Summary
Samenvatting inleiding vastgoedmanagement
- Course
- Institution
Welke hoofdstukken precies --> zie voorbeeldpagina 1
[Show more]
Seller
Follow
venice
Reviews received
Content preview
Samenvatting inleiding vastgoedmanagementH1, 2, 3, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 29, 32, 4, 10, 28, 21, 22, 24.
Hoofdstuk 1
De vastgoedmanager is de persoon en de vastgoedmanagementorganisatie (VMO) is de organisatie
die in opdracht van één of meerder beleggerorganisaties (BO’s) het management van de
vastgoedportefeuille uitoefent.
Waar voorheen met vastgoedbeheer slechts instandhouding werd bedoeld, omvat
vastgoedmanagement tegenwoordig een grote diversiteit aan taken op verschillende beleidsniveaus.
In de strategische en tactische laag leidt de sturing tot kaders en richtlijnen voor de lagen eronder.
De tactische laag heeft als functie om de strategie te vertalen in concrete keuzen en uitvoerbare
plannen.
Strategisch beleidsniveau (portefeuillemanagement)
Dan wordt het plan geformuleerd voor de gehele portefeuille. Dit strategisch plan dient een
uitvloeisel te zijn van de doelstellingen van de onderneming. Indien er gesproken wordt over Bo’s,
wordt in de top van de piramide nog een vierde laag onderscheiden, namelijk het fund management.
Op dit niveau wordt besloten welk deel van de beleggingsportefeuille wordt belegd in vastgoed.
Ongeacht het type vastgoedbelegger zal op strategisch niveau periodiek (elke 3 jaar) een
portefeuilleplan worden vervaardigd. Het portefeuilleplan omvat de uitgangspunten voor de
gewenste wijzigingen in de portefeuilleopbouw (acquisitie en dispositie) en voor de exploitatie in
hoofdlijnen.
Tactisch niveau (assetmanagement)
Hier vindt een vertaling plaats van het strategisch portefeuilleplan in een concreet objectbeleid. Als
basis voor de besluitvorming dienen de performanceanalyse van de objecten in de portefeuille.
Ongeacht de aard van de vastgoedbelegger zal op basis van de performanceanalyse beoordeeld
worden of de objecten in portefeuille boldoen aan de in het strategisch portefeuilleplan opgestelde
criteria. De conclusies uit deze beoordeling leiden tot het objectbeleid. Per object kan dit inhouden:
- Doorexploiteren
- Renoveren
- Herontwikkelen
- Verkopen
Operationeel beleidsniveau (propertymanagement)
Hier vindt de uitvoering van het objectbeleid plaats.
Met het ontstaan van huurpanden, ontstond ook de behoefte aan het beheren van deze panden en
in de loop der jaren de behoefte aan toenemende professionaliteit hiervan.
Door de enorme ontwikkelingen in de jaren 80 krijgt de vastgoedmarkt te maken met een groot
aanbodoverschot.
Dynamisch beheer= enerzijds op maatwerk voor de klant om de behoefte van de huurder ten
aanzien van zijn huisvesting, accommodatie en aanvullende voorzieningen, welke optimaal aan zijn
wensen voldoen tegen minimale kosten te realiseren. Anderzijds staat maatwerk voor een gericht
keuze in de vorm van beheer.
,De belangrijkste aanleiding voor institutionele BO’s om het proportioneel management uit te
besteden was de wens om zich te kunnen toeleggen op hun kernactiviteiten: verzekeren en het
strategisch beleggen van premiegelden.
Als gevolg van de steeds hogere eisen die door BO’s aan de dienstverlening van VMO’s worden
gesteld, hebben de VMO’s zich geprofessionaliseerd. De VMO is niet meer de organisatie die namens
de BO ‘op de winkels past’, maar probeert met haar dienstverlening bij te dragen aan de
waardeontwikkeling van het vastgoed.
