Class notes
College aantekeningen Notarieel Registergoederenrecht
- Course
- Institution
Goede aantekeningen met aan het einde 2 oefententamens (van het afgelopen jaar)
[Show more]
Seller
Follow
Milan1998
Content preview
1e college: 9 september 2021 Mw. mr. J. Bossers-CnossenOverzichtscollege: koop en levering, schriftelijkheid art. 7:2
BW
Groene serie: per artikel staat een goed overzicht. Pak de informatie erbij. Het
tentamen is schriftelijk en de tweede kans is meestal mondeling. Tentamens zullen
fysiek plaats vinden. Wanneer je een paar begrippen niet kent, ga die dan even
opzoeken.
89 boek 3, notariële akte die moet worden ingeschreven. Eerst een tijdlijn dan dieper
in op artikel 2 van boek 7.
Gezien de prijzen is een goede belegging een registergoed.
De tijdlijn
- Koop, daar is een makelaar bij betrokken. Die sluit een bemiddelingsovereenkomst
425 en verder in boek 7. Dan afspraak in een koopovereenkomst.
Wettelijke voorschriften van koop van een koophuis zijn gelijk aan een bedrijfspand.
Dit klopt niet, als je de echtelijke woning verkoopt dan heb je toestemming nodig.
Toestemming ziet op overeenkomst strekkende tot vervreemding.
- Onderscheid naar object
- Onderscheid naar subject
De wettelijke voorzichten zijn niet gelijk. Toestemming en belasting (2% als het je
hoofdverblijf is anders 8%) ziet niet op de koop. Artikel 2 is een belangrijke betaling.
Voor 2013 maakte het niet uit of je een wasmachine koopt of vastgoed. Aanbod en
aanvaarding was de overeenkomst op gebaseerd.
Wet koop onroerende zaken 1 september 2003 o.a.
• Art. 7:2 lid 1 BW Schriftelijkheidsvereiste
• Art. 7:2 lid 2 BW Bedenktijd, je moet weten wanneer die bedenktijd start.
• Art. 7:3 BW Vormerkung/inschrijving koop. Geldt voor alle registergoederen.
Artikel 7:2 lid 1 BW: schriftelijkheid
De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak (roerenede woonboten vallen er niet
onder) of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in
de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan […]
Is een Whatsapp bericht schriftelijk als je een huiskoop? Nee, het moet gaan om een
onderhandse akte.
Artikel 7:2 lid 2 BW: Bedenktijd
,2. De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden
gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende
drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te “ontbinden”. […]
Voor ontbinding geldt geen vormvoorschrift dus het kan ook mondeling maar of het
verstandig is, is de vraag.
Waarom de bedenktijd in de wet opgenomen?
- Informatie te kort, je koopt een huis en je hebt je daar niet in verdiept.
- Je kan terugkomen op een overhaaste beslissing.
De bedenktijd is een dwingrechtelijke bevoegdheid, als je die niet in de
overeenkomst opneemt dan geldt dat toch. Overeenkomst is wel beëindigd als je
terugkomt op de beslissing.
Koper heeft recht op zich te beroepen op die bedenktijd.
Afgezien van de bedenktijd in Rechtbank Limburg 16 juni 2021 ECLI: 4908.Het
ging hier om de afstand van die bedenktijd. Je kunt hier wel van afwijken ten
voordele maar niet ten nadele anders nietig. Art 40 boek 3: rechtbank, strijd met een
wetsbepaling nietig. Koper kon overeenkomst vernietigen. Afstand is een
dwingendrechtelijke bevoegdheid. Je kunt niet in de koopovereenkomst opnemen
dat er afstand wordt gedaan van deze dwingendrechtelijk bepaling.
Zolang je als koper de handtekening niet hebt gezet dan ben je niet gebonden dan
kun je bedenken wat je wilt. Het is een wettelijke bevoegdheid van de koper,
verkoper kan een contractuele bedenktijd afspreken en toen kreeg die verkoper een
betere prijs. Koper zegt je hebt zelf aangegeven dat we in dezelfde positie moeten
komen, overhaaste verkoopbeslissing, jij had alle informatie en ik niet als koper.
Maakt het motief uit waarom je een beroep doet op de bedenktijd.
Verkoper had een link gelegd met de wettelijke bedenktijd.
16 april 2021 ECLI NL PHR 2021 421
Conclusie van de A-G: misbruik van de bevoegdheid. Het is niet juist dat jij een
beroep kan doen op die bedenktijd en daarom is de overeenkomst in stand en koper
kan schade vorderen.
Als je als verkoper bent, 3 dagen bedenktijd. Sluiten 10 koopovereenkomsten en die
dan ontbinden. Is dat de bedoeling van die wetgeving? Mag de verkoper zo
handelen en 3 dagen de tijd hebben om een beter bod te krijgen.
Verkoper kan ook een contractuele bedenktijd afspreken maar het wel van belang
waarom die een bedenktijd wilt.
Stelling
De bedenktijd van de koper die een tot bewoning bestemde onroerende zaak heeft gekocht, start na
de ondertekening van de koopovereenkomst.
