Class notes
College aantekeningen Taxatieleer Taxatieleer vastgoed 1, ISBN: 9789001823795
- Course
- Institution
- Book
Deze samenvatting bestaat uit de college aantekeningen en de extra informatie die de docent heeft meegegeven.
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
Seller
Follow
luukvh
Reviews received
Content preview
Taxatieleer college + antwoorden huiswerkopgavenWeek 3.1
Wat is taxeren en wat is een taxateur?
Wat is taxeren? Het is de waarde van iets begroten, ramen of schatten. Dit doe je o.b.v. een analyse
en interpretatie van kwalitatieve en kwantitatieve informatie. De basisvoorwaarden voor de analyse
zijn objectiviteit en vakkennis. (er worden veel meer dingen getaxeerd dan alleen vastgoed, bijv.
kunst. Er zijn 3 typen taxateurs:
- Niet-professionele taxateurs: doen het niet voor het beroep (dit zijn de burgers);
- Afhankelijke professionele taxateurs : taxateurs in loondienst t.b.v. eigen organisaties bijv. de
overheid of een bank;
- Onafhankelijke professionele taxateurs: dit zijn de registertaxateurs. Dit wil zeggen
onafhankelijk van de opdrachtgever een waardeoordeel uitbrengen. De zijn deskundig,
betrouwbaar en onafhankelijk.
De onafhankelijke taxateur moet zich ethisch (verantwoord) gedragen, omdat: de opdrachtgever
moet kunnen vertrouwen op datgene wat de taxateur taxeert. Je moet het doen naar beste kennis
en wetenschap. De taxateur moet ook te goeder trouw zijn (naar eer en geweten). Tot slot moet je
de taxateur verantwoording af kunnen leggen en het rapport/waarde kunnen onderbouwen.
De horecasector is heel erg lastig om te taxeren aangezien dit te maken heeft met de omzet die ze
maken. De omzet heeft dus niks met het pand te maken. De exploitatie is de waarde bepalende
factor bij horeca. (zie komende hoofdstukken)
Waarom laat je een taxatie uitvoeren?
Doel van taxaties:
- Aan en/of verkoop
- Verbouwingen
- Financiering
- WOZ
- Projectontwikkeling
- Huurwaarde bepaling voor nieuwe huur
- Verzekeringen
- Belasting
- Beleggingen
- (minnelijke) onteigening
- Vesteging van beperkte rechten
- Enz.
Een taxatie is verplicht bij: Splitsing in appartementsrechten, De nationale hypotheek garantie,
onteigening, OZB, successies (minderjarigen) en bijstandswet.
Kenmerken van de vastgoedmarkt
De taxateur maakt de markt door zijn deskundigheid hanteerbaar. Hij zorgt ervoor dat er binnen de
markt rationele beslissingen genomen kunnen worden door de door hem gehanteerde overwegingen
die hebben geleid tot zijn waardebepaling.
Een prijs is een moment opname, een waarde is een meer emotionele prijs van iets. Vastgoed is een
heterogeen goed. Dit wil zeggen dat de objecten van elkaar verschillen (zowel fysiek als in de
,beleving). De vastgoedmarkt is soms een vragersmarkt en soms een aanbiedersmarkt. Ook is de
markt ondoorzichtig, dat wil zeggen dat de informatie niet of niet geheel bij alle partijen bekend is.
Daarnaast is er een bepaalde mate van emotionele binding (niet iedereen vindt hetzelfde mooi).
Andere kenmerken van de vastgoedmarkt is de vertraging in de prijsreactie (wijzigen van de markt,
renteschommelingen, consumentenvertrouwen) de aanbodmarkt loopt vertraagt achter de op de
vraagmarkt. Een ander kenmerk is dat de onroerende zaak niet verplaatsbaar is en dat het lastig
overdraagbaar is (immobiliteit).
De rente is momenteel laag doordat de bevolking vergrijst en er minder bestedingen zijn. rente
bestaat uit de vergoeding van de lening, risico van de hypotheeknemer en de inflatie.
Verstorende invloeden op de markt:
- Geen/onvoldoende kennis van de huidige markt
- Irrationeel en/of onvoorzichtig gedrag
- De financieringswijze en financiering beschikbaarheid bepalen de bestedingsruimte
- Invloed van de overheid (subsidies, belastingen en heffingen, wettelijke voorschriften, ect,)
- Soms staan woningen te lang te koop.
Individuele omstandigheden en omgevingsfactoren bepalen de prijsvorming van de onroerende
zaak. De marktprijs wordt vaak gerealiseerd onder de grilligheid, zorgeloosheid, egoïsme, druk,
sentiment, sociale ambitie en veel andere factorek van koper en verkoper.
Invloed imperfecte markt op de prijs
De perfecte markt verondersteld een homogeniteit van de objecten, maar er zijn relatief weinig
kopers en verkopers gelijktijdig in de markt actief en beide beschikken over een beperkte
marktkennis. Aanbod naar vastgoed is relatief gefixeerd (staat vast) terwijl de vraag sterk kan toe- en
afnemen.
Prijs of waarde
Prijs (koopsom): de som geldt die in een individuele transactie wordt betaald voor een onroerende
zaak, welke tot stand is gekomen onder de principes van onvolkomen marktverhoudingen en
concurrentie.
Marktprijs: dit is de evenwicht prijs, de transactie is een juridisch moment. Een stolling van de markt.
De koopprijs is dan een gegeven, maar de markt blijft in beweging.
