Summary
samenvatting inleiding vastgoed jaar 1 v&m cijfer:7
- Course
- Institution
boek vastgoedexploitatie samengevat hoofdstukken 1,2,4,5,6,7,8,9,10
[Show more]
Seller
Follow
juliebrouwers
Content preview
Hoofdstuk 1 inleiding vastgoed:Beleggers denken in rendement.
Totaal rendement = direct rendement + indirect rendement
Welke partijen zijn er actief op de vastgoedmarkt?
- Pensioenfondsen/verzekeraars (institutionelen)
- Particulier beleggers
- Corporaties
- Gemeenten
Vastgoedbeleggers zijn personen of bedrijven die zich professioneel bezighouden met het
vastleggen van vermogen in onroerend goed, met het doel om uit de exploitatie en verkoop
van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren (Van
Gool, 2013).
en:
het beperken van de te lopen risico’s in de portefeuille en het verbeteren van de financiële
positie van de betrokken stake- en shareholders.
Algemeen: De doelstelling van een belegger is te omschrijven als het aan hem
toevertrouwde vermogen zo goed mogelijk te beheren door het creëren van maximale
inkomsten bij doelmatige uitgaven op basis van een (lange termijn) visie (Van Driel, 2010).
Direct ontroerend goed:
Belegger rechtstreeks eigenaar is van het onroerend goed of eigenaar is van financiële
vermogenstitels die recht geven op opbrengsten van dat onroerend goed waarbij de
belegger een meerderheidsbelang heeft over het management van dat onroerend goed (Van
Gool, 2013).
Indirect ontroerend goed:
Beleggen in onroerend goed aandelen en vastgoedfondsen.
Voordelen / nadelen van direct-indirect beleggen? (in de chat)
Vastgoedexploitatie hangt samen met de omgeving waarin het begrip wordt gebruikt. Het
omvangt een grote hoeveelheid van taken op verschillende beleidsniveaus.
Vastgoedmanager= persoon die bijvoorbeeld op zoek gaat naar een nieuwe locatie van een
winkelketen en beheren van de bestaande locaties.
Vastgoedmanagementorganisatie (VMO)= organisatie die opdracht van 1 of meerdere
beleggingsorganisaties het management van de vastgoedportefeuille uitoefent.
Exploitatie van vastgoed wordt onderverdeeld in 3 beleidsniveaus, deze staan voor
beslissingen nemen in bellegen:
Strategisch niveau: (portefeuilemanagement)
Samenstellen van de beleggingsportefeuille en het bepalen van het beleggingsbeleid
Tactisch niveau: (assetmanagement)
Vaststellen van het objectbeleid n.a.v. prestaties van het object .
, Operationeel niveau: (propertymanagement)
(commercieel, technisch en administratief beheer).
Vastgoedbeheer= hieronder worden alle werkzaamheden verstaan die gerelateerd zijn aan
huisvesting, facilitaire diensten, services en middelen met als doel het waarborgen van
de continuering van het dagelijkse gebruik van een vastgoedobject “(Huisman, 2009)
Vastgoedmanagement=betreft het geheel aan beheersactiviteiten van objecten die op de
markt zijn gebracht voor verhuur”. (Keeris, 2001). Is gericht op het behalen van een optimaal
rendement (financieel en maatschappelijk), het realiseren van waardeontwikkeling en de
invulling van de overige doelstellingen. Dit gebeurt binnen de door de eigenaar gestelde
randvoorwaarden, gedurende de beschouwde periode, op basis van de analyse van
gesignaleerde marktontwikkelingen en verkregen exploitatieresultaten, alsmede door
middel van een adequate marketing en professioneel relatiebeheer, waarbij de huurder(s)
en (potentiële) doelgroepen centraal staan”.
of
“Ten einde de huurders van gebouwen tevreden te houden, moet de
exploitatie van deze huisvesting gericht zijn op het aanbieden van
een zodanig huisvestingsproduct dat huurders en andere gebruikers
dit waarderen” (Van Gool et al., 2013).
De organisatie waarvoor deze persoon werkt noemen we de
‘vastgoedmanagementorganisatie’ [VMO]
De vastgoedmanagementpiramide toont gelijkenissen met de managementtraide. Met de
piramide wordt de gelaagdheid in besluitvorming getypeerd. Op elk van de 3 beleidsniveaus
richt een organisatie sturingsmechanismen in. In de strategische en tactische laag leidt de
sturing tot kaders in richtlijnen voor de lagen eronder. De tactische laag vormt daarbij het
knooppunt, want de functie is om strategie e vertalen in concrete keuzes en uitvoerbare
plannen. Strategische laag is in de meeste organisaties kleiner in omvang dan de tactische en
operationele laag.
Vastgoedbeleidsproces:
Blauwe lijnen illustreren informatiestroom van lage naar hoge beleidsniveaus. Op basis van
managementinformatie wordt op tactisch en strategisch niveau respectievelijk object- en
portefeuilledoelstellingen geformuleerd. De rode pijlen zijn taakstellend, en gaan van hoog
naar laag beleidsniveaus.
