Dit document bevat alle antwoorden op de behandelvragen van alle drie de werkgroepen: appartementsrecht, openbare registers, kadaster, verkrijging door verjaring, derdenbescherming, vormerkung en beslag.
1. Projectontwikkelaar Hoog en Droog BV realiseert een appartementencomplex in
Amstelveen. Het appartementencomplex bestaat uit 50, identieke, appartementen
verdeeld over vijf woontorens met elk 10 appartementen. In het navolgende kunt u
er vanuit gaat dat elke appartementseigenaar 1 stem heeft in de VvE. Het complex is,
terwijl de bouw in volle gang was, op 1 april 2016 in appartementsrechten gesplitst.
Op het moment dat de bouw van de eerste woontoren voltooid is, op 1 maart 2017,
heeft Hoog en Droog in totaal tien appartementen verkocht en overgedragen.
a. Op welk moment ontstond de VvE?
De VvE is ontstaan op het moment dat de splitsing heeft plaatsgevonden, namelijk op
1 april 2016. De VvE wordt opgericht via de splitsingsakte op grond van art. 5:111 jo.
art. 5:112 lid 1 sub e BW.
b. Kon Hoog en Droog reeds voordat de bouw van het gehele complex is voltooid de
appartementsrechten aan de kopers overdragen?
Ja, dat kan op grond van art. 5:117 lid 1 BW. Appartementsrechten kunnen namelijk
als een zelfstandig registergoed worden overgedragen. Voorafgaand aan de bouw
kan ook al worden gesplitst op grond van art. 5:107 BW, dus de
appartementsrechten zijn er al en daarom kan het ook worden overgedragen aan de
kopers.
Aangezien de verkoop stagneert, besluit Hoog en Droog de bouw van de laatste twee
woontorens stil te leggen. Van woontoren 4 zijn al de funderingen gelegd. Aan de
bouw van woontoren 5 is in het geheel niet begonnen.
c. Kan de afbouw van deze woontorens voor onbepaalde tijd worden opgeschort?
Ja, dat kan op grond van art. 5:144 lid 1 sub c BW gebeuren doordat een van de
appartementseigenaren of een van de hypotheekhouders naar de rechter stapt. De
akte van splitsing kan worden gewijzigd als de bouw van het gebouw niet meer
beantwoordt aan de akte van splitsing (art. 5:108 BW). Zodat de splitsing in
overeenstemming met de bestaande situatie wordt gebracht. De vordering op grond
van art. 5:144 BW gaat voor op grond van art. 5:108 lid 2 BW. Art. 5:108 BW ziet op
de situatie dat men nog wel wil afbouwen en art. 5:144 BW ziet op de situatie dat
men niet meer wil afbouwen.
2. Een gemeente en een ontwikkelaar gaan een nieuwe woonwijk realiseren op een
terrein waar vroeger diverse bedrijfsgebouwen en een school hebben gestaan. De
wijk wordt verdeeld in vier bouwvlakken, en vervolgens binnen elk bouwvlak
verkaveld volgens de bijgevoegde afbeelding. In de bouwvlakken A, B en C komen
eengezinshuizen met tuin, ook wel “grondgebonden woningen” genoemd. De
woningen in bouwvlak D worden boven een parkeergarage gerealiseerd, en krijgen
een terras op het dak van die garage. De gemeente wil dat in het nieuwe wijkje op
straat alleen geparkeerd kan worden door bezoekers. Bewonersvergunningen
worden niet verstrekt. De koper van alle woningen in de bouwvlakken A, B, C en D
, kunnen wel één of meer parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage
verwerven.
De bedoeling is dat zowel de parkeerplaatsen als de op de parkeergarage te
realiseren woningen in bouwvlak D als appartementsrechten verkocht zullen
worden.
a. Schets een juridisch ontwerp voor de appartementensplitsing waarbij de
appartementseigenaren van de parkeerplaatsen en de appartementseigenaren van
de woningen in bouwvlak D binnen de splitsing financieel en juridisch zo min
mogelijk met elkaar te maken zullen hebben.
Je kan blijven ondersplitsen, zolang er maar een afzonderlijk deel verblijft. De VvE
gaat over gemeenschappelijke gedeelten (art. 5:126 en art. 5:128 BW).
De woningen en de parkeerplaatsen moeten los van elkaar worden gesplitst, allebei
in een eigen appartementsrecht zodat je 2 hoofdappartementsrechten krijgt en deze
privé zijn. Vervolgens kun je per hoofdsplitsing ondersplitsen. Bepaalde gedeelten die
alsnog gemeenschappelijk moeten worden kunnen dan gemeenschappelijk gemaakt
worden. Die gemeenschappelijke gedeelten vallen dan onder de
verantwoordelijkheid van de onder VvE. Op die manier is er geen financiële en
juridische verbinding tussen de verschillende appartementseigenaren. De
bestuurders van de ondersplitsingen zijn gerechtigd om te stemmen op grond van
art. 5:127 lid 3 BW.
b. Elke parkeerplaats wordt één appartementsrecht. Is het hiervoor nodig dat elk van
de parkeerplaatsen binnen de garage ook nog eens met muren wordt omsloten?
