Case
Werkgroep Onroerendgoedrecht - Overdracht deel
- Course
- Institution
Werkgroep Onroerendgoedrecht - Overdracht deel
[Show more]
Seller
Follow
Notarieelrechtenstudent
Reviews received
Content preview
0Werkcollege Overdracht en eigendom van onroerende zakenCasus 1
De heer Groendaal is op 1 februari 2018 door koop en levering eigenaar geworden van een perceel
grond met huis in Oegstgeest. Een jaar later is hij verwikkeld geraakt in twee juridische procedures.
De eerste procedure is ingesteld door degene van wie hij het huis in 2018 heeft gekocht (de heer
Paardekooper). Paardekooper vordert dat de koopovereenkomst wordt vernietigd op de grond van
misbruik van omstandigheden.
Vraag:
1. Waarom is het voor Paardekooper van belang het aanhangig maken van de procedure op
grond van art. 3:17 lid 1 onder f BW in te schrijven in de openbare registers?
-Denkbaar is dat Groendael het huis aan een derde verkoopt en levert in de periode dat
het geding aanhangig is.
-Deze derde zou zich (na vernietiging van de titel) jegens Paardekooper op de
derdenbescherming van art. 3:88 BW kunnen beroepen als hij te goeder trouw is ten
aanzien van het titelgebrek
-Als de dagvaarding in de openbare registers is ingeschreven, staat dit in de weg aan de
goede trouw van de derde. Hij had behoren te weten dat er twijfel bestond over de
geldigheid van de titel (zie art. 3:11 jo. 3:23 BW).
[-Inschrijving voorkomt dus dat een derde een beroep kan doen op art. 3:88 BW]
[Een alternatief goed antwoord gaat uit van art. 3:24 BW. Paardekooper heeft een
inschrijfbaar feit (het aanhangig maken van een geding) niet ingeschreven. Dit feit kan nu
niet tegen een derde worden tegengeworpen, tenzij die derde het feit kende. Doordat de
dagvaarding niet is ingeschreven wordt de derde ook beschermd wanneer hij (op andere
gronden) wel behoorde te weten dat er wellicht sprake was van een titelgebrek, maar
wanneer hij geen weet had van de dagvaarding (dus geen nadere onderzoeksplicht ex
3:11 BW).]
De tweede procedure waarin Groendaal verwikkeld is geraakt, is aangespannen door de eigenaar van
het buurperceel, mevrouw Odijk. Odijk eist een verklaring voor recht dat een in 2005 door
Paardekooper geplaatste schutting zich (over de volle lengte van de achtertuin) bijna een meter op
haar terrein bevindt. Groendaal doet een beroep op verkrijging door verjaring.
Vraag:
2. Acht u het denkbaar dat Groendaal op 1 januari 2019 (de dag waarop de vordering van Odijk
is ingesteld) door verjaring eigenaar is geworden van de omstreden strook grond?
Neen.
- Van belang is in de eerste plaats dat het moeilijk denkbaar is dat Paardekooper in 2000
bezitter te goeder trouw van betreffende strook is geworden. Paardekooper is door
inbezitneming (art. 3:112 BW) bezitter geworden en inbezitneming laat zich moeilijk
rijmen met goede trouw (menen en mogen menen rechthebbende te zijn; zie art. 3:118
lid 1 BW en hij had in ieder geval onderzoeksplicht waar de grens liep). Dit kan anders
zijn als schutting in overleg is geplaatst.
[Op het moment van levering was Paardekooper dus geen eigenaar van de strook; geen
3:99 want geen goede trouw en geen 3:105 want nog geen twintig jaar verstreken.]
, =Door ontbreken goede trouw bij Paardekoper komt in beginsel alleen de verjaring op
grond van 3:105 jo. 3:306 in aanmerking. Is de vordering van Odijk tot beëindiging van
het bezit verjaard? Neen in 2019 nog geen 20 jaar verlopen sinds 2005.
-Paardekooper heeft op 1 februari 2013 niet de eigendom, maar wel het bezit van de
strook grond overgedragen aan Groendaal. Groendaal heeft het bezit door
bezitsoverdracht verkregen en het is niet uitgesloten dat Groendaal op 1 februari 2013
bezitter te goeder trouw is geworden. Of dat zo is hangt af van het antwoord op de vraag
of de feitelijke situatie bij Groendaal argwaan had moeten wekken vanwege het
merkwaardige verloop de grens. Als dat het geval was, zou op Groendaal een
onderzoeksplicht hebben gerust (art. 3:11 BW). Zie HR 20 februari 1987, NJ 1987/1002
(Goedhart/Van den Berg).
-Als Groendaal als bezitter te goeder trouw moet worden aangemerkt, slaagt een beroep
op art. 3:99 niet omdat er op 1 januari 2014 nog geen termijn van 10 jaar is verstreken
(bezit te goeder trouw is aangevangen op 1 februari 2013)
=Denkbaar is dat Groendaal op 1 februari 2018 door bezitsoverdracht bezitter te goeder
trouw is geworden (zie Goedhart/Van den Berg). Voor Groendaal gaat dan de 10
jaarstermijn van 3:99 lopen, maar ook die is nog niet voltooid.
-Groendaal kan zich ook niet beroepen op art. 3:105 omdat er sinds het bezitsverlies
door Odijk (in 2000) tot het moment van het instellen van de rechtsvordering (1 januari
2014) nog geen twintig jaar zijn verstreken.
Op het terrein van Odijk staat een oude beuk die slechts tien centimeter verwijderd is van de
erfgrens met Groendaal.
Vraag:
3. Kan Groendael met succes een vordering instellen tegen Odijk tot verwijdering van de Beuk?
[De bestuursrechtelijke problematiek van de kapvergunning mag u buiten beschouwing
laten.]
NB: Fouten namen in de vraag. Casus: Op het terrein van A staat een oude beuk op 10
centimeter van de grens met het terrein van B. Kan B met succes een vordering tot
verwijdering instellen?
Antwoord: Neen.
-Volgens het burenrecht is het in beginsel niet geoorloofd dat een boom op minder dan 2
meter van de erfgrens staat (art. 5:42 BW). Er is dus sprake van een onrechtmatige toestand.
-Aan B komt (als eigenaar van de naburige grond) een vordering toe tot ongedaanmaking van
de onrechtmatige toestand (dus tot het verwijderen van de boom). Zie art. 3:296 BW (jo.
5:42 BW).
-Deze vordering kan echter verjaren en zal ook verjaard zijn nu het een ‘oude’ beuk betreft.
Verjaring heeft plaats 20 jaar nadat B (of zijn rechtsvoorganger) voor het eerst tegen de
aanwezigheid van de boom kan opkomen. Zie art. 3:314 lid 1 jo. art. 3:306 BW
[Bovenstaande is het volledige goede antwoord. A kan ook beweren dat hij door verjaring
een recht van erfdienstbaarheid heeft verkregen die het recht geeft om binnen twee meter
van de erfgrens een boom te hebben. Het ‘bezit’ een dergelijke erfdienstbaarheid is echter
lastig te bewijzen. Zie Huizing/Stichting andere woonvormen. ]
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller Notarieelrechtenstudent. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $3.21. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
72042 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now