Summary
Samenvatting - Gebiedsontwikkeling (MAN-BCU350)
- Course
- Institution
Uitgebreide samenvatting van het vak Gebiedsontwikkeling, geven in de Pre-master van Spatial Planning.
[Show more]
Seller
Follow
Nora0909
Content preview
GebiedsontwikkelingSamenvatting
Land Value Capture
Land Value Capture (NL: kostenverhaal): een manier die de gemeente kan gebruiken om dure
infrastructuurprojecten en andere dure openbare voorzieningen te financieren zonder geld uit
het algemene budget te halen.
Overheidsacties, zoals het aanleggen van publieke
voorzieningen (infrastructuur, bestemmingswijzigingen,
etc.) kosten de gemeenschap (via belastingen) veel geld.
Bestemmingswijzingen en de aanleg publieke
infrastructuur zorgt voor een stijging van de waarde van
grond. Normaal gesproken profiteren
projectontwikkelaars van de overheidsinterventies, want
zonder regelgeving stoppen zij de waarde in eigen zak.
Hoe werkt Land Value Capture?
Het basisprincipe van LVC is dat een publieke investering ook een publiek voordeel moet
opleveren, en niet alleen voor de enkele rijke projectontwikkelaars. Land Value Capture roomt
een deel van die winst af en stopt het in de publieke voorzieningen. De projectontwikkelaars
moeten (een deel van de) winst afstaan, zodat het geld geïnvesteerd kan worden in publieke
doeleinden:
Sociale woningbouw subsidiëren;
Kosten van publieke infrastructuur;
Klimaatadaptie.
Het proces:
1. Value creation: inzicht hebben in hoeveel waarde we creëren;
2. Value capture: hoe kunnen we een deel afromen? Gemeente heeft hier instrumenten voor;
3. Value distribution: hoe gaan we die waarde verdelen? Voor welke doeleinden?
Grond- en woningbouwmarkt
De werking van de grondmarkt gaat over mededinging, eigendomsverhoudingen,
transparantie, vrije toe- en uittreding, de wijze waarop transacties tot stand komen en
prijsvorming. De grondmarkt is de markt waarop percelen of kavels grond verhandeld worden,
tussen boeren, gemeenten, projectontwikkelaars, en andere instellingen, bedrijven en
particulieren.
Deelmarkten
Het is belangrijk om te beseffen dat we hier te maken hebben met verschillende deelmarkten
die in nauw verband staan met elkaar:
Markt voor ruwe bouwgrond: dit is de markt voor onbewerkte, niet-bouwrijpe grond. De
verwachte bestemming in de nabije toekomst is meestal woningbouw. Aanbieders zijn
meestal de oorspronkelijk grondeigenaren. Vragers zijn gemeenten en marktpartijen.
, Markt voor bouwrijpe grond: aanbieders zijn meestal de gemeenten die bouwkavels
uitgeven. De vragers zijn projectontwikkelaars, woningcorporaties en eindgebruikers.
Woningbouwmarkt: markt voor nieuwbouwwoningen. Vragers zijn huishoudens.
Aanbieders zijn vooral projectontwikkelaars.
Bouwmarkt: product is de bouw van een nieuwe woning. Vragers zijn projectontwikkelaars
en eindgebruikers. Aanbieders zijn aannemingsbedrijven.
De vraag naar grond wordt in principe helemaal bepaald door de vraag die er is naar een
bepaald product dat op die grond gebouwd (of verbouwd) kan worden.
Wooncrisis
De huidige wooncrisis wordt in belangrijke mate veroorzaakt door het structureel achterblijven
van woningen. Waarom worden er minder woningen gebouwd dan gevraagd?
