Summary
samenvatting boek huurrecht
- Course
- Institution
- Book
samenvatting van de voorgeschreven literatuur uit hoofdlijnen in het huurrecht.
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
Seller
Follow
samirarooth
Content preview
InhoudSamenvatting huurrecht.........................................................................................................................2
Hoofdstuk 1:.......................................................................................................................................2
Hoofdstuk 2 de huurovereenkomst....................................................................................................7
Hoofdstuk 3 de verplichtingen van de huurder................................................................................10
Hoofdstuk 4 de verplichtingen van de huurder................................................................................13
Hoofdstuk 5 het eindigen van de huurovereenkomst in het algemeen en enkele bijzondere
leerstukken.......................................................................................................................................20
Hoofdstuk 6 huur van woonruimten; het toepassingsgebied van afdeling 7.4.5 BW.......................26
Hoofdstuk 9 het eindigen van de huur van woonruimte..................................................................31
Hoofdstuk 8 medehuur, onderhuur en voortzetting van de huur, woningruil en coöptatierecht....39
Hoofdstuk 10 huur van 290-bedrijfsruimte; toepasselijkheid van afdeling 7.4.6 BW.......................46
Hoofdstuk 11 termijnbescherming en huurbescherming bij huur van 290-bedrijfsruimte..............51
Hoofdstuk 13 enkele bijzondere aspecten bij huur van 290-bedrijfsruimte en huur van 230a-ruimte
..........................................................................................................................................................56
,Samenvatting huurrecht
Hoofdstuk 1:
1979: De huurbescherming bestaat steeds uit twee elementen: bescherming tegen beëindiging:
huuropzeggingsbescherming en bescherming tegen te hoge huurprijzen: huurprijsbescherming. Eerst
moest verhuurder procedure starten om beëindiging te voorkomen, nu is het aan de huurder.
2003: het algemene overgangsrecht van Overgangswet nieuw burgerlijk wetboek geldt. Soms wordt
van de algemene regels afgeweken in de bijzondere bepalingen in titel 8. Hierbij is vooral art. 206
Overgangswet NBW van belang. Daaruit volgt dat bepalingen die tot nietigheid of vernietigbaarheid
van een beding in een huurovereenkomst leiden, met ingang van 1 augustus 2003 van toepassing zijn
op toen reeds bestaande huurovereenkomsten (anders dan uit het algemene art. 79 Overgangswet
NBW zou voortvloeien).
Algemene bepalingen:
7:201: omschrijving huur
7:203-211: verplichtingen van de verhuurder
7:212-225: verplichtingen van de huurder
7:226-231: gevolgen van overdracht van verhuurder zaken en over het eindigen van de huur
7:230a
Op woonruimte zijn, naast de algemene bepalingen (art. 7:201-231) speciale bepalingen, de
zogenaamde woonruimtebepalingen (art. 7:232-282) van toepassing.
- Huurprijs
- Rechtspositie huisgenoten van de huurder
- Eindigen van de huur
Gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige woning of als niet zelfstandige woning is verhuurd,
alsmede op de onroerende aanhorigheden. Ook woonwagens en standplaatsen.
Regels blijven buiten toepassing als de huurovereenkomst een gebruik van woonruimten betref dat
naar aard slechts van korte duur is. (7:232 lid 2 BW).
Huurprijsbepalingen gelden niet allemaal voor vrije sector woningen. Minder bescherming bij
hospitaverhuur. Dat is de huur van een kamer in een woning waar ook de verhuurder zelf woont.
(7:232 lid 3 ).
Wat de huuropzeggingsbescherming betreft staat (naast art. 7:271) art. 7:274 centraal: de
verhuurder die de huur opzegt is daarbij aan een limitatief aantal gronden gebonden (art. 7:271 lid 4
juncto art. 7:274 lid 1). Als de huurder niet instemt met een huuropzegging, moet de verhuurder zelf
het initiatief nemen en een procedure voor de kantonrechter beginnen (art. 7:272 lid 2). De
opgezegde huurovereenkomst blijft in dat geval van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft
beslist op een door de verhuurder ingestelde vordering tot beëindiging van de huur (art. 7:272 lid 1).
