Vastgoed in pocket voor het Vlaamse Gewest 2020-2021
Uitgebreide samenvatting van het boek 'Vastgoed in Pocket voor het Vlaamse Gewest '. De samenvatting werd dit jaar opgesteld en behandelt alle onderwerpen van het boek.
Prijs boek in nieuwstaat: +/- 300 euro
A ...................................................................................................................................................................... 8
1 Aankoop op plan of in opbouw (Wet-Breyne / Woningbouwwet) ..................................................... 8
2 De aannemer ........................................................................................................................................ 13
B .................................................................................................................................................................... 27
C .................................................................................................................................................................... 66
Vastgoed in Pocket voor het Vlaamse Gewest (2021 – 2022) 1
5 Controleonderzoek van elektrische installaties ............................................................................... 68
6 Controleonderzoek van stookolietanks ............................................................................................ 69
D .................................................................................................................................................................... 70
E .................................................................................................................................................................... 74
1 Verenigde Eigenaars vzw ................................................................................................................... 74
2 Energieprestatie en binnenklimaat (EPB) ......................................................................................... 74
7 Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen .................................................................................. 87
G .................................................................................................................................................................... 87
4 Bescherming van de gezinswoning .................................................................................................. 91
H .................................................................................................................................................................... 91
I .................................................................................................................................................................... 101
1 Inbreng van een onroerend goed in een vennootschap................................................................ 101
K .................................................................................................................................................................. 106
1 Kadaster (Administratie Opmetingen en Waarderingen) .............................................................. 106
M .................................................................................................................................................................. 117
N .................................................................................................................................................................. 127
O .................................................................................................................................................................. 133
P .................................................................................................................................................................. 150
R .................................................................................................................................................................. 162
1 Recht van voorkeur ........................................................................................................................... 162
2 Recht van voorkoop .......................................................................................................................... 162
3 Registratiebelasting bij aankoop ..................................................................................................... 166
U .................................................................................................................................................................. 193
V .................................................................................................................................................................. 194
1 Vaste datum ....................................................................................................................................... 194
W ................................................................................................................................................................. 216
Vastgoed in Pocket voor het Vlaamse Gewest (2021 – 2022) 7
,A
1 Aankoop op plan of in opbouw (Wet-Breyne / Woningbouwwet)
1.1 Beschermde overeenkomsten
1.1.1 Toepassingsgebied
Van toepassing op iedere overeenkomst tot verkrijging van een te bouwen of in aanbouw zijnde woonhuis,
in België gelegen, dat geheel of gedeeltelijk tot huisvesting is bestemd en waarbij de koper of
opdrachtgever verplicht is 1 of meer betalingen te verrichten voor de voltooiing van het gebouw.
Kenmerk 1: overeenkomst tot verkrijging
- Betreft overeenkomsten tot eigendomsovergang: koopovereenkomsten en andere (bv. ruiling)
- Betreft verbintenissen tot bouwen, doen bouwen of verschaffen1 van een huis
Overeenkomsten die vallen onder WB worden gezien als een koop- of aannemingsovereenkomst.
De bouwpromotor is steeds persoonlijk aansprakelijk, hetzij als verkoper, hetzij als aannemer.
Kenmerk 2: een te bouwen of in aanbouw zijnde huis
- Het gebouw moet toekomstig zijn
- WB is dus niet van toepassing indien:
• Het gebouw reeds voltooid is op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst
• De verkoper of de aannemer niet de verplichting heeft om het bouwwerk te voltooien
Kenmerk 3: bestemming tot huisvesting
Moet een huis/appartement zijn dat bestemd is tot huisvesting, of beroepsdoeleinden en huisvesting. 2
Gemengde bestemming: het deel bestemd voor bewoning moet minstens evenwaardig zijn aan het deel
bestemd voor beroepsdoeleinden. Pas dan is er sprake van WB.
