Dit document bevat aantekeningen van alle vijf de hoorcolleges: appartementsrecht, openbare registers & kadaster, verkrijging door verjaring en derdenbescherming, vormerkung en beslag.
Verbreding Goederenrecht B – hoorcollege week 1: Appartementsrechten
Aard van het appartementsrecht
Het is mogelijk om flexibele appartementsrechten te creëren waarbij bijvoorbeeld de
berging en het appartement los van elkaar kunnen worden overgedragen. Ze dienen dan
niet in één appartementsrecht te vallen. Hieraan kunnen allerlei beperkingen worden
gesteld.
Art. 5:112 lid 4 BW = VvE kan je ontzeggen het appartementsrecht te gebruiken op grond
van een gewichtige reden, zoals de verplichting om een appartement te hebben. Iemand
kan op die manier worden onthouden om alleen een berging te houden en geen
appartement. In de splitsingsakte kan dus worden bepaald wat jij in je eigen appartement
mag doen. De VvE kan hier echter geen besluiten over nemen. Dit kan slechts ten aanzien
van regels van orde over het feitelijke gebruik. Dat zijn regels die het gehele complex raken,
zoals het houden van huisdieren in het appartement of regels ten aanzien van volume van
geluid.
Er moet een akte van splitsing worden opgemaakt en bepaalde onderwerpen moeten daarin
nader worden geregeld. Van tevoren maak je dus duidelijke afspraken met betrekking tot
het gebruik van de privégedeelten, wat je er mee mag doen en waar ze zijn gelegen etc.
Als een gebouw er niet zo uit ziet als dat je met elkaar hebt afgesproken, kan je iemand
daarop aanspreken. Dit kan op grond van art. 5:108 BW. Voor het als gevolg daarvan
wijzigen van de akte van splitsing zijn 80% van het totaal aantal stemmen nodig (art. 5:139
lid 2 BW).
VvE neemt besluiten over het beheer en brengt kosten in rekening bij de
appartementseigenaren. Zij kunnen echter geen besluiten nemen die in strijd zijn met de
akte van splitsing. Bij de vastlegging krijgt de akte van splitsing inhoud en daarna wordt het
praktisch niet meer gewijzigd, omdat wijziging dus een grote meerderheid vereist en het
daardoor lastig is.
Verplicht lidmaatschap VvE
Je kunt mensen niet dwingen om lid te blijven van een vereniging, tenzij het gaat om een
lidmaatschap van een VvE. De VvE ontstaat onmiddellijk bij de splitsing. Het voordeel
daarvan is dat de VvE alvast rechtshandelingen aan kan gaan.
Beheer door de VvE
De VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten. Zodra een gedeelte niet
privé is van een van de eigenaren valt het hieronder en geldt art. 5:126 BW. De VvE is een
rechtspersoon en kan daarom ook zelf vermogensbestanddelen hebben, zoals een stukje
grond van in de buurt ligt of een grasmaaier. De VvE heeft ook een reservefonds. Dit is een
bankrekening waarop schuldeisers van de VvE verhaal op kunnen nemen.
De VvE kan uitsluitend binnen de grenzen van de splitsingsakte handelen en daarom staan
daarin meestal alleen vrij algemene regels. Zoals dat de appartementen op de begane grond
slechts op een bepaalde wijze mogen worden gebruikt, tenzij er toestemming voor is
,gegeven. Op die manier kan ander gebruik ook worden toegestaan, zonder dat de gehele
splitsingsakte moet worden gewijzigd.
Het huishoudelijk regelement is vaak een besluit van de VvE met bijvoorbeeld 2/3 e
meerderheid. De onderwerpen die hierin worden opgenomen kunnen van tijd tot tijd
veranderen, omdat ze dus met een eenvoudigere meerderheid kunnen worden genomen.
Dit is een creatie uit de praktijk, maar komt niet terug in de wet.
Op grond van art. 5:112 lid 4 BW kan een ballotagecommissie gelden om mensen wel of niet
toe te laten tot de appartementseigenaren. Je kunt dit aanvechten, omdat je je kunt
afvragen of de redenen die worden gesteld voor niet toelating wel echt gewichtig zijn.
Ondersplitsing
Delen die niet privé zijn aan één eigenaar zijn in beginsel gemeenschappelijk, maar door
onder splitsing kan dit worden voorkomen. Dit maakt besluitvorming ten aanzien van die
delen gemakkelijker. Hoofdappartementsrechten worden dan vervolgens onder gesplitst
aan de onder eigenaren. Er is dan ook een oudervereniging van eigenaars. Die bepaalde
delen zijn dan in de onder splitsing gemeenschappelijk, maar in de hoofdsplitsing privé
omdat ze slechts toebehoren aan een bepaald deel van de hoofdsplitsing.
De akte van splitsing
Naast dat de akte van splitsing moet aangeven welke gedeelten privé zijn, moet het op
grond van art. 5:112 lid 1 BW moet de akte van splitsing inhouden welke schulden en kosten
gemeenschappelijk zijn. Zodat men weet waar hij aan toe is. De regels rondom gebruik,
beheer en onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten kunnen op grond van art. 5:128
BW worden bepaald door de VvE voor zover het niet afwijkt van de akte van splitsing.