Uitgangspunt van de huurprijsbescherming (art. 7:246-265) is dat partijen weliswaar vrij zijn de
huurprijs te bepalen, maar dat de huurder de aanvangshuur kan laten toetsen. Ook een voorstel tot
huurprijsverhoging dan wel huurprijsverlaging kunnen partijen door de huurcommissie en (daarna)
de kantonrechter laten toetsen.
Bedrijfsruimtebepalingen
Afdeling 7.4.6 BW (art. 7:290-310) is van toepassing op de huur van in art. 290 lid 2 omschreven
categorieën bedrijfsruimte, zoals winkels, ambachtsbedrijven en horeca. Op een korte
huurovereenkomst (twee jaar of korter) zijn de bepalingen over duur en beëindiging van de
,huurovereenkomst (art. 7:292-300) echter niet van toepassing. Van de wettelijke bepalingen die
daarop wél van toepassing zijn, kunnen partijen ook ten nadele van de huurder afwijken, omdat art.
7:291 eveneens buiten toepassing blijft (art. 7:301 lid 1; zie 10.5.3).
De wetgever wenste de detailhandel en een aantal andere in art. 7:290 lid 2 omschreven groepen - in
beginsel ‘plaatsgebonden’ middenstandsbedrijfsruimte - een zogenaamde investeringsbescherming
te geven. Uitgangspunt is dat de huurovereenkomst die betrekking heeft op 290-bedrijfsruimte in
totaal tien jaar duurt (art. 7:292 lid 2). De verhuurder heeft alleen een zeer beperkte mogelijkheid
om de overeenkomst na vijf jaar te doen eindigen (art. 7:293 juncto art. 7:296 lid 1 en lid 2). Na tien
jaar zijn er meer mogelijkheden voor de verhuurder (art. 7:293 juncto art. 7:296 lid 4 juncto lid 1 en
lid 3). Ook hier geldt dat het procesinitiatief geheel bij de verhuurder berust. Hij moet een procedure
voor de kantonrechter beginnen als de huurder niet instemt met of niet reageert op de opzegging.
Wat de huurprijsbescherming betreft: in beginsel kunnen partijen vrij de huurprijs afspreken. Zij
hebben daarnaast het recht om de huurprijs aan de kantonrechter ter toetsing voor te leggen. Dat
kan steeds na afloop van de overeengekomen duur of telkens wanneer vijf jaren zijn verstreken
nadat de huurprijs voor het laatst is gewijzigd (art. 7:303 lid 1).
7:230a BW huur van overige gebouwde onroerende zaken
Voor de huur van een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte of 290-bedrijfsruimte is,
geldt geen opzeggingsbescherming, maar (in totaal) maximaal drie jaar ontruimingsbescherming (art.
7:230a). Dat betekent in de praktijk vaak dat een huurovereenkomst wél eindigt, maar dat de
huurder nog niet direct hoeft te ontruimen. De 230a-regeling is van toepassing op bedrijfsruimte die
niet onder art. 7:290 lid 2 valt, bijvoorbeeld de huur van een ruimte voor een fabriek, bank, bioscoop,
reisbureau en opslagruimte. De 230a-regeling geldt ook voor ‘beroepsruimte’, zoals een gehuurde
praktijkruimte, kantoor, garagebox, sportaccommodatie en verenigingsgebouw. De (gewezen)
huurder heeft in beginsel ontruimingsbescherming gedurende twee maanden na het tijdstip
waartegen de verhuurder hem ontruiming heeft aangezegd. Anders dan bij toepasselijkheid van de
woonruimtebepalingen en de 290-bedrijfsruimtebepalingen, rust op de huurder het initiatief om te
voorkomen dat hij na ommekomst van die twee maanden daadwerkelijk moet ontruimen: hij zal de
rechter (binnen die twee maanden) moeten verzoeken om de termijn waarbinnen ontruiming moet
plaatsvinden te verlengen (art. 7:230a lid 3 en lid 1; zie verder 13.7.2).
