaamheden
in de arbeidsovk. Bewoning woning is zodanig verbonden aan arbeidsovk dat eindigen arbeidsovk tot
gevolg heeft dat WN daar niet kan blijven wonen maar dit is een uitzondering. Dan heeft WN geen
bescherming. Dan niet afdeling 5 van toepassing, dus gebruik woning is dan niet als huur aan te
merken.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller meryemkoksal. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $6.96. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
53022 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now