Summary
Samenvatting vastgoedrecht - deel koop
- Course
- Institution
Volledige samenvatting van de cursus en extra informatie en voorbeelden uit het deel Koop binnen het vak Vastgoedrecht, gegeven door D. Meulemans?
[Show more]
Seller
Follow
bovr4
Reviews received
Content preview
KOOPOVEREENKOMST1 VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED
1.1 WETTELIJKE REGIMES
1.1.1 GEMEENRECHT INZAKE KOOP – BW BOEK III, TITEL VI “KOOP”
Wettelijke regeling gedeeltelijk dwingend en gedeeltelijk aanvullend recht
Zorgvuldig opgestelde verkoopovereenkomst belangrijk
Contract moet koopovereenkomst zijn
1.1.2 WONINGBOUWWET – WET BREYNE
WET VAN 9 JULI 1971
Bijzondere regeling voor verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woning
Specifiek toepassingsgebied
Dwingend recht (op 1 regel na
Al wat hier niet in is geregeld, valt koopovereenkomst onder bepalingen van BW inzake koop
Niet alle aspecten hierin geregeld: aspecten inzake koop waar woningbouwwet niet in voorziet:
toepassen gemeenrecht inzake koop
Voorbeeld
Vrijwaring voor uitwinning: zelf koop niet storen + tussenkomen wanneer derden koop verstoren
Indien aan één of meer toepassingsvoorwaarden van Woningbouwwet wordt voldaan: gemeenrecht inzake
koop toepassen
Woningbouwwet op één regel na geheel dwingend recht ↔ gemeenrecht inzake koop voor de helft dwingend
en de helft aanvullend recht
1.2 BEGRIP EN SITUERING
1.2.1 DEFINITIE
KOOPOVEREENKOMST Contract waarbij partij (VK) zich ertoe verbindt de eigendom van een zaak over te
dragen aan andere partij (K), die zich jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor
te betalen (art. 1582 BW)
Basiselementen Overdracht van eigendomsrecht
Betaling van een prijs in geld
Geen andere wezenlijke bestanddelen
Indien één van bestanddelen ontbreekt: contract is geen koopovereenkomst
* Geldprijs die betaald wordt moet niet in munteenheid die gebruikt wordt in BE
* Verschilpunt met huurovereenkomst: gebruik en genot moet verschaft worden voor OG
+ prijs moet betaald worden: in geld of natura
(VK: enkel in geld)
Vastgoedrecht: Koop Bo Van Royen 1
, Voorbeeld
Bij pacht kan overeengekomen worden dat de huurprijs in landbouwproducten wordt betaald
* Eigendom OG kan wel overgedragen worden tegen andere prestatie dan geldsom: mag maar is geen
koopovereenkomst
Voorbeeld
Eigendom overdragen aan vennootschap: 1 Vennootschap vergoedt eigenaar in geld
koopovereenkomst
2 Vennootschap vergoedt eigenaar in aandelen / andere
effecten die eigen vermogen van vennootschap
vertegenwoordigen
rechtsfiguur van inbreng in vennootschap: geregeld in WVV
3 Vennootschap vergoedt eigenaar in obligaties / andere
effecten die vreemd vermogen van vennootschap
vertegenwoordigen
contract van ruil: geregeld in BW (na koopovereenkomst)
Bouwpromotor bouwt nieuw complex op eigendom
Eigenaar draag eigendom over en krijgt in ruil
appartement
Wanneer tegenprestatie bij eigendomsoverdracht geeft prijs niet in geld is of zelfs helemaal geen
tegenprestatie – geen koopovereenkomst
- Indien geen tegenprestatie: specifieke regels van schenkingsrecht toepassen
- Indien tegenprestatie effecten die eigen vermogen beslaan: regels inbreng in
vennootschap uit WVV toepassen
- Indien tegenprestatie effecten zijn die vreemd vermogen vertegenwoordigen: specifieke
regels van ruil toepassen
Voor alles wat niet specifiek geregeld wordt: complementair in tweede orde terugvallen op
gemeenrecht inzake koop/verkoop
Regels gemeenrecht inzake koop/verkoop gelden niet enkel voor zuivere overeenkomsten waar de tegenprestatie
in geld is, maar ook voor met koop gelijkgestelde overeenkomsten (ruil, inbreng in vennootschap en schenking)
Op deze regel 4 uitzonderingen – gelden enkel op zuivere koopovereenkomst
- Vernietiging van koop wegens benadeling VK (enkel bij betaling prijs in geld)
- Voorrecht van niet betaalde verkoper (betaald voor andere SE’s)
- Wettelijke en conventionele voorkooprechten
o Wettelijk: pacht – omzeilbaar door toepassen van niet zuivere koopovereenkomsten
o Conventioneel: huur
- Bedongen recht van wederinkoop
o VK kan bedingen dat hij gedurende 5 jaar koop kan ongedaan maken en goed terug kan nemen
Vastgoedrecht: Koop Bo Van Royen 2
,1.2.2 KENMERKEN VAN KOOPOVEREENKOMST
1 OVEREENKOMST ONDER BEZWARENDE TITEL
Tegenprestatie in geld
