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Sumario LEGISLACIÓN ESPECIAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.
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RESUMEN Y JURISPRUDENCIA : ARRENDAMIENTOS URBANOS ,(OBLIGACIONES Y CONTRATOS,DERECHO CIVIL .)
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UCMDERECHO DE OBLIGACIONES Y CONTRATOS
III. Contratos en particular
10.. LEGISLACIÓN ESPECIAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.
1. LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 24 DE NOVIEMBRE
DE 1994.
Los arrendamientos urbanos se regulan actualmente en la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que entró en vigor el 1 de enero de 1995. Dicha ley
sucedió a la LAU de 1964.
La LAU sustituyó la distinción que hacía la legislación anterior entre el arrendamiento de
viviendas y de locales de negocio por la de arrendamiento de viviendas y para usos distintos
del de vivienda.
Fue últimamente modificada por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, que no
fue convalidado por el Congreso, y se volvió a modificar por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de
marzo, que reprodujo algunas modificaciones del decreto anterior. En lo que se refiere a este
tema, su principal novedad fue elevar la duración de las prórrogas obligatorias del contrato, según
se verá.
2. ÁMBITO DE LA MISMA.
T1 LAU – Arts. 1-5.
Se regula en el título I de la LAU (artículos 1 a 5).
I. Ámbito material.
1. Contratos incluidos (artículos 1 a 3).
La LAU «establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas
urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda» (artículo 1):
1) Arrendamiento de vivienda (artículo 2.1). Se define después.
2) Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3). Según el artículo
3:
, 1. «Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel
arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto
del establecido en el artículo anterior [o sea, un uso distinto al de vivienda].
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas
urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, y los 2celebrados para
1
ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa,
asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren».
2. Arrendamientos excluidos (artículo 5).
Según el artículo 5: «Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
1. º El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y
funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que
presten». Estos contratos quedarán sometidos al Código Civil.
2. º «El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y
régimen, que se regirá por lo dispuesto en su legislación específica.
3. º Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del
arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre
arrendamientos rústicos1.
4. º El uso de las viviendas universitarias, cuando estas hayan sido calificadas
expresamente como tales por la propia universidad propietaria o responsable de las mismas, que
sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente universidad y al personal
docente y de administración y servicios dependiente de aquella, por razón del vínculo que se
establezca entre cada uno de ellos y la universidad respectiva, a la que corresponderá en cada
caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
5. º La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y
equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de
oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con
finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa
sectorial turística [apartado modificado por el RD-ley 7/2019]».
1
Lo curioso es que la LAR en el art. 7 excluye de su ámbito los arrendamientos sobre finca urbana, aunque tengan una finalidad rústica,
y dice que se regirán por la LAU.
,II. Ámbito territorial.
La disposición final 1.ª de la LAU de 1994 dispone que la misma se dicta al amparo
del artículo 149.1.8.º de la Constitución, que atribuye la competencia exclusiva al Estado en
materia de legislación civil. Por tanto, la LAU, en principio, se aplica a todo el territorio nacional,
salvo en aquellas comunidades que hayan regulado los arrendamientos urbanos a través de su
derecho foral.
III. Ámbito temporal.
La LAU de 1994 se aplica a todos los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995,
fecha de su entrada en vigor. A los que se hubieran celebrado con anterioridad ha de aplicárseles
el régimen transitorio de la LAU2.
La d. t. 1.ª del RD-ley 7/2019 establece que las reformas que introdujo solo regirán para los
contratos celebrados a partir de su entrada en vigor, salvo que las partes acuerden que los
contratos anteriores se rijan por la nueva normativa. Los que se celebraron durante el breve
periodo en que el RD-ley 21/2018 estuvo en vigor se rigen en principio por él, cuya d. t. 1.ª preveía
lo mismo.
3. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.
T2 LAU – Arts. 6-28.
Se regula en el título II de la LAU (artículos 6 a 28), que se estudia en el resto de este tema
y el tema siguiente.
1. Concepto (artículo 2).
Según el artículo 2:
1. «Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre
una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de
vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al
mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios
arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador».
2
Ese régimen prevé que se sigan aplicando las normas vigentes en el momento en que se concertaron durante unos plazos a partir de
la entrada en vigor de la LAU, pasados los cuales quedarán extintos, o bien los sujeta al régimen de subrogaciones previsto en dicho
régimen transitorio, producidas las cuales el contrato se extinguirá. En la actualidad, la mayoría de los arrendamientos de local de
negocio concertados bajo el régimen anterior han quedado extintos (casi todos los últimos se extinguieron el 1 de enero de 2015); pero
aún pueden subsistir algunos arrendamientos de vivienda y de uso distinto de vivienda celebrados al amparo del régimen anterior
V. la STS 46/2018, de 30 de enero, que precisamente trata de la prórroga del arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
, Ahora bien: «El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición, aunque el
arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten
su cónyuge no separado legalmente o de hecho o sus hijos dependientes3» (artículo 7)4.
2. Reglas (artículo 4).
Estos arrendamientos se rigen por las siguientes reglas (artículo 4):
a) Reglas generales, que son también de aplicación al arrendamiento para usos
distintos del de vivienda:
— Se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I (que
regula el ámbito de la ley) y IV (sobre la fianza y formalización del contrato) (artículo 4.1).
— «La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley,
cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos»
(artículo 4.4).
b) Regla específica. Respetando las reglas anteriores, «los arrendamientos de
vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las
partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley, y supletoriamente por lo
dispuesto en el Código Civil» (artículo 4.2.I).
De ello exceptuó el RD-ley 7/2019, esencialmente, los arrendamientos de viviendas
de gran superficie y por rentas muy elevadas, que se rigen por lo pactado entre las partes y
subsidiariamente por la LAU (artículo 4.2.II).
Ahora bien, el artículo 6, para el arrendamiento de vivienda, dice: «Son nulas, y se tendrán
por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario
las normas del presente título [el II], salvo los casos en que la propia norma expresamente lo
autorice».
4. DURACIÓN Y DESISTIMIENTO.
C2 T2 LAU – Arts. 9-16.
Se regula en el capítulo II del título II (artículos 9 a 16).
I. Duración.
1. Duración y prórrogas obligatorias (artículo 9).
Según el artículo 9, modificado por el RD-ley 7/2019:
1. [Duración y prórrogas obligatorias]. «La duración del arrendamiento será
libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a 5 años, o inferior a 7 años si el
arrendador fuese [una] persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato este se
prorrogará OBLIGATORIAMENTE por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una
duración mínima de» 5 o 7 años, respectivamente, «salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador, con 30 días de antelación5 como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de
cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo [hasta la reforma de 2018-2019, las
prórrogas obligatorias eran hasta los 3 años, ya fuera el arrendador una persona física o jurídica6].
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