Class notes
Gebiedsontwikkeling samenvatting alle stof!
- Course
- Institution
In dit bestand zijn alle hoorcolleges en ook de rekenwerkcolleges opgenomen van het vak gebiedsontwikkeling.
[Show more]
Seller
Follow
rooshofman12
Reviews received
Content preview
HOORCOLLEGE A1INTRODUCTIE
Steden niet goed voorbereid op effecten klimaatverandering
Enorme investeringen gemoeid met stedelijke klimaatadaptatie; van belang om nu te beschermen
tegen risico’s -> gaat gepaard met financiële vraagstukken.
Nederlandse steden lopen wat betreft klimaatadaptatie relatief voor
Kan grondbeleid helpen bij duurzaam/snel huizen bouwen?
Biedt land value capture (LVC) een oplossing?
Bestemmingswijziging + aanleg publieke infrastructuur -> waardestijging
grond. (want waarde grond hangt af van wat erop staat)
-> waardestijging naar projectontwikkelaars? -> windfall profit
-> winst afromen? -> d.m.v. kostenverhaal/land value capture
Het geld dat afgeroomd wordt kan geïnvesteerd worden in publieke
doeleinden: 1) sociale woningbouw subsidiëren, 2) kosten van publieke
infrastructuur, 3) klimaatadaptatie.
Kostenverhaal is iets anders dan baatafroming
Het proces
1. Value creation: inzicht hebben in hoeveel waarde we creeeren
2. Value capture: hoe kunnen we een deel afromen? -> gemeente heeft hier instrumenten voor.
3. Value distribution: hoe gaan we die waarde verdelen? Voor welke doeleinden?
Grondbeleid gaat dus over:
1 - Optijd beschikbaar maken van grond voor de vraag
2 - Hoe kunnen we een deel van de stijging v.d. waarde van grond (als gevolg van bestemmingswijziging)
afromen om te gebruiken?
Bestemmingswijziging heeft grote invloed op
grondwaarde
Luchtkwaliteit beïnvloedt grondprijzen > kostenverhaal
> afgeroomde baten besteden aan nog betere
luchtkwaliteit > nog meer kosten verhalen (virtuoze
cirkel)
> in NL moeilijker want grond niet altijd in handen van
gemeente + luchtkwaliteit hier geen issue
Climate action and value uplift > OV, Groen, open
ruimtes etc. hebben een positief effect op grondprijzen
We weten nu dus dat klimaatadaptatie grondwaarde kan laten stijgen > d.m.v. LVC kunnen die inkomsten
gebruikt worden voor publiekelijke belangen > verdere stijging. Is het probleem dan nu opgelost?
- Je kunt die wel grondwaarde maar 1 keer uitgeven … (competitie met andere publieke doelen, waar ga je in
investeren? Maatschappelijk dilemma)
- Gentrification dilemma’s en andere perverse prikkels – kan ten koste gaan van goedkopere/sociale woningen
- Steden missen vaak regelgeving en kennis om LVC goed toe te passen – hebt hier capaciteiten voor nodig
,HOORCOLLEGE A2/A3
Van der Krabben heeft de opdracht van ACM gekregen om verkennend onderzoek te doen naar de werking van
de grondmarkt; gevolgen voor woningbouw en functioneren woningmarkt. Zitten er verkeerde prikkels in de
organisatie hiervan die de werking v.d. markt verstoren?
4 onderdelen college:
1. HET FUNCTIONEREN VAN DE WONING(BOUW)MARKT
2 VRAGEN CENTRAAL:
1. Waarom minder woningen gebouwd dan vraag?
Enerzijds: aanbod loopt achter
Aanbod heeft hier echter niet snel genoeg op gereageerd: dus vraag en aanbod uit evenwicht. Behoefte is
groter dan werkelijke productie.
