Summary
Samenvatting vastgoedrecht deel koop + lesnotities
- Course
- Institution
Samenvatting Vastgoedrecht deel koop, aangevuld met lesnotities
[Show more]
Seller
Follow
Studentvastgoed3
Reviews received
Content preview
Vastgoedrecht – koopH1: De verkoop van een onroerend goed
2 regimes in ORG:
- Gemeenrecht inzake koop
o Gedeelte van aanvullend recht en dwingend recht
§ Gedeeltelijk recht:
• Je kan van de wettelijke regeling afwijken in de koopovereenkomst
- Woningbouwwet
o Regelt niet alle aspecten van de verkoop
à Terugvallen op gemeen recht verkoop
o Voor 95% van dwingend recht
o Niet de mogelijkheid om van de wettelijk regeling af te wijken in de
koopovereenkomst
Begrip en situering
Wat is een koopovereenkomst?
Art. 1582 BW
Definitie koopovereenkomst: Contract waarbij de ene partij (verkoper) de eigendom van een zaak
over te dragen aan een andere partij (de koper) die zich ertoe verbindt een geldprijs hiervoor te
betalen
2 basiselementen van een koopovereenkomst:
- Overdracht van eigendom
o Volle eigendom of blote eigendom
- Prijs in geld
o Tegenprestatie moet in geld, zoniet dan is het een schenking
o Indien het niet uit geld bestaat dan is het geen koopovereenkomst maar een andere
overeenkomst
o Bestaat de tegenprestatie uit aandelen of andere effecten die het eigen vermogen
van de vennootschap vertegenwoordigen (bv: winstbewijzen, …) dan staan we voor
de rechtsfiguur van inbreng in vennootschap.
§ Dit vindt u in het wetboek van vennootschap van verenigingen
o Schuldbewijzen vertegenwoordigen het vreemd vermogen van de vennootschap
§ Contract van ruil
• De regels van ruil vindt men in het BW achter de regels van de
koopovereenkomst
De verschillende manieren samengevat:
- Inbreng in vennootschap
- Schenking
- Ruil
à In eerste orde pas je de eigen regels toe, in tweede orde de regels van koop-verkoop
,Er zijn 4 regels van koop-verkoop die enkel gelden voor een zuiveren overeenkomsten en die niet
gelden voor de met koop gelijkgestelde
- Vernietiging van een koop ten benadelen van de verkoper
- Voorrecht van de niet betalende verkoper van een ORG
o Geldt enkel bij zuiveren overeenkomsten, niet bij inbreng van de vennootschap en
schenking
- Wettelijke en conventionele voorkooprechten
o Als verhuurde goed verkocht wordt heeft de huurder een voorkooprecht (= als
eerste het recht tot koop)
o Enkele bij zuivere overeenkomsten
- Het bedongen recht van wederinkoop
o De mogelijkheid die een verkoper gegeven wordt om de koop ongedaan te maken
binnen de 5 jaar na verkoop
o Geldt enkel voor de zuivere overeenkomsten
De kenmerken van een koopovereenkomst
1. Overeenkomst onder bezwarende titel
o Tegenovergestelde: overeenkomst om niet (= zonder tegenprestatie), bv. schenking
o Er moet altijd een tegenprestatie in geld zijn
2. Wederkerige overeenkomst
o Overeenkomst waarbij beide partijen rechten en plichten hebben
3. Consensuele overeenkomst
o Voor de geldigheid van de overeenkomst ontstaat de loutere wilsovereenkomst
tussen beide partijen
o Alle vastgoedcontracten zijn consensuele overeenkomsten
§ Tenzij de wetgever uitdrukkelijk een uitzondering voorziet, 3 uitzonderingen:
• Plechtige contracten
o Voor de geldigheid van het contract tussen de partijen is er
een notariële akte vereist
o Kan niet mondeling en niet met onderhandse akte
o Sanctie: absolute nietigheid van de overeenkomst
o Vb.: schenking van ORG, vestiging van hypotheek op ORG
• Vormelijke contracten
o Voor de geldigheid van het contract tussen de partijen is er
een onderhandse akte vereist
o Sanctie: absolute nietigheid van de overeenkomst
• Zakelijke contracten
o Afgifte van de zaak vereist
o Geen vormvereisten
4. Koop is geen contract intunitu persona
o Wanneer het wordt afgesloten omwille van de persoon of de persoonlijke
kwaliteiten van de tegenpartij, meestal de schuldenaar
5. Koop is een ogenblikkelijke overeenkomst (tegengestelde: voortdurende overeenkomst)
o Als een ogenblikkelijke overeenkomst ontbonden wordt dan gebeurt de ontbinding
met terugwerkende kracht (= partijen worden teruggeplaatst in de oorspronkelijke
toestand => extunc)
o Als een voortdurende overeenkomst ontbonden wordt dan gebeurt dat onmiddellijk
o Vrijwaring voor geborgen gebreken moet anterieur voorafgaand zijn aan de verkoop
,4 algemene geldigheidsvereisten van een verkoopovereenkomst
