Week 1 overzicht en artikel 7:2 BW
De wettelijke voorschriften voor koop van een woonhuis zijn niet gelijk aan die van een bedrijfspand.
Artikel 7:2 koop van woning door consument
- Het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW, dat geldt voor een natuurlijke persoon,
die niet handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf.
- Gedurende drie dagen een bedenktijd, deze begint te lopen na de terhandstelling aan de koper.
Hier is de Algemene termijnenwet van toepassing! Artikel 1 lid 1 Atw en artikel 2 Atw.
o Let op bij een contractuele bepaling, moet je de Atw zelf van toepassing verklaren!
o Let op: je kunt op voorhand GEEN afstand doen van de bedenktijd = dwingend recht!
Schriftelijkheidsvereiste
- Object is een tot bewoning bestemde onroerende zaak;
o Wanneer is sprake van een tot bewoning bestemde OZ?
MvT: maatgevend is de feitelijke situatie ten tijde van de koopovereenkomst
(= feitelijke bestemming);
Dammingh: de intentie/contractuele bestemming
- Subject is een particuliere koper natuurlijke persoon, die niet handelt in de uitoefening van
zijn beroep of bedrijf.
Stel dat het NIET schriftelijk is, dan is de overeenkomst nietig artikel 3:39 BW!
Het kopen van een tweede woning of recreatiewoning valt onder het bereik van artikel 7:2 BW.
HR schriftelijkheidsvereiste (verplicht)
Een particuliere verkoper kan niet gedwongen worden op de mondelinge overeenstemming vast te
leggen in een koopovereenkomst. Onder zeer bijzondere omstandigheden kan een beroep daarop naar
de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Dit is wel een hoge drempel.
- Een betere bod voor verkoper of een andere koopwoning voor de koper valt NIET onder een
bijzondere omstandigheid.
Artikel 7:2 de koopovereenkomst met een particuliere koper moet schriftelijk!!
Voor artikel 7:2 BW gaat het om de hoedanigheid van de koper!
- VK en K beiden particulier schriftelijk. Onder zeer bijzondere omstandigheden
schadeplichtig.
- VK prof. En K prof: artikel 7:2 niet van toepassing: mondeling.
- Vk prof en K particulier artikel 7:2 BW: schriftelijk
o Koper prof = mondeling
- Vk part. K. prof: art. 7.2 n.v.t.: mondeling
Dus altijd kijken naar hoedanigheid van koper!!
Horizontale natrekking gaat voor verticale natrekking. Eigendom van netten en kabels artikel 5:20
BW.
Artikel 3:260 BW notariële volmacht bij hypotheek
Bedenktijd
Binnen bedenktijd laten leveren, maar 3e dag bedenken. Wat nu? In de leveringsakte zal een afstand
van de bevoegdheid tot ontbinding op de voet van artikel 7:2 lid 2 BW besloten liggen, zo al niet van
rechtsverwerking sprake is.
Verkoper ook recht op bedenktijd gunnen krijgt een beter bod. Hof + HR = misbruik van
bevoegdheid.
1
,Koper beschermen
De koper kunnen we beschermen door de koopovereenkomst in te schrijven (kopersbeslag =
buitengewoon sterk recht op levering). Je kunt niet afstand doen van dit recht, is van dwingend recht.
Wet verbetering werking vormerkung artikel 475h lid 3 RV en art. 507b RV
Tot 1 januari 2016 als er een vormerkung, beslaglegger legt GEEN beslag op het goed, maar op de
koopprijs die de koper moet betalen = derdenbeslag onder de koper op de vordering die de verkoper
op de koper heeft tot betaling van de koopprijs.
- Als de koper betaalde aan de beslaglegger, dan moest hij dubbel betalen, omdat hij niet
bevrijdend kon betalen. Je ziet hier dat de vormerkung niet beschermde.
Vanaf 1 januari 2016: invoering artikel 475h lid 3 + 507b RB
- Artikel 475h lid 3 RV: de gelegde derdenbeslagen, waar voor de koper de koop ingevolge
artikel 7:3 BW heeft ingeschreven, kan bevrijdend betalen aan de notaris hiermee komen
we de koper tegemoet;
- Artikel 507b RV beschermt de schuldeisers van de verkoper. Een beslag gelegd na
vormerkung, na de levering van de onroerende zaak rust op het deel van de koopprijs dat de
notaris ten behoeve van de verkoper onder zich houdt. Oftewel, de beslaglegger kan zich
verhalen op het gedeelte van de koopprijs dat aan de verkoper toekomt (=surplus). Eerst
worden de schuldeisers betaalt die in hogere rang staan.
o Kortom: de SE kan gewoon beslag leggen op het onroerend goed i.p.v. onder de
notaris.
