Summary
Samenvatting Financiering Vastgoed
- Course
- Institution
Uitgebreide en complete samenvatting, gebaseerd op de sheets uit de lessen, aangevuld met theorie uit het boek.
[Show more]
Seller
Follow
venice
Reviews received
Content preview
College 1 – De marktwaarde van financieringsbeslissingen1.1 Wat moet worden verstaan onder (totaal) vermogen?
Drie definities:
1. Balanstelling
Betekent totaal vermogen hetzelfe als de telling van de balans volgens de in gepubliceerde
jaarrekeningen gangbare opstelling, dat wil zeggen inclusief het geïnduceerd vreemd
vermogen op korte termijn.
2. Werkzaam vermogen
Daarbij is het totaal vermogen identiek met werkzaam vermgoen. Al het vreemd vermogen
op korte termijn wordt hierbij verwaarloosd: het is vermogen dat geacht wordt niet- werkzaam
te zijn.
3. Autonoom vermogen
Het totaal vermogen is hierbij gelijk aan de balanstelling verminderd met het geïnduceerd
vreemd vermogen op korte termijn.
1.2 Het criterium waarmee we de structuur van het vermogen beschrijven
Drie definities:
1. Scheiding EV-VV
2. Scheiding Lang – Kort vermogen
3. Er wordt meestal een mengeling gebruikt.
1.3 Het optimalisatiecriterium
Optimalisatiecriterium: Balansregels en maximale hefboom.
Dit college is het optimalisatie-criterium : Minimalisatie van de gemiddelde
vermogenskostenvoet.
1.4 Is er een optimale vermogensstructuur?
Elk project heeft in theorie een eigen optimale vermogensstructuur, waarover moet worden
beslist bij het overwegen van het project. Deze moet worden vastgesteld op basis van de
merites van het project zelf, dus in beginsel onafhankelijk van de vermogensstructuur van de
onderneming als geheel.
1.5 Totaal vermogen
De betekenis hiervan staat noch in de theorie noch in de praktijk eenduidig vast. Het kent
verschillende definities. Wij bespreken 3 definities:
Balanstelling-definitie, werkzaam vermogen-definitie, en een middenweg: de autonome
vermogen-definitie.
1. Balanstelling- definitie
Betekent totaal vermogen hetzelfde als de telling van de balans volgens de in gepubliceerde
jaarrekeningen gangbare opstelling, dat wil zeggen inclusief het geïnduceerd vreemd
vermogen op korte termijn. Onder dit laatste verstaat men het geheel van vermogen dat
spontaan mee groeit met de omvang van de bedrijfsactiviteiten van de onderneming zoals
crediteuren en te betalen lonen en salarissen.
2. Werkzaam vermogen - definitie
Daarbij is het totaal vermogen identiek met werkzaam vermogen. Al het vreemd vermogen
op korte termijn wordt hierbij verwaarloosd: het is vermogen dat geacht wordt niet- werkzaam
te zijn. Werkzaam betekent ‘vlijtig’ of ‘krachtig werkend’. Vreemd vermogen op korte termijn
heeft in deze benadering blijkbaar slechts een rol als overgangsvermogen, dat wil zeggen
het is een pool of verzameling van allerlei financieringsbronnen waaruit de onderneming voor
een korte periode punt.
3. Autonoom vermogen - definitie
,Het totaal vermogen is hierbij gelijk aan de balanstelling verminderd met het geïnduceerd
vreemd vermogen op korte termijn. Het vraagstuk van de vermogensstructuur bestaat in
deze derde definitie van vermogensstructuur uit het bepalen van de optimale verhouding
tussen het eigen vermogen, het vreemd vermogen op lange termijn en het autonoom
aangetrokken vreemd vermogen op korte termijn.
1.6 Financieringstheorie en verslaggevingspraktijk
Onder traditionele financieringstheorie verstaan we in dit boek de verzameling van theorieën
en regels c.q. Normatieve uitspraken ten aanzien van de meest wenselijke wijze van
financiering van een gegeven vermogensbehoefte.
Opmerkelijk in deze traditionele financieringsopvattingen zijn:
de centrale plaats die variabelen uit de balans daarin innemen;
de grote aandacht voor boekwaarde met verwaarlozing van marktwaarden, in
samenhang hiermee het volledig ontbreken van de behoefte om te disconteren;
het achterwege laten van het geeiste rendement van de aandeelhouders in de
beschouwingen;
het identificeren van de kosten van het vreemd vermogen met de gecontracteerde
kosten van het vreemd vermogen.
De traditionele theorie valt uiteen in vijf financieringsbeginselen. Deze
financieringsbeginselen zijn:
het liquiditeitsbeginsel;
het kosten- respectievelijk rentabiliteitsbeginsel;
het onzekerheidsbeginsel:
- het beginsel van het financiële weerstandvermogen;
- het beginsel van de financiële elasticiteit;
het zeggenschapsbeginsel.
1.7 Criteria structurering vermogen
Drie definities:
1. Scheiding EV-VV
2. Scheiding Lang – Kort vermogen
3. Er wordt meestal een mengeling gebruikt.
1.8 Vermogensstructuur
Verstaan we de samenstelling van het totale vermogen dat zichtbaar is op de passiefzijde
van een balans. Vermogensstructuur is in dit boek een synoniem voor financieringsstructuur.