1. Bepaald voorwerp
2. Geoorloofde oorzaak
3. Geldige toestemming (= partijen moeten het over alle essentiële elementen eens zijn
4. Bekwaamheid van de partijen
3 rechtsfiguren bij koop:
- Eenzijdige verkoopbelofte
o De verkoper legt een belofte vast, de verkoper belooft de koper tegen een
vastgestelde prijs een prestatie binnen een vastgestelde termijn
§ Optie vervalt wanneer termijn verstrijkt
- Eenzijdige aankoopbelofte
o = koper die belooft te kopen tegen een bepaalde prijs als de verkoper binnen een
vastgestelde termijn wenst
§ Optie vervalt wanneer termijn verstrijkt
- Conventionele voorkeurbeding (= conventioneel voorkooprecht)
o De eigenaar van het ORG gaat ten aanzien van de zittende huurder de verbintenis
aan bij voorkeur voor de verkoop aan iemand anders voor te stellen
o Wanneer er nooit beslist te verkopen wordt dit nooit toegepast
o Kan in elk huurcontract worden opgenomen
§ Bij pacht is dit wettelijk bepaald (het hoeft niet in het contract te staan, dit
wordt door de wet opgelegd)
Bekwaamheid
Je moet handelsbekwaam zijn om het goed te mogen kopen of verkopen. Wie dit niet is wordt
beschermd
Elementen van deze bescherming:
- De handelsonbekwame moet vertegenwoordigd zijn
o Iemand moet in zijn plaats optreden om te tekenen
- Verkoop moet openbaar gebeuren
o Dit biedt de beste kansen voor het onroerend goed om tegen een goede prijs
verkocht te worden
o Met akkoord van de rechter kan uit de hand verkocht worden rechter moet
overtuigd worden van het voordeel dat dit heeft voor het kind
- Men moet toestemming hebben als vertegenwoordiger om in naam en voor rekening van
het kind te verkopen
o Rechter geeft toestemming aan de toezichthouder
- Rechter houdt toezicht bij de verkoop, kijkt het contract en de prijs na
o = een verkoop op gerechtelijk gezag
o Vb: verkoop bij faillissement
o 3 regels zijn niet van toepassing die bij een gewone verkoop wel van toepassing zijn
o De vernietiging van de verkoop wegens benadeling van de verkoper
o Koper heeft geen recht op vrijwaring van verborgen gebreken
§ Wel voor uitwinning
§ Kopen op eigen risico!
o De aansprakelijkheid voor gebreken op grond van de wet “verkoop aan de
consument” geldt niet
à De andere regels van verkoop zijn wel van toepassing
, Bijzondere onbekwaamheden à in het geval van tegenstrijdige belangen
- De wetgever verbiedt dat de met koop belaste het goed zelf koopt
- Vb.: de voogd mag de goederen van zijn kind niet kopen
3 rechtsfiguren als 1 van de partijen niet aanwezig is:
- Lastgeving
o Lasthebber sluit de koopovereenkomst in naam en voor rekening van de lastgever
o Vb.: koop bij openbare verkoop van ORG mag als gehuwde koppel in gemeenschap
van goederen niet alleen, tenzij men een volmacht heeft van de gehuwde partner
- Sterkmaking
o Sterkmaker belooft dat een ander persoon de overeenkomst zal aangaan
o De derde is vrij al dan niet toe te stemmen
o Als die derde zijn toestemming niet geeft is de sterkmaker (afwezige partij) er niet
tot gehouden de overeenkomst (om te kopen) uit te voeren, enkel gehouden tot
schadevergoeding
- Comandverklaring à 2 termijnen
o Doet zich voor in hoofde van de verkoper (niet van de koper) namens de koper
o De ogenschijnlijke koper houdt zich het recht voor om de werkelijke koper aan te
duiden die zijn plaats inneemt.
o Bij commandverklaring is er altijd een koop, ofwel koopt de koper ofwel koopt de
ogenschijnlijke koper
o Geldigheidsvoorwaarde: enkel in te roepen als dit opgenomen werd in de
overeenkomst
o 2 termijnen:
§ Burgerrechtelijke termijn
• Partijen kunnen de termijn vrij bepalen
• Termijn begint te lopen vanaf de ondertekening van het compromis,
bij openbare verkoop vanaf de definitieve toewijzing
• Als hij langer is dan de fiscale termijn zal dat tot gevolg hebben dat 2
keer het verkooprecht wordt geheven
§ De fiscale termijn
• = een wettelijk termijn
• Legt de wet een termijn op zodat er maar 1 koop is
• Na een gewestelijk termijn
o Bij procedure van uitvoerend beslag is een commandverklaring altijd toegelaten
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller Studentvastgoed3. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $8.63. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
67866 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now