Week 1
Kennisclips
Appartementsrecht
- Voorbeeld: Stel je hebt 2 appartementen (1 wordt bewoond door de eigenaar en de andere
verhuurt hij) + snackbar. Stel je voor dat de eigenaar wil emigreren dan moet hij als hij deze drie
delen apart zou willen verkopen zijn huis laten splitsen in appartementsrechten.
- Appartementsrecht = een zakelijk rechts dat betrekking heeft op een aandeel in goederen die in
een splitsing zijn betrokken (titel 9 boek 5; art 5:106 lid 4 BW en 5)
- De appartementseigenaar heeft:
Een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken
Dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het
gebouw,
Die volgens hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt
- Splitsing doorbreekt de goederenrechtelijke eenheid van een gebouw. Bij appartementsrechten is
nooit sprake van vermenging (3:81 BW). Bij verhuren heb je geen juridische splitsing nodig!
- In de splitsingsakte is opgenomen:
De splitsingstekening (5:109 BW)
Het splitsingsreglement (5:112 BW) = reglement met bepalingen en voorschriften met
betrekking tot de rechten en plichten van de eigenaren van het gebouw
Mogelijkheid tot onder splitsing (5: 106 lid 3)
Breukdelen (5:113 BW) = de aandelen van de appartementsrechten in de gemeenschap van
het te splitsen object (het hele gebouw)
Statuten van de VvE 5: (112 lid 2 BW)
- Wijziging splitsingsakte (art 5:139 lid 1 en 2 BW) (dit is nodig wanneer iemand 2 appartementen
boven elkaar heeft en deze met een trap en een gat in het plafond aan elkaar verbindt of wanneer
iemand de bovenverdieping wil uitbouwen op het dak) (dus overal waar je een wijziging
aanbrengt in de staat zoals het was)
Lid 1: wijziging kan alleen met medewerking van alle appartementseigenaren
Lid 2: wijziging kan wanneer 4/5 van de stemmen vóór wijziging stemt
- Huishoudelijk reglement = geeft specifieke regels aan eigenaren en bewoners ten aanzien van
onderhoud en overlast (geen notariële akte, VvE vergadering mag het reglement wijzigingen)
- Wie mag splitsen? eigenaar, opstaller, erfpachter, appartementseigenaar (5:106 lid 2 en 7 BW)
(een erfpachter of opstaller is tot een splitsing slechts bevoegd na verkregen toestemming van de
grondeigenaar)
- Splitsingsvergunning = afhankelijk van gemeentelijk beleid is splitsen alleen mogelijk als daarvoor
een gemeentelijke vergunning is afgegeven
Casus
1. Wat is een appartementsrecht en waar is dit geregeld in het BW?
Appartementsrecht = een zakelijk rechts dat betrekking heeft op een aandeel in goederen die in
een splitsing zijn betrokken (art. 106 BW 5)
2. Hoe komt het dat het appartementsrecht pas vanaf 1951 een plaats kreeg in het Nederlandse
recht?
, Woningnood na de tweede wereldoorlog
3. Hoe komt het dat het appartementsrecht vanaf de jaren ‘90 weer een enorme boost heeft
gekregen?
Er was krapte op de woningmarkt en het aantal eenpersoonshuishoudens steeg
4. Met wie zou de eigenaar van het Nat Lab in eerste instantie om tafel moeten hebben gezeten,
alvorens splitsing van het gebouw kon worden toegestaan?
Gemeente (vaak heb je namelijk een splitsing vergunning nodig)
5. Wat is het doel van een juridische splitsing?
Je kan het gaan verkopen in appartementen
6. Welke rechten heeft Jan in zijn positie en hoe wordt hij juridisch genoemd?
Hij heeft aandeel in de goederen die in de splitsing betrokken zijn. Gerechtigde op een
appartementsrecht
7. Leidt de koop van het penthouse en de doorbraak van het plafond tot vermenging van de 2
appartementsrechten? Motiveer je antwoord.
