Class notes
Huurrecht hoorcollege aantekeningen
- Course
- Institution
- Book
Complete aantekeningen van de hoorcolleges van huurrecht
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
Seller
Follow
pamela22
Reviews received
Content preview
Huurrecht HCWeek 1 Inleiding
Huurrecht is dwingend vermogensrecht
De bescherming voor de huur varieert naar het object dat wordt verhuurd. De huurder van
een woonruimte wordt beter beschermd dan de huurder van een bedrijfsruimte. De huurder
van een bedrijfsruimte is weer meer beschermd dan de huurder van een auto. De
huurbescherming kent dus verschillende vormen; over het algemeen ziet het op dat wat de
huurder mag eisen.
De huurbescherming ziet ook op de beëindiging van de huurovereenkomst (hierna: huurovk).
Voor een verhuurder is het over het algemeen ingewikkeld om de huur voor een woning op
te zeggen/te beëindigen, dan de huurovk voor een stuk grond. Tot slot richt de
huurbescherming zich op de huurprijs. Ook hier ziet de meeste bescherming op huurders
van (sociale) woningen.
Het huurrecht zelf is te vinden in art. 7:201 t/m 7:310 BW. Er zijn daarbij nog veel meer
regelingen waarin het huurrecht is geregeld. Ook de algemene bepalingen van boek 3 en
boek 6 BW zijn van toepassing, met name:
- Art. 3:13 BW
- Art. 6:74/6:75 BW
- Art. 6:231 e.v. BW
- Art. 6:248 BW
- Art. 6:258 BW (geldt vooral nu bij coronacrisis; huurders vragen huurkorting)
- Art. 6:265 BW
Voorbeelden samenloop tussen boek 6 en boek 7 BW
Binnen het huurrecht bestaat de regeling dat de verhuurder gebreken moet herstellen die
zich aan het huurobject voordoen. In veel algemene bepalingen die horen bij die standaard
huurovk, staat vaak de volgende bepaling: ‘de verhuurder is niet aansprakelijk voor zichtbare
en onzichtbare gebreken aan het gehuurde’. Hier zit een grens voor wat betreft de
huurbepalingen van boek 7 BW. Art. 7:209 BW bepaalt dat men niet kan afwijken van wat
een gebrek is als het gaat om gebreken die verhuurder kende of had moeten kennen. Deze
regeling is van dwingend recht; er kan niet ten nadele van de huurder vanaf worden
geweken. Er is ook een specifieke regeling in art. 7:242 BW en ziet op huurovk van
woonruimten en ook op daar geldt ook bij bepalingen over wat is een gebrek etc., dat niet
kan worden afgeweken als het gaat om de huur van woonruimten. Men kan ook niet afwijken
van de vraag welk onderhoud moet door welke partij worden uitgevoerd. In art. 6:236 en
6:237 BW worden specifieke vormen genoemd die men niet met een particulier kan
afspreken. Art. 6:236 BW geeft bepalingen die per definitie nietig zijn en art. 6:237 BW noemt
bepalingen waarvan men uit mag gaan dat ze nietig zijn, tenzij bewezen kan worden dat ze
toch niet onredelijk bezwarend zijn. Als in de algemene bepalingen staat dat de verhuurder
niet aansprakelijk is voor gebreken, dus ook niet voor bijv. schadevergoeding, dan zowel
kijken naar art. 7:209 jo. art. 7:242 BW als naar art. 6:237 sub f BW. Dus zowel boek 6 als
boek 7 hebben naast elkaar hebben invloed op het huurrecht.
Het tweede voorbeeld is het arrest Briljant-Schreuders. In casu wilde de huurder een
bedrijfsruimte huren om als galerij/juwelier te gebruiken. Huurders en verhuurders
onderhandelen eerst over bijv. de huurprijs en daarna sluiten zij pas een huurovk. Vaak
worden die onderhandelingen gevoerd met een makelaar. De huurder heeft met de makelaar
onderhandeld over het huren van de ruimte en tijdens de onderhandelingen was de straat
waar die ruimte aan lag opengebroken en tegenover het pand vonden ook grote
verbouwingswerk-zaamheden plaats. De makelaar was van mening dat als de verbouwingen
voorbij waren, dat het een mooi winkelgebied zou zijn en dat sprake was van een A-locatie.
