Class notes
Privaatrecht 3 - hoorcollege aantekeningen
- Course
- Institution
Uitgebreide aantekeningen van alle hoorcolleges van het vak Privaatrecht 3. Jaar 2 blok 5 opleiding Vastgoed & Makelaardij op de Fontys.
[Show more]
Seller
Follow
elineversleeuwen
Content preview
Privaatrecht 3 hoorcollege 1 – AppartementsrechtHet gaat over privaatrechtelijk vastgoed.
Geschiedenis van het appartementsrecht
Het appartementsrecht is ontstaan in 1951 en toen werd het eigenlijk pas wettelijk geregeld en dat
komt omdat het einde van de tweede wereldoorlog in 1945 de wederopbouw kwam die snel moest
omdat er een enorme woningnood was, er was veel plat gebombardeerd in steden zoals Rotterdam.
In 1951 moest er wettelijk iets geregeld worden want het is lastig hoe je het eigendom regelt op het
moment dat er sprake is van hoogbouw want je hebt een groot flatgebouw en daarin heb je
meerdere kleine stukjes die soort van privé eigendom zijn en dan rest de vraag wat doen we dan met
de rest van het gebouw? Wie is daar eigenaar van? daarvoor is het appartementsrecht ontstaan.
Het is een combinatie geworden van dat gezamenlijke en dat individuele eigendom. Er is dus een
stukje prive eigendom en het hele gebouw is van alle prive eigenaren van die appartementsrechten
samen. Voor 1951 was er niet echt een regeling voor hoe dat individuele eigendom geregeld was en
dat was ook niet zo noodzakelijk want daar was niet zoveel behoefte aan want er waren niet zoveel
flats in die tijd. Na de 2e w.o. werd dat wel heel actueel en toen is die wettelijke regeling in werking
getreden. Die is in de loop van de jaren weer aangepast en dat vind je met name terug in het model
regelement. Het splitsen in appartementsrechten heeft niet alleen na de tweede wereldoorlog een
hoge vlucht genomen maar ook in de jaren 90. Dat had te maken met de toename in de bouw van
multifunctionele gebouwen. Dat zijn gebouwen waar je beneden in de plint winkels of horeca hebt
en waar je boven een woonfunctie hebt dan wordt splitsing van appartementsrechten of het splitsen
van het gebouw en die appartementsrechten noodzakelijk.
Je kunt je voorstellen dat je een woon of winkelpand hebt bestaande uit een bedrijfsruimte
bijvoorbeeld een snackbar en dat je daar twee bovenwoningen boven hebt die een opgang delen.
Die ene woning wordt bijvoorbeeld bewoond door de eigenaar van het gebouw en de andere woning
is verhuurd. Stel de eigenaar wil emigreren dan moet er sprake zijn van splitsing van het gebouw op
het moment dat hij het aparte deel wil gaan verkopen want hij kan dat niet los verkopen anders dan
kan je alleen het gebouw in zijn geheel verkopen en dan moet je je appartementsrechten gaan
splitsen zodat dat je wel los kan gaan verkopen. En dan kan het zijn in dit geval bij het pand met de
snackbar eronder en twee woongedeelten daarboven dat iemand die snackbar koopt, dat er 1
huurder is die erin zit die zegt ik wil zelf wel die woning kopen en de eigenaar van de andere woning
zegt dat is goed dan zoek ik voor deze woning ook iemand die hem wil kopen en op die manier is 1
huis in een keer gesplitst in 3 aparte delen: de snackbar, de woonruimte voor 1 en de woonruimte
voor de andere.
Vanaf de jaren 90 kwam het industriële vastgoed leeg te staan en dat wordt vaak getransformeerd.
Bijvoorbeeld Strijp-S waarbij je ziet dat de oude Philips fabrieken worden getransformeerd tot hele
andere functies zoals: horeca, recreatie, Retail en vooral ook wonen bovenin en dat maakt het ook
noodzakelijk dat er gesplitst wordt, want als je niet splitst kun je die onderdelen niet apart verkopen.
Ook oude scholen en kerken worden getransformeerd naar andere functies en ook dan is vaak
splitsing in appartementsrechten noodzakelijk.
Er zijn bij appartement complexen individuele eigenaren van hun eigen huisje maar wie is nou
eigenaar van dat hele gebouw? Daar draait dat appartementsrecht en die splitsing om.
Definitie appartementsrecht (art. 5:106 lid 4 BW en 5)
,Boek 5 gaat over zakenrecht, zakelijke rechten. Het appartementsrecht is een zakelijk recht. We
vinden het geregeld in titel 9 van boek 5 en dit vangt aan met art. 106 dat gaat meteen in op de
splitsing want dat is de essentie van het appartementsrecht.
