In deze samenvatting worden de eerste hoofdstukken van het boek Vastgoedexploitatie samengevat. De samenvatting bevat de aspecten die je moet kennen en begrijpen voor het tentamen. Dit sluit aan op het vak Vastgoedmanagement, dat op de opleiding Vastgoed en Makelaardij in het eerste leerjaar wordt ...
,Inhoud
- Hoofdstuk 1: geheel ..........................................................................................................................4
1.1 Wat is vastgoedexploitatie...................................................................................................4
1.2 Vastgoedmanagementpiramide ...........................................................................................4
1.3 Taken van de vastgoedmanagementorganisatie (VMO) .......................................................4
1.4 Opdrachtgever van de VMO ................................................................................................5
1.5 Vastgoedexploitatiesector in Nederland ..............................................................................5
1.6 Toekomst van vastgoedexploitatie in Nederland..................................................................5
- Hoofdstuk 2: alleen paragrafen 2.1 t/m 2.4 + 2.6 ..............................................................................6
2.1 Plaats binnen de vastgoedmanagementpiramide.................................................................6
2.1.1. Portefeuillemanagement ...................................................................................................6
2.1.2. Assetmanagement.............................................................................................................7
2.1.3. Propertymanagement........................................................................................................7
2.2 Uitbesteden van propertymanagement ...............................................................................7
2.3 Omgeving van de VMO ........................................................................................................7
2.4 Organisatiestructuur............................................................................................................8
2.6 Specifieke managementaandachtsgebieden ........................................................................8
2.6.1 Uitbestedingsstrategie........................................................................................................8
2.6.2 Specialist vs. generalist .......................................................................................................9
2.6.3 Geografische spreading ......................................................................................................9
2.6.4 Span of control ...................................................................................................................9
- Hoofdstuk 5: alleen paragraaf 5.2 .....................................................................................................9
5.2 Rollen van de vastgoedmanager ..........................................................................................9
5.2.1 Vastgoedmanager als adviseur van de BO ....................................................................9
5.2.2 Vastgoedmanager als dienstverlener ...........................................................................9
5.2.3 Vastgoedmanager als verhuurder ................................................................................9
5.2.4 Vastgoedmanager als beheerder van gebouwen en contracten ................................. 10
5.2.5 Vastgoedmanager als mediator.................................................................................. 10
5.2.6 Vastgoedmanager als vertegenwoordiger van belangen ............................................ 10
5.2.7 Vastgoedmanager als ‘spin in het web’ ...................................................................... 11
-Hoofdstuk 6: geheel ......................................................................................................................... 11
6.1 Stappen van het acquisitieproces van bestaande bouw ..................................................... 11
6.2 Stappen van het acquisitieproces bij nieuwbouw ............................................................... 13
6.3 Rol van de VMO tijdens acquisitieproces ........................................................................... 13
6.3.1. Rol van VMO tijdens acquisitie van bestaand vastgoed .................................................... 13
6.3.2. Rol van VMO tijdens acquisitie nieuwbouw ..................................................................... 14
, 6.3.3. Slotopmerkingen ............................................................................................................. 14
- Hoofdstuk 7: geheel ........................................................................................................................ 14
7.1 Overzicht van het exploitatieproces ................................................................................... 14
Van strategie naar implementatie ............................................................................................. 14
Relatiemanagementproces........................................................................................................ 14
Marketingmanagementproces .................................................................................................. 15
Verhuurmanagementproces...................................................................................................... 15
Technisch managementproces .................................................................................................. 15
Facilitymanagementproces ....................................................................................................... 15
Promotiemanagementproces .................................................................................................... 15