De huurder wilde graag huren omdat hij dacht dat het veel klandizie zou opleveren. Die
,verwachting kwam echter niet uit. De huurder verkocht zo weinig dat hij misschien wel failliet
zou gaan en wilde daarom de huurovk vroegtijdig beëindigen. Hij beriep zich op onvoorziene
omstandigheden ex art. 6:258 BW. De kantonrechter gaf de huurder gelijk. In hb krijgt de
verhuurder gelijk. De huurder ging in cassatie en de HR oordeelde dat het hof juist had
geoordeeld. De HR: van onvoorziene omstandigheden kan alleen worden gesproken als het
omstandigheden zijn die bij de totstandkoming van de ovk nog in de toekomst lagen.
Daarnaast is een vereiste van art. 6:258 BW dat die onvoorziene omstandigheid ook nog
eens zodanig moet zijn dat de verhuurder van zijn huurder naar maatstaven van r&b niet kan
verwachten dat de ovk ongewijzigd in stand kan blijven. Volgens de HR wordt niet snel
voldaan aan dat vereiste, want in beginsel is afspraak is afspraak. Dus de rechter moet
terughoudend te werk gaan met een beroep op onvoorziene omstandigheden. Daarbij was
dit een omstandigheid die voor risico van de huurder komt.
Definitie huur
De definitie staat in art. 7:201 BW. De vereisten voor een huurovk zijn:
- Een zaak of een gedeelte in gebruik geven aan een ander
- Die ander levert een tegenprestatie
Bij huur hoeft de tegenprestatie niet per se uit een geldbedrag te bestaan; ook andere
tegenprestaties zijn mogelijk. Als er geen tegenprestatie is geleverd, is er dus geen sprake
van huur, maar van een gebruiksovk of een bruikleenovk.
Een zaak
Onder een zaak kan een roerende of een onroerende zaak of een vermogensrecht worden
verstaan. Onder onroerende zaken kunnen bebouwde en onbebouwde zaken worden
verstaan. De bebouwde onroerende zaken vallen weer uiteen in winkelruimtes en
horecaruimtes enerzijds en fabrieken en kantoorgebouwen anderzijds en de derde variant
zijn woningen. Onder onbebouwde onroerende zaken valt bijv. een stuk grond. Verhuurde
vermogensrechten komen heel weinig voor en een voorbeeld hiervan is een recht van
vruchtgebruik of een recht van erfpacht.
Tegenprestatie
Het is niet vereist dat verhuurder en huurder een huurprijs met elkaar afspreken, maar ook
een andere tegenprestatie kan overeen worden gekomen. Als er wel een huurprijs is
overeengekomen, dan is de volgende vraag: ziet het bedrag dat wordt betaald, daadwerkelijk
op het gebruik van de zaak die aan de huur beschikbaar is gesteld of wordt er ergens anders
voor betaald. Als ergens anders voor wordt betaald, zoals servicekosten voor een kamer,
dan is dit geen huurprijs. Dus kijken of er iets wordt betaald. Zo ja, waarvoor wordt er betaald
en als er niets wordt betaald, dan kijken of er een andere tegenprestatie wordt geleverd.
Een voorbeeld hiervan is HR 31 mei 1991. In casu ging het om een huurder maar 1 gulden
(per jaar) aan huur betaalde. De vraag was of er wel echt huur werd betaald. Maar naast die
gulden werd ook een omzethuurprijs voldaan. De verhuurder verhuurde een stuk grond en
de huurder zei toe dat hij op dat stuk grond een tankstation zou bouwen. Een omzet
gerelateerde huurprijs is dat per liter brandstof die de huurder verkoopt, een stukje van die
omzet wordt afgedragen aan de verhuurder. De huurder ging na een tijdje failliet en ontstond
een geschil. De verhuurder wilde dat het stuk grond ontruimd werd en de curator stelde zich
op het standpunt dat sprake was een bepaald type huurovk. De HR: stelt vast dat verhuurder
het gebruik van een stuk grond heeft gegeven (= gebruik van zaak) en de huurder levert een
tegenprestatie (namelijk 1 gulden + omzethuurprijs). Hierdoor is sprake van een huurovk.
Er kunnen ook andere verplichtingen zijn die ertoe kunnen leiden dat men kan spreken van
een tegenprestatie. Een verplichting tot gebruik kan ook een enkele keer een tegenprestatie
opleveren. Een verplichting tot onderhoud kan in sommige gevallen ook een tegenprestatie
opleveren, maar dan moet het wel gaan om een verplichting die verder gaat dan die men
,gebruikelijk onderhoudt als huurder/gebruiker van een pand/perceel (volgens HR 10 juli
2009); dus meer doen dan alleen normaal onderhoud, zoals een pand opknappen.
