Vastgoedmanagement tentamen boekstof
24 april 2023
Hoofdstuk 1 de markt voor vastgoedexploitatie:
De vastgoedmanagementorganisaties (VMO) vervult een belangrijke rol richting zowel de
opdrachtgever (beleggingsorganisaties, BO) als de huurders (klanten).
1.1 wat is vastgoedexploitatie?
De uitleg die aan het begrip vastgoedexploitatie wordt gegeven, hangt samen met de omgeving
waarin het begrip wordt gebruikt.
De vastgoedmanager, zoals hij in dit boek wordt beschreven, is de persoon; de
vastgoedmanagement organisatie (VMO) is de organisatie die in opdracht van één of meerdere
(institutionele) beleggingsorganisaties (BO’s) het management van de vastgoed (deel)portefeuille
uitoefent.
Vastgoedexploitatie omvat tegenwoordig een grote diversiteit aan taken op verschillende
beleidsniveaus. Deze beleidsniveaus worden in dit hoofdstuk toegelicht.
1.2 vastgoedmanagement piramide
het inmiddels algemeen gebruikte begrippen kader binnen het vakgebied maakt voor de exploitatie
van vastgoed onderscheid in drie beleidsniveaus met bijbehorende taken, namelijk:
strategisch niveau (portefeuillemanagement)
tactisch niveau (assetmanagement)
operationeel niveau (propertymanagement)
de vastgoedmanagement piramide toot sterke gelijkenis met de managementtriade. Met de
piramide wordt de geslaagdheid in beleid en besluitvorming aangeduid. Op elk van de drie
beleidsniveaus richt een organisatie sturingsmechanismen in. In de strategische en tactische laag
leidt de sturing tot kaders en richtlijnen voor de kaders eronder. De tactische laag vormt een
knooppunt, want deze laag heeft als functie de strategie te vertalen in de concrete keuze en
uitvoerbare plannen.
De piramide duidt erop dat de strategische laag van de meeste organisaties kleiner is in de omvang
dan de tactische en de operationele laag, maar qua besluitvorming de hoogste in hiërarchie.
1
,In het bovenstaande figuur is het vastgoedbeleidsproces weergegeven. De blauwe lijnen illustreren
de informatiestroom van lagere naar hogere beleidsniveaus. Op basis van deze
managementinformatie worden op tactisch en strategisch niveau respectievelijk object en
portefeuille doelstellingen geformuleerd. De rode pijlen zijn taakstellend, en gaan om die reden van
het hogere naar het lagere beleidsniveau.
1.2.1 strategisch beleidsniveau:
op het strategische niveau van de piramide wordt het plan geformuleerd voor de gehele
vastgoedportefeuille. Dit strategisch plan dienst een uitvloeisel te zijn van de doelstellingen van de
onderneming. Per type vastgoedeigenaar zullen deze doelstellingen verschillen.
Indien gesproken wordt van BO’s, wordt in de top van de piramide nog een vierde laag
onderscheiden, namelijk het fund management. Op dit niveau wordt besloten welk deel van de
beleggingsportefeuille wordt belegd in vastgoed.
Ongeacht het type vastgoedeigenaar zal op strategisch niveau periodiek een portefeuille plan
worden vervaardigd. Het portefeuille plan omvat de uitgangspunten voor de gewenste wijzigingen in
de portefeuilleopbouw (acquisitie en dispositie) en voor de exploitatie in hoofdlijnen. Om de
portefeuille doelstellingen en het daaruit voortkomende portefeuille plan goed te kunnen
onderbouwen → management informatie vanuit tactische beleidsniveau van belang.
1.2.2 Tactisch beleidsniveau:
Op het tactisch beleidsniveau vindt een vertaling plaats van het strategische portefeuille plan in een
concreet objectbeleid. Als basis voor de besluitvorming dienen de performance analyses van de
objecten in portefeuille. De performance analyse kan financieel van aard zijn, voor een BO is dit het
voornaamste doel.
In de doelstellingen van de BO’s staan niet te huisvestingen doelgroepen centraal maar de financiële
performance.
Ongeacht het type vastgoedeigenaar, zal op basis van de performance analyse beoordeeld worden of
de objecten in portefeuille voldoen aan het strategisch portefeuille plan opgestelde criteria. De
conclusies uit deze beoordeling leiden tot het objectbeleid, per object kan inhouden:
Daarnaast kan worden besloten nieuwe objecten te acquireren, de acquisitie van nieuwe objecten
voor de portefeuille is een specialistische activiteit en vereist specifieke kennis van de markt.
2
,1.2.3 Operationeel beleidsniveau:
In het operationele niveau vindt de uitvoering van het objectbeleid plaats. Op dit beleidsniveau
wordt pas echt duidelijk hoe multidisciplinair het vakgebied eigenlijk is.
