Summary
Samenvatting Asset- en onderhoud vastgoed management
- Course
- Institution
- Book
Samenvatting asset- en onderhoud vastgoed management hoofdstuk 2, 3 en 10
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
Seller
Follow
kyrasmolenaars
Content preview
Samenvatting asset en onderhoud vastgoed management2.2 kader voor toekomstgericht asset- en onderhoudsmanagement
De perceptie van de gebruiker is niet hetzelfde als die van de eigenaar of beheerder. Beheer is
uitgegroeid tot een volwassen vakgebied met uiteenlopende disciplines. Het beperkt zich niet alleen
tot de gebruiksperiode van een vastgoedobject, maar heeft ook invloed op het hele bouwproces en
de levensduur van gebouwen. Vastgoedobjecten worden steeds vaker ontwikkeld op de grond van
totale levensduurkosten (‘life cycle costs’ of ‘total cost of ownership’). Vanaf de definitie van het
programma van eisen is dan inbreng van kennis met betrekking tot beheer en onderhoud nodig en
niet pas vanaf de sleuteloverdracht. Een aantal samenhangende ontwikkelingen hebben het belang
van beheer bevorderd:
Ten eerste is er sprake van een opvallende verschuiving in de bouw- en vastgoedmarkt. Er is
een evenwicht gegroeid tussen nieuwbouw en bestaande bouw. De rol van de gebruiker in
het bouwproces wordt steeds bepalender (consumentgericht bouwen). Daarnaast is er de
ontwikkeling dat bouwpartijen niet alleen ontwerpen en bouwen, maar vervolgens ook
onderhouden en beheren.
Er zijn pieken geweest in de bouwproductie van vastgoedobjecten die nu aan grootschalige
verbetering toe zijn. Het is relatief duur om deze verouderde objecten naar huidige
maatstaven geschikt te maken
De gebruiksperiode van vastgoedobjecten neemt af. Door snel op elkaar volgende
veranderingen in bedrijfsprocessen en individuele voorkeuren is steeds sneller behoefte aan
verandering van een object. De objecten moeten zo ontworpen worden dat er flexibel
ingespeeld kan worden op deze ontwikkelingen.
Dit samenhangend kader is opgesteld voor het beheer en heeft als doel risico’s te beheersen en
beter om te gaan met onzekerheden. Het geeft een handreiking om vastgoedobjecten meer
toekomstgericht te programmeren, ontwerpen, voorbereiden, uitvoeren, beheren en evalueren
gedurende de gehele levenscyclus.
2.2.1 levenscyclus vastgoedobjecten
Bij de totstandkoming van vastgoedobjecten worden de fasen programma van eisen, ontwerp en
uitvoering onderscheiden. Het eindresultaat van het proces is de oplevering van een object. Een
vastgoedobject wordt in gebruik genomen. Na ingebruikname blijven het object en het gebruik
veranderen. Het vastgoedbeheer speelt hier actief op in. In eerste instantie is men erop gericht dat
het object binnen zijn huidige functie blijft voldoen.
Definitie van beheer: vastgoedbeheer omvat alle maatregelen die nodig zijn om, tijdens de
gebruiksperiode, de prestaties van een bestaand object te waarborgen en het te gebruiken voor het
doel waarvoor het gerealiseerd is.
Deze definitie geldt voor de eerste gebruiksperiode. Wanneer eenvoudig onderhoud niet meer
volstaat om het object en het gebruik ervan op elkaar afgestemd te houden, zijn er in beginsel 2
opties: de organisatie verhuis naar een nieuw object of het object wordt grondig aangepakt door
middel van renovatie of herbestemming.
In de levenscyclus van een vastgoedobject zijn twee hoofdfasen te onderscheiden:
Ontwikkeling: omvat de periode van voorbereiding tot realisatie en is vooral het domein van
de bouwkundige en de installatiekundige. Deze moet zijn kennis inzetten om tot een
optimale oplossing te komen. Meestal gebundeld in een project en vormen een
momentopname in de levenscyclus.
, Gebruik: is continu van aard. Dit domein is van de eigenaar en gebruiker. Beheer maakt deel
uit van de gebruiksfase. Mede vanuit beheer wordt signaal gegeven over te gaan tot
renovatie of herbestemming.