Nee. Dat de twee rechten in een hand komen heeft geen juridische consequenties voor het
bestaan van de rechten
8. Kan Jan de bovengeschetste situatie (de doorbraak naar het penthouse) legaliseren en wat is
daarvoor nodig?
Ja dat kan. Door verwijzing van de splitsingsakte aan te vragen. 4/5 van de eigenaren moet met
deze wijziging instemmen
9. Stel dat Jan alle 12 appartementen weet te kopen; Welke invloed heeft dit op de gerealiseerde
splitsing van het gebouw? Motiveer je antwoord
Nee het heeft geen consequentie dat een persoon alle 12 appartementsrechten in handen heeft.
Er vindt geen vermenging plaats
10. Als Jan ervoor wil zorgen dat alle appartementseigenaren zich houden aan de regels omtrent
het gebruik van de gangen en het schoonhouden ervan, waar kan hij dit dan het beste regelen
en waarom?
Huishoudelijk regelement (dit is niet verplicht) (splitsingsreglement is wel verplicht)
Week 2
Kennisclips
Vereniging van eigenaars
- Inkomsten: VvE-bijdrage van de eigenaren, ook wel servicekosten genoemd (voor bijv. onderhoud
voor de lift, dagelijks onderhoud) (worden bepaald door de totale (verwachte) uitgaven te
verdelen over alle eigenaren op basis van de breukdelen)
- Reservefonds = financiële reserve voor het in stand houden van een gezamenlijke ‘spaarpot’ van
de eigenaren ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten (art. 5:126 lid 1 BW)
- VvE beheer kan worden uitbesteed indien eigenaren hier geen zin in- of tijd voor hebben
(financieel, administratief en technisch beheer)
- Vereniging van eigenaars art. 5:124-135 BW
Een gewone vereniging (boek 2) een VvE is een rechtspersoon. Inschrijving in het handelsregister
verplicht. Lidmaatschap is niet verplicht.
Een bijzondere vereniging (boek 5) je bent automatisch lid van de VvE als je een appartement
koopt (opzeggen is niet mogelijk alleen als je het verkoopt). Ontstaat door passeren akte van
splitsing bij notaris, waarvan een splitsingsreglement onderdeel, dat bepaalt dat er een VvE
wordt opgericht.
- Doel van de VvE het behartigen van belangen van de gezamenlijke eigenaars
, - Taken VvE: beheer voeren over de gemeenschap. Zorg, onderhoud, instandhouding van het
gebouw. Goede opstalverzekering van het gebouw. Instandhouding reservefonds
- Statuten MOETEN bevatten: de spel- en gedragsregels van de vereniging. In art. 5:112 lid 2 BW
wordt in lid a t/m d is bepaald wat de inhoud van de statuten is.
- Statuten KUNNEN bevatten: huishoudelijk reglement: (5:112 lid 4 BW), een niet verplicht
reglement, met (gedrags)regels van huishoudelijke aard
- Rechten van appartementseigenaren:
Overdracht, bezwaring, verhuur en onder splitsing
Gebruik en verandering van privégedeelte
Gebruik gemeenschappelijke gedeelten en gezamenlijk eigenaar van het gebouw
- Plichten van appartementseigenaren:
Bijdrage in gezamenlijke kosten; inclusief bijdrage aan reservefonds
Aansprakelijkheid voor schulden van de VvE
- Bestuur taken: Beheer en vertegenwoordiging van de VvE en beheer van de financiën van de VvE
- Kascommissie: controleert het bestuur in financieel opzicht
- Stemrecht in de VvE: heeft één eigenaar meerdere appartementen, dan is die eigenaar meerdere
keren lid. Er moet 2/3 aanwezig zijn om een beslissing te maken.
Casus
1. Hoe ontstaat een VvE en waar is dit in de wet geregeld.
Een VvE ontstaat van rechtswege aangezien de oprichting ervan in het splitsingsreglement verplicht is
gesteld. Art. 5:111 BW. Zodra er sprake is van juridische splitsing is er sprake van een VvE.