Vertraging in het tempo waarin het aanbod van bouwgrond reageert op verandering in
de vraag (aanbodselasticiteit);
Werking van de grondmarkt;
De prijs en schaarste van bouwgrond;
De prijsstijging van woningen door te weinig aanbod, oorzaken:
o Meer mensen alleenstaand, dus meer woningen nodig;
o Snelgroeiend aantal huishoudens;
o Bevolkingsgroei;
o Lage spaarrente makkelijker geld uitgeven
o Lage hypotheekrente goedkoop om geld te lenen meer vraag prijsstijging;
o Arbeidstekort in de bouwsector;
o Hypotheekrenteaftrek.
Aanbodselasticiteit: De gevoeligheid van een prijsverandering op de aangeboden hoeveelheid
van een goed.
Eén van de onderliggende oorzaken is ook de beperkte doorstroommogelijkheden. Oorzaken:
1. Mensen blijven te lang in een te grote woning wonen, waardoor starters of
eenpersoonshuishoudens geen passend huis kunnen vinden.
2. Ook zijn de drie segmenten (sociale/particuliere huur en koop) erg gescheiden, waardoor de
doorstroom ook wordt belemmerd. Stap vanuit een sociale huurwoning naar koop is erg
groot.
3. Als je meer gaat verdienen blijf je vaak toch ook langer in de sociale huurwoning, waardoor
de middeninkomens niet doorschuiven en de wachtlijsten voor sociale huurwoningen langer
worden.
Waarom worden er niet meer woningen gebouwd?
Kosten zijn gestegen;
Plancapaciteit duur lang;
Marktmacht.
Marktmacht
Marktmacht: Het vermogen om je onafhankelijk op te stellen van concurrenten en
consumenten. Bij een onvolkomen markt is er marktconcentratie en marktmacht.
Marktconcentratie: Concentratie geeft aan wat de verdeling van de verschillende
marktaandelen op een markt is. Een sterke marktconcentratie is vaak een marktmacht.
, Feit: Ontwikkelde grondeigenaar relatief groot aandeel van woningbouwgrond in
eigendom;
Woningbouwmarkt gedomineerd door enkele grote ontwikkelaars;
Mate van marktconcentratie nooit goed onderzocht.
Ontbreken van marktselectie: effect op prijs, kwaliteit en programma?
Zelfrealisatierecht geeft locationeel marktmacht
- In landelijke politiek lijkt eigendomsrecht nog steeds onaantastbaar
60% woningbouw private grond: überhaupt geen marktselectie
40% publieke grond: veelal één-op-een gunning projecten
Locationeel monopolie: De immobiliteit en de uniciteit van een perceel impliceert dat de
eigenaar ervan een uniek product bezit dat niet volledig door een ander te reproduceren is.
Zelfrealisatierecht geeft locationeel marktmacht. Locationeel In landelijke politiek lijkt
eigendomsrecht nog steeds onaantastbaar.
60% woningbouw private grond: überhaupt geen marktselectie;
40% publieke grond: veelal één-op-één gunning projecten
Hoe kun je marktmacht hebben op de woningbouwmarkt?
1. Als je kijkt naar aanbod – als je een flink deel van verkopende woningen hebt, dan heb je
marktmacht op de markt voor nieuwe koopwoningen;
2. Groot aandeel in eigendom grondposities – in dit geval op de grondmarkt;
3. Locationeel monopolie; jij bent de enige die ergens kan bouwen door het zelfrealisatierecht
– echter kunnen er wel vergelijkbare locaties zijn, dan is je locationeel monopolie minder
groot.
Bij een-op-een gunnen wordt simpelweg om één offerte gevraagd, waarna de opdracht
rechtstreeks bij deze partij wordt geplaatst. Andere partijen krijgen zo niet de mogelijkheid om
deel te nemen aan een project. De keuze voor een-of-een gunning dan wel een openbare
aanbesteding via een tender beïnvloedt de mededinging op de grondmarkt. Het idee is dat de
gemeente niet één-op-één mag gunnen en het is beter voor de markt om aan te besteden, maar
er zijn veel manieren om dat te omzeilen.
Wat kan je met marktmacht?
