Dit document is een samenvatting van de powerpoints van het vak Patrimoniumdocumentatie. Elk deel wordt nog eens duidelijk gemarkeerd in het geel voor meer overzicht, zo bestaat het uit 7 delen. De samenvatting bestaat uit 26 bladzijden.
Mandaat:
- Lastgeving
- Enkel feitelijke handelingen in naam en voor rekening van
- Rechtshandeling
- Vastgoedmakelaar tekent compromis
Verschil opdracht vs mandaat:
OPDRACHT MANDAAT
Commissieloon kan niet door rechter gematigd worden Commissieloon kan door rechter gematigd worden
Herroepingsrecht mits vergoeding uitgaven, arbeid en Herroepingsrecht mits vergoeding kosten (art 2003 BW)
winstderving (art 1794 BW)
Mildere beoordeling beroepsaansprakelijkheid Strengere beoordeling beroepsaansprakelijkheid
Geen hoofdelijkheid tussen opdrachtgevers, tenzij Hoofdelijkheid tussen opdrachtgevers (art 2002 BW)
contractueel bedongen
Bij overlijden opdrachtgever blijft opdracht doorlopen Bij overlijden opdrachtgever eindigt mandaat van
(art 1795 BW: enkel overlijden van dienstverlener rechtswege (art 2003 BW)
impliceert einde van opdracht)
Exclusief:
De opdrachtgever mag:
- Niet zelf verkopen
- Niet via andere makelaar verkopen
- Niet via notaris verkopen
- Nog geen optie verleend hebben aan kandidaat-koper
- Max 6 maanden
Co-exclusief:
- Meerdere vastgoedmakelaars maken 1 bemiddelingsopdracht en hebben exclusiviteit
- Best extra overeenkomst tussen vastgoedmakelaars om afspraken te maken over wie, wat, met welke documenten en hoe
ereloon te verdelen bij verkoop
- Heel vaak bij bedrijfsvastgoed
- Collegialiteit
,Niet-exclusief of zonder exclusiviteit:
- Naast aangeduide vastgoedmakelaar in bemiddelingsopdracht mogen ook andere partijen bemiddelen zoals:
notaris, opdrachtgever-eigenaar, andere vastgoedmakelaars
- Verschillende partijen worden aangesproken om het goed te verkopen
- Goede afspraken maken over prijsdalingen
- Collegialiteit: informeren bij verkoop/verhuur
- Geen beperking qua duur
Deontologische aspecten (niet-)exclusiviteit:
- Informatieplichten art 48 en 57
a. Jegens opdrachtgever:
1. Is er al een collega belast met de verkoop?
2. Risico op dubbele courtage bij meerdere niet-exclusieve opdrachten
b. Jegens kandidaat-kopers:
1. Koper informeren over niet-exclusiviteit voor betaling
- Verboden gedragingen art 64
a. Opdracht aanvaarden, wetende dat er nog een exclusieve opdracht lopende is
b. Exclusieve opdracht aanvaarden, wetende dat er nog een niet-exclusieve opdracht lopende is
Schriftelijk of mondeling:
- Consument
a. Geschrift verplicht door WER en KB-BO
b. Deontologie legt in art 8 op dat een schriftelijke overeenkomst dient afgesloten te worden als de wet aan partijen oplegt
ivm berekening en betalingswijze ereloon
- Geen consument
a. Geschrift niet verplicht, maar aangewezen
1. Bewijs van de afspraken (art 1341 BW)
2. Aspect verzekering beroepsaansrakelijkheid
- Tip: zonder geschrift wordt de bewijslast ivm gemaakt afspraken moeilijk
- Bemiddelingsopdracht met een consument zonder contract
a. Soms nietig contract . clausules
b. Nietig contract = geen commissie
c. Geen recht op ereloon
- Ga mondelinge afspraken uit de weg, want betwisting ereloon loert om de hoek
- Gevaar bij stilzwijgende verlenging opdracht en prijsdalingen
Tarifering
- Verbod van verplichte tarieven en richttarieven (Europa)
- Deontologische bepalingen
a. Art 6.116 WER Geen dienstverlening (verkoop) met verlies
b. Art 25 DEO Rentabiliteit, waardigheid, onafhankelijkheid
c. Art 26 DEO Enkel vergoeding van opdrachtgever of collega vastgoedmakelaar
d. Art 27 DEO Geen vergoeding die niet wettelijk of contractueel is toegestaan
e. Art 65 DEO Geen belangenconflict en verbod surplusbeding
KB-BO / KB Freya:
- Ontstond op 1 februari 2007
- Bepalen van spelregels bemiddelingsopdracht binnen de verkoopruimte en herroepingsbeding
- In bepaalde sectoren die met consumenten in aanraking komen een specifieke regeling uitwerken
Beperkt toepassingsgebied:
- Enkel consumenten als opdrachtgever
- Enkel vastgoedmakelaars als dienstverlener
- Enkel bemiddeling bij verkoop-aankoop-verhuur-huur
Dus geen activiteiten als syndicus of rentmeester!