Financieel-administratief managementproces ........................................................................... 15
Renovatiemanagementproces ................................................................................................... 15
Waarderingsproces ................................................................................................................... 15
7.2 Rol van VMO tijdens het exploitatieproces ........................................................................ 16
- Hoofdstuk 8: geheel ........................................................................................................................ 16
8.1 Stappen van het dispositieproces ...................................................................................... 16
8.2 Rol van VMO tijdens het dispositieproces .......................................................................... 18
Hoofdstuk 9 – winkelcentra en winkels ............................................................................................. 18
9.1 Commercieel management van winkelcentra en winkels ......................................................... 18
9.2 Locatie van het winkelvastgoed ............................................................................................... 18
9.3 Strategisch plan van een winkelcentrum ................................................................................. 19
Marketingplan........................................................................................................................... 19
Promotieplan ............................................................................................................................ 19
Verhuurplan .............................................................................................................................. 19
Schuifplan ................................................................................................................................. 19
9.4 Specifieke wet- en regelgeving ................................................................................................ 19
9.5 Ontwikkelingen en trends in consumentengedrag ................................................................... 20
Hoofdstuk 10 – Kantoren .................................................................................................................. 20
10.1 commercieel management van kantoren .............................................................................. 20
10.2 Relatiemanagement .............................................................................................................. 21
Relatiemanagement met de huurder ......................................................................................... 21
Relatiemanagement met de BO................................................................................................. 21
10.3 Positionering ......................................................................................................................... 22
10.4 Verhuur ................................................................................................................................. 23
10.5 Ontwikkelingen en trends...................................................................................................... 23
,- Hoofdstuk 1: geheel
1.1 Wat is vastgoedexploitatie
Vastgoedmanager = persoon die vastgoedportefeuille managet
Vastgoedmanagementorganisatie (VMO) = organisatie die in opdracht van 1/meer (institutionele)
beleggingsorganisaties (BO’s) management van vastgoed(deel)portefeuille uitoefent.
Vastgoedbeheer; instandhouding, tegenwoordig: vastgoedexploitatie; diversiteit aan taken op
verschillende beleidsniveaus.
1.2 Vastgoedmanagementpiramide
Herkennen van beleidsniveaus in situaties van huur-verhuur
en eigendom-verbruik. Het proces loop van acquisitie tot
exploitatie tot dispositie. In de strategische en tactische laag
van de vm-piramide leidt de sturing tot kaders en richtlijnen
voor de lagen eronder. Tactische laag is een knooppunt;
strategie vertalen in concrete keuzen en uitvoerbare plannen.
Binnen het vastgoedbeleidsproces vinden er stromen van
informatie plaats. O.b.v. managementinformatie worden op
tactisch en strategisch niveau respectievelijk object- en
portefeuilledoelstellingen geformuleerd.
o Strategisch → portefeuillemanagement
➔ Planformulering voor de gehele vastgoedportefeuille
o Dient een uitvloeisel te zijn van de doelstellingen van de onderneming
➔ Als we spreken van BO’s wordt er in de top van de piramide een vierde laag toegevoegd: fund
management= welk deel van de beleggingsportefeuille wordt belegd in vastgoed?
➔ Periodiek wordt er een portefeuilleplan opgesteld; uitgangspunten voor de gewenste
wijzigingen in portefeuilleopbouw en exploitatie in hoofdlijnen.
o Tactisch → assetmanagement
➔ Strategisch portefeuilleplan wordt vertaald in concreet objectbeleid
➔ De basis van de besluitvorming zijn de performance analyses van de objecten in de portefeuille
➔ De BO zal zich afvragen wat de consequenties zijn van marktontwikkelingen op
verhuurbaarheid en waardeontwikkeling van objecten
➔ Financiële consequenties van strategieën die op objectniveau worden voorgesteld, zijn een
belangrijk criterium, soms ook maatschappelijke criteria.
➔ O.b.v. performance analyses zal beoordeeld worden of objecten voldoen aan criteria uit
strategisch portefeuilleplan. Conclusies zijn het objectbeleid: doorexploiteren / renoveren/
herontwikkelen / dispositie (doorverkopen) / nieuwe objecten acquireren.
o Operationeel → propertymanagement
➔ Uitvoering van objectbeleid; er wordt duidelijk hoe multidisciplinair het vakgebied is.
o Administratief management
o Financieel management
o Technisch/facilitair management
o Commercieel management
➔ Concrete activiteiten t.b.v. aan- en verkoop. Kan per objecten d.m.v. uitponden geschieden. Het
begeleiden hiervan is een typische activiteit op operationeel niveau.