1. Omvang van het aanbod bepalen: vergroten of verkleinen (afhankelijk van de vraag – al
kun je als je toch markmacht hebt minder bouwen en meer vragen);
2. Prijs zetten.
Belangrijk: ondanks dat ontwikkelaars etc. Soms wel veel macht hebben, kunnen zij niet de
prijs bepalen, want sprake van voorraadmarkt.
Conclusies over marktmacht:
Sinds Vinex jaren negentig is verwerving grondposities voor projectontwikkelaars
gangbare marktstrategie; vooral op uitleglocaties, minder in bestaand stedelijk gebied;
Gemeenten hebben afgelopen jaren nauwelijks nog gronden verworven;
Op basis van grondposities kunnen ontwikkelaars om strategische redenen
woningbouwproductie uitstellen (en natuurlijk ook versnellen);
- Omvang concurrerend aanbod speelt daarbij een rol;
Gezien marktstructuur (grote marktpartijen dominant; regionaal afgebakende
woningmarkten; woningbouw geconcentreerd op enkele grote bouwlocaties) is
marktconcentratie aannemelijk;
, Marktmacht kan een rol spelen in investeringsbeslissingen.
Marktconcentratie: Concentratie geeft aan wat de verdeling van de verschillende
marktaandelen op een markt is. Een sterke marktconcentratie is vaak een marktmacht.
Problemen gebiedsontwikkelingen
Waarom kunnen gebiedsontwikkelingen ‘financieel niet uit’, ondanks sterk gestegen prijzen
nieuwbouwwoningen?
Het gaat te traag en is te duur. Daarnaast moet 30% van een gemeente sociale huur
zijn/worden, dus zijn de inbrengsten van gebiedsontwikkelingen niet hoog. Sociale huur levert
namelijk minder op dan particuliere verhuur of verkoop. Daarnaast stijgen de bouwkosten door
duurder materiaal, personeelstekort en hogere (duurzaamsheids)eisen.
Oorzaken voor vertragen in planuitvoering:
Lange procedures;
Capaciteit en expertise;
Terughoudendheid inzet sturende instrumenten;
Complexe grondposities;
Zelfrealisatierecht;
Gebrekkige samenwerking publiek en privaat;
Strategische overwegingen grondeigenaren.
Oorzaken voor te dure gebiedsontwikkeling:
Verhouding kosten en opbrengsten;
Invloed verwervingskosten op onrendabele top;
Steeds meer eisen aan plannen;
Bovenwijkse kosten;
Stijging bouwkosten;
Gebruikswaarde grond hoger dan residuele waarde nieuwe bestemming;
‘’te veel betaald voor de grond in het verleden’’: op basis van niet-realistische
verwachtingen ten aanzien van programma;
Lange planhorizon zorgt voor hoge kosten-risico-opslag.
Bovenwijkse kosten: Voorzieningen ten behoeve van meerdere locaties, die niet per se in het
exploitatiegebied liggen.
Planhorizon: Termijn waarvoor een ruimtelijk plan beoogd geldig te zijn, doordat in het plan
met te verwachte ontwikkelingen in de periode vooruitgekeken is.
Als de prijzen nu gaan stabiliseren/dalen (door hogere rente b.v.), dan is er helemaal een
probleem voor projectontwikkelaars.
Betaalbaarheid is ook sociaal onwenselijk. Woonquote = percentage van jouw inkomen
dat je aan woningkosten betaald. Erg schreef verdeeld tussen eigenaar – particuliere
huur – sociale huur;
Transparantie is groot probleem in de markt uitkijken met subsidies;
Onbalans woningvoorraad te weinig middensegment sociale huur kan niet
doorstromen.
Stalled sites
Stalled sites: Terreinen waar abnormaal lang niks gebeurt, terwijl ze wel bouwrijp zijn en het
ruimtelijk plan is goedgekeurd. Stalled sites kennen 3 soorten:
Vergund, maar niet gebouwd: wel een bouwvergunning, maar nog niet gebouwd;
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller Nora0909. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $7.44. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
66579 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now