Anderzijds prijsstijging van woningen, oorzaken:
- Te weinig aanbod
- Meer mensen alleenstaand (gemiddeld minder mensen in een woning) meer woningen nodig voor zelfde
aantal mensen
- Snel groeiend aantal huishoudens
- Bevolkingsgroei
- Lage spaarrentes makkelijker geld uitgeven
- Lage hypotheekrente goedkoop om geld te lenen > meer vraag > prijsstijging
- Hypotheekrenteaftrek
1 v.d. onderliggende oorzaken: beperkte doorstroommogelijkheden (juiste woningen op de juiste plek?) –
mensen blijven b.v. lang wonen in een te groot huis. Stap van sociale huurwoning > koop erg groot. Als je meer
gaat verdienen blijft je vaak toch langer in die sociale huurwoning. Zelfde problematiek is er voor
starters.
- De drie segmenten (sociale/particuliere huur + koopwoningen) zijn erg gescheiden, ook dat
belemmerd de doorstroom
- Sociale huurder met middeninkomen schuiven niet door = langere wachtlijsten sociale huur
Als prijzen nu gaan stabiliseren/dalen (door hogere rente b.v.) dan is er helemaal een probleem
voor projectontwikkelaars.
Betaalbaarheid is ook sociaal onwenselijk. Woonquote = percentage van jouw inkomen
dat je aan woningkosten betaald. Erg scheef verdeeld tussen eigenaar – particuliere
huur – sociale huur.
Transparantie is groot probleem in de markt -> uitkijken met subsidies
Onbalans woningvoorraad -> te weinig middensegment -> sociale huur kan niet
doorstromen
Insider/outsider probleem = eigenaar-bewoners (insiders) profiteren van stijgende huizenprijzen
en een hogere omgevingskwaliteit, potentiële nieuw bewoners (outsiders) hebben echter minder
mogelijkheden om een woning aan te schaffen en moeten daar een hogere prijs voor betalen.
-> zien we ook bij betaalbaarheid -> heb je lang een huis = goedkoper = lagere woonquote. Heb je net een uis
gekocht -> hoge woonquote.
, 2. Waarom kunnen gebiedsontwikkelingen financieel niet uit, ondanks sterk gestegen prijzen
nieuwbouwwoningen?
Antwoord:
- Deel (30%) gaat naar sociale huur dus opbrengsten daarvan zijn niet hoog
- Transformatiegebieden (bestaand stedelijk gebied) zijn vaak duurder dan uitleglocaties – wel scheelt het
infrastructuur aanleggen. Maar opbrengsten buitenlocaties zijn vaak hoger.
- Stijgende bouwkosten materiaal duurder, personeelstekort, hogere eisen, duurzaam
- Prijs v.d. grond !!! Zie uitleg:
Voorbeeld prijs v.d. grond
Opbrengst = 100 (Verkoop woningen)
Kosten = 60
Prijs = 40
> (meer dan 40 euro betalen komt niet uit)
> Altijd rekenen van boven > beneden.
- Echter zijn er ontwikkelaars die jaren geleden grond gekocht (strategisch) hebben met het idee dat de
opbrengsten hoger zijn dan tegenwoordig/of de kosten lager. (b.v. ze hebben er 50 voor betaald,
terwijl als je de som nu maakt je 40 had moeten betalen). Dit is waarom het o.b.v. prijs v.d. grond
vaak financieel niet uit kan. (dit kan echter ook andersom werken, dus ze zouden er ook goed uit
kunnen komen)
- Er vindt wel concurrentie op de grondmarkt plaats -> zorgt ervoor dat er niet heel veel minder dan die
40 betaald gaat worden (gewoon het principe van marktwerking).
Waarom kopen ontwikkelaars grond jaren van tevoren?
- Zekerheid m.b.t. recht op zelfrealisatie: grondeigenaar heeft recht om te bouwen op de grond indien hij de
middelen heeft om te bouwen (dus projectontwikkelaars hebben dat recht wel, boeren b.v. niet). Door grond
aan te kopen creëer je een locationeel monopolie.
- Speculaties over stijging van opbrengsten -> land banking -> strategisch
2 SOORTEN EXPLOITATIE
Vastgoedexploitatie = opbrengst: verkoop woningen, kosten: aankoop grond + bouwkosten
Grondexploitatie = opbrengst: verkoop bouwkavels, kosten: verwerving van ruwe grond
Als een projectontwikkelaar zelf grond verwerft en daar op gaat bouwen hebben we een gecombineerde grond-
en vastgoedexploitatie.