Geen huurprijsbescherming.
HR Ansem/geelhoed
3.2 Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als
huur van woonruimte dan wel als huur van bedrijfsruimte, is beslissend hetgeen partijen, mede in
aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft
gestaan.
Dwingend recht
Veel bepalingen zijn dwingend recht. Zo bepaalt art. 7:265 dat van de bepalingen over huurprijzen
van woonruimte (en andere vergoedingen) niet kan worden afgeweken, tenzij uit die bepalingen
anders voortvloeit. Art. 7:282 bepaalt dat van art. 7:272 tot en met art. 7:281 (over beëindiging van
de huur van woonruimte) niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Voor de
bepalingen over de huur van 290-bedrijfsruimte geldt eveneens het uitgangspunt dat afwijking ten
nadele van de huurder niet mogelijk is, maar met goedkeuring van de rechter is die mogelijkheid er
wél (art. 7:291). Ook bij de 230a-regeling is afwijking ten nadele van de huurder niet mogelijk (art.
7:230a lid 9). Van groot belang zijn ook art. 7:209 en 7:242 BW. Daar gaat het om afwijking van de
gebrekenregeling.
, Als afwijking ten nadele van de huurder niet mogelijk is, is sprake van semidwingend recht. Een
contractueel beding met een verboden afwijking ten nadele van de huurder is vernietigbaar en kan
(alleen door de huurder) worden vernietigd op de wijze als is voorzien in art. 3:49 e.v.
Als er geen sprake is van een huurcontract zijn de bepalingen niet van toepassing, ook niet de
dwingendrechtelijke.
Vaststellen van bestemming
Bepalend voor het antwoord op de vraag welk huurregime op de huur van een gebouwde
onroerende zaak van toepassing is, is de tussen partijen overeengekomen bestemming. Beslissend is
hetgeen aan partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het
gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (Amsem/Geelhoed).
Invloed van het algemene vermogensrecht
Algemene bepalingen zijn ook van toepassing. drie lagen: boek 3, boek 6 en boek 7 BW.
Algemene voorwaarden
De regeling van algemene voorwaarden is van groot belang aangezien verhuurders hier vaak gebruik
van maken. Het gaat erom of de huurder (door ondertekening van een schriftelijk stuk of op andere
wijze) de gelding van het geheel van de algemene voorwaarden van de verhuurder heeft aanvaard.
Als de huurder de gelding van het geheel van algemene voorwaarden heeft aanvaard, is hij eraan
gebonden, ook als de verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst begreep of moest
begrijpen dat de huurder de inhoud van de concrete bedingen niet kende (art. 6:232).
Vernietigbaarheid op grond van 6:233 BW. stelplicht en bewijslast bij wederpartij. ook richtlijn
oneerlijke bedingen van belang. de rechter moet dan ambtshalve toetsen bij een
consumentenovereenkomst.
Redelijkheid en billijkheid
Aanvullende en beperkende werking. Bijvoorbeeld huurder van een ongebouwde zaak. Wat de
beperkende werking van redelijkheid en billijkheid betreft, staat voorop dat partijen in beginsel
gebonden zijn en blijven aan hetgeen zij zijn overeengekomen. Dat is alleen anders, voor zover
toepassing daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaar zou zijn (art. 6:248 lid 2 en art. 6:2 lid 2). Het gaat hier om een strenge maatstaf.
Kinderdagverblijf Snoopy: Het betrof een huurovereenkomst waarbij de gemeente Apeldoorn aan
Kinderdagverblijf Snoopy twee lokalen en een ‘hoofdenkamer’ in een schoolgebouw had verhuurd.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller samirarooth. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $9.64. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
53022 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now