Figuur 1. levenscyclus vastgoedobjecten
2.2.2 Kader voor vastgoedobjecten
Een vastgoedobject is een complex functioneel en technisch systeem en kan voor ieder mens een
andere betekenis hebben. Voor een gebruiker is het vooral een gebruiksmiddel ter ondersteuning
van zijn primaire proces, dat bestaat uit ruimten in een onderlinge relatie (functioneel systeem). Een
bouwkundige denkt vooral in de samenstelling van bouw- en installatiedelen, materialen en
installaties (technisch systeem).
Vastgoedobject als functioneel systeem
Wanneer gebruikers of eigenaren over vastgoedobjecten praten hebben ze het vooral over ruimte,
binnenklimaat en representativiteit en niet over bouwdelen en installaties. Net als het technisch
systeem is het functioneel systeem op te delen in een aantal niveaus. Deze onderverdeling is vaak
terug te vinden in PvE.
Vastgoedobject als technisch systeem
Technische specialisten zijn gewend een vastgoedobject te ontleden in materiële en technische
onderdelen: fundering, constructie, vloer, gevel, dak, installaties, afbouw, etc. Deze splitsing is nodig
om structuur aan te brengen in de technische uitwerking.
In figuur 2 worden de volgende technische subsystemen onderscheiden:
Draagconstructie (fundering, wanden,
kolommen, liggers, vloer, trappen,
schachten)
Schil (gevel en dak)
Installaties (leidingen, apparaten;
werktuigbouwkundig, elektrisch)
Scheidingswanden (verkaveling,
verdieping, ruimtescheiding)
Inrichting (afwerking, meubilair,
bewegwijzering)
Deze technische subsystemen kan men
onderscheiden naar hun typische levensduur,
Figuur 2. typische levensduur technische subsystemen
de periode waarbinnen dit subsysteem,
gemiddeld genomen, onveranderd blijft.
, Functioneel en technisch systeem
beide abstracties zijn gebouw van groot naar klein. Bij de fase PvE past de ontleding naar functioneel
systeem. Bij de ontwerpfase past de ontleding naar technisch systeem. Het functioneel systeem is de
abstractie voor de gebruiker, de opstelsom van technische systemen. Beide systemen staan met
elkaar in verband. Het technisch systeem vormt het functioneel systeem.
2.2.3 ontwikkeling vastgoedobject-prestaties in tijd
Tijd is de belangrijkste factor bij beheer. Onder invloed van tijd treden veranderingen op.
de zwarte lijn is het prestatieverloop.
Het gebied tussen de ondergrens en
bovengrens bakent de gevraagde
prestatie af. Zolang het
prestatieverloop in dit gebied blijft,
levert het object de gewenste
kwaliteit. Om prestatieafname tegen
te gaan wordt onderhoud gepleegd.
Het moment waarop het
prestatieverloop onder de ondergrens
zakt markeert het einde van de
levensduur.
Figuur 3. geleverde versus gevraagde prestatie
Bepalen levensduur
De restlevensduur van een vastgoedobject of bouwdeel is een belangrijk gegeven voor een
toekomstgericht beheer van vastgoed. De factoren die de restlevensduur bepalen zijn zeer divers:
Trends in de ontwikkeling van behoeften in maatschappij (vergrijzing, individualisering)
Verandering in behoeften gebruikers (reorganisatie)
Degradatie bouwdelen (veroudering)
Er kan gesproken worden over maatschappelijke, economische, functionele en technische
levensduur. Hoe de levensduur van een vastgoedobject met betrekking tot een specifieke prestatie
kan worden bepaald:
1. De prestatie van het bouwdeel is geformuleerd
2. De ontwikkeling van de prestatie kan worden voorspeld en in een grafiek in de tijd worden
uitgezet
3. Het moment waarop de geleverde prestatie onder het niveau van de gevraagde prestatie
daalt, markeert het einde van de levensduur.
Hierbij zijn nodige kanttekening te plaatsen:
De uiteindelijke levensduur is de werkelijke levensduur in relatie tot het nog voldoen aan de
verwachtingen en prestatie-eisen.
Om de werkelijke levensduur te kunnen inschatten is er veel informatie nodig.
De werkelijke levensduur van diverse maatschappelijke, economische, functionele en
technische aspecten en toekomstige ontwikkelingen afhankelijk, mede in relatie tot de
korte- en lange termijnvisie en -strategie.
In de ontwerp fase wordt meestal uitgegaan van de maximale levensduur.
Prestatieverloop wordt ook wel degradatie genoemd.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller kyrasmolenaars. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $5.39. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
67096 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now