Rijk heeft dit jaar 25 miljoen extra geld beschikbaar gesteld aan subsidies die naar woningbouw gaan. Er
worden dus heel veel subsidies uitgedeeld maar een groot deel daarvan komt terecht bij grondeigenaren, dus
voor wat betreft het aantal woningen heeft dit geen zin.
, 2. DISCUSSIE OVER GRONDMARKT EN GRONDBELEID
Aan wie komt de waardestijging van de grond toe?
Waardestijging = agrarisch -> commercieel, bedrijventerrein -> woningbouw.
- Discussies gaan ver terug: Kabinet Den Uyl (1977) is hierover gevallen. PVDA: waarde afromen/belasten, CDA:
komt toe aan eigenaren (belasten zou ten koste gaan v.d. boeren).
- Indien waarde daalt moet de eigenaar gecompenseerd worden
- Verwachtingswaarde -> welke waarde zou jij willen als de overheid jouw grond wilt?
Als deze waardestijging gebruikt zou worden voor betaalbare woningen, publieke infrastructuur dan zouden
deze subsidies helemaal niet nodig zijn.
Strijd om het surplus
-> van boven naar beneden. Onderaan = wat je maximaal wilt betalen.
Surplus = waarde die ontstaat door investering van overheid en
bestemmingsplanwijzigingen.
> In de afbeelding is het surplus te zien, iedereen probeert die te verkrijgen.
Zowel de gemeente, oorspronkelijke eigenaar, projectontwikkelaar etc.
Aanbodelasticiteit en (onbenutte) plancapaciteit
Aanbodelasticiteit is de snelheid waarmee het aanbod reageert op de vraag.
In NL is deze (i.v.m. andere landen relatief) laag. Oorzaken:
1) ruimte is schaars, we gaan zorgvuldiger met ruimte om dan sommige
anderen landen.
2) wens om te bouwen in bestaand stedelijk gebied. Ruimtelijke ordening is
erg restrictief -> we willen niet overal bouwen
3) het duurt lang om een woning te bouwen + bestaande eigenaren hebben machtspositie
-> mede door die lage aanbodelasticiteit is het voor projectontwikkelaars van belang om vroeg grond te
verwerven
Invloed ruimtelijk beleid (aanbodrestricties) op woningprijzen
Te weinig plannen (overheid) beïnvloedt woningprijzen wel zeker. Rijk probeert aanbodelasticiteit te verhogen
door meer plannen te maken; dus meer gebieden aan te wijzen waar gebouwd kan worden. De vraag is of dat
echt gaat helpen of dat er nog onderliggende oorzaken zijn (echte oorzaak: plancapaciteit onbenut i.p.v. te
weinig plannen bijvoorbeeld (wordt nog onderzocht). -> onderscheid harde en zachte plancapaciteit
- regulatory tax -> te weinig plancapaciteit/ruimtelijk beleid kan invloed hebben op stijging woningprijzen
Grondeigendom is goed beschermd -> hoge verwervingsprijzen
Marktselectie; gronduitgifte en aanbestedingen -> Didam arrest
Grondposities en voorkeur voor een-op-een gunning projecten beperken concurrentie. Andere partijen krijgen
zo niet de mogelijkheid om deel te nemen aan een project. Idee is dat gemeente niet 1 op 1 mag gunnen en het
is beter voor de markt op aan te besteden maar zijn veel manieren om dat te omzeilen.
Onrendabele top in gebiedsontwikkeling en woningbouwsubsidies
Vaak zijn projecten financieel niet haalbaar zonder subsidie -> dit is de onrendabele top. Dus negatieve grex =
onrendabele top. (Geen subsidies = projecten stil te liggen, wel subsidies = woningbouw gestimuleerd)
- informatieasymmetrie -> ontwikkelaar heeft meer info over kosten/opbrengsten dan gemeente heeft
- Projectontwikkelaar kan die subsidies manipuleren om subsidies te ontvangen voor een nep gat in de
begroting
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller rooshofman12. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $8.59. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
52510 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now