Zodra je splitst in appartementsrechten is het ook mogelijk om een kwalitatief lidmaatschap
verplicht te stellen aan een extra vereniging (art. 5:112 lid 3 BW). Zoals de verplichting om
lid te worden aan een winkeliersvereniging. Ook mogen er regels worden opgesteld rondom
het gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten (art. 5:112 lid 4 BW).
Rechtsgevolgen van de splitsing
Zodra je hebt gesplitst kun je niet meer beschikken over het onderliggende object (de
onroerende zaak). Als je dat toch wil moet het stuk grond aan de splitsing worden
onttrokken en is een wijziging van de splitsingsakte nodig. Ook iedere hypotheekhouder
moet daar dan mee akkoord gaan (art. 5:114 en art. 5:117 BW).
De positie van de individuele eigenaar
Binnen de grenzen van wat er in de splitsingsakte is bepaald is de appartementseigenaar vrij
met betrekking tot gebruik van het privégedeelte, tenzij art. 5:112 lid 4 BW.
HR 10 maart 1995:
Het is niet mogelijk om met besluiten van de VvE individuele verplichtingen op te leggen aan
appartementseigenaars. Zo kon er in dit arrest niet worden verplicht aan de eigenaren om
vakantiewoningen te verhuren via een bepaalde instantie. Het kan uitsluitend voor regels
, waarvoor een grondslag is opgenomen in de akte van splitsing of regels van orde met
betrekking tot het feitelijk gebruik.
Een opvolgend appartementseigenaar is aansprakelijk voor een VvE bijdrage die zijn
rechtsvoorganger niet betaald heeft op grond van art. 5:122 lid 1 BW. Meestal wordt dit
geregeld door de notaris die de VvE aanschrijft.
Besluitvorming in de VvE
Het afdwingen van besluitvorming in de VvE is een hele lastige aangelegenheid. Wat wel kan
dat is besluitvorming aantasten als de VvE met meerderheid heeft besloten om een
voorziening te treffen en dat besluit kun je vervolgens aantasten bij de rechter. Op grond
van de volgende mogelijkheden om besluiten van de VvE aan te vechten:
- Een besluit is nietig als het in strijd is met de splitsingsakte (art. 5:129 jo. 2:14 BW).
Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als een gekwalificeerde meerderheid is
voorgeschreven en die meerderheid niet wordt gehaald.
- Een besluit is vernietigbaar als het in strijd is met redelijkheid en billijkheid (art.
5:130 jo. 2:15 BW). Binnen een maand dat je kennis hebt genomen van het besluit
moet je een procedure in gang zetten, anders ben je niet ontvankelijk.
Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als een in onbruik geraakte berging wordt
toebedeeld aan een van de appartementseigenaren door hem voor te
trekken, zonder eerlijke loting.
Strijd met de splitsingsakte
Objectieve uitleg: de splitsingsakte wordt uitgelegd aan de hand van de bedoeling van de
partijen. Die bedoeling vind je door middel van het destilleren van de tekst van de akte.
Daarvoor kijk je naar de tekst van de akte en de feitelijke situatie die objectief kenbaar is ten
aanzien waarvan die akte is vastgesteld. Objectieve uitleg is hier niet letterlijk de betekenis
van wonen opzoeken in de Van Dale. Je moet jezelf afvragen wat de splitster bedoeld
hebben met het gebruiken van de woning.
Het kan daarbij aldus HR 14 februari 2014 best mogelijk zijn dat je ook kijkt naar hoe de
onroerende zaak er in het veld bijligt. Hier betrof het een achtertuin die op verschillende
hoogtes was aangelegd en die uitsluitend mocht worden gebruikt door
appartementseigenaren van appartement 9&10 op de begane grond. Volgens de
splitsingsakte was de tuin echter gemeenschappelijk. 9&10 behoren toe aan dezelfde
eigenaar en die heeft het stuk tuin afgezet. Dit werd niet gewaardeerd, want slechts het
deel achter 9&10 was voor die eigenaar bedoeld. Het betrof een verhoogd en een verlaagd
stuk. Om de inhoud van de regeling vast te kunnen stellen is men gaan kijken hoe het stuk
tuin er daadwerkelijk bij lag om de bedoeling van de splitser te achterhalen. Doordat er een
verhoogd en verlaagd deel was is het de bedoeling van de splitser geweest dat alleen het
direct aangrenzende deel te laten toebehoren aan de appartementseigenaar van 9&10.
Voorbeeld:
In de akte van splitsing is het volgende opgenomen: ‘’Iedere eigenaar heeft het
gebruik/genot van de gemeenschappelijke gedeelten volgens de bestemming daarvan’’.
- Verhuur van een gemeenschappelijke tuin aan een derde mag op grond van de letter
van de tekst niet, maar bij objectieve uitleg kijk je verder dan dat en kijk je ook naar
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller notarieelstudent. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $9.72. You're not tied to anything after your purchase.