“Een erfpachter, opstaller of eigenaar is bevoegd zijn recht op een gebouw met toebehoren en op de
daarbij behorende grond met toebehoren te splitsen in appartementsrechten. Je mag dus splitsen,
dat is jou recht. Wat heb je dan als appartementseigenaar? Jij koopt zo’n gesplitst
appartementsrecht, dan heb jij een aandeel in de goederen die in die splitsing zijn betrokken en dat
omvat de bevoegdheid tot het privégebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw, vaak is dat je
eigen woongedeelte, soms is dat ook nog een berging in de kelder of zolderkamer en die moeten
volgens hun inrichting bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het moet afzonderlijk
gebruikt worden van dat hele grote appartementsgebouw en dat is het prive deel waarvan je zegt ik
heb een appartement gekocht. Je zegt dan ik heb een appartementsrecht gekocht, dan heb je
meerdere dingen gekocht dan alleen jou prive gedeelte, je bent ook mede eigenaar van dat hele
complex geworden en het doel van die splitsing is dat je een zelfstandig deel van dat hele gebouw in
handen krijgt.
Het appartementsrecht is een zelfstandig zakelijk recht van heel eigen aard. Het is dus niet een
beperkt recht, het is ook niet een volledig eigendomsrecht. Het is een zakelijk recht dat jou het
exclusieve gebruiksrecht geeft van het prive deel wat jij jou appartement noemt waarin jij woont. Het
gemeenschappelijke deel van het hele gebouw en het verplichte lidmaatschap van de VvE ook die
staat geregeld in boek 5. De VvE zit onlosmakelijk vast aan dat verplichte lidmaatschap van het recht
wat je dan koopt. Er staat wel een schakelbepaling in die aangeeft dat een groot deel van de
artikelen die in boek 2 van toepassing zijn op de vereniging ook van toepassing zijn op die VvE.
Als eigenaar ben je officieel de gerechtigde tot een appartementsrecht, ik heb een appartement
gekocht dat zeg je dan. Je wordt gerechtigd tot dat appartementsrecht en dat recht is meer dan
alleen dat kleine stukje dat jij voor je prive gebruik hebt gekocht.
Hoe zie je in de praktijk aan de buitenkant dat een gebouw gesplitst is?
,Veel woningcorporaties hadden grote flatgebouwen met appartementen erin en zij waren als
woningcorporatie enige eigenaar van alle appartementen die daarin zaten. Dan hoef je niet
noodzakelijkerwijs dat gebouw te gaan splitsen in appartementsrechten. Dit is omdat jij als
wooncorporatie de verhuurder en je verhuurt gewoon aan mensen zonder de intentie te verkopen.
Dan ben je gewoon eigenaar van dat hele gebouw en al die mensen huren daarin en hoeven ook niet
in een VvE want die zijn huurder en dus geen eigenaar en dat betekend dus dat er voor de
woningcorporatie niet zo heel veel probleem is om niet te splitsen in appartementsrechten. Wanneer
wordt dat wel een probleem? Op het moment dat een woningcorporatie zegt we willen een deel van
de woningvoorraad die we hebben willen we verkopen. Dan zullen ze over moeten gaan tot de
juridische handeling splitsing. Als je dat gaat doen krijg je wat je op het plaatje ziet namelijk het
flatgebouw had waarschijnlijk nummer 37 en dan komen er letters of cijfers achter waarbij dit
allemaal aparte deeltjes worden die ook apart verkocht kunnen worden aan iemand anders.
Wat is splitsing?
Het is een juridische handeling zegt 5:106 BW en wanneer is het vereist?
Op het moment dat je verschillende woningen of verschillende functies in 1 gebouw hebt en je wil
die apart kunnen gaan verkopen. Daar heb je die splitsing voor nodig want zonder die splitsing kan je
wel persoonlijke rechten geven op delen van dat gebouw, je kunt bijv. jouw appartement verhuren
aan iemand maar je kunt het nooit verkopen daarvoor is splitsing noodzakelijk. En dat geldt niet
alleen voor die appartementsrechten in de zin van die woningen maar dit geldt ook voor
bedrijfsruimten, parkeerplaatsen, jachthavens ook daar kun je een plaats in die haven kopen en dat
is jouw appartementsrecht.
De splitsing doorbreekt de goederenrechtelijke eenheid van het gebouw. Het voorbeeld van een
woningcorporatie met 1 gebouw, toen was het gewoon een goederenrechtelijke eenheid. Op het
moment dat je gaat splitsen doorbreek je dat en komen er losse appartementsrechten tot stand. Bij
bestaande bouw kan splitsing noodzakelijk zijn omdat je wil gaan verkopen en bij nieuwbouw op dit
moment vindt de splitsing eigenlijk al plaats vaak voordat er gebouwd is, je splitst dan al op de
tekening en dat doe je bij nieuwbouwcomplexen vrijwel altijd dus die splitsing is dan al gerealiseerd
voordat er gebouwd is.