Bruikleen of huur?
In het arrest van het hof van 15 november 1990 ging het om de gebruiker/huurder die een
ruimte in gebruik krijgt in een museum en de eigenaar van het museum legt die
huurder/gebruiker op dat er gelegenheid wordt gecreëerd waar mensen iets kunnen eten en
drinken en hierbij moet dit dus worden geleverd en moest het personeel korting krijgen. Er
was voor de rest geen sprake van een huurprijs. De vraag was of de opdracht om een eet-
en drinkgelegenheid ter beschikking te stellen, kon worden aangemerkt als een
tegenprestatie. Het hof ging ervan uit dat dit het geval was. Het Hof: het is opgeschreven als
een prestatie die de huurder aan de verhuurder levert en het feit dat dit de huurder weinig
moeite kost en/of de huurder hier geld aan verdient, maakt niet uit. Het gaat erom of de
ontvanger (i.c. de verhuurder) een voordeel geniet; als dat zo is, dan is sprake van een
tegenprestatie.
Andere afgrenzingen
Het huurrecht vereist dus dat een tegenprestatie wordt geleverd en dit kan worden gezien als
een afbakening van het huurrecht. Wordt geen tegenprestatie geleverd, dan valt dit buiten
het huurrecht. Het huurrecht wordt nog meer begrensd door pacht (ex art. 7:311 e.v. BW jo.
art. 7:201 lid 3 BW – pacht ziet altijd op landbouw) en door huurkoop (ex art. 7:101 e.v. BW).
Het kenmerkende onderscheid tussen huur en huurkoop is dat de bedoeling van een
huurkoopovk is dat de huurder eigenaar wordt van de zaak.
Grensgevallen
De in gebruik geven moet zien op een zaak of een gedeelte daarvan. Hierbij moet het
voldoende bepaalbaar zijn. Een discussie hierbij is vaak te zien bij huurovk die zien op
parkeerplaatsen. Hierbij is het arrest van HR 6 maart 1964 van belang. In casu ging het om
een huurder die een garagebox in gebruik heeft gekregen om de auto in de stallen. Hij
betaalde daar maandelijks een vergoeding voor. Op een gegeven moment wilde de eigenaar
de ovk beëindigen en zei deze op. De huurder beriep zich op huurbescherming. De eigenaar
stelde zich op het standpunt dat het geen huurovk was, maar een stallingsovk. De HR: er
wordt hier een zaak in gebruik gegeven en daar wordt een vergoeding voor betaald, dus
sprake is van een huurovk. Het aspect van de bepaalbaarheid komt in de zaak met name
naar voren in de conclusie van de AG. Dus als sprake is van een specifieke parkeerplaats
(bijv. nr. 325) dan is dit voldoende bepaalbaar.
In 2019 heeft de rechtbank een uitspraak gedaan (Rb. 6 juni 2019) waarin de rb stelt dat
bovenstaand arrest altijd verkeerd is uitgelegd, want in het arrest zelf staat helemaal niet dat
zo’n parkeerplaats heel specifiek bepaalbaar moet zijn. Dat is niet terug te lezen in de
overwegingen van de HR, maar dat de AG dit concludeert, betekent niet dat die regel geldt.
Een ander grensgeval zijn ovk die zowel een huurelement hebben als een zorgelement. Een
voorbeeld hiervan is HR 28 juni 1985 en zag op een ovk tussen verhuurder en huurder,
waarbij de huurder een appartement huurt en aan die huurder wordt ook aantal diensten
aangeboden (zorg, zoals maaltijdverstrekking). De huurder betaalt voor dit alles een bedrag.
Op een bepaald moment wordt de huurcommissie verzocht om de huurprijs te toetsen en
komt de vraag op of de vergoeding voor die overige diensten of die daarbuiten moeten
blijven. Met andere woorden: valt dat deel van de ovk ook onder de wettelijke bepalingen die
zien op huurovk of niet. In cassatie is de kernvraag of het huurelement prevaleert boven die
diensten dan wel verzorgingselement. Hier kan op twee manieren tegenaan worden
gekeken: het gaat enerzijds om de absorptietheorie: of het huurelement weegt zo zwaar dat
de rest daarin meegaat of dat het zorgelement zo zwaar weegt dat de rest daarin meegaat.
Dat laatste zou kunnen betekenen dat de huurbescherming buiten werking wordt gesteld.
