Summary
Huurrecht samenvatting (Saxion) (cijfer: 8)
- Course
- Institution
- Book
Dit is een samenvatting uit het boek 'Huurrecht begrepen', hoofdstuk 1 t/m 6. Eindcijfer: 8
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
Seller
Follow
merlevr
Reviews received
Content preview
SAMENVATTING HUURRECHTBoek: Huurrecht begrepen, 4e druk – J. Kist
Eindcijfer: 8 (1e kans)
Merle van Roest
Tweedejaarsstudent HBO-rechten
,Samenvatting uit het boek Huurrecht begrepen, 4e druk, auteur J. Kist
Eindcijfer: 8 (1e kans)
Week 1 – literatuur uit Huurrecht begrepen (paragraaf 1.1 t/m 1.4)
Hoofdstuk 1 - Inleiding
1.1 Wat is huur?
Huur kan betrekking hebben op allerlei zaken, zoals roerende en onroerende, gebouwde en
ongebouwde zaken.
Drie kenmerken van een huurovereenkomst (art. 7:201 BW):
1. Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht (lid 2);
2. Tegenprestatie (lid 1);
3. Pacht is géén huur (lid 3) (ter beschikking gestelde zaak heeft een landbouwbestemming).
Niet van belang is of partijen bij de ovk ook voor ogen hadden om een huurovk te sluiten of
hoe ze de ovk noemen. Als aan de voorwaarden van art. 7:201 BW is voldaan, dan is er
altijd sprake van een huurovk.
1.2 Wat kun je huren?
Je kan zaken en vermogensrechten huren. Afhankelijk van het huurobject kunnen er
verschillende wetsartikelen van toepassing zijn. Het totaal van de toepasselijke wetsartikelen
wordt het ‘huurregime’ genoemd.
Als het gaat om een roerende zaak, vermogensrecht (vb. jachtrecht) of een ‘ongebouwde
onroerende zaak’ (vb. stuk grond), dan zijn uitsluitend de artikelen 7:201-231 BW m.u.v. art.
7:230a BW van toepassing.
Voor landbouwgrond geldt een uitzondering (pacht), art. 7:311-404 BW.
- Een leeg terrein is ongebouwd, ook als het is verhard. Sommige verharde terreinen worden
echter wel als gebouwd beschouwd. Ook als een stuk grond wordt gehuurd met daarbij de
verplichting van de huurder om het te bebouwen, is er sprake van een huurovk voor
onbebouwde grond (vb. bij verhuur tankstations).
De bedoeling van partijen bij aanvang van de huurovk is doorslaggevend!
Bij gebouwde onroerende zaken maakt de wet onderscheid tussen woonruimte,
middenstandsbedrijfsruimte (‘290-bedrijfsruimte’) en overige gebouwde zaken, bijvoorbeeld
kantoren (‘230a-ruimte’). Voor deze specifieke onroerende zaken gelden specifieke wettelijke
bepalingen.
- woonruimte art. 7:232-289 BW
- 290-bedrijfsruimte art. 7:290-310 BW
- 230a-ruimte algemeen deel en art. 7:230a BW
- Woonruimte art. 7:233 BW
- 290-bedrijfsruimte art. 7:290 lid 2 BW
- 230a-ruimte art. 7:230a BW is het gehuurde geen woning en geen 290-bedrijfsruimte,
maar wel een gebouwde onroerende zaak, dan valt het onder de restcategorie van 230a-
ruimte (vb. kantoren, musea, sporthallen, bibliotheken, buurthuizen en tandartspraktijken)
1.3 (Semi)dwingend recht
1.3.1 Regelend recht (aanvullend recht)
Hierbij kunnen huurder en verhuurder in de huurovk zonder meer afwijken.
Wijken partijen niet af van het regelend recht, dan is het regelend recht van toepassing.
vb. afwijking van art. 7:221 BW: het staat partijen vrij om in een huurovk voor een
winkelruimte een bepaling op te nemen die onderhuur verbiedt. Let op!! Art. 7:221 BW geldt
niet voor woonruimte, dat is nl. art. 7:269 BW.
,1.3.2 Semidwingend recht
Hierbij kunnen huurder en verhuurder afwijkende afspraken maken voor zover deze niet
nadelig zijn voor de huurder. De huurder kan een beroep doen op de bescherming als de
bepaling in strijd is met semidwingend recht. hij kan dan de clausule in de huurovk
vernietigen. Doet de huurder dit niet, dan is de overeengekomen clausule wel van
toepassing.
1.3.3 Dwingend recht
Partijen kunnen hierbij geen clausules opnemen die afwijken van dwingendrechtelijke
wetsartikelen. Doen partijen dat toch, dan is zo’n bepaling nietig.
1.4 Ontstaan huurovereenkomst
De algemene bepalingen van het BW over de totstandkoming van een overeenkomst (art.
6:217 e.v.) en rechtshandeling (art. 3:32 e.v.) zijn ook hierop van toepassing.
Een huurovk hoeft niet schriftelijk te worden vastgelegd om rechtsgeldig te zijn, dit kan ook
mondeling. Voor de totstandkoming is bovendien niet vereist dat partijen overeenstemming
hebben bereikt over alle details, er moet wel overeenstemming zijn over de essentialia
(voornaamste punten van de huurovk; vb. huurobject, huurprijs en termijn).
Het is zelfs denkbaar dat er stilzwijgend een huurovk tot stand komt.