Het probleem van de vermogensstructuur bestaat hierin, dat de best mogelijke samenstelling
van een als gegeven beschouwt ‘totaal vermogen’ moet worden bepaald. In de theorie
noemt men dit het probleem van de optimale vermogensstructuur.
Vermogensstructuur en belastingen
Soorten ondernemingswinstbelasting:
Bij rechtspersonen: vennootschapsbelasting
Bij natuurlijke personen: inkomsten belasting
Bij aandeelhouders van rechtspersonen: dividendbelasting
1.9 De Rendementscurve (Yieldcurve)
Er bestaat een belangrijke relatie tussen de looptijd van het vreemd vermogen en het geëist
rendement van de verschaffers van vreemd vermogen. Deze relatie is voor ons onderwerp
van groot belang, omdat juist deze looptijd als indelingscriterium fungeerde bij de classificatie
van het vreemd vermogen. Deze relatie is voor ons onderwerp van groot belang, omdat juist
deze looptijd als indelingscriterium fungeerde bij de classificatie van het vreemd vermogen.
, De bedoelde samenhang tussen looptijd en geëist rendement komt tot uitdrukking in de
zogenaamde rendementscurve, ook wel bekend als de yieldcurve.
De rendementscurve heeft veelal een oplopend verloop. Dit brengt tot uitdrukking dat het
geeist rendement pleegt op te lopen naarmate de looptijd langer is. Vreemd vermogen op
korte termijn is in zo’n situatie goedkoper dan vreemd vermogen op lange termijn. Dit
oplopend verloop heeft de curve de naam gegeven van een steile yieldcurve. In sommige
algemeen economische situaties is de rendementscurve vlak. Kortlopend en langlopend
vreemd vermogen zijn in geval van een vlakke rendementscurve even duur. In weer andere
situaties vertoont de rendementscurve een dalend (‘invers’ of geïnverteerd’) verloop; kort
vermogen is dan duurder dan lang vermogen.
Meestal heeft de rendementscurve een oplopend verloop. Men spreekt in een dergelijke
situatie ook wel van ‘normale’ rendementskromme. Deze positieve samenhang is niet
toevallig. Er zijn 4 redenen voor te bedenken:
1. langere looptijden veroorzaken een hoger rente risico dat wil zeggen zijn meer
gevoelig voor toekomstige renteveranderingen doordat de marktwaarde heftiger
fluctueert op een gegeven verandering van de rente
2. langere looptijden veroorzaken een hoger faillissementsrisico, omdat de kans dat een
financieel gezonde onderneming op langere termijn ooit failliet zal gaan, gewoonlijk
groter is dan de kans op een faillissement op korte termijn.
3. langere looptijden veroorzaken een hoger inflatierisico, omdat de onzekerheid
omtrent de toekomstige inflatie in de economie groter is naarmate de planhorizon
verder weg ligt. Hoger inflatierisico betekent dat de koopkracht van het geld mogelijk
meer afneemt.
4. langere looptijden veroorzaken een grotere kans op het ontstaan van conflicten
tussen de verschaffers van vreemd vermogen en het management, hetgeen tot
hogere agencykosten leidt; deze worden in het model van de rationele besluitvorming
afgewenteld op de vermogensvragers.
Dat vlakke en zelfs inverse rendementscurven ook voorkomen, kan worden verklaard uit het
tijdelijk bestaan van compenserende (of zelfs meer dan dat) tegenkrachten, die eveneens
het geëist rendement op korte en lange termijn bepalen. Een bekend voorbeeld van een
dergelijke tegenkracht is de verhoging van de geldmarktrente die centrale banken soms
creëren ter verdediging van de wisselkoers van de nationale munt. Doel van de verhoging
van de korte rente is een dreigende verzwakking van de wisselkoers af te wenden.
De yieldcurve is opgebouwd uit de effectieve rendementen van een groot aantal leningen
met verschillende looptijden. Gewoonlijk gaat men daarbij uit van staatsleningen; het
faillissementsrisico van deze leningen is voor (de meeste) westerse overheden
verwaarloosbaar klein. Voor langere looptijden moet in dit geval een steeds hoger rendement
door de debiteur worden betaald. De effectieve rendementen liggen in de markt rationeel
geschakeld: renteverwachtingen en risico’s verklaren de verschillen.
Het omzetten van een bestaande lening in een andere looptijd (herfinanciering) – het
schuiven langs de yieldcurve – komt in essentie neer op het ruilen van de ene risicopositie in
een andere die ex ante geen verbetering in economische zin oplevert. Ministers van
Financiën hebben wel eens de neiging om bij een steile yieldcurve over te gaan op emissies
van leningen met een korte looptijd. Economisch gezien is dit een gokspel.
Het schuiven langs de curve dient wel te worden onderscheiden van het verschuiven van de
yieldcurve naar een hoger of lager niveau. Dit veroorzaakt het renterisico: beleggers eisen
een hoger of lager rendement op een vermogenstitel van een bepaalde looptijd.
1.10 Inverse Yieldcurve
De bedoelde samenhang tussen looptijd en geeist rendement komt tot uitdrukking in de
zogenaamde rendementscurve, ook wel bekend als yieldcurve. De yieldcurve heeft veelal
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller venice. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $3.44. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
75619 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now