Maar opgelet: de rentmeester valt in zijn relatie tot opdrachtgevers-consumenten wel onder boek 6 van het WER. De regels voor buiten de
verkoopruimte afgesloten overeenkomst zijn dus ook op hem van toepassing.
Het KB Freya echter niet.
Verplicht te vermelden:
- Herroepingsbeding - Opzegbeding
- Identificatie vastgoedmakelaar - Rapportering
- Identificatie alle opdrachtgevers - Duur
- Opdracht en omvang van de bevoegdheden
- Verkoopprijs
- Tarief
- Handgeschreven datum en plaats van ondertekening
- Geen commissieloon bij ontbindende of opschortende voorwaarde
, Facultatief te vermelden:
- Indien onderhandelingsmarge: grenzen bepalen
- Indien beding stilzwijgende verlenging: onbepaald + opzeg 1m
- Indien opzegvergoeding: ≤ 50%
- Indien schadebeding: ≤ 75%
- Indien opdracht vervuld bij geldig bod: bewijs
- Indien opdracht vervuld bij verkoop aan contact: bewijs
- Indien vergoeding na einde contract: lijstbeding
Nooit te vermelden:
- Beding van volledige onderhandelingsvrijheid
- Verwarrende opzeg- en schadebedingen
- Opzegbeding met opzegtermijn > 1 maand bij einde contract vaste duur
- Schadebeding dat niet wederkerig en gelijkwaardig is
- Opzegvergoeding > 50%
- Schadevergoeding > 75%
- Elk ander beding dat de rechten van de consument uit het KB-BO beperkt
Aanbevelenswaardige vermeldingen:
- Is er reeds een opdracht gegeven aan een andere makelaar of notaris?
- Zakelijke rechten, beslag, voorrechte of hypothecaire schuldeisers?
- Vrije beschikbaarheid, huurrecht, genotsrecht?
- Erfdienstbaarheden, zichtbare en verborgen gebreken?
- Relevante stedenbouwkundige informatie?
- Bouwovertredingen? Herstelvordering?
- Bodemtoestand? Risico-activiteit?
- Rechtsgedingen?
- Informatie ingevolge gedwongen mede-eigendom?
- Enz…
Verkoop/verhuur binnen de 6 maanden
Verkoop door VGM Verkoop door CS of Verkoop door CS of Opdracht aan andere
andere tussenpersoon andere tussenpersoon tussenpersoon tijdens
aan contact aan derde duur opdracht
100% 100% 75% 75%
Einde opdracht bij 6 maand
Verkoop door CS of andere tussenpersoon aan derde Verkoop door CS of andere tussenpersoon aan contact binnen
na einde opdracht 6 maand na einde opdracht
0% 100%
Vroegtijdige opzeg voor einde 6 maand Opzeg na stilzwijgende verlenging
50% opzegvergoeding Met opzegtermijn van 1 maand Met onmiddellijke ingang
75% bij verkoop binnen 6 maand Kosteloze opzeg 50% opzegvergoeding
aan een derde
100% bij verkoop binnen 6 maand 100% bij verkoop binnen 6 maand 75% bij verkoop binnen 6 maand aan
aan een contact aan een contact een derde
100% bij verkoop binnen 6 maand aan
een contact
Het herroepingsbeding in het KB Freya:
In vetgedrukte letters en in een kader los van de tekst, op de voorzijde van de eerste bladzijde
“Binnen zeven werkdagen, te rekenen van de dag die volgt op die van de ondertekening van dit contract, heeft de consument het recht om zonder kosten zijn
aankoop te herroepen, op voorwaarde dat hij de onderneming hiervan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte brengt. Elk beding waarbij de
consument aan dit recht zou verzaken, is nietig. Wat betreft het in acht nemen van de termijn, is het voldoende dat de kennisgeving verstuurd wordt vóór het
verstrijken ervan.”
Binnen de verkoopruimte:
Definitie van binnen de verkoopruimte afgesloten overeenkomst = iedere overeenkomst tussen de onderneming en de consument:
- Toegelicht in gezamenlijke aanwezigheid en getekend in de verkoopruimte
- Toegelicht in gezamenlijke aanwezigheid in de verkoopruimte en bij de klant thuis getekend en terug gestuurd
- Toegelicht in gezamenlijke aanwezigheid thuis bij de consument, thuis getekend als de makelaar al weg is (dus niet gezamenlijke
aanwezigheid) en toegestuurd naar de verkoopruimte
- Toegelicht bij de klant thuis in gezamenlijke aanwezigheid en nadien ondertekend in gezamenlijke aanwezigheid in de
verkoopruimte
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller saralhmsrn. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $6.84. You're not tied to anything after your purchase.
