Class notes
Alle hoorcolleges van Registergoederenrecht
- Course
- Institution
Alle hoorcolleges van Registergoederenrecht.
[Show more]
Seller
Follow
evelineadlp
Reviews received
Content preview
Notarieel registergoederenrecht hoorcollegesCollege 1: overzichtscollege: koop en levering, schriftelijkheid, art. 7:2 BW
LET OP! Je moet echt lezen, want slechts rode lijnen.
Het tentamen is schriftelijk, herkansing is mondeling.
De prijzen van bestaande koopwoningen bereikten in juli 2021 het hoogste niveau ooit
Veel mensen blijven daardoor ook huren en daardoor stroomt het niet door en
hebben veel studenten moeite met huren.
Het aanbod van huizen is gering. De prijzen zijn enorm gestegen. 16% gestegen t.o.v.
vorig jaar.
Tijdbalk
Koop
o = obligatoire titel, meestal makelaar bij betrokken. Sluit een
bemiddelingsovereenkomst art. 7:485 e.v. BW.
Financieringsvoorbehoud
o Kan zijn dat met eigen middelen betaald worden, dan moet je een verklaring
eigen middelen tekenen bij notaris. Want notaris moet bron van eigen
middelen achterhalen. Je moet er navragen als notaris en het vastleggen.
o Ontbindende voorwaarde
Verklaring van bank overleggen en dan vervalt de werking van de KOV.
Tegenwoordig is het een drukke markt en daarom vaak kijken naar wie
geen financieringsvoorbehoud wil.
Stel gaat in na de levering: De titel vervalt en hoeft er geen terug
levering plaats te vinden = goederenrechtelijke werking. Hierdoor valt
het wel in de failliete boedel van de verkoper (dit maakt ook het
verschil met recht op ontbinding). Daarom voorwaarde opnemen want
zie je niet in kadaster art. 7:17 lid 1 onder c BW.
o Bevoegdheid tot ontbinden van de KOV (recht op ontbinding)
Ik sluit de KOV maar blijkt dat ik geen financiering kan krijgen dan mag
ik de KOV mag ontbinden.
Stel gaat in na de levering: De koper moet dan gaan meewerken aan
de terug levering.
o Het verschil tussen de twee maakt dus alleen uit na de levering, maar dit
gebeurd eigenlijk nooit, want je kunt maar tot een bepaald beroep doen op
dat financieringsvoorbehoud staat eigenlijk altijd in de KOV.
Waarborgsom/bankgarantie
o Art. 7:26 BW je kunt niet worden verplicht om de hele koopprijs vooruit te
betalen. Wel 10% van de koopprijs storten (waarborgsom) of vervangende
zekerheid stellen (bankgarantie).
o De boete als je afspraken niet nakomt is ook 10% dus dat is handig dat dat
gelijk is, want dat bedrag is uit de macht van de koper. Voor wie is het geld
dat op de kwaliteitsrekening staat van de notaris art. 7:26 BW? Is dat alvast
voor de verkoper?
1
, Vormerkung
o Hoe kunnen we de koper beschermen tegen incidenten die plaats vinden bij
de verkoper? Bijv. beslagen. Vormerkung: KOV inschrijven is een
dwingendrechtelijke bevoegdheid voor een particuliere koper. 5% wordt
ingeschreven kost ongeveer 300 euro. Gedurende 6 maanden beschermd.
Wanneer moet ik de KOV inschrijven? In het begin niet inschrijven, maar op
een gegeven moment wel.
Storting koopprijs
o Art. 7:26 BW het moet uit de macht van de koper worden gebracht. Dit kan
dus uit door bij de notaris storten maar hoeft dus eigenlijk niet. Pas na de
inschrijving in de macht van de verkoper. Doorgaans spreken partijen af dat
het via de notaris gaat. Het is dus regelend recht. Tussen professionele
partijen zie je ook wel eens dat het wordt verrekend. Negatieve rente
daarover moet je nog betalen dus niet heel gunstig om het geld lang bij de
notaris te storten. Art. 25 Wna kwaliteitsrekening.
o Poortwachters functie, notaris moet van alles controleren.
Levering = passeren
o Leveringsakte tekenen bij de notaris en koper krijgt de sleutels maar nog geen
eigenaar, want eerst inschrijven in registers. Is de koper dan bezitter of
houder? Art. 3:90 BW levering gaat via machtsverschaffing niet via
bezitsverschaffing.
Pitlo Reehuis nr. 364, 372, 394 en WPNR 2019/7235: hoe bezit (niet)
te scheiden van eigendom? -> lezen!
o Je kunt bezit niet loskoppelen van eigendom of is dit een uitzondering?
Inschrijven
o Dan is koper eigenaar.
Passeren hypotheekakte
o Maakt het uit in welke volgorde levering/hypotheek inschrijven?
o Kadaster geeft toegang tot openbare registers.
o Art. 3:81 BW de hypotheek van de verkoper moet doorgehaald worden. Bank
heeft een volmacht gegeven aan notariskantoor om hypotheekrecht op te
zeggen mits de bank nog een bedrag krijgt (wat de bank nog heeft). De notaris
heeft een royementsvolmacht. Kadaster zal doorhalen, maar hypotheekrecht
beëindigt door opzegging.
o LET OP! kadaster en openbare registers zijn iets anders!
Uitbetaling
o Verkoper mag alleen geld krijgen als hij voldaan heeft aan zijn verplichting om
zonder beslagen en hypotheken te leveren via narecherche bekijken. Als dit
blijkt dan mag de notaris uitbetalen. Dan heeft de verkoper recht op het geld.