Financieringsvoorbehoud
Bij geen financiering wil je af van de koopovereenkomst. Je kunt een koopovk sluiten:
- Met een ontbindende voorwaarde;
o Hier vervalt de titel en dat heeft goederenrechtelijke werking.
- Of met een recht tot ontbinding van de koopovk
o De levering moet worden teruggedraaid en er moet weer geleverd worden.
Als je niet afkomt door een dergelijke voorwaarde, moet je bij het afzien, lees ontbinding van de
koopsom een boete betalen = 10% van de koopsom (artikel 11 model koopovk, storten van een
waarborgsom of bankgarantie van max. 10% artikel 7:26 lid 4 BW = afwijken niet mogelijk). Het geld
is gewoon nog van de koper totdat de levering is voltooid.
Levering is getekend, maar nog niet ingeschreven. De koper krijgt de sleutels. Is hij dan bezitter of
houder?
- De koper van een huis krijgt bij de ondertekening van de leveringsakte reeds het bezit door
overhandiging, zijn bezit is rechtmatig, doch vooralsnog niet te goeder trouw artikel 3:120
BW. De HR heeft nooit de stap gezet dat de eigenaar zijn bezit los van de eigendom kan
overdragen. Het is geen bezitsverschaffing, maar in bezitneming.
- Verstijlen ziet het als een vb dat een ovk die normaliter meebrengt dat een partij op de voet
van 3:110/111 voor de eigenaar gaat houden door de partijen zelf niet serieus wordt genomen
en geen belemmering vormt voor een inbezitneming.
Als de financiering rond is, moet het geld uit de macht van de koper worden gebracht artikel 7:26 lid 3
BW, veelal wordt de koopsom op de derdengeldenrekening van de notaris gestort.
Passeervolgorde, welke als eerste inschrijven?
Passeervolgorde maakt niet uit. Het gaat om het moment van inschrijving in de openbare
registers! De notaris kan in de transportakte een clausule opnemen, waarin is bepaald dat
inschrijving van de akte enkel kan plaatsvinden op dezelfde dag waarop ook de hypotheekakte is
verleden.
2
,Het hypotheekrecht gaat teniet door opzegging door de bank artikel 3:81 lid 2 BW. De notaris moet
voor het passeren van de leveringsakte beschikken over een royementsvolmacht. De bank zal
verklaren dat als hij een X bedrag ontvangt, de notaris bevoegd wordt om het hypotheekrecht op te
zeggen. Als de som is afgelost, dan is de doorhaling bij het kadaster enkel een administratieve
handeling.
De notaris mag pas uitbetalen aan de verkoper als het goed vrij van beslagen en hypotheken is
geleverd. Hij doet na 2 werkdagen een narecherche en controleert alles.
Week 2 vormerkung, artikel 7:3 BW, materiële en juridische conformiteit 7:15 en 7:17 BW
In Sint-Maarten en Curaçao geldt altijd een schriftelijkheidsvereiste! Daar moet de volmacht tot koop
of verkoop van een OZ ook altijd schriftelijk worden verleend. Als je in strijd handelt met de
vormvereiste dan is de overeenkomst vernietigbaar.
Casus dubbele verkoop registergoed
1. A-B koop
2. A-C koop en levering
Positie van B? B kan een schadevergoeding vorderen wegens wanprestatie artikel 6:74 BW. In beginsel
kan C niet aangesproken worden, want B heeft geen overeenkomst met C. Alleen als er sprake is van een
OD kan B C aanspreken. Zoals bijv. HR Pos/Van den Bosch: als C de koop heeft uitgelokt en hij wist van
de ovk tussen A en B en hij heeft echt geprofiteerd van de wanprestatie, dan zou je een vordering in natura
kunnen instellen.
Hoofdregel = een overeenkomst werkt alleen tussen partijen.
Vormerkung had dit probleem opgelost!
Vormerkung artikel 7:3 BW
Als de koopovereenkomst is ingeschreven, dan werken er een aantal rechtshandelingen niet, zie lid 3.
