Other
Huurrecht - werkgroepuitwerkingen week 1 t/m 7
- Course
- Institution
Huurrecht - werkgroepuitwerkingen week 1 t/m 7 compleet
[Show more]
Seller
Followannabeldgrf
Reviews received
Content preview
Werkgroep 1 – plaats van het huurrecht, gelaagde structuur, de doorwerkingvan het consumentenrecht en de rol van grondrechten
Week 3 = oefenannotatie schrijven
Week 5 = deel 1 feedback annotatie
Week 7 = deeltentamen 1 (annotatie)
Tentamen = open boek
www.ROZ.nl ; algemene modellen huurrecht
Casus I Gebrekkige huurwoning
Simon van der Linden is eigenaar van een luxe 5-kamerappartement van 200 m2 aan het Gooimeer in
Almere-Haven, dat voorzien is van domotica (een geïntegreerd systeem voor de bediening van onder
meer verwarming, verlichting en beveiliging). Simon heeft dit appartement gekocht om het, steeds
voor een periode van 1 jaar, te verhuren. Daarbij maakt hij steeds gebruik van de Algemene
Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2003 van de Raad voor onroerende zaken (ROZ) (hierna:
de Algemene Bepalingen).
Alexandra de Hoon is een (privaatrechtelijk georiënteerde) juriste. Zij heeft het appartement op 14
juli 2021 gehuurd, ingaande 15 juli 2021, voor de duur van één jaar, met als einddatum 14 juli 2022.
Zij wilde in het appartement te gaan wonen, samen met haar echtgenote en hun op 28 mei 2021
geboren dochter. De huurprijs bedroeg € 3.500, - per maand inclusief servicekosten.
Op de huurovereenkomst zijn de bij de huurovereenkomst gevoegde Algemene Bepalingen van
toepassing verklaard. Artikel 28 van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:
‘Tenzij partijen daarmee hebben ingestemd of anders zijn overeengekomen is algehele of
gedeeltelijke tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst en opschorting van de verplichtingen
uit de huurovereenkomst slechts mogelijk met tussenkomst van de rechter.’
Alexandra heeft de huurprijs voor de maanden juli en augustus 2021 en de waarborgsom voldaan.
Op 31 juli 2021 heeft zij aan Simon gemaild dat de verhuizing goed is verlopen, dat het zeer
aangenaam wonen is, maar dat zij nog wel een paar punten heeft die geregeld moeten worden,
namelijk:
1. De sensor voor het automatisch openen van de slagboom voor de parkeerplaats werkt niet
(Alexandra moet drie keer uitstappen om binnen te komen);
2. De vuilnispas ontbreekt;
3. Het brandalarm gaat vaak – onterecht – af;
4. Er is een lekkage in de logeerkamer, die overigens niet door Alexandra in gebruik is genomen,
aangezien het appartement groter is dan zij en haar vrouw nodig hebben.
Simon heeft bij mails van 2 en 3 augustus 2021 geantwoord dat een nieuwe vuilnispas beschikbaar is
en tags voor de slagboom aangemaakt worden. De klacht over de brandmelders zal worden
afgestemd met de beheerder van het complex. De klacht over de lekkage wordt afgewezen omdat
Alexandra geen foto’s heeft meegestuurd.
Op 16 augustus 2021 heeft Alexandra een brief aan Simon geschreven, waarin zij haar klachten
herhaald en daaraan toevoegt dat het filter van de CV-installatie niet is vervangen. Zij voegt een foto
bij van de lekkage, die bestaat uit enkele druppels water op de grond. In deze brief schrijft zij onder
meer dat Simon ernstig is tekortgeschoten in zijn verplichtingen. Afgelopen maand hebben we een
zeer lastige tijd gehad, met name door het voortdurend afgaan van het brandalarm, het niet kunnen
gebruiken van de automatische toegang van garage en opening slagboom en het niet kunnen
,verwijderen van vuilnis. Nu deze periode is verstreken, kan een en ander niet meer worden hersteld.
Hierbij komt dat het Simon bekend is dat zij en haar vrouw hier wonen met hun pasgeboren dochter.
Het herhaaldelijk afgaan van het brandalarm brengt, zo schrijft Alexandra, een enorm gedoe met zich
omdat zij vervolgens een uur bezig zijn om het meisje weer in slaap te krijgen. Ook in het licht van dit
gegeven, had Simon terstond passende actie moeten ondernemen.
Alexandra geeft Simon nog 2 weken om alsnog de gebreken weg te nemen; bij gebreke daaraan
ontbindt zij de huurovereenkomst per 1 september 2021. Simon heeft bij aangetekende brief van 31
augustus 2021 gereageerd. Hij heeft herhaald dat een nieuwe vuilnispas en tags voor de slagboom
gereedliggen om te worden opgehaald, gemeld dat hij bereid is om te komen kijken naar de gestelde
lekkage, die volgens hem niet duidelijk wordt uit de foto, en dat de beheerder van het complex heeft
toegezegd te kijken naar het brandalarm, maar dat de andere bewoners van het complex hier niet
over geklaagd hebben.
Alexandra heeft geweigerd om de huurprijs voor de maanden september en volgende te betalen en
heeft gesteld dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden per 1 september 2021.