2. Leg uit wat er zo bijzonder is aan het lidmaatschap van een VvE?
- De VvE kan al ontstaan zonder dat er leden zijn.
- Het is een rechtspersoon die zelfstandig rechtshandelingen kan verrichten.
- Inschrijving ervan in het Handelsregister is verplicht.
- Het lidmaatschap is voor de eigenaar verplicht.
- Je kan het lidmaatschap niet opzeggen.
- Alleen als je het appartementsrecht verkoopt, eindigt het lidmaatschap van de verkoper.
3. Stel dat Jan zich beschikbaar stelt als bestuurslid en wordt gekozen,
van welke organen van de Vve maakt hij dan deel uit?
Bestuur, vergadering van eigenaars en van de vereniging zelf (VvE)
4. Wat zal de taakomschrijving van Jan als bestuurslid zijn en waar vind je dit in de wet?
- Het behartigen van belangen van de gezamenlijke eigenaars.
- Hij is lid van het uitvoerend orgaan van de VvE.
- Hij vertegenwoordigt de VvE naar buiten toe.
- Hij zorgt voor de tenuitvoerlegging van beheer en onderhoud. Hij legt financieel rekening en
verantwoording af aan de vergadering van eigenaars.
5. De Vergadering van eigenaars geeft opdracht aan het bestuur om de gevel te laten
verven. Er mag hiervoor maximaal €15.000,-- worden uitgeven. Jan heeft een bekende
die deze klus wel op zich wil nemen voor €17.500,--.
Wat is de consequentie van het feit dat Jan zijn toegekende budget overschrijdt?
- Door de overschrijding handelt hij onbevoegd (onbevoegde vertegenwoordiging) en daarvoor is
hij dan zelf aansprakelijk, het komt dan voor eigen rekening (boven 2500 euro)
6. Wat kan de consequentie zijn bij financiële besluiten als Jan of een van de andere
eigenaren niet op de vergadering verschijnt en evenmin een machtiging voor zijn stem
Kennisclips
Appartementsrecht
- Voorbeeld: Stel je hebt 2 appartementen (1 wordt bewoond door de eigenaar en de andere
verhuurt hij) + snackbar. Stel je voor dat de eigenaar wil emigreren dan moet hij als hij deze drie
delen apart zou willen verkopen zijn huis laten splitsen in appartementsrechten.
- Appartementsrecht = een zakelijk rechts dat betrekking heeft op een aandeel in goederen die in
een splitsing zijn betrokken (titel 9 boek 5; art 5:106 lid 4 BW en 5)
- De appartementseigenaar heeft:
Een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken
Dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het
gebouw,
Die volgens hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt
- Splitsing doorbreekt de goederenrechtelijke eenheid van een gebouw. Bij appartementsrechten is
nooit sprake van vermenging (3:81 BW). Bij verhuren heb je geen juridische splitsing nodig!
- In de splitsingsakte is opgenomen:
De splitsingstekening (5:109 BW)
Het splitsingsreglement (5:112 BW) = reglement met bepalingen en voorschriften met
betrekking tot de rechten en plichten van de eigenaren van het gebouw
Mogelijkheid tot onder splitsing (5: 106 lid 3)
Breukdelen (5:113 BW) = de aandelen van de appartementsrechten in de gemeenschap van
het te splitsen object (het hele gebouw)
Statuten van de VvE 5: (112 lid 2 BW)
- Wijziging splitsingsakte (art 5:139 lid 1 en 2 BW) (dit is nodig wanneer iemand 2 appartementen
boven elkaar heeft en deze met een trap en een gat in het plafond aan elkaar verbindt of wanneer
iemand de bovenverdieping wil uitbouwen op het dak) (dus overal waar je een wijziging
aanbrengt in de staat zoals het was)
Lid 1: wijziging kan alleen met medewerking van alle appartementseigenaren
Lid 2: wijziging kan wanneer 4/5 van de stemmen vóór wijziging stemt
- Huishoudelijk reglement = geeft specifieke regels aan eigenaren en bewoners ten aanzien van
onderhoud en overlast (geen notariële akte, VvE vergadering mag het reglement wijzigingen)
- Wie mag splitsen? eigenaar, opstaller, erfpachter, appartementseigenaar (5:106 lid 2 en 7 BW)
(een erfpachter of opstaller is tot een splitsing slechts bevoegd na verkregen toestemming van de
grondeigenaar)
- Splitsingsvergunning = afhankelijk van gemeentelijk beleid is splitsen alleen mogelijk als daarvoor