,Strategisch beleidsniveau:
Strategisch: het plan voor de gehele portefeuille
Geheel aan activiteiten die betrekking hebben op vormgeving van toekomst voor
onderneming en haar positie op de markt. Formuleren van missie, afgeleide doelen en
hoofdlijnen waarop onderneming dit denkt te verwezenlijken. Uitvloeisel van doelstellingen
onderneming zal per type vastgoed verschillen). Doelstellingen van een bo zijn voornamelijk
financieel van aard terwijl coperatie ook maatschappelijke en volkshuisvestelijke
doelstellingen kan hebben.
Fund management: 4de laag die onderscheiden wordt in piramide bij BO’s. Op dit niveau
wordt besloten welk deel van beleggingsportefeuille wordt belegd in vastgoed.
Opstellen van een portefeuilleplan: uitgangspunten voor de opbouw van de
vastgoedportefeuille. Om dit op te kunnen stellen is managementinformatie uit tactische
beleidsniveau van belang.
Tactische beleidsniveau:
Tactisch: Vertaling van strategisch portefeuilleplan in concreet objectbeleid als basis voor de
besluitvorming
Performance analyse van een object (kasstroom, kosten, marktontwikkelingen,
waardeontwikkeling vastgoed), huisvestingsanalyse, conditiemeting (NEN2767), MOP. De
financiële consequenties van strategieën die op objectniveau worden voorgesteld zijn van
belang, ook maatschappelijke criterium spelen een rol
Ongeacht het type vastgoedeigenaar zal op basis van de performance analyse beoordeeld
worden of de objecten in portefeuille voldoen aan in het strategisch portefeuilleplan
opgestelde criteria, de conclusie leidt tot. Objectbeleid.
Dit kan per object inhouden:
Doorexploiteren
Renoveren
Herontwikkelen
Verkopen (dispositie)
Nieuwe objecten kunnen worden acquireren= specialistische activiteit en vereist
specifieke kennis van de lokale markt.
Operationeel niveau:
Operationeel: Praktische uitwerking van het tactische beleid. Op dit niveau wordt duidelijk
hoe multidisciplinair het vakgebied is. Waar VMO’d werken in opdracht van BO’s zijn de
volgende disciplines te onderscheiden:
Administratief
Financieel management
Technisch/facilitair management
Commercieel management
Exploitatiebeleid, rapportagebeleid, relatiebeheer (huurders/leveranciers),
meldingen/klachten, kostenbewaking, facturering, aankoop, verkoop
Onderdelen van bovenstaande niveaus worden vaak geoutsourced!
, Taken van vastgoedmanagementorganisatie:
Delen van managementtaken kunnen worden uitbesteed aan externe partijen. Meestal bij
BO’s aan de orde.
De beleidsprocessen en managementtaken zijn op alle eigendomssituaties toepasbaar.
(Huur-verkoop of eigendom-gebruik).
Door verschil in strategische doelstellingen is er wel een verschil in de invulling van de
beleidsprocessen tussen verschillende type vastgoedeigenaren. Invulling van
beleidsprocessen omvat specifieke kennis over interne bedrijfsprocessen en gebruiksfuncties
van vastgoed.
Er zijn verschillen van invulling in operationeel management door:
Uit de verhuur van vastgoed vloeien specifieke activiteiten voort. Juridisch karakter
tussen contract huurder en verhuurder.
Bepaalde type vastgoed vragen om specifieke managementactiviteiten, bijvoorbeeld,
marketing en promotie.
Specifieke managementactiviteiten zijn gekoppeld aan het feit dat vastgoed door
eigenaar zelf wordt gebruikt.
Beleggers gaan het vastgoed verhuren (exploiteren) om (huur)inkomsten te genereren.
“het geheel van operationele activiteiten gericht op het optimaliseren van de bijdrage van de
in bezit zijnde beleggingsobjecten aan de portefeuille – of fondsdoelstellingen”. (Van Gool,
2013)
• Vergroten van de huurinkomsten
• Minimaliseren van de leegstand
• Up-to-date houden van objecten (onderhoud)
De organisatie van de exploitatie gebeurt door of de eigenaar of een beheerder (insourcing /
outsourcing)
Belegging in direct vastgoed: belegging in stenen. BO is dan rechtstreeks eigenaar van het
vastgoed en heeft zeggenschap over managementvastgoed.
Type vastgoedbeleggers in direct vastgoed:
- Particuliere bellegers:
Met als doel het zeker stellen van een toekomstig inkomen, koopkrachthandhaving
van een vermogen. Onder deze categorie vallen beleggers met kleine objecten of met
miljoenen euro’s.
- Institutionele BO’s:
Belangrijke zijn verzekeringsmaatschappijen en pensioensfondsen, ze beleggen
premiegeld in ruil voor toekomstige opbrengsten. De opbrengsten moeten min
voldoen aan de betalingsverplichting. Beleggen in vastgoed, obligaties en
aandelen(vastrenderende waarde).
- Vastgoedfondsen:
Ondernemingen die zelf beleggen in direct vastgoed en die hiervoor het benodigde
geld krijgen door het uitgeven van aandelen of aantrekken van vreemd vermogen.
- Vastgoed-cv’s of-maatschappen:
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller juliebrouwers. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $8.56. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
53068 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now