Judgments
Huurrecht - rechtsregels van de jurisprudentie
- Course
- Institution
Belangrijkste rechtsregels van de verplichte jurisprudentie
[Show more]
Seller
Followannabeldgrf
Reviews received
Content preview
Jurisprudentie week 1HR 28 juni 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC8975, NJ 1986/38 m.nt. P.A. Stein (Verzorgingsflat)
Als een overeenkomst niet alleen strekt tot het verschaffen van het gebruik van woonruimte, maar
ook tot levering van diensten en goederen die tezamen kunnen worden aangeduid als ‘verzorging’,
zijn de huur(prijs)bepalingen daarop van toepassing. Het is dan nog steeds een woonruimte als
bedoeld in 7:233 BW. Echter, wanneer het verzorgingselement duidelijk overheerst kan er niet
worden gesproken van een huurovereenkomst en blijven de huurprijsbepalingen dan ook buiten
toepassing.
Het verzorgingselement neemt van links naar rechts toe: aanleunwoning, inleunwoning, serviceflat,
verzorgingstehuis en verpleegtehuis; in het laatste is ongetwijfeld het huurelement volstrekt
ondergeschikt, bij het verzorgingstehuis kan getwijfeld worden. Ook bij serviceflat kan getwijfeld
worden: indien vooral de servicemogelijkheden voor de bewoner de doorslag gaven en hij ook direct
uitvoerig daarvan gebruik maakt en op verzorging of zelfs enige verpleging is aangewezen lijkt het
meer op verzorging. De Hoge Raad zal niet snel de huurbescherming prijsgeven. De
pensionovereenkomst met overheersend verzorgend element viel in oudere jurisprudentie nogal
eens buiten het huurrecht; die situaties lagen dicht bij de hotelvorm.
HR 09 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2540, NJ 1998/363 m.nt. A.R. Bloembergen (gem.
Apeldoorn/Duisterhof (Kinderdagverblijf Snoopy))
Het betrof een huurovereenkomst waarbij de gemeente Apeldoorn aan Kinderdagverblijf Snoopy
twee lokalen en een ‘hoofdenkamer’ in een schoolgebouw had verhuurd. De overeenkomst bevatte
een beding dat de huurster verbood om zonder schriftelijke toestemming van de verhuurster
‘opstallen (het recht om op de grond van iemand anders iets te bouwen) – van welke aard ook - te
stichten op het tot het verhuurde behorende onbebouwde terrein’. De huurster vroeg – nadat haar
een bouwvergunning was verleend – aan de gemeente toestemming tot het plaatsen van een
verplaatsbare unit op het schoolplein. De gemeente weigerde haar toestemming, waarna huurster
toch een noodlokaal op het schoolplein plaatste. In de procedure waarin de gemeente verwijdering
van het noodlokaal vorderde ging het om de vraag of de gemeente zich tegenover de huurster op het
beding kon beroepen. De rechtbank kwam tot de conclusie dat aan de zijde van de gemeente niet
was gebleken ‘van enig civielrechtelijk belang’. De huurster had het noodlokaal, dat voldeed aan de
normen van de bouwverordening, nodig voor haar bedrijfsvoering. Volgens de rechtbank kon niet
anders worden geoordeeld “dan dat de gemeente in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid
door haar toestemming voor het noodlokaal te weigeren”. De Hoge Raad vernietigde het vonnis van
de rechtbank en overwoog onder meer dat handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid een
andere maatstaf is dan “die welke wordt uitgedrukt met de meer terughoudende woorden naar
maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar”. Bij de beantwoording van de vraag of
sprake is van onaanvaardbaarheid zal doorgaans de weigering van de toestemming centraal staan.
Als de verhuurder toestemming heeft geweigerd en ook mocht weigeren, zal zijn beroep op het
beding doorgaans niet onaanvaardbaar zijn.
HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925, NJ 2003/255 m.nt. J. Hijma (Schwarz/Gnjatovic)
De verhuurder is van mening dat de huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet. Hij verwijt hem o.a.
het niet tijdig betalen van de huurprijs, agressief gedrag en het gebruik als woonruimte terwijl is
verhuurd als bedrijfsruimte. De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst wegens
schending van deze verplichtingen. HR: het gaat hier om een huurovereenkomst die voor beide
partijen voortdurende verplichtingen inhoudt. Indien een partij is tekortgeschoten in een
voortdurende verplichting of een verplichting om niet te doen, kan deze weliswaar in de toekomst
alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan
gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk (blijvende
, onmogelijkheid). Hetzelfde geldt met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van een
verplichting om niet te doen. Hierdoor is ontbinding mogelijk zonder dat sprake is van verzuim.