Bv. een handelsgelijkvloers wordt verkocht in een nieuw appartementsgebouw = geen WB
Bv. een handelsgelijkvloers wordt met een van de appartementen in het gebouw verkocht = WB
Kenmerk 4: verplicht 1 of meer betalingen verrichten voor de voltooiing
Achteraf betalen = geen WB
1.1.2 Uitbreiding toepassingsgebied
De huidige wettelijke regeling is ook van toepassing:
1) Op de verkoop van een bestaande woning, indien de verkoper zich op hetzelfde moment verbindt
om verbouwingswerken uit te voeren en waarbij de koper zich verbindt betalingen te doen voor de
voltooiing van de werken
Let op:
• De werken moeten minstens 80% bedragen van de verkoopprijs van het onroerend goed
• De werken moeten minstens 18.600 euro kosten
• Een aannemingsovereenkomst waarbij de aannemer gelast wordt met verbouwings- of
uitbreidingswerken, maar er geen sprake is van de verkoop van het goed = geen WB
2) Op studieopdrachten die betrekking hebben op de bouw van een nieuwe woning
Let op: de wet is uitgesloten indien voldaan aan 3 voorwaarden:
1. De kostprijs van de studieopdracht <2% van de voorziene bouwkost
2. De overeenkomst tot studieopdracht omvat een beschrijving van de uit te voeren werken en
een opgave van de behoeftestudie van de verkrijger of opdrachtgever
3. De opdrachtgever of koper heeft een bedenktijd van 7 dagen, voor de overeenkomst definitief
wordt
1
Elk contract waarbij iemand, zonder persoonlijk over te gaan tot het verwerken van de materialen en zonder zelf de contracten
slaande op de technische en materiële uitvoering van het gebouw te sluiten, zich ertoe verbindt over te gaan tot een geheel van
verrichtingen die noodzakelijk zijn om het werk tot en goed einde te brengen.
2
Let op: de koper of bouwheer mag het gekochte pand nadien verkopen of verhuren (huisvesting).
Vastgoed in Pocket voor het Vlaamse Gewest (2021 – 2022) 8
,1.1.3 Vallen niet onder de Wet-Breyne
1) Aannemingen van afzonderlijke overeenkomsten (enkel als iemand als lasthebber alles op zich
neemt, bv. een promotor)
2) Overeenkomsten aangegaan door:
1. Regionale huisvestings- en landmaatschappijen of de door hen erkende maatschappijen
2. Gemeenten en intercommunale verenigingen
3. Verkrijger of opdrachtgever wiens geregelde werkzaamheid erin bestaat woningen op te
richten om ze te vervreemden
Men is van mening dat deze personen geen rechtsbescherming nodig hebben, gelet op hun
bijzondere hoedanigheid en hun specifieke bekwaamheid in deze materie.
1.2 Inhoudelijke regeling
1.2.1 Eigendomsoverdracht
Eigendom op de grond en de reeds uitgevoerde werken gaat meteen op de koper over bij het afsluiten van
de overeenkomst.
Kenmerken
- Registratie blijft nodig om de overdracht tegenwerpelijk te maken aan derden
- Indien de aannemer geen eigenaar is van de grond, kan de eigendomsoverdracht worden
uitgesteld tot het verlijden van de akte
- De rest van de eigendomsovergang gebeurt naarmate de bouwwerken vorderen
- De verkoper of aannemer draagt het risico van verlies van de werken, ten minste tot aan de
voorlopige oplevering
1.2.2 Borgstelling
De borgstelling is verplicht om de voltooiing van de werken te waarborgen.
Geen borgstelling = koper mag de nietigheid van de overeenkomst of het met de wet strijdig beding
inroepen zo lang de notariële akte niet verleden is.
- Of indien het een onderhandse aannemingsovereenkomst betreft: nog voor de voorlopige
oplevering
Welke borgstelling?
Erkende - Borgstelling bedraagt 5% van de prijs van het gebouw
aannemers - Borgstelling bij Deposito- en Consignatiekas
• Bewijs moet men afleveren <30D na afsluiten aannemingsovereenkomst
- Borgstelling gebeurt in geld of in openbare fondsen
- Eerste helft borg mag vrijgemaakt worden bij de voorlopige oplevering
- Tweede helft borg mag vrijgemaakt worden bij de definitieve oplevering
De verbintenis van de borg eindigt bij de voorlopige oplevering van de werken.