Waarde (marktwaarde/verwachting): Het is de prijs welke tot stand gekomen is in de fictie waarbij
de verkoper en koper als gelijkwaardige en rationale partijen volledig in gelegenheid zijn gesteld om
op basis van alle relevante gegevens en omstandigheden een zorgvuldige afweging te maken in een
transparante markt onder volledig substitueerbaarheid.
Worth (subjectief, niet markt gebonden): de waardering die de eigenaar zelf toekent aan het
vastgoedobject op basis van door hem zelfgekozen uitgangspunten. Het wordt persoonlijk aan
vastgoed toegekend. (beleid, economie, markt, ervaring, ect. hebben hier invloed op)
Invloeden op de waarde: locatie, toestand, wensen, markt, sociale omgeving, rentestand, het
gebruik, ect.
Deskundigheid/kennis van de taxateur:
, - Op en neergaande markt;
- Bekendheid met plaatselijke en regionale omstandigheden;
- Bouwkundige toestand van het gebouw;
- Politieke en economische toestand op het moment en in te toekomst;
- Juridische gevolgen van afgesloten overeenkomst;
- Ect.
De principes in de taxatieleer:
- Naast de kenmerken van de vastgoedmarkt worden er principiële afspraken gemaakt als
fundament voor het taxatieproces. Hierbij hangt elke afspraak (= principe) samen met een
ander en de principes gezamenlijk vormen als het ware een organisch geheel en zijn
onlosmakelijk met elkaar verbonden.
- Optimale aanwending, onverbrekelijkheid van gronden en opstallen, situatiemogelijkheden,
marginaal grensnut, anticipatie, vraag en aanbod, balans in de voorraad, negatieve waarden
Optimale aanwending
Een taxatie gaat altijd uit van de optimale aanwending. Dit is de meest waarschijnlijke bestemming
van een onroerende zaak die binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke,
economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk
vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. het zijn de potentiële gebruiksmogelijkheden
van een vastgoedobject. Bijvoorbeeld: van een kantorencomplex wordt een appartementencomplex
gemaakt. De optimale aanwending is afhankelijk van:
- Fysieke kwaliteit (bouwaard en grondsoort)
- Economische kwaliteit (vraag en aanbod)
- Juridische kwaliteit (bestemmingsplan, monument, ect)
- Sociale kwaliteit (aanleg snelwegen bijv.)
Onverbrekelijkheid grond en opstal
Het principe van de onverbrekelijkheid van grond en opstallen is gevolg van de optimale aanwending
en het gaat uit van gemeenschappelijk gebruik van grond en opstallen. Grond en opstallen moeten
beoordeeld worden volgens overeenstemmend gebruik.
De waarde van grond en opstallen ondervinden collectief de marktinvloeden als gevolg van het
gebouw, de verhuring, wijzigingen in de buurt, etc. Grond en opstallen kunnen niet los van elkaar
gezien worden.
Substitutiemogelijkheid
De substitutiemogelijkheid neemt aan dat een woonhuis met al zijn bruikbaarheden vervangbaar is
door een ander woonhuis met dezelfde of vergelijkbare bruikbaarheden. (Onder substitutie wordt
verstaan het doelbewust en doelgericht vervangen van een (deel van een) bestaande voorziening
door een (deel van een) andersoortige voorziening, waarbij de oorspronkelijke functie vervuld blijft
worden en wel voor een vergelijkbare patiëntenpopulatie.)
De waarde voor de gebruiker hangt af van het nut, maar de taxateur vergelijkt verschillende
onroerende zaken met elkaar die wat betreft locatie of fysiek (goed of slecht onderhouden)
verschillend zijn, maar toch overeenstemmend.
Anticipatie
De stelregel van anticipatie houdt het volgende in: de waarde moet in harmonie zijn met het waarde
concept en gaat uit van de constante waarde van alle toekomstige lasten en opbrengsten die op de
markt worden gebracht.
, Vraag en aanbod
De economische kenmerken van vraag en aanbod zijn: de nuttigheid, de vraag, de schaarste en de
overdraagbaarheid van een goed. Als deze kenmerken er zijn komt de prijs tot stand door vraag en
aanbod op de markt, maar indien ze ontbreken kan er geen prijs tot stand komen. Hiervoor is de
economische kennis (marktkennis) van de taxateur is essentieel.
Marginaal grensnut
(1e wet van Gossen/ wet van afnemend grensnut). Dit betekent dat de eerste eenheid consumptie
van een goed of dienst meer nut oplevert dan de tweede volgende eenheid. Bijv. als je honger hebt,
is de eerste zak aardappelen heel erg waardevol, heb je een tweede zak, dan is die al minder
waardevol, ect.
Balans in de voorraad
Je krijgt balans in de voorraad als de som van het gebruik van een bepaald type vastgoed
overeenstemt met de totale voorraad van dat type vastgoed.
Wettelijke belastingen
De taxateur hanteert altijd de waarde ‘kosten koper’ indien hij een waarde aan een pand heeft
toegekend.
Negatieve waarden
Negatieve waarden kunnen ontstaan wanneer er negatieve fysieke, economische en/of juridische
kwaliteiten aan een vastgoed kleven die sterker zijn dan de fysieke, economische en/of juridische
kwaliteiten van het vastgoed zonder deze negatieve kwaliteiten. Bijvoorbeeld een vervuilde grond.
Week 3.2 Taxatiemethoden
Het begrip ‘’waarde’’
Hoe wordt waarde gedefinieerd: marktwaarde is de waarde die gerealiseerd wordt naar beste
voorbereiding door twee partijen in volledige vrijheid. In algemene vrijheid gerealiseerd op de vrije
markt. De componenten van waarde zijn de Worth (persoonlijke waarde) en Value (marktwaarde)
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller luukvh. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $5.55. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
75759 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now