een gemeentelijke vergunning is afgegeven
Casus
1. Wat is een appartementsrecht en waar is dit geregeld in het BW?
Appartementsrecht = een zakelijk rechts dat betrekking heeft op een aandeel in goederen die in
een splitsing zijn betrokken (art. 106 BW 5)
2. Hoe komt het dat het appartementsrecht pas vanaf 1951 een plaats kreeg in het Nederlandse
recht?
, Woningnood na de tweede wereldoorlog
3. Hoe komt het dat het appartementsrecht vanaf de jaren ‘90 weer een enorme boost heeft
gekregen?
Er was krapte op de woningmarkt en het aantal eenpersoonshuishoudens steeg
4. Met wie zou de eigenaar van het Nat Lab in eerste instantie om tafel moeten hebben gezeten,
alvorens splitsing van het gebouw kon worden toegestaan?
Gemeente (vaak heb je namelijk een splitsing vergunning nodig)
5. Wat is het doel van een juridische splitsing?
Je kan het gaan verkopen in appartementen
6. Welke rechten heeft Jan in zijn positie en hoe wordt hij juridisch genoemd?
Hij heeft aandeel in de goederen die in de splitsing betrokken zijn. Gerechtigde op een
appartementsrecht
7. Leidt de koop van het penthouse en de doorbraak van het plafond tot vermenging van de 2
appartementsrechten? Motiveer je antwoord.
Nee. Dat de twee rechten in een hand komen heeft geen juridische consequenties voor het
bestaan van de rechten
8. Kan Jan de bovengeschetste situatie (de doorbraak naar het penthouse) legaliseren en wat is
daarvoor nodig?
Ja dat kan. Door verwijzing van de splitsingsakte aan te vragen. 4/5 van de eigenaren moet met
deze wijziging instemmen
9. Stel dat Jan alle 12 appartementen weet te kopen; Welke invloed heeft dit op de gerealiseerde
splitsing van het gebouw? Motiveer je antwoord
Nee het heeft geen consequentie dat een persoon alle 12 appartementsrechten in handen heeft.
Er vindt geen vermenging plaats
10. Als Jan ervoor wil zorgen dat alle appartementseigenaren zich houden aan de regels omtrent
het gebruik van de gangen en het schoonhouden ervan, waar kan hij dit dan het beste regelen
en waarom?
Huishoudelijk regelement (dit is niet verplicht) (splitsingsreglement is wel verplicht)
Week 2
Kennisclips
Vereniging van eigenaars
- Inkomsten: VvE-bijdrage van de eigenaren, ook wel servicekosten genoemd (voor bijv. onderhoud
voor de lift, dagelijks onderhoud) (worden bepaald door de totale (verwachte) uitgaven te
verdelen over alle eigenaren op basis van de breukdelen)
- Reservefonds = financiële reserve voor het in stand houden van een gezamenlijke ‘spaarpot’ van
de eigenaren ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten (art. 5:126 lid 1 BW)
- VvE beheer kan worden uitbesteed indien eigenaren hier geen zin in- of tijd voor hebben
(financieel, administratief en technisch beheer)
- Vereniging van eigenaars art. 5:124-135 BW
Een gewone vereniging (boek 2) een VvE is een rechtspersoon. Inschrijving in het handelsregister
verplicht. Lidmaatschap is niet verplicht.