Een tweede manier is afvragen of dit niet gewoon een gemengde ovk zou kunnen zijn. In
, casu werd de focus gelegd op de absorptietheorie. De HR: het huuraspect weegt zwaarder,
waardoor de overige diensten op basis van huurrechtelijke regels moet worden getoetst.
Een ander voorbeeld hiervan is rb. 20 augustus 2002. In casu ging het om een pensionovk
en om het in gebruik krijgen van een woonruimte en daarnaast werd er zorg geleverd. De rb
ging kijken naar welk element overheerst. In eerste instantie pakt het andersom uit; het
verzorgingselement overheerst, maar biedt de huurder nog een kans om te bewijzen dat het
huurelement overheerst.
Gemengde overeenkomsten
Dit is geregeld in art. 6:215 BW en daarin is geregeld dat als één ovk voldoet aan de
omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere ovk, dat dan voor elke soort
de gegeven bepalingen naast elkaar van toepassing blijven, tot het moment dat die
bepalingen niet meer met elkaar verenigbaar zijn of dat gezamenlijke toepassing niet kan
omdat de wet zich hiertegen verzet. Bij absorptie wordt een deel meegenomen in de regels
van het andere deel, maar hier blijven beide ovk naast elkaar bestaan en pas op het moment
dat t.a.v. een specifiek onderwerp dat niet kan, dan wordt pas gekeken naar welke van de
twee ovk wordt gekozen.
Een voorbeeld hiervan is HR 10 maart 2017. In casu ging het om een kasteel dat in
eigendom is van Staatsbosbeheer en die sloot met een partij (huurder) een ovk voor het
leveren van cateringdiensten in het kasteel. Om die cateringsdiensten goed uit te voeren,
heeft de huurder ook een aantal ruimtes in het kasteel tot de beschikking. Relevant hierbij is
de wijze waarop Staatsbosbeheer aan de huurder kwam; namelijk door middel van een
aanbestedings-procedure. Na een aantal jaar vindt Staatsbosbeheer het tijd om een nieuwe
procedure te beginnen en wil de ovk met de huurder opzeggen. De huurder vindt dat dit niet
kan, want er is sprake van een huurovk en beriep zich op huurbescherming. De HR: sloot
zich aan bij het hof. Volgens het hof was sprake van een gemengde ovk en dan is de vraag
of de beëindigingsregels van beide ovk naast elkaar ten uitvoer worden gelegd. Bij een
huurovk kan een beroep worden gedaan op huurbeëindigingsbescherming en dan kan
Staatsbosbeheer niet zomaar opzeggen, maar bij een cateringsovk kan dit veel eenvoudiger.
Dus dan zou in dit geval de ovk wel kunnen worden opgezegd.
Dienstwoning
Hierbij gaat de huur van een woonruimte samen met een arbeidsovk. Aan een dienstwoning
(dat ook sprake is van een dienstwoning) zijn strikte regels verbonden, met als belangrijkste
voorwaarde dat het bewonen van de ruimte nodig is voor het goed uitoefenen van de baan
van de huurder. Er wordt ook een onderscheid gemaakt tussen de eigenlijke en oneigenlijke
dienstwoning. Bovenstaande regels zijn van toepassing op een eigenlijke dienstwoning (dus
dat bij beëindiging de regels van het arbeidsrecht voorgaan) en oneigenlijke dienstwoning is
een term waarmee wordt aangeduid dat partijen iets als dienstwoning is bestempeld, maar
voldoet niet aan de regels en dus zijn de beëindigingsregels van het huurrecht van
toepassing. Een voorbeeld hiervan is een boswachter; in de arbeidsovk staat dat hij toezicht
moet houden op een bos/perceel en staat vaak een woning, die hij mag gebruiken zolang hij
die taak uitoefent en dat bevordert ook de functie. Het gaat er ook om dat de werkgever aan
de werknemer oplegt om in de woning te wonen; dus bewoning is verplicht.
Regimes binnen het huurrecht
Als sprake is van een huurovk, dan is van belang wat er specifiek is aan het huurrecht. Het
huurrecht kenmerkt zich met name door bescherming voor de huurder m.b.t. de beëindiging
van de ovk en m.b.t. de huurprijs. Het is sterk afhankelijk van wat wordt gehuurd. De wet is
als volgt opgebouwd:
- Algemene bepalingen (art. 7:201 BW e.v.)
o Bijv. als sprake is van een onbebouwde zaak, zoals een stuk grond.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller pamela22. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $4.32. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
60904 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now