Simon ontkent dat sprake is van een of meer tekortkomingen, doet een beroep op art. 28 van de
Algemene Bepalingen, en vordert betaling van de huurprijs voor de maanden september en
volgende. Indien het beroep van Simon op art. 28 van de Algemene
Bepalingen slaagt, is een inhoudelijke beoordeling van de klachten van Alexandra niet nodig.
De rechter (u dus) gaat daarom als eerste op dit verweer in.
Vraag 1
Kan Simon met succes een beroep op art. 28 Algemene Bepalingen doen?
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere partij de bevoegdheid heeft om de overeenkomst geheel of
gedeeltelijk te ontbinden. Het Tenzij-arrest heeft hierbij bepaald dat dit de hoofdregel is en dat de
partij die het hier niet mee eens is moet stellen en bewijzen dat er geen ontbinding mag plaatsvinden.
Artikel 7:231 lid 1 BW bepaalt dat bij gebouwde onroerende zaken waarbij de huurder
tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen de ontbinding slechts kan geschieden door
de rechter. Dit houdt in dat Simon alleen via de rechter kan ontbinden.
Voor Alexandra geldt dit dus niet, daarvoor geldt artikel 6:267 lid 1 BW: zij kan buitengerechtelijk
ontbinden. Dit is aanvullend recht, kan dit dan veranderd worden door de algemene bepalingen?
Asbeek/brusse simon handelt beroepsmatig en Alexandra is hier consument. Ambtshalve toetsing
is van toepassing op het consumentenrecht. 6:236 sub b BW: de rechter moet ambtshalve
toetsen/vernietigen. Maar is het hier dan onredelijk bezwarend? Want de ontbinding is nog wel
mogelijk, de gang er naar toe is alleen beperkt.
Hof: 28 algemene bepalingen beperkt slechts de wijze van ontbinding, niet de ontbinding zelf. Het
contractuele evenwicht van partijen wordt hierdoor niet aangepast, ook Simon kan de overeenkomst
niet buitengerechtelijk ontbinden.
Dit kan gezien worden als te kort door de bocht. Het evenwicht wordt wel een beetje aangepast:
kosten van de rechter (griffierecht in hoger beroep), er komt een extra drempel (ook emotioneel) om
de overeenkomst te ontbinden.
, Vraag 2
Kan Alexandra – afgezien van de bepaling van art. 28 Algemene Bepalingen – met succes een beroep
op ontbinding wegens tekortkoming doen?
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere partij de bevoegdheid heeft om de overeenkomst geheel of
gedeeltelijk te ontbinden. Het Tenzij-arrest heeft hierbij bepaald dat dit de hoofdregel is en dat de
partij die het hier niet mee eens is moet stellen en bewijzen dat er geen ontbinding mag plaatsvinden.
Alexandra kan zich als huurster beroepen op artikel 6:267 lid 1 BW: zij kan buitengerechtelijk
ontbinden.
Artikel 6:265 BW vereist wel een tekortkoming die niet vanwege haar bijzondere aard of geringe
betekenis een ontbinding niet rechtvaardigt. Tenzij-arrest: hierbij kijk je naar alle omstandigheden
van het geval. De gebreken zijn hier de sensor van de slagboom, de vuilnispas, het brandalarm, de
lekkage en het filter van de CV-installatie. Dit zijn behoorlijk veel tekortkomingen en samen met een
baby is het nogal wat dat het brandalarm steeds afgaat en ook de slagboom en het vuilnis lijkt mij
een groot probleem. Het vuilnis en slagboom probleem kan volgens Simon makkelijk worden opgelost
door nieuwe pasjes te halen. Alexandra wil ontbinden dus die moet het goed stellen en bewijzen dat
er een tekortkoming is.
In deze casus is er eigenlijk te weinig aan de hand voor een ontbinding. Je kan beide kanten op maar
dan moet je goed beargumenteren. De meest logische kant hier is dat er geen voldoende
tekortkoming is.
De problemen zijn dus gedeeltelijk opgelost, daardoor geldt artikel 6:265 lid 2 BW: ontbinding is pas
mogelijk wanneer Simon in verzuim is. De schuldenaar is in verzuim gedurende de tijd dat de prestatie
uitblijft nadat zij opeisbaar is geworden, artikel 6:81 BW. Het verzuim treedt in wanneer de
schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke
termijn voor nakoming wordt gesteld, 6:82 lid 1 BW. Dit heeft Alexandra gedaan, ze heeft hem twee
weken gegeven om de gebreken te herstellen, gezien de gebreken moet dit mogelijk zijn in twee
weken.
Alexandra kan daarom met succes een beroep doen op de ontbinding.
Hoef je hier niet te noemen: Schwarz/Gnjatovic? Bij duurovereenkomsten kunnen tekortkomingen
uit het verleden niet ongedaan gemaakt worden dus is er verzuim (geen ingebrekestelling nodig).
Hier kan over getwist worden: is het een voortdurende overeenkomst? Heijnma zet dit in de noot
heel goed uiteen. Je moet namelijk maar eenmalig de pas ter beschikking stellen.
7:217 BW: het is een kleine tekortkoming de CV-filter die zou zelf hersteld kunnen worden (dit komt
in week 3). Ook in week 3: huurprijsvermindering, 7:207 BW. Dit zou bij gedeeltelijke ontbinding het
geval kunnen zijn omdat er wel een klein kind bij betrokken is en brandveiligheid dan wel heel
belangrijk is.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller annabeldgrf. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $11.26. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
67474 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now