Nee, dat is niet nodig. Een parkeerplaats wordt gezien als een afzonderlijk geheel op
grond van art. 5:106 lid 4 BW. Vaak wordt dit aangegeven met belijning op de grond.
c. De gemeente wil de saamhorigheid in de wijk optimaliseren. Men wil daarom de
bewoners verplicht lid laten zijn van een bewonersvereniging. Biedt toepassing van
het appartementsrecht – in de hiervoor geschetste juridisch ontwerp van de wijk -
een mogelijkheid om dit te realiseren?
Ja, het verplichte lidmaatschap van de bewonersvereniging is mogelijk op grond van
art. 5:112 lid 3 BW. Dit geldt ook voor winkeliersverenigingen.
3. Bij de volgende vragen handelt het om een appartementencomplex bestaande uit 40
woningen, verdeeld over vier verdiepingen. Aan de voorzijde van het complex
bevindt zich een gemeenschappelijke tuin. Aan de achterzijde bevinden zich tien
door heggen omgrensde tuinen. Elke tuin ligt achter één van de tien op de begane
grond gelegen flat en is bestemd tot uitsluitend gebruik door de betreffende
appartementseigenaar.
a. Aan de voorzijde ligt een tuin. Deze behoort volgens de splitsingstekening tot de
gemeenschappelijke delen. Zou de VvE een besluit kunnen nemen dat het gebruik
van deze tuin alleen toekomt aan de appartementseigenaren van de tien
aangrenzende flats?
Op grond van art. 5:128 lid 1 BW kan de VvE regels stellen omtrent het gebruik van
de gemeenschappelijke delen, voor zover het regelement daarover geen bepalingen
, bevat. Het regelement moet een regeling inhouden omtrent het gebruik van de
gemeenschappelijke delen op grond van art. 5:112 lid 1 sub c BW. Afhankelijk van
wat daarin is geregeld, kan de VvE dus wel/niet het besluit nemen. Als het volgens
het regelement dus niet mag, mag de VvE het besluit niet nemen.
b. Beoordeel voor elk van de navolgende geschetste gevallen of wijziging van de
splitsingsakte noodzakelijk is.
i. De gemeente wil de aan de voorzijde van het complex gelegen straat verbreden.
Er zal over een lengte van 60 meter een strook van ca 1 meter breed behorende
tot de gemeenschappelijke tuin worden overgedragen aan de gemeente.
Gemeenschappelijke goederen die in de splitsing betrokken zijn kunnen niet
worden overgedragen op grond van art. 5:117 lid 2 BW. Dit kan slechts
geschieden door onttrekking en wijziging van de akte van splitsing op grond van
art. 5:117 lid 3 BW. Voor het overdragen ga je vervolgens terug naar de
bepalingen in boek 3 over gemeenschap.
ii. De gemeente wil de aan de achterzijde van het complex gelegen straat
verbreden. Er zal over een lengte van 60 meter telkens een strook van ca 1 meter
breed van de tuin van de op de begane grond gelegen appartementen worden
overgedragen aan de gemeente.
Privé goederen die in de splitsing betrokken zijn kunnen niet worden
overgedragen op grond van art. 5:117 lid 2 BW. Dit kan slechts geschieden door
wijziging van de akte van splitsing op grond van art. 5:117 lid 3 BW. Voor het
overdragen ga je vervolgens terug naar de bepalingen in boek 3 over
gemeenschap.
iii. Dirk is eigenaar van twee naast elkaar gelegen appartementen. Hij wil deze
appartementen “samentrekken” tot één woning. Daartoe wordt in de bestaande
scheidingsmuur tussen de appartementen een opening ter grootte van een deur
gemaakt. Aan de technische installaties (elektriciteit, verwarming, etc) wordt
niets gewijzigd.
Deze wijziging is een verandering met een tijdelijk karakter, want het kan
gemakkelijk weer worden hersteld. Er is dan ook geen sprake van een
goederenrechtelijke wijziging, want het is enkel een verandering in de
constructie. Hierbij geldt het arrest notaris Wortelboer. De splitsingsakte hoeft
daarvoor niet te worden gewijzigd.
iv. Eduard is eigenaar van twee naast elkaar gelegen appartementen. Hij wil deze
appartementen “samentrekken” tot één woning. Daartoe wordt de
scheidingsmuur tussen beide appartementen op een paar delen na volledig
weggebroken en de bestaande woonkamers omgebouwd tot één grote ruimte.
Deze wijziging is definitief van aard en daarmee een goederenrechtelijke
wijziging. Deze verbouwing is niet tijdelijk en leent zich niet gemakkelijk voor
herstel. In zo’n geval moet de splitsingsakte wel worden gewijzigd (art. 5:139
BW), want anders komt de werkelijke situatie niet meer overeen met de akte van
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller notarieelstudent. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $9.79. You're not tied to anything after your purchase.