Week 2 – literatuur uit Huurrecht begrepen
2.1 Verplichtingen verhuurder
De voornaamste verplichting is het huurobject ter beschikking te stellen en te laten van de
huurder.
2.2 Verplichtingen huurder
Artikelen 7:212-225 BW.
De meest essentiële verplichting is het voldoen van de tegenprestatie (huurprijs). Daarnaast
moet de huurder zich gedurende de hele huurtermijn als een goed huurder gedragen (onder
meer goed voor het gehuurde zorgen en ervoor zorgen dat er geen schade aan het
gehuurde ontstaat/kan ontstaan). Je hoeft het gehuurde niet altijd daadwerkelijk te
gebruiken. Een verplichting tot gebruik heet ook wel een exploitatieplicht.
Verder is huurder verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken volgens de
overeengekomen bestemming. De verhuurder kan zo enige zeggenschap houden over de
manier waarop het gehuurde wordt gebruikt. Wijzigt de huurder gedurende de huurovk het
gebruik, dan is dit in principe een toerekenbare tekortkoming van de huurder. Dit is alleen
anders als de verhuurder met het gewijzigde gebruik heeft ingestemd (kan zowel schriftelijk
als mondeling). Stilzwijgende instemming kan ook, maar dan heeft huurder wel zware
bewijslast bij betwisting verhuurder. Het enkel stilzitten van de verhuurder leidt niet tot
instemming.
2.3 Het begrip gebrek
Een gebrek is een verstoring van het huurgenot. Is er sprake van een gebrek, dan is er
automatisch ook sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis door de
verhuurder (namelijk het voortdurend verschaffen van huurgenot).
2.3.1 Objectivering
Het gaat er niet om wat de huurder in kwestie van het gehuurde in kwestie mocht
verwachten, maar het gaat erom wat een huurder in het algemeen mag verwachten van een
goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Ook
omstandigheden die als bekend konden worden beschouwd of zichtbaar waren bij het
aangaan van de huurovk als een gebrek kunnen worden aangemerkt.
, NB: partijen kunnen bij verhuur van 290-bedrijfsruimte of 230-aruimte afwijken: duidelijk
moet worden opgenomen wat partijen wel of juist niet onder gebrek verstaan. Bij 232-
woonruimte kan niet worden afgeweken van de wettelijke regeling.
Voorbeeld: bij een lekkend dak van een woning kan de verhuurder zich niet verweren met de
stelling dat de huurder al wist dat het dak lekte, het gaat er immers om wat een huurder van
een woning mag verwachten en niet wat deze specifieke huurder van deze woning mag
verwachten.
2.3.2 Toerekening huurder
Als het gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is dit geen gebrek in de zin van de wet.
De bekendste uitspraken zijn (blz. 29 en 30): Briljant Schreuders, Amicitia en Spazio.
Voorbeelden van gebreken die niet toe worden gerekend aan verhuurder:
(Meestal) tegenvallende bezoekersaantallen, hoort bij ondernemersrisico;
o worden alleen toegerekend aan verhuurder als de aantallen een gevolg zijn
van gebreken aan het gehuurde zelf waar de huurders geen rekening mee
hadden hoeven houden.
Als de huurder zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt en goten niet schoonhoudt,
de lekkage als gevolg hiervan is dan geen gebrek. De huurder moet deze schade
vergoeden aan de verhuurder;
Feitelijke stoornis door derden;
Bewering van recht zonder feitelijke stoornis.
2.3.3 Feitelijke stoornis
Deze zijn niet door de verhuurder veroorzaakt en liggen ook niet in het gehuurde en de
verhuurder kan deze zelf niet verhelpen. Voorbeeld: geluidsoverlast door verkeer of
spelende kinderen.
Voorbeeld waar verhuurder wél wat aan kan doen: buren huren bij dezelfde verhuurder en
veroorzaken geluidsoverlast voor de huurder. Verhuurder weigert op te treden. Aan deze
overlast kan de verhuurder wél iets doen en dat laat hij na, dus een gebrek.
2.3.4 Bewering van recht zonder feitelijke stoornis
Dit is bijvoorbeeld een derde die beweert ook een huurovk te hebben voor jouw woning maar
die hier verder geen werk van maakt. De huurder heeft hier geen last van.
2.4 Aanspraken huurder op grond van gebrek
Als er sprake is van een gebrek, dan geeft de gebrekenregeling de huurder een aantal
bijzondere aanspraken tegen de verhuurder. Deze aanspraken gelden naast de ‘gewone’
wettelijke bepalingen over tekortschieten in de nakoming van een verbintenis (zoals
vordering tot nakoming art. 3:296 BW, betaling schadevergoeding art. 6:74 BW en ontbinding
art. 6:265 BW). Naast deze vorderingen kan de huurder ook een beroep doen op bijv.
opschorting (art. 6:52 BW) en verrekening (art. 6:127 BW).
Verder kan huurder herstel van gebrek vorderen (art. 7:206 BW), huurprijsvermindering (art.
7:207 BW) en schadevergoeding (art. 7:208 BW). Tot slot kan huurder ook de huurovk
ontbinden als het gehuurde geheel vergaat (art. 7:210 BW).
2.4.1 De herstelverplichting
De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder erom vraagt, tenzij..
- dit onmogelijk is, of
- dit uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder
zijn te vergen.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller merlevr. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $6.51. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
64438 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now