De verkoper wordt niet beschikkingsonbevoegd. De levering naar een ander zal niet werken tegen
degene die de vormerkung heeft laten bewerkstelligen (koper/B). In de bovengenoemde casus zal C
moeten meewerken aan het terug leveren, de titel zal dan de relatie A-B zijn.
- Lid 1:
o Dwingendrechtelijke bepaling van de koper
o Professionele partij moet dit uitdrukkelijk opnemen. Uitbreiding van lid 3 is niet
mogelijk! Inperking wel.
o Koopovereenkomst voor een toekomstig registergoed kan niet ingeschreven worden
(ABC transactie, AB wel inschrijven, maar BC is toekomstig = geen vormerkung
mogelijk) artikel 7:3 lid 1 jo. 3:97 BW
- Lid 4: 6 maanden bescherming.
- Beslag gelegd na vormerkung.
o Als binnen 6 maanden wordt geleverd, beslag = waardeloos. De inschrijving is
waardeloos, deze kan worden doorgehaald artikel 3:28 jo. 3:29 BW;
o Als niet binnen 6 maanden wordt geleverd, beslag = niet waardeloos.
Verplichtingen koper
- Koopprijs en bijbehorende kosten betalen artikel 7:26 BW;
- Afnemen, staat niet in de wet, maar anders ben je in SE verzuim;
- *
, - Eigendomsoverdracht
o Vrij van bijzondere gebreken en lasten artikel 15, 16, 19 = juridische conformiteit
o Plicht tot conforme levering artikel 7:17, 19 feitelijke /materiële conformiteit
- + eventuele verplichtingen uit de overeenkomst
Artikel 7:15 BW = regelend recht
De verkoper is verplicht de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten
en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard.
De Hoge Raad heeft in Bos/Smeenk (verplicht) geoordeeld dat het onderscheid tussen
privaatrechtelijke en publiekrechtelijke beperkingen niet van belang is voor de reikwijdte van dit
artikel.
HR Portsight/De Vries Werkendam Beheer (verplicht) De HR gaf als nieuw criterium: als de verkoper
op de hoogte is, dan is het redelijk dat het ook voor zijn risico komt. Als je bijvoorbeeld zelf partij
bent of je wordt aangeschreven vanuit de overheid, dan ben je op de hoogte, maar als het wordt
opgelegd via een algemeen besluit (beschikking), dan ben je niet op de hoogte en is het niet juist als de
verkoper het risico draagt.
Stappenplan 7:15 BW
1. Hoe zijn die lasten opgelegd?
o Bij wijze van beschikking = bijzondere last of beperking in de zin van 7:15 BW
o Bij wijze van algemene strekking = geen bijzondere last of beperking
Beleidsregels, verordeningen of bestemmingsplannen = geen artikel 7:15 BW
Koper kan deze wel uitdrukkelijk aanvaarden. Eventueel nog een beroep mogelijk op artikel 7:17 BW.
7:17
De zaak zal niet aan de overeenkomst beantwoorden indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op
grond van de overeenkomst mocht verwachten. Voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen
de koper mag verwachten moet worden gekeken naar de omstandigheden van het geval, zoals de aard en de
leeftijd van de zaak, de hoedanigheid van partijen, de eventuele mededelingen van de verkoper en de
hoogte van de prijs. Bij art. 7:17 BW spelen de gebruiksaspecten immers een belangrijke rol, omdat het
antwoord op de vraag wat de koper mag verwachten, primair (maar niet uitsluitend) wordt beoordeeld
vanuit het perspectief of de zaak geschikt is voor een normaal gebruik of voor een bijzonder gebruik
daarvan dat bij overeenkomst is voorzien. Bestemmingsplan zou je onder 7:17 BW kunnen scharen
Gevolgen 7:15 = artikel 7:20 BW. En artikel 6:74 en eventueel 6:265 BW.
7:20 BW
Als de verkoper de last kan opheffen, bijv. bij een erfdienstbaarheid zou hij geld kunnen dokken, maar bij
een bestemmingsplan is dit toch moeilijk, onmogelijk
Als artikel 7:15 niet acteert, dan kijk je in artikel 7:17 BW feitelijke conformiteit = regelend recht.
Asbest staat niet voor normaal gebruik in de weg, zolang je er niet mee rommelt.
Artikel 7:15 en 7:17 BW zijn van regelend recht. Kijk eerst wat van toepassing is, de contractuele
afspraken of de wet.
4
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller Esss03. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $5.93. You're not tied to anything after your purchase.