Hof van Justitie 30 mei 2013, zaak C-488/11, ECLI:EU:C:2013:341, NJ 2013/487 m.nt. M.R. Mok, AB
2013/259 m.nt. R. Ortlep en M.J.M. Verhoeven (Asbeek Brusse en De Man Garabito/Jahani B.V.)
De bedrijfsmatige verhuurder van een woonruimte, die een woning verhuurt aan een particulier is
aan te merken als een verkoper of dienstverlener in de zin van richtlijn 93/13/EEG. Bedingen en de
huurovereenkomst vallen daarmee onder de werking van de richtlijn. De rechter moet ambtshalve
vaststellen of een dergelijk contractueel beding oneerlijk is (dit is oneerlijk als het het contractuele
evenwicht verstoort). De verplichting om een contractueel beding dat oneerlijk is buiten toepassing
te laten geldt niet als de consument zich daartegen verzet. Het enkele niet bestrijden van een tegen
de consument ingestelde vordering is hiervoor onvoldoende.
HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691, NJ 2014, 274 m.nt. H.B. Krans (Heesakkers/Voets)
Indien de algemene voorwaarden van toepassing zijn, waarin zoals in casu een contractueel
rentebeding, moet ambtshalve onderzocht worden of het rentebeding wel bindt. Uitgangspunt voor
het Europese recht is dat het moet gaan om een relatie tussen enerzijds een persoon die handelt in
het kader van zijn beroepsactiviteiten en anderzijds een persoon die in verband met privédoeleinden
contracteert (consument). Buiten het door de grieven ontsloten gebied om moet de appelrechter
bezien of een beding door de beugel kan: ambtshalve toetsing buiten grievenstelsel om.
HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, NJ 2019/446 m.nt. J. Hijma (tenzij-arrest)
De Hoge Raad stelde vast dat 6:265 lid 1 BW een hoofdregel bevat en een ‘tenzij-bepaling’ met een
uitzondering op de hoofdregel. Naast de in lid 1 genoemde gezichtspunten kunnen alle overige
omstandigheden van belang zijn. Het betrof in die zaak een sociale huurwoning. Daarvoor gelden
geen bijzondere regels, aldus de Hoge Raad. Binnen het kader van 6:265 lid 1 BW kan rekening
worden gehouden met alle belangen. De feitenrechter heeft beoordelingsruimte, ook als tegen de
huurder verstek is verleend, om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van
het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de
huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. De schuldeiser
moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming en in een voorkomend geval
van verzuim van de schuldenaar en de schuldenaar moet omstandigheden stellen en zo nodig
bewijzen die zien op de toepassing van de tenzij-bepaling.
Hof van Justitie 10 september 2020, zaak C-738/19, ECLI:EU:C:2020:687 (Onderverhuurverbod bij
sociale huisvesting)
Aan schending van het onderhuurverbod was een boete van € 5.000,00 gekoppeld, ‘onverminderd
het recht van de verhuurder om daarnaast volledige schadevergoeding te vorderen’. De algemene
voorwaarden bevatten daarnaast ook een vangnetbepaling: een algemeen boetebeding dat van
toepassing is als de huurder tekortschiet in de nakoming van een contractuele verplichting en er
geen bijzonder boetebeding is. De vordering tot schadevergoeding was niet gebaseerd op de
huurovereenkomst, maar op de wet, 6:104 BW.
De nationale rechter moet bij het onderzoek van het mogelijkerwijs oneerlijke karakter van een
beding in een consumentenovereenkomst in de zin van die bepalingen rekening houden, wat de
bedingen die binnen de werkingssfeer van deze richtlijn vallen betreft, met de mate van
wisselwerking tussen het betrokken beding en andere bedingen, afhankelijk van met name hun
respectieve draagwijdte. Om te beoordelen of het bedrag van de aan de consument opgelegde
schadevergoeding mogelijkerwijs onevenredig hoog is van de bijlage bij die richtlijn, moet bij een
dergelijk onderzoek bijzonder belang worden gehecht aan de bedingen die op dezelfde tekortkoming
zien.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller annabeldgrf. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $10.72. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
67474 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now