De positie van de VMO onder druk: het uitbesteden door de BO gaat gepaard met steeds hogere
kwaliteitseisen, daarnaast zijn de marges klein.
Vier strategieën voor groei kunnen worden gedefinieerd:
1. Marktpenetratie meer van de huidige managementactiviteiten aanbieden aan bestaande
opdrachtgevers.
2. Ontwikkeling van diensten nieuwe managementactiviteiten aanbieden aan bestaande
opdrachtgevers.
3. Marktontwikkeling huidige managementactiviteiten aanbieden aan een nieuw type
opdrachtgevers.
4. Diversificatie nieuwe managementactiviteiten aanbieden aan een nieuw type
opdrachtgevers.
Uit tabel 1.6 pagina 28 kan worden opgemaakt dat er grote kansen liggen voor het
vastgoedmanagement van andere soorten vastgoed in opdracht van andere typen opdrachtgevers.
Bij grote bedrijven, zorg- en onderwijsinstellingen en bij gemeenten is het vastgoedmanagement
sterk in ontwikkeling.
De volgende diensten liggen dicht bij competenties van VMO’s:
- Facilitymanagement houdt de ondersteuning in van alle processen in een organisatie.
- Parkmanagement Parkmanagement is een integrale aanpak om de kwaliteit van nieuwe
bedrijventerreinen op lange termijn te handhaven of van bestaande terreinen te handhaven
of verbeteren. Dit kan zijn bij nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen, bij herontwikkeling
van bestaande terreinen en bij de terreinen in eigendom van grote bedrijven of instellingen.
De basis om goed vastgoedmanagement te kunnen uitvoeren is een database met daarin de
kenmerken van de vastgoedportefeuille.
VMO’s kunnen zich onderscheiden door zich te specialiseren in het vertalen van data in bruikbare
strategische informatie voor haar opdrachtgevers.
Uitbesteden voor kort tot middellange duur ( één tot drie jaar).
Strategische alliantie een omvangrijken en langlopende uitbestedingovereenkomst waarmee de
organisatie concurrentievoordeel hoopt op te bouwen.
Voor VMO’s is het aangaan van intensieve samenwerkingsverbanden in de vorm van strategische
allianties een middel om nieuwe diensten te ontwikkelen en op de markt te brengen.
Het vastgoedmanagementproces wordt onderverdeeld in drie deelprocessen:
- Acquisitie
- Exploitatie
- Dispositie
, Het vastgoedmanagement kent diverse taakgebieden waaronder:
- Commercieel management
- Technisch/facilitair management
- Financieel/administratief management
Hoofdstuk 2
Voor het vastgoedmanagement is het van belang een onderscheid te maken tussen de
vastgoedvoorraad die te huur wordt aangeboden en de vastgoedvoorraad die in eigendom is van de
gebruiker zelf.
Vastgoedmanagement door eigenaar-gebruikers wordt ook wel aangeduid met de term Corporate
Real Estate Management (CREM).
Bij een belegging in direct vastgoed is de vastgoedbelegger rechtstreeks eigenaar van het vastgoed
en heeft ook de zeggenschap over het management van het vastgoed. Een indirecte belegging in
vastgoed is een belegging in vastgoedaandelen.
Er zijn vier typen beleggingsorganisaties:
1. Particuliere beleggers
2. Institutionele BO’s = zoals verzekeringsmaatschappijen en de pensioenfondsen. Zij beleggen
de premiegelden in ruil voor toekomstige opbrengsten. Ze beleggen vooral in aandelen,
obligaties en vastgoed.
3. Vastgoed-cv’s= niet-beursgenoteerde beleggingsfondsen met een cv-structuur of
maatschapstructuur, met een klein aantal objecten in portefeuille.
4. Vastgoedfondsen (nationaal en internationaal).
VMO’s kunnen in principe werkzaam zijn voor alle genoemde partijen die direct beleggen in
vastgoed.