,Zolang de koper geen schriftelijke overeenkomst heeft gehad dan loopt de bedenktijd niet. Die
contractuele termijn daar is geen algemene wet van toepassing. Als je die wet van overeenkomstige
toepassing verklaart dan pas. Algemene termijnen wet (in het ander Kluwer deel) Lid 1: op feestdag
wordt die verlengt en als er een termijn die tenminste 3 dagen is dan verleent tot termijn.
Tijdbalk
- Koop
- Levering
Koopovereenkomst inschrijven (dwingendrechtelijke bevoegdheid). Voor een professioneel partij is
het een mogelijkheid.
Vormerkung: gedurende periode van 6 maanden beschermd. Koopovereenkomst inschrijven 2
dagen na voorgenomen levering werking heeft.
Drie dagen bedenktijd: Algemene termijnenwet van toepassing
Art 1. Atw lid 1: Een in een wet gestelde termijn die op een zaterdag, zondag of algemeen erkende
feestdag eindigt, wordt verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of
algemeen erkende feestdag is.
Art. 2 Atw: Een in een wet gestelde termijn van ten minste drie dagen wordt, zo nodig, zoveel
verlengd, dat daarin ten minste twee dagen voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen
erkende feestdag zijn.
Artikel 7:3 BW: Vormerkung
1. De koop van een registergoed kan worden ingeschreven in de openbare registers (…)
3. Tegen de koper wiens koop is ingeschreven kunnen niet worden ingeroepen:
a.
b.
c. etc.*
* Zie Wet Verbetering werking Vormerkung (31 148)
i.w.t. 1-1-2016: art. 475h lid 3 en art. 507b Rv
In art 3:17 BW staat wat er allemaal kan worden ingeschreven. In lid 2 van art 17: huur-en
pachtovereenkomst. Koopovereenkomst wordt in openbare registers ingeschreven.
Tijdbalk
- Koop(overeenkomst)
-Financieringsvoorbehoud
Bron van financiering, notaris moet ook onderzoek doen naar de financiering.
Je sluit de overeenkomst maar als je geen financiering kan krijgen als het opgenomen is als
ontbindende voorwaarde dan is de voorwaarde vervuld als je er niet aan voldoet dan vervalt de
werking van de koopovereenkomst.
, Als verkoper kies je vaak op iemand zonder ontbindende voorwaarde.
Recht van ontbinding of ontbindende voorwaarde, wat is beter?
Ontbindende voorwaarde, rechtshandeling is onvoorwaardelijk verricht maar werking is
voorwaardelijk. Zolang er niet tot levering is gekomen maakt het niets uit. Bij ontbindende
voorwaarde als de onzeker gebeurtenis zich voordoet dan van rechtswege vervuld.
Als er nu geleverd is, koper krijgt de financiering niet rond. Leveringsakte is ingeschreven. Koper
doet beroep op recht van ontbinding of voorwaarde is vervuld.
Wat is ontbinding?
Ongedaanmaking van prestatie, je moet het weer gaan leveren, levering wordt ongedaan gemaakt.
Er ontstaan ongedaanmakingsverplichtingen. Registergoed in handen van de koper maar hij is
verplicht om mee te werken aan de leveringsakte zodat het huis weer eigendom wordt van de
verkoper.
Bij een ontbindende voorwaarde vervalt de titel. Dat heeft goederenrechtelijke werking hierdoor is
de verkoper eigenaar. Op dat moment weer eigenaar.
Als het met terugwerkende kracht is, de akte is wel ingeschreven dus koper is wel eigenaar maar
eigenlijk niet meer.
Financieringsvoorbehoud: overeenkomst kunnen ontbinden als de voorwaarde niet wordt vervuld.
Koper moet een bepaald bedrag voldoen zodat de verkoper weet dat je serieus bent, dat heet een
waarborgsom/bankgarantie.
In art 26 van boek 7:
Lid 4: niet verplicht om de koopprijs te betalen maar 10% vooruit van de aankoopprijs storten bij de
notaris.
Of je verstrekt een bankgarantie.
Zo heeft de verkoper zekerheid dat koper serieus is.
Als je afspraken niet nakomt en doet onterecht beroep op die overeenkomst dan ben je 10%
verschuldigd gelijk aan de waarborgsom. Dat bedrag dat is uit de macht van de koper dus maar
beter.
Als je 10% stort op de kwaliteitsrekening van de notaris, van wie is dat geld? Het blijft op de
kwaliteitsrekening staan en als de overdracht geslaagd is dan gaat het naar de verkoper.
Stelling:
Een financieringsvoorbehoud kan worden vormgegeven als een ontbindende voorwaarde voor het
verkrijgen van de financiering.
Fout, het gaat om het niet verkrijgen van financiering. Als je wel financiering krijgt dan hoef je geen
beroep daarop.
Moet het op de kwaliteitsrekening van de notaris volgens de wet? Art 26, uit de macht van de koper
gebracht.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller Milan1998. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $9.06. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
66579 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now