Een bijzondere vereniging (boek 5) je bent automatisch lid van de VvE als je een appartement
koopt (opzeggen is niet mogelijk alleen als je het verkoopt). Ontstaat door passeren akte van
splitsing bij notaris, waarvan een splitsingsreglement onderdeel, dat bepaalt dat er een VvE
wordt opgericht.
- Doel van de VvE het behartigen van belangen van de gezamenlijke eigenaars
, - Taken VvE: beheer voeren over de gemeenschap. Zorg, onderhoud, instandhouding van het
gebouw. Goede opstalverzekering van het gebouw. Instandhouding reservefonds
- Statuten MOETEN bevatten: de spel- en gedragsregels van de vereniging. In art. 5:112 lid 2 BW
wordt in lid a t/m d is bepaald wat de inhoud van de statuten is.
- Statuten KUNNEN bevatten: huishoudelijk reglement: (5:112 lid 4 BW), een niet verplicht
reglement, met (gedrags)regels van huishoudelijke aard
- Rechten van appartementseigenaren:
Overdracht, bezwaring, verhuur en onder splitsing
Gebruik en verandering van privégedeelte
Gebruik gemeenschappelijke gedeelten en gezamenlijk eigenaar van het gebouw
- Plichten van appartementseigenaren:
Bijdrage in gezamenlijke kosten; inclusief bijdrage aan reservefonds
Aansprakelijkheid voor schulden van de VvE
- Bestuur taken: Beheer en vertegenwoordiging van de VvE en beheer van de financiën van de VvE
- Kascommissie: controleert het bestuur in financieel opzicht
- Stemrecht in de VvE: heeft één eigenaar meerdere appartementen, dan is die eigenaar meerdere
keren lid. Er moet 2/3 aanwezig zijn om een beslissing te maken.
Casus
1. Hoe ontstaat een VvE en waar is dit in de wet geregeld.
Een VvE ontstaat van rechtswege aangezien de oprichting ervan in het splitsingsreglement verplicht is
gesteld. Art. 5:111 BW. Zodra er sprake is van juridische splitsing is er sprake van een VvE.
2. Leg uit wat er zo bijzonder is aan het lidmaatschap van een VvE?
- De VvE kan al ontstaan zonder dat er leden zijn.
- Het is een rechtspersoon die zelfstandig rechtshandelingen kan verrichten.
- Inschrijving ervan in het Handelsregister is verplicht.
- Het lidmaatschap is voor de eigenaar verplicht.
- Je kan het lidmaatschap niet opzeggen.
- Alleen als je het appartementsrecht verkoopt, eindigt het lidmaatschap van de verkoper.
3. Stel dat Jan zich beschikbaar stelt als bestuurslid en wordt gekozen,
van welke organen van de Vve maakt hij dan deel uit?
Bestuur, vergadering van eigenaars en van de vereniging zelf (VvE)
4. Wat zal de taakomschrijving van Jan als bestuurslid zijn en waar vind je dit in de wet?
- Het behartigen van belangen van de gezamenlijke eigenaars.
- Hij is lid van het uitvoerend orgaan van de VvE.
- Hij vertegenwoordigt de VvE naar buiten toe.
- Hij zorgt voor de tenuitvoerlegging van beheer en onderhoud. Hij legt financieel rekening en
verantwoording af aan de vergadering van eigenaars.
5. De Vergadering van eigenaars geeft opdracht aan het bestuur om de gevel te laten
verven. Er mag hiervoor maximaal €15.000,-- worden uitgeven. Jan heeft een bekende
die deze klus wel op zich wil nemen voor €17.500,--.
Wat is de consequentie van het feit dat Jan zijn toegekende budget overschrijdt?
- Door de overschrijding handelt hij onbevoegd (onbevoegde vertegenwoordiging) en daarvoor is
hij dan zelf aansprakelijk, het komt dan voor eigen rekening (boven 2500 euro)
6. Wat kan de consequentie zijn bij financiële besluiten als Jan of een van de andere
eigenaren niet op de vergadering verschijnt en evenmin een machtiging voor zijn stem