1.3 Taken van de vastgoedmanagementorganisatie (VMO)
Delen van managementtaken kunnen worden uitbesteed aan een externe partij. Beleidsprocessen en
managementtaken zijn toepasbaar op elke eigendomssituatie. Op strategisch en tactisch beleidsniveau is
een verschil in invulling van beleidsprocessen tussen verschillende typen vastgoedeigenaren, door het
verschil in strategische doelstellingen. Het technisch en administratief management kan voor
verschillende typen vastgoedbeleggers op eenzelfde wijze worden ingevuld, maar er zijn toch verschillen
bij invullen van het operationele management:
, ➔ Verhuur van vastgoed zorgt voor specifieke activiteiten. Er kleven dan ook managementtaken
aan met een juridisch karakter
➔ Bepaalde typen vastgoed vragen om specifieke managementactiviteiten
➔ Specifieke managementactiviteiten hebben te maken met de eigenaar die zelf het vastgoed in
gebruik heeft; facility management.
1.4 Opdrachtgever van de VMO
Een belegging in direct vastgoed is een belegging in stenen; de BO is rechtstreeks eigenaar van het
vastgoed en heeft zeggenschap over het management. Een indirect belegging in vastgoed is in aandelen,
een financiële vermogenstitel die recht geeft op de opbrengsten van een vastgoed. De BO heeft geen
meerderheidsbelang en dus geen zeggenschap over het management.
Er zijn vier typen vastgoedbeleggers die investeren in direct vastgoed:
• Particuliere beleggers
Het doel is het zekerstellen van toekomstig inkomen, de koopkrachthandhaving van een
vermogen, het maximeren van de opbrengsten van de belegging of een combinatie daarvan.
• Institutionele BO’s
De belangrijkste zijn verzekeringsmaatschappen en pensioenfondsen. Zij beleggen premiegelden
in ruil voor toekomstige opbrengsten; die minimaal moeten voldoen aan toekomstige betalings-
verplichtingen. Ze beleggen vooral in vastrenderende waarden: aandelen, obligaties, vastgoed.
• Vastgoedfondsen
Nationaal/ internationaal, ondernemingen beleggen zelf in direct vastgoed en verkrijgen hiervoor
geld door uitgeven van aandelen/ aantrekken van vreemd vermogen.
• Vastgoed-cv’s of -maatschappen
Vastgoed-cv’s (commanditaire vennootschappen) of -maatschappen zijn niet-beursgenoteerd en
hebben een kleine portefeuille. Fondsen worden aangegaan voor bepaalde periode, waarna
participanten kunnen besluiten vastgoed te verkopen.
De laatste twee krijgen vermogen van participanten waardoor ze vastgoed kunnen verwerven. Deelnemen
in een beursgenoteerd vastgoedfonds kan al met een enkel aandeel. Toetreden in niet-beursgenoteerde
fondsen is aan regels verbonden en vooral bedoeld voor BO’s.
VMO’s kunnen werkzaam zijn voor alle bovenstaande partijen.
1.5 Vastgoedexploitatiesector in Nederland
De ontwikkeling van VMO’s is een directe afgeleide van ontwikkelingen bij institutionele BO’s. Er werd
vooral kennis en ervaring opgebouwd door de BO’s bij het begin in beleggingen in vastgoed, met name op
strategisch en tactisch niveau. In andere landen, zoals VS en EN is er juist veel kennis en ervaring bij
externe dienstverleners aanwezig.
De BO’s besteden vooral operationeel management uit, omdat ze wensen zich te kunnen toeleggen op hun
kernactiviteiten: verzekeren en strategisch beleggen van premiegelden. Hiervoor klopten ze aan bij de
makelaars. Er ontstonden aparte vastgoedmanagementafdelingen bij makelaarskantoren, en werden
VMO’s opgericht die zich vooral richtten op het vastgoedmanagement.
Het uitbesteden bleef bij de operationele taken, door de traditionele verhouding tussen VMO’s en BO’s.
Uittenbogaard & Kohnstamm wijzen erop dat de meeste grote BO’s en ondernemingen een uitgebreid
middelmangement kenden, wat niet zo maar kon worden gewijzigd.
Door schaalvergroting konden de VMO’s specialiseren en professionaliseren en kunnen ze voldoen aan de
eisen die door de BO’s worden gesteld.
1.6 Toekomst van vastgoedexploitatie in Nederland
De VMO probeert met haar dienstverlening bij te dragen aan de waardeontwikkeling van het vastgoed.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller StudentSaxionVM. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $6.91. You're not tied to anything after your purchase.