2 WEDERKERIGE OVEREENKOMST
Beide partijen nemen rechten en plichten op zich – verbintenissen
3 CONSENSUELE OVEREENKOMST
Overeenkomst komt tot stand door loutere wilsovereenstemming tussen partijen (solo consensu)
In ons recht zijn alle vastgoedcontracten in principe consensuele overeenkomsten
Kan mondeling maar niet verstandig omwille van bewijs
Tenzij wetgever in afwijkende regeling voorziet
Uitzonderingen
1 Plechtige overeenkomsten
Voor geldigheid overeenkomst tussen partijen notariële akte vereist
Sanctie Absolute nietigheid overeenkomst – in te roepen door partijen, alle belanghebbende en
ambtshalve door rechter
Schenking OG – vestiging hypotheek OG – statuten van mede-eigendom (basisakte + reglement van mede-
eigendom) – statuten van vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
2 Vormelijke overeenkomsten
Voor geldigheid overeenkomst tussen partijen onderhandse akte vereist – mag bij notariële akte
Sanctie Relatieve nietigheid overeenkomst – in te roepen door de door wet beschermde partij:
economisch zwakkere partij
Verkoop OG onder Wet Breyne – overeenkomst van consumentenkrediet – reglemement van interne
orde (mede-eigendom) – opdrachtovereenkomst syndicus – verkoop recht van timesharing
3 Zakelijke overeenkomst
Voor geldigheid overeenkomst tussen partijen afgifte van zaak vereist
Lening
Huurcontracten? Helft consensueel, helft vormelijke contracten
Hangt af van toepasselijke huurregime
1 Consensueel
- Gemeen huurrecht
- Klassieke handelshuur volgens federale handelshuurwet
- Pacht
2 Vormelijk
- Woninghuur volgens federale Woninghuurwet – verhuring woning-hoofdverblijfplaats
- Woninghuur volgens Vlaams Woninghuurdecreet
- Handelshuur van korte duur (≤ jaar) volgens Vlaams POP-UP decreet
- Verhuringen van studentenkamers
* Op dit ogenblik: vakantieverhuringen nog consensueel – wanneer Vlaams Decreet er is zal hier vormelijke
overeenkomst voor nodig zijn
Vastgoedrecht: Koop Bo Van Royen 3
, 4 VERGELDEND CONTRACT
Partijen weten van begin af aan wat zij aan elkaar verschuldigd zijn
Uitzondering: koop tegen lijfrente is kanscontract
Eigenaar draag eigendom over op koper – koper verbindt er zich toe om zolang de verkoper leeft, hem
periodiek een som te betalen: op voorhand niet zeker hoeveel er zal betaald worden
5 HOOFDCONTRACT
6 GEEN CONTRACT INTUÏTU PERSONAE
7 OGENBLIKKELIJKE OVEREENKOMST
Uitvoering overeenkomst gebeurt ineens
* Huurovereenkomst is voortdurende overeenkomst
Rechtsgevolgen verbonden aan verschil tussen ogenblikkelijke en voortdurende overeenkomst
Ontbinding wegens wanprestatie
Rechter maakt uit of tekortkoming zwaar genoeg is om ontbinding te rechtvaardigen
Gerechtelijke ontbinding van overeenkomst
Indien rechter koopovereenkomst ontbindt: met terugwerkende kracht ontbonden
Partijen worden teruggeplaatst in toestand waarin ze zich voor sluiten kookovereenkomst in
bevonden – alsof er nooit een koop is geweest
Koopovereenkomst ex tunc ontbonden alsof er nooit koop was
Indien rechter huurovereenkomst ontbindt:
Huurovereenkomst gebeurt voor de toekomst – niet met terugwerkende kracht
Huurder heeft genot gehad: men kan niet doen alsof dat er niet is geweest
Huurovereenkomst ex nunc ontbonden
Verhuurder moet ook ontvangen huur niet teruggeven
Verschil ontbinding
Koopovereenkomst Uitdrukkelijk ontbindend beding opnemen: bij wanprestatie onmiddellijk
ontbonden zonder oordeel rechter
Huur Dwingende regel: uitdrukkelijk ontbindend beding nietig
Vrijwaring voor verborgen gebreken
Bij koop op verkoper en bij huur op verhuurder: verplichte vrijwaring voor verborgen gebreken – staat in
voor deze gebreken
Voorwaarden Gebrek heeft verborgen karakter
Gebrek maakt zaag ongeschikt voor gebruik
Gebrek moet belangrijk zijn
+ BIJ KOOP: anterioriteitsvereiste – verborgen gebrek moet minstens in de kiem bestaan
bij sluiten van verkoopovereenkomst
1.2.3 SLUITEN VAN KOOPOVEREENKOMST
1.2.3.1 GELDIGHEIDSVEREISTEN
Art. 1108 BW
1 TOESTEMMING VAN PARTIJEN
Koop tussen partijen voltrokken vanaf zij akkoord gaan over zaak en prijs (art. 1583 BW)
Vastgoedrecht: Koop Bo Van Royen 4
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller bovr4. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $6.51. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
77254 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now