Vermenging 3:81 BW betekend dat dingen samengaan omdat ze een juridische eenheid gaan
vormen. Bij appartementsrechten is er nooit sprake van vermenging dus op het moment dat ik 5
appartementsrechten in hetzelfde gebouw bezit dat ik daar eigenaar van ben dan is er geen
vermenging, dan blijf ik eigenaar van 5 losse rechten, stel dat het gebouw maar 5 appartementen
heeft betekend dat ik eigenaar wordt van het hele gebouw en alle appartementsrechten die het
gebouw telt, dan nog vindt er geen vermenging plaats want als ik er toch een zou willen verkopen
dan is het handig dat die splitsing al bestaat. Dus appartementsrechten zijn sterk en blijven gewoon
bestaan ook al zijn ze allemaal van 1 eigenaar.
Ontstaan van appartementsrechten (5:106 j.o. 5:107 BW)
Appartementsrechten ontstaan door splitsing. Wat kunnen we nou splitsen?
- Bestaande gebouwen
- Nieuwbouw/Aanbouw
- Nog niet bestaande gebouwen, die alleen getekend zijn
- Een stuk grond
- Een stuk water afhankelijk van wie eigenaar is
- De jachthaven
Hoe wordt gesplitst?
Hoe ontstaat een appartementsrecht? door het maken van een notariële splitsingsakte. Er is dus
een notaris nodig, die maakt een splitsingsakte op, daar heeft hij een splitsingstekening bij nodig.
, Wanneer is het exacte moment waarop het appartementsrecht ontstaat?
Dat is het moment waarop de inschrijving van die splitsingsakte in de openbare registers door de
notaris een feit is. Dan ontstaat het appartementsrecht en dan kun je daar van alles mee doen.
Je kunt het gaan verkopen, verhuren etc. en dat maakt het een zakelijk recht.
Splitsingsakte (art. 5:109 jo 5:111 BW)
De splitsingsakte zie je in art. 109 van je wetboek. De splitsing geschied door een daartoe bestemde
notariële akte gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers. Die splitsingsakte
omschrijft verder het gebouw en de afzonderlijke appartementsrechten heel nauwkeurig. In de wet
staat met 4 streepjes aangegeven wat de verplichte inhoud van die splitsingsakte is.
- De plaatselijke ligging van het gebouw of de grond
- Nauwkeurige omschrijving van het afzonderlijke gedeelte van het gebouw/grond die bedoeld
zijn om afzonderlijk/als prive bezit gebruikt te worden
- Kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en de eigenaren van de
appartementsrechten
- Een regelement (op basis van het modelreglement)
De splitsingsakte is de juridische basis van de splitsing. Zonder splitsingsakte kun je misschien wel een
gebouw met elkaar bewonen en het gevoel hebben dat je aparte appartementsrechten hebt maar
dan is dat niet zo, juridisch gezien iig niet. Je moet die splitsingsakte hebben en die moet notarieel
opgemaakt zijn en die moet ingeschreven zijn in de openbare registers.
In de splitsingsakte opgenomen:
de splitsingstekening (5:109 BW)
- het splitsingsreglement (5:112 BW)
- mogelijkheid tot ondersplitsing (5:106 lid 3)
- breukdelen
- statuten van de VvE
Wijziging splitsingsakte (art 5:139 lid 1 BW)
Die splitsingsakte als basis van de juridische splitsing en de reden waarom een gebouw gesplitst is in
appartementsrechten, die basis maakt dat het heel lastig is om zo’n splitsingsakte te wijzigen. Dat
moet gevraagd worden in de VvE en alle appartementseigenaren moeten het daarmee eens zijn.
Daarbij is er ook een gekwalificeerde meerderheid van stemmen nodig om dat goed te keuren en in
dit geval is dat 4/5e van de stemmen moeten voor die wijziging van die splitsingsakte zijn. Soms is dat
nodig op het moment dat een gebouw dusdanig veranderd of dat er stukken bijgebouwd worden dan
ontkom je er niet aan dat de splitsingsakte gewijzigd wordt.
Soms wordt het ook individueel door een appartementseigenaar gevraagd omdat hij bijvoorbeeld
een zolder heeft en een doorbraak heeft gemaakt van zijn eigen appartement via het plafond naar
die zolder en misschien is die zolder van een andere appartementseigenaar. Dan klopt er iets niet
meer want de zolder is namelijk van meneer B en meneer A heeft het appartement dat daaronder
ligt en die heeft geruild met meneer B zodat hij de zolder van meneer B had zodat hij door het
plafond naar boven kan. Juridisch gezien en in die splitsingsakte ligt het anders vast en dat betekend
dat op het moment dat meneer A met zijn doorbraak in het plafond naar boven zijn
appartementsrecht gaat verkopen er iets niet meer klopt want dan verkoopt hij de zolder erbij maar
die is niet van hem.
Als dat soort dingen plaatsvinden is wijziging van de splitsingsakte ook vereist en dat is vaak duur
want op het moment dat de splitsingsakte gewijzigd moet worden moet ook die tekening waarop die
gebaseerd is gewijzigd worden.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller elineversleeuwen. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $10.18. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
67474 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now