Hoofdstuk 3
De VMO voert in de vastgoedpiramide de taken uit die plaats vinden op operationeel niveau.
Allocatiebeleid= beslissen in welke sectoren wordt belegd.
- Direct= door zelf vastgoed aan te kopen
- Indirect= via al dan niet gespecialiseerde vastgoedfondsen
Risicomanagement= de risico’s die op strategische, tactische en operationeel niveau worden
onderscheiden en op welke wijzen deze kunnen worden beheerst.
Uitbesteding asset- en propertymanagement
Een belangrijk onderdeel van maatregelen om risico’s te beheersen, is de wijze waarop
werkzaamheden worden uitbesteed.
Acquisitie- en dispositiebeleid
Om een portefeuille optimaal te laten presteren, is het noodzakelijk dat een actief acquisitie- en
dispositiebeleid wordt gevoerd. Wanneer objecten op een gegeven moment niet meer binnen het
rendement-risicoprofiel vallen, dan moeten deze worden verkocht.
Performance= het direct rendement dat wordt verkregen uit bijvoorbeeld huuropbrengsten en het
indirecte rendement in de vorm van waardeontwikkeling.
, Assetmanagement= verantwoordelijk voor een aantal activiteiten, die hierna worden toegelicht
- Voorstellen voor investeringen en desinvesteringen= daar waar fundmanagement de
randvoorwaarden voor aan- en verkoop formuleert, bereidt het assetmanagement de aan-
en verkooptransacties voor, legt deze ter goedkeuring voor aan het fundmanagement en
voert de genomen beslissing uit.
- Formuleren van beleid op objectniveau= per object moet duidelijk zijn hoe de performance
ervan kan worden geoptimaliseerd. In basis zijn hiertoe vier scenario’s denkbaar, te weten:
doorexploiteren, renovatie, herontwikkeling en verkoop.
Renovatie= wanneer het gebouw nog is geschikt voor zijn functie maar
economisch/technisch verouderd is.
Herontwikkeling= als het vastgoed niet meer aan de eisen van de markt voldoet
waarvoor het was bedoeld. Helemaal slopen of van een kantoor woningen maken.
Verkoop= als het vastgoed niet meer voldoet aan de door het fund management
opgestelde criteria en ook renovatie of herontwikkeling geen perspectief biedt, moet
verkoop worden overwogen.
Doorexploiteren= het vastgoed langdurig verhuurd en verkeert het
onderhoudtechnisch in goede conditie.
- Initiëren en monitoren van budgetcyclus= ieder jaar wordt per object een begroting gemakt,
die vervolgens per kwartaal wordt getoetst op voortgang (budget versus realisatie). Een
attributieanalyse= laat de relatieve performancebijdrage zien van een specifiek object in een
portefeuille.
De volgende argumenten worden gebruikt door BO’s die insourcsen maar ook door BO’s die
outsourcen:
- Betere beheersing van risico’s
- Hogere klanttevredenheid
- Herdefiniëring core business
- Reductie van kosten
De volgende argumenten worden vóór uitbesteden gebruikt:
- Kleinere organisatie
- Meer flexibiliteit
- Economies of scale
- Vermijden van kapitaalintensieve investeringen
- Toegang tot specialistische kennis
- Minder volatiliteit in kosten
De volgende argumenten worden tegen uitbesteden gebruikt:
- Verlies van (strategische) kennis
- Verlies van vaardigheden
- Afhankelijkheid van derden
- Toewijding van eigen medewerkers
- Direct contact met de huurder
Joint venture of co-makership= brengen beide partijen hun eigen specifieke kennis en ervaring in
en ze delen gezamenlijk in het resultaat (in positieve en in negatieve zin).
De VMO is verantwoordelijk voor het dagelijks management op objectniveau.
De belangrijkste relatie voor de VMO is de relatie met de huurders.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller venice. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $3.21. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
67474 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now