Daar waar de VMO’s werken in opdracht van de (beleggingsorganisaties) BO’s zijn met name de
volgende disciplines te onderscheiden:
Administratief management
Financieel management
Technisch en facilitair management
Commercieel management
Verder vinden er op het operationele niveau concrete activiteiten plaats ten behoeve van de aan en
verkoop. Het begeleiden van het uitponden van woningen is typisch een activiteit die op
operationeel niveau wordt uitgevoerd.
1.3 taken van de vastgoedmanagement organisatie:
De beleidsprocessen en managementtaken zijn toepasbaar op elke willekeurige eigendomssituatie.
Op strategisch en tactisch beleidsniveau is wel een verschil waar te nemen in de invulling van de
beleidsprocessen tussen verschillende type vastgoedeigenaren. → dit wordt veroorzaakt door een
verschil in de strategische doelstellingen.
De invulling van de vastgoedexploitatie op operationeel niveau kent veel overeenkomsten in taken.
Het technisch en administratief management kan door verschillende type vastgoedbeleggers op
eenzelfde wijze worden ingevuld, maar er zullen toch verschillen zijn bij de invulling van het
operationele management, omwille van de volgende redenen:
uit de verhuur van vastgoed vloeien specifieke activiteiten voort.
Bepaalde type vastgoed vragen om specifieke managementactiviteiten.
Specifieke managementactiviteiten zijn gekoppeld aan het feit dat het vastgoed door de
eigenaar zelf wordt gebruikt, zoals facilitymanagement.
3
, 1.4 opdrachtgevers van de VMO:
voor een goed begrip van de opdrachtgever waarvoor een VMO werkzaam is, is het van belang
onderscheid te maken tussen verschillende typen BO’s. Ook is het van belang onderscheid te kennen
tussen een directe vastgoed belegging en een indirecte vastgoedbelegging.
Een belegging in direct vastgoed is een belegging in stenen. De Bo is dan rechtstreeks eigenaar van
het vastgoed en heeft dan ook de zeggenschap over de management van het vastgoed.
Een indirecte belegging in het vastgoed is een belegging in vastgoed aandelen. Men koopt dan de
financiële vermogenstitel die recht geeft op de opbrengsten van dat vastgoed, in dit geval heeft de
BO geen meerderheidsbelang en dus ook geen zeggenschap over het management van het vastgoed.
De volgende type vastgoedbeleggers investeren direct in vastgoed:
a. particuliere beleggers.
b. Institutionele BO’s.
c. Vastgoedfondsen.
d. Vastgoed-cv’s of vastgoedmaatschappen
Particuliere beleggers: beleggen in vastgoed met als doel: het zekerstellen van een toekomstig
inkomen, de koopkrachthandhaving van een vermogen, het maximaliseren van de opbrengsten van
de belegging of een combinatie daarvan.
Institutionele BO’s: de belangrijkste zijn verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen. Zij
beleggen premiegelden in ruil voor toekomstige opbrengsten. De opbrengsten moeten minimaal
voldoen aan de toekomstige betalingen.
Vastgoed Cv’s of maatschappen: vastgoed cv’s of maatschappen zijn niet-beursgenoteerde
beleggingsfondsen met een cv-structuur of maatschappen-structuur, met een klein aantal objecten
in portefeuille. De fondsen worden aangegeven voor een bepaalde periode, waarna de participanten
(BO’s of particuliere beleggers) kunnen besluiten het vastgoed te verkopen, ze richten zich
voornamelijk tot deelname van particulieren.
Toetreden in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen is in het algemeen aan regels gebonden en
vooral bedoeld voor BO’s.
Beursgenoteerde vastgoedfondsen, aantal aandeelhouders zijn aanzienlijk, naast enkele
grootaandeelhouders hebben particulieren toegang tot deze fondsen.
1.5 vastgoedexploitatiesector in Nederland:
de belangrijkste aanleiding voor de institutionele BO’s om het operationeel management uit te
besteden, was de wens om zich te kunnen toeleggen op hun kernactiviteiten: het verzekeren en het
strategisch beleggen van premiegelden.
Voor de uitbesteding van vooral operationele managementtaken kwam men terecht bij de partij die
men al kende van de aan en verkooptransacties: de makelaar. Naarmate de opdrachten groter
werden, nam de interesse hiervoor bij de makelaars toe. Zo ontstonden aparte
vastgoedmanagement afdelingen bij makelaarskantoren. Daarnaast werden er zelfstandige VMO’s
opgericht, die zich uitsluitend richtten op het management van vastgoed.
De traditionele verhouding tussen de VMO en BO heeft grote invloed gehad op de ontwikkeling van
de diensten die door de VMO’s werden aangeboden. (pagina 30)
4
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller phoebevanderheijden1. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $6.48. You're not tied to anything after your purchase.