Niet-erkende - Borgstelling bij kredietinstelling, hypotheek- of verzekeringsonderneming
aannemers • Bewijs moet men afleveren <30D na afsluiten aannemingsovereenkomst
- Type:
• Ofwel voor de voltooiing van de bouwwerken (voltooiingswaarborg)
• Ofwel voor de terugbetaling van de gestorte bedragen bij niet-voltooiing
(terugbetalingswaarborg)
De verbintenis van de borg eindigt bij de voorlopige oplevering van de werken.
De notaris moet in de authentieke overeenkomst de overeenkomst van de borgtocht vermelden.
En hij voegt een afschrift van deze overeenkomst bij de akte.
Vastgoed in Pocket voor het Vlaamse Gewest (2021 – 2022) 9
, 1.2.3 Betaling
Algemene kenmerken
- Er mogen geen voorschotten ontvangen worden voor er enig geschrift getekend werd
- Bij ondertekening van de (onderhandse) overeenkomst mag het voorschot niet meer zijn dan (%
van de totale overeengekomen prijs
Indien er sprake is van het verlijden van een authentieke akte, moeten 3 voorschriften nageleefd
worden
1) Bij ondertekening van de (voorafgaande onderhandse akte): een voorschot van maximum 5% van
de totale prijs mag worden betaald
2) Bij het verlijden van de authentieke akte: de verkoper mag de betaling eisen van de prijs van de
grond + de prijs van de uitgevoerde bouwwerken – het reeds gestorte voorschot
Let op: de reeds uitgevoerde werken moeten eerst goedgekeurd worden door een architect, VOOR
het verlijden van de notariële akte
3) Na het verlijden van de authentieke akte: het saldo van de prijs van de werken is opeisbaar
Let op: gedeeltelijke betalingen mogen nooit hoger zijn dan de prijs van de uitgevoerde werken,
overige betalingen moeten dus gelijk zijn aan de waarde van de constructies.
1.2.4 Prijsherziening
Prijs van het gebouw = prijs die bij ondertekening van de overeenkomst wordt vastgesteld3.
Kenmerken
- Maximaal 80% van de prijs kan herzien worden
- Herziening gebeurt o.b.v. schommelingen van lonen en sociale lasten en prijzen van
bouwmaterialen
• Let op: herziening o.b.v. schommelingen in lonen en sociale lasten is beperkt tot 50% van de
prijs van het gebouw
- De verkoper of aannemer die zelf verantwoordelijk is voor vertraging in de uitvoering of levering,
kan geen prijsherziening eisen voor die periode
1.2.5 Geen beding van wederinkoop
Mag absoluut NIET4.
1.2.6 Verplichte opleveringen
Een uitdrukkelijke oplevering
= er wordt een tegensprekelijke, geschreven akte opgesteld
- Zowel voor de voorlopige als definitieve oplevering
- De aannemer moet hierbij enkel vertegenwoordigd zijn, of gewoonweg opgeroepen zijn
- Oplevering betekent enkel aanvaarding door de bouwheer, de aanvaarding van de aannemer
impliceert geen oplevering
Uitzonderingen:
- Er is sprake van stilzwijgende voorlopige oplevering als de koper/bouwheer de woonst in gebruik
neemt of er gaat wonen, behoudens tegenbewijs
• Dit geldt zowel voor de privatieve als de gemene delen
- Er is sprake van voorlopige of definitieve aanvaarding indien de koper/bouwheer zich schuldig
maakt aan volgende 2 zaken:
• Hij gaat niet in op het schriftelijk verzoek van de aannemer/verkoper om over te gaan tot
oplevering
• Hij laat na om binnen de 15 dagen na aanmaning door een deurwaardersexploot te
verschijnen op de voorlopige oplevering (waarvan de datum in het exploot vermeld werd)
Let op: dit vermoeden geldt niet voor de oplevering van de gemene delen.
Als iemand weigert over te gaan tot oplevering, moet dit bij aangetekend schrijven aan de verkoper of
aannemer worden meegedeeld. De brief moet ook de reden vermelden.
3 = totale prijs – prijs van de grond
4 De koper/opdrachtgever zou bv. kunnen afzien van een klacht uit vrees dat de aannemer zijn recht inroept.
Vastgoed in Pocket voor het Vlaamse Gewest (2021 – 2022) 10
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller vastgoedstudentap. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $51.98. You're not tied to anything after your purchase.