Stelling
De wettelijke voorschriften voor koop van een woonhuis zijn gelijk aan die van een
bedrijfspand -> zie hieronder
Wet koop onroerende zaken 1-09-2003 o.a.
2
, Vanaf 2003 koop is een belangrijk moment en daar zijn regels voor gegeven. Een van
die regels had kunnen zijn schakel een notaris in. Dit haalde niet de kamer
meerderheid, want dan monopolie van notaris uitbreiden.
o Wel art. 7:2 BW schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd. Gelden voor
particuliere kopers. Art. 7:5 BW consument gaat om roerende zaak, dus
eigenlijk niet juist.
Art. 7:2 lid 1 BW: schriftelijkheid
‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’
o Wat is dit? Bijv. huis voor gemengd gebruik particulier
en zakelijk? -> zie artikel op BS!! Lezen!
‘koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de
uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk’
o Wat is nu schriftelijk? Is app schriftelijk? Nee, want bij
schriftelijk moet het gaan om 1 onderhandse akte.
o Wanneer handel je uitoefening van een beroep of
bedrijf?
Art. 7:2 lid 2 BW: bedenktijd
‘drie dagen na deze terhandstelling’
‘ontbinden’
Is het dezelfde ontbinding als boek 6? -> NEE! Gelden geen
vormvoorschriften voor, mag dus ook mondeling. Is alleen niet
verstandig, want je hebt dan geen bewijs.
De overeenkomst is dan beëindigt. Je hoeft het dus niet in de
wet op te nemen. Koper heeft recht om zich te beroepen op de
bedenktijd.
Waarom in de wet?
o 1. Informatietekort. Stel je koopt een huis en je hebt
niet goed verdiept in het huis.
o 2. Terug kan komen op een overhaaste aankoop
beslissing.
Als je die niet op neemt in de KOV? Heb je dan wel die
bevoegdheid? JA, want is dwingendrechtelijk.
Uitspraak Rb. Limburg 16-06-2021
o Casus: afstand gedaan van de bedenktijd
o Rechtsregel: je kunt er niet ten nadele van de koper
vanaf wijken. Art. 3:40 BW -> de koper kon de KOV
vernietigen. Afstand is een dwingendrechtelijke
bevoegdheid en kun je dus niet doen. Je kunt niet in de
KOV afstand doen van de bevoegdheid van ontbinding.
Bijv. vrouw wil ook kopen en man had al de KOV getekend.
Vrouw had nog nooit de bedenktijd gehad en wil later toch de
KOV vernietigen. Is dit in strijd met de redelijkheid en
billijkheid? Stel je hebt de KOV getekend en vervolgens doe je
afstand in de akte. Mag dat wel?
In de praktijk eigenlijk bijna nooit beroep op gedaan, want
schriftelijkheidsvereiste. Zolang je nog geen handtekening hebt
gezet ben je nog niet gebonden.
3
, Scriptie onderwerp tip: bedenktijd.
HR doet straks uitspraak ECLI:PHAR:421:
o Casus: verkoper zei jij hebt wel bedenktijd en ik niet.
Dus alle twee bedenktijd. Vervolgens ging verkoper met
twee kopers onderhandelen. Die andere deed een
beter bod en vervolgens deed een beroep op de
bedenktijd. Overhaaste verkoop beslissing gebruikt
eigenlijk bijna nooit en ook geen informatietekort.
Maakt het motief uit om een beroep doen op de
bedenktijd?
o Het hof had gezegd dat je misbruik maakt van je
bevoegdheid art. 3:13 BW. Dus je kunt geen beroep
doen dus koper kan schadevergoeding vorderen. Moest
10% van koopsom betalen.
o A-G 16 april 2021:
o Art. 7:3 BW geldt voor alle registergoederen Vormerkung/inschrijving koop.
Zie ook Wet Verbetering werking Vormerking (31148) i.w.t. 1-1-2016:
art. 475h lid 3 en art. 507b Rv. Dus art. 7:3 is niet voldoende!
Wat kan allemaal worden ingeschreven? Art. 7:17 BW -> alleen indien
bijzondere wetsbepaling dus bijv. art. 7:3 BW
Ingeschreven in de openbare registers.
Stelling
De bedenktijd van de koper die een tot bewoning bestemde onroerende zaak heeft
gekocht, start na de ondertekening van de KOV. -> zie hieronder
Drie dagen bedenktijd: Algemene termijnenwet van toepassing
Wettelijke termijn is anders dan algemene termijnenwet
Algemene termijnenwet art. 1 Atw lid 1 en art. 2 Atw.
Stelling
Een financieringsvoorbehoud kan worden vormgegeven als een ontbindende
voorwaarde voor het verkrijgen van de financiering. -> het gaat om geen financiering
krijgen. Dus eigenlijk klopt dit niet!
Stelling
Een particulier die zijn woonhuis verkoopt, is gebonden door mondelinge
overeenstemming -> ligt eraan wat de koper is particulier of professioneel
o HR 9 december 2011, NJ 2013, 273 (schriftelijkheidsvereiste)
o Casus:
VK – K mondelinge overeenstemming woonhuis
Verkopend makelaar stuur de KOV
Verkoper weigert te tekenen, want krijgt de financiering van zijn
nieuwe huis niet rond
K ontbindt de KOV en eist schadevergoeding
o Zie r.o. 3.8
4
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller evelineadlp